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房地产基础知识培训资料
房
地
产
培
训
资
料
曾伟林
一、房地基础概念
房产
房产，是指房屋的经济形态，在法律上有着明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。
地产
地产，是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活须要的土地资产。
地产与土地的根本区别在于有无权属关系：
地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。
房地产
房地产，也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。
房地产业
房地产业，是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
房地产开发
房地产开发，是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
二、土地及土地使用年限
土地所有制
在我国，现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制和集体所有制两种形式（任何个人均不能取得土地所有权）
土地所有权
地地所有权，是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
土地的所有权是不能够出让或转让的。
在房地产开发中，房地产开发商取得的只是土地使用权，而不是土地所有权。
同样，消费者购买商品房后，对该房屋所占用的土地，不享有所有权，只有使用权。
土地使用权
土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。
土地使用权可依法转让。
开发商要进行房地产开发，首先须取得土地使用权。
其获取土地的方式主要有以下几种。
1、土地使用权的出让。
土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2、土地使用权的转让。
土地使用权的转让，是指土地使用者通过出售、交换、赠与继承的方式将土地使用权再转移的行为。
3、土地使用权的划拨。
土地使用权的划拨，是指政府将土地拨发给使用者使用，一般没有使用权期限的限制。
以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。
三、土地使用年限
1、居住用地70年
2、工业用地50年
3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年
4、商业、旅游、娱乐用地40年
5综合用地或者其他用地50年
四、土地开发
土地开发是将“生地”（生地是指：
空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地“既熟地”（熟地是指：
已完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。
所谓的三通一平，是指在土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。
所谓七通一平，是指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通、土地平整。
五、住宅的类型
1、商品房，是指房地产开发经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋包括住宅、商业用房以及其他建筑物。
商品房的种类主要分为；普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、别墅等，其建筑形式分楼板、塔楼、板塔结合，按是否享有政策优惠还可分为商品房、经济适用房、合作建房，等。
2、经济适用房，是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。
它是带有社会保障性质的高品房住宅，具有经济性和适用性的特点。
3、公房，也称公有住房、国有住宅，它是指由国家以及国有企事业单位投次兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。
4、私房，也称私有住宅、私产住宅，这是由个人或家庭购买、建造的住宅。
在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。
5、集资房，是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同建造，通过筹集资金建造的房屋。
6、廉租房、在即将出台的国家房改方案中首次提出了“廉租房”这一概念，类似于香港的“廉租房”。
我国的廉租房只租不售，出租给城镇中低收入者。
7、安居房、是旨实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。
它是由国家安排的专项贷款和地方筹资金共建的面向广大中、低收入家庭的住房.
8、TOWNHOUSE、通俗的解释是联拓住宅，由几幢甚至小于3屋的低层住宅并联组成，每幢面积约在150－200平方左右，有自已的院落，但院子一般不超过50平方，另外还有专用车位或车库。
9、商住住宅是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。
10、酒店式公寓、是指提供酒店式管理服务的公寓。
始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。
它集住宅、酒店、分所多功能一体，具有“自用”和“投资”两大功效。
除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务。
六、住宅层次的划分
1、低层住宅，是指层数为1-3层的住宅。
低层住宅多出现于农村，在城市中的商品房由于土地资源的限制，很少有低层住宅。
2、多层住宅，是指层数为4-7层的住宅。
多层住宅常出现于中小城市，其性价比较高，公共空间的氛围较好，公推面积少，物业费较低，是广泛建造的一种住宅类型。
3、小高层住宅、按照国际划分标准，小层住宅是指层数为8-16层住宅。
小高层住宅介于多层住宅和高层住宅之间，其高度较为适中，深受广大消费者喜欢。
4、高层住宅、是指层数在16层以上的住宅。
其中，层数在40层以上的为超高层住宅。
对于高品房来说，超高层住宅是比较少见的，它一般多用于办公等用途。
七、住宅的完工程度
1、期房
从专业的角度来说，期房是指从发展商取得高品房预售许可证后到完成商品房初始登记为止所出售的商品房
2、现房
现房，是指消费者在购买时具备即买即住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产权证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
开发商完成房屋全部的建设工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行记房地产初始登记。
3、准现房
准现房是指房屋主休已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
4、毛坯房
“毛坯房”在工程建筑中有其专门的定义。
按通常的理解，是指未经过处理或只经过部分装修处理的房屋，这些房屋大部份不能保证基本入住。
要入住这样的房屋，往往要经过对其较大的改造装修。
八、建筑结构
1、什么是砖混结构？
答：
房屋的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，此类结构形式叫砖混结构。
2、什么是框架结构？
答：
框架结构指由柱子、纵向梁、横向梁、楼板等构成的骨架作为承重结构，墙体是围护结构。
3、什么是剪力墙？
答：
剪力墙指在框架结构内增设的抵抗水平剪切力的墙体。
因高层建筑所要抵抗的水平剪力主要是地震引起，故剪力墙又称抗震墙。
4、什么是框架?
剪力墙结构？
答：
框架?
剪力墙结构指竖向荷载由框架和剪力墙共同承担；水平荷载由框架承受20%~30%，剪力墙承受70%~80%的结构。
剪力墙长度按每建筑平方米50mm的标准设计。
5、什么是全剪力墙结构？
答：
全剪力墙结构是利用建筑物的内墙（或内外墙）作为承重骨架，来承受建筑物竖向荷载和水平荷载的结构。
6、什么是筒体结构？
答：
筒体结构由框架-剪力墙结构与全剪力墙结构综合演变和发展而来。
筒体结构是将剪力墙或密柱框架集中到房屋的内部和外围而形成的空间封闭式的筒体。
其特点是剪力墙集中而获得较大的自由分割空间，多用于写字楼建筑。
7、什么是钢结构？
答：
钢结构是建筑物的主要承重构件由钢材构成的结构。
具有自重轻、强度高、延性好、施工快、抗震性好的特点。
钢结构多用于超高层建筑，造价较高。
8、与砖混结构相比，框架结构有何优、缺点？
答：
优点：
（1）、自重轻：
砖混结构自重为1500公斤/平方米；框架结构如采用轻板（加气混凝土隔墙、轻钢龙骨隔墙等）的自重为400公斤~600公斤/平方米，仅为砖混结构的1/3。
（2）、房间布置灵活：
框架结构的承重结构为框架本身，墙板只起围护和分隔作用，因而布置比较灵活。
（3）、增加了有效面积：
框架结构墙体较砖混结构薄，相对的增加了房屋的使用面积。
缺点：
（1）、用钢量比砖混结构高出约30%，与砖混结构相比，造价偏高。
（2）、部分柱子截面尺寸过大，会凸出墙外，影响美观。
9、钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他村料填充。
其结构特性是具有搞震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强地、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由。
10、钢结构
主要承重构件全部采用钢材制作，它具有强度高、重量轻、搞震性能好、施工速度快、结构占用面积小、地基费用省、不污染环境、以及废料可以回收利用的优点
11、与砖混结构相比，框架结构有何优、缺点、答：
优点：
（1）、自重轻：
砖混结构自重为1500公斤/平方米；框架结构如采用轻板（加气混凝土隔墙、轻钢龙骨隔墙等）的自重为400公斤~600公斤/平方米，仅为砖混结构的1/3。
（2）、房间布置灵活：
框架结构的承重结构为框架本身，墙板只起围护和分隔作用，因而布置比较灵活。
（3）、增加了有效面积：
框架结构墙体较砖混结构薄，相对的增加了房屋的使用面积。
缺点：
（1）、用钢量比砖混结构高出约30%，与砖混结构相比，造价偏高。
（2）、部分柱子截面尺寸过大，会凸出墙外，影响美观。
九、户型结构
1、标准层
是指平面布置相同的住宅楼层。
2、跃层住宅
俗称“楼中楼”，其特点是住宅有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层分布，上下层之间的通道不通过公共楼梯，而采用房内独用的小楼梯连接。
3、复式住宅
复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层窨，但层高较普通住宅高，可以局部掏出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间时增加使用面积，提高住宅的空间利用率。
4、错层住宅
户面楼内高度不一致，错开之处有楼梯联系。
优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。
十、住宅的三维空间
1、开间
在住宅设计中，住宅的宽度是旨一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。
住宅的开间在设计上有严格的规定。
根据“住宅建筑模楼协调标准”（GBJ100—87）规定，住宅建筑的开间常采用下列参数：
2.1、2.4M、2.7M、3.0M、3.3M、3.6M、3.9M、4.2M.目前一般商品房的开间为3.0――3.9M，砖混一般不超过3.3M。
2、进深
住宅的长度即进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。
根据“住宅建筑模楼协调标准”（GBJ100—87）规定，住宅建筑的开间常采用下列参数：
3.0M、3.3M、3.6M、3.9M、4.2M、4.5M、4.8M、5.1M、5.4M、5.7M、6.0M。
3、层高和净高
住宅的高度可以用“M”或“层”来计算，每一层的高度称为层高。
具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼权上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。
根据“住宅建筑模楼协调标准”（GBJ100—87）规定，住宅建筑的开间常采用下列参数：
2.6M、2.7M、2.8M、3.0M、目前商品房的层高都在2.8－3.0之间的居多
住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
净高和层高的关系可以用公式来表示：
净高=层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高”
十一、住宅的主要经济指标
1、什么是容积率，容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积（总建筑面积）与规划建设用地面积（总用地面积）之比，这里的建筑面积应把附属建筑物也计算在内，但不计算面积的附属建筑物除外。
其计算公式为（建筑容积率=总建筑面积÷总用地面积ⅹ100％例如，某小区的规划建设用地面积为10000平方，建军筑总面积为18000平方，刚其容积率为1.8（18000\10000）
2、什么是建筑密度、所谓建筑密度，即建筑覆盖率，是指项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积（即房屋首层的占地面积）之和与规划建设地总面积之比。
这里的建筑物基底面积应包括构筑物的基底面积。
其公式为：
建筑密度=建筑占地面积÷总用地面积ⅹ100%
例如：
某小区的规划建设用地总面积为10000平方，项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积之和为3000平，刚其建筑密度为30%（3000÷10000）。
建筑密度作为一项指标，可以直接反映出一定用地范围内的空地率和建筑物的密度程度。
一般来说，底密度总是配合高容积率出现，同等条件下应选择密度低的项目
3、什么是绿地率（绿化率）、是指居住用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。
这里的绿地应包括：
公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（红线内）不包括屋顶、晒台的人工绿地。
通常住宅的绿地率不应低于30%
注：
绿地率不同于绿化覆盖率。
根据相关技术规范规定，并不是所有长草的地方都能算做绿地。
在计算时，要求距建筑外墙1.5M和道路边线1M以内的用地，不得计入绿化用地。
此外，还有几种情况也属不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库，化粪池，这些设施的地表覆土一般达不到3M的深度，也就是说在上面种植的大型乔木成活率低，所以计算绿地率时不能计入。
相反计算绿化覆盖率是连块草皮都能计算进去的，所以绿化覆盖率能做到60%以上。
开发商大部份都是引用绿化覆盖率。
4、什么是日照间距？
答：
日照间距，就是前后两栋建筑之间，根据日照时间要求所确定的距离。
日照间距的计算，一般以冬至这一天正午正南方向房屋底层窗台以上墙面，能被太阳照到的高度为依据。
十二、五证两书
1、五证，是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程开工证》、《高品房销售许可证》。
2、两书，是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
十三、公摊面积的测算
商品房应分摊面积主要包括以下两部份：
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整栋楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；单独具备使用功能的独立空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）；为多幢房屋服务警务室、管理用房、设备用房、均不计入共有建筑面积。
2、套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙（包括山墙）的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。
也就是说，整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除单独具备使用功能的独立使用空间及为多幢房屋服务的警务室、管理房、设备用房等即为整幢房屋的共有建筑面积。
共有建筑面积=全幢建筑面积－全幢各套内建筑面积之和－单独具备使用功能的独立使用空间等
3、共有建筑面积的分摊系数
整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套内建筑面积之和，即得到建筑的共有建筑面积分摊系数。
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷各套套内建筑面积之和
4、共有建筑面积的分摊方法
分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积ⅹ公用建筑面积的分摊系数
5、什么是套内面积、
住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。
计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
计算使用面积时有一些特殊规定：
跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。
计算住宅租金，都是按使用面积计算。
6、什么是建筑面积、
住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。
建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
十四、建筑及安装工程
1、建筑物与构筑物有何区别？
答：
凡供人们在其中生产、生活或其他活动的房屋或场所都叫做建筑物，如公寓、厂房、学校等；而人们不在其中生产或生活的建筑，则叫做构筑物，如烟囱、水塔、桥梁等。
2、什么是建筑“三大材”？
答：
建筑“三大材”指的是钢材、水泥、木材。
3、建筑安装工程费由哪三部分组成？
答：
建筑安装工程费由人工费、材料费、机械费三部分组成。
4、建筑物如何划分等级？
答：
建筑物的等级是依据耐久等级（使用年限）和耐火等级（耐火年限）进行划分的。
（1）、按耐久等级划分，共分为四级：
一级，耐久年限100年以上；二级，耐久年限50~100年；三级，耐久年限25~50年；四级，耐久年限15年以下。
（2）、按耐火等级划分，共分为四级：
从一级到四级，建筑物的耐火能力逐步降低。
地基和基础有什么区别？
答：
（1）、地基是基础下面的土层，它的作用是承受基础传来的全部荷载。
（2）、基础是建筑物埋在地面以下的承重构件，是建筑物的重要组成部分，它的作用是承受建筑物传下来的全部荷载，并将这些荷载连同自重传给下面的土层。
5、什么是基础埋深？
什么是深基础、浅基础？
答：
（1）、基础埋深是指从室外设计地坪至基础底面的垂直距离。
（2）、埋深大于等于5米的基础称为深基础；埋深在0.5米~5米之间的基础称为浅基础。
基础埋深不得浅于0.5米。
6、建筑物的基础可按哪三种不同的方法分类？
答：
（1）、按使用材料分：
可分为砖基础、毛石基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础等。
（2）、按构造形式分：
可分为独立基础、条形基础、井格基础、板式基础、筏形基础、箱形基础、桩基础等。
（3）、按使用材料受力特点分：
可分为刚性基础和柔性基础。
7、什么是防潮层？
答：
为了防止地下潮气沿墙体上升和地表水对墙面的侵蚀，采用防水材料将下部墙体与上部墙体隔开，这个阻断层就是防潮层。
防潮层的位置一般在首层室内地面（+0.00）下60mm~70mm处，及标高-0.06m~-0.07m处。
31、什么是勒脚？
什么是踢脚？
其作用各是什么？
答：
（1）、外墙墙身下部靠近室外地坪的部分叫勒脚。
勒脚的作用是防止地面水、屋檐滴下的雨水的侵蚀，从而保护墙面，保证室内干燥，提高建筑物的耐久性。
勒脚的高度一般为室内地坪与室外地坪的高差。
（2）、踢脚是外墙内侧和内墙两侧与室内地坪交接处的构造。
踢脚的作用是防止扫地时污染墙面。
踢脚的高度一般在120mm~150mm。
8、什么是散水？
什么是明沟？
其作用是什么？
答：
散水是靠近勒脚下部的排水坡；明沟是靠近勒脚下部设置的排水沟。
它们的作用都是为了迅速排除从屋檐滴下的雨水，防止因积水渗入地基而造成建筑物的下沉。
9、什么是横墙？
什么是纵墙？
答：
（1）、横墙是沿建筑物宽度方向布置的墙。
（2）、纵墙是沿建筑物长度方向布置的墙。
10、什么是横墙承重、纵墙承重、纵横墙混合承重？
各有什么优、缺点？
答：
（1）、横墙承重就是把梁或板搁置在横墙上。
优点是横墙较密使横向刚度大，抗震性高，外墙开窗灵活性大，容易组织穿堂风；缺点是用材量较多，开间尺寸不够灵活。
（2）、纵墙承重就是把梁或板搁置在纵墙上。
优点是建筑物分间灵活，材料用量少；缺点是刚度较差，外墙开窗局限性大。
（3）、纵横墙混合承重就是把梁或板同时搁置在纵墙和横墙上。
优点是房间布置灵活，整体刚度好；缺点是所用梁、板类型较多，施工较为麻烦
11、普通粘土砖的标准规格是多少？
答：
一块普通粘土砖的标准规格是长240mm、宽115mm、厚53mm。
灰缝宽度按10mm考虑，这样标准砖的长、宽、厚度之比为（240+10）∶（115+10）∶（53+10）=4∶2∶1的比例关系。
1立方米体量砖砌体的标准砖用量为512块（含灰缝）。
12、什么是顺砖、丁砖？
什么是眠砖、斗砖？
答：
（1）、顺砖，指砖的长度沿墙面；丁砖，指砖的宽度沿墙面。
（2）、砖平砌叫眠砖；砖侧立砌筑叫斗砖。
13、什么是过梁？
其作用是什么？
答：
过梁是门窗洞口上方的横梁，其作用是承受门窗洞口上部的荷载，并把它传到门窗两侧的墙上，以免门窗框被压坏或变形。
过梁的长度一般为门窗洞口的跨度加500mm。
38、什么是圈梁？
其作用是什么？
答：
圈梁又称“腰箍”，是在墙身上设置的处于同一水平面的连续封闭梁。
其作用是加强整个建筑物的整体性和空间刚度，抵抗房屋的不均匀沉降，提高建筑物的抗震能力。
14、什么是构造柱？
其作用是什么？
答：
构造柱是在墙身的主要转角部位设置的竖直构件，其作用是与圈梁一起组成空间骨架，以提高建筑物的整体刚度和整体的延展性，约束墙体裂缝的开展，从而增加建筑物的抗震能力。
15、什么是变形缝？
答：
当房屋受到温度变化及相邻部位的不均匀沉降和地震引起的相互碰撞等不利的外界因素影响时，会导致整个建筑的变形、开裂等破坏，为避免房屋遭到这样的破坏，常把房屋人为地分成几个独立单元，保证它们各自变形时互不干扰，这些单元之间的缝隙就是变形缝。
16、变形缝分几种类型？
其各自的设置原则是什么？
答：
根据外界破坏因素的不同，把变形缝分三种，即伸缩缝、沉降缝和防震缝。
（1）、伸缩缝：
伸缩缝也叫温度缝，是考虑温度变化时对建筑物的影响而设置的。
气候的冷热变化会使建筑材料和构配件产生胀缩变形，太长和太宽的建筑物都会由于这种胀缩而出现墙体开裂甚至破坏。
因此，把太长和太宽的建筑物设置伸缩缝分割成若干个区段，保证各段自由胀缩，从而避免墙体的开裂。
伸缩缝缝宽20~30mm，内填弹性保温材料。
（2）、沉降缝：
沉降缝是考虑房屋有可能会在某些部位出现不均匀沉降而设置的。
当建筑物相邻部分的高差、荷载、结构形式以及地基承载力等有较大差异或建筑物的平面形状复杂或相连建筑物分期建造时，相邻部位就有可能出现不均匀沉降，从而导致整个建筑物的开裂、倾斜甚至倒塌。
因此，设置沉降缝把建筑物分割成若干个独立单元，保证每个单元各自沉降，彼此不受制约。
沉降缝的宽度一般为30~120mm。
（3）、防震缝：
防震缝是考虑地震对建筑的破坏而设置的。
对于地震设防地区的多层砌体房屋，当房屋的立面高差在6米以上时，或房屋有错层，且楼板高差较大时，或房屋各部分结构刚度、质量截然不同时，地震中，房屋的相邻部分有可能相互碰撞而造成破坏，所以，需要设计防震缝把建筑物分割成若干个形体简单、结构刚度均匀的独立单元，以避免震害。
防震缝的宽度一般为50~100mm。
17、各地建筑等级标准不完全相同，现在城镇住宅楼大部分是100mm厚度，住宅设计时，楼板（最常用的是预制预应力空心板）承受的荷载分为两部分。
一部分是静载，即楼板的自重及面层材料的重量。
另一部分称活载，即允许楼面上放置的家具及人员的重量。
按规定，住宅居室、客厅楼面活载的标准值按150kg/m2-200150kg/m设计。
除阳台，卫生间楼面均布荷载标准值为250KG/m左右。
但是实际上可以承重多少就不知道了。
当然，结构设计及材料都是有一定安全度的，不可能稍为一超过设计荷载构件马上就坏，但是我们至少要明白，大面积地增加建材重量会降低结构的安全度。
由于荷载对构件的不利影响是与构件跨度的平方成正比的，因此一般来说小房间的安全度要高于大房间。
所以，如果客厅的面积很大，最好不要放置太重的家具，至少，我们没有听说过谁家来了10多个客人把楼板踩塌的新闻:
em15:
。
但是有一点要注意，东西放上去不塌，不代表楼板就可以承受这种重量，长期承受超过楼板负载的重量肯定会导致楼板开裂变形的。
每平方米200公斤的承重是平均承重不是一点上的承重能力，不然的话一个50KG的人单脚站立的就会把楼板踩踏了:
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，应该是一个空
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