关于建筑物区分所有权司法解释.docx

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关于建筑物区分所有权司法解释

《关于建筑物区分所有权司法解释》理解与适用

第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

对买受人购买后再次进行转让的，该款没有涉及。

本条第二款仅就一手房买卖情形下“可以认定为业主”的问题作出了规定。

但是，二手房受让人已经占有了该专有部分，也可以认定为业主。

“业主”所作的解释性规定，其范围不包括专有部分的承租人、借用人等物业使用人。

业主既可以自然人，也可以是法人。

第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

套房中的每个居室是否可以成为专有部分呢？

作者认为，这种情况符合第一个构成要件。

由于每一个居室都不能与外界相通，每一个房间的门只能与厅相通，如果要与外界相通，必须经过这套房屋的独立出入口，而是否具有独立的与外界相通的出入口是判断“具有利用上的独立性，可以排他使用”的重要标准。

第二，登记机构也无法登记。

所以，一个套房就只有一个专有部分。

小区内的独栋别墅应认定为专有部分。

露台要成为专有部分的组成部分，必须具备以下条件：

（一）符合规划；

（二）物理上专属于特定房屋；（三）销售合同有约定。

绿地要成为专有部分，应把握以下四个方面：

（一）该绿地“规划上”专属于特定房屋；

（二）销售合同将绿地列入该特定买卖合同中；（三）该绿地在业主购买时就已经“明示”，如该绿地被围了起来，只能从特定房屋才能进入该绿地。

这就是《物权法》第73条规定的“明示属于个人的”绿地；（四）符合前面条件，即使没有登记，也可以认定为专有组成部分。

第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

如何把握区分所有的专有部分：

通说是“壁心和最后粉刷表层说”，即专有部分之范围应分内部关系与外部关系分别而论。

去区分所有权人相互间，尤其是有关建筑物之维持、管理关系上，专有部分仅包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分表层所粉刷之部分。

但在外部关系上，尤其是对第三人（如买卖、保险、税金等）关系上，专有部分则包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心线。

从维护公共安全的角度来看，楼顶平台特别是设计上具有防火避难功能的楼顶平台应认定为共有。

而具有“相对独立性”的楼顶平台应当认定为专有部分。

由于小区会所符合专有部分的全部构成要件，作者认为，除非开发商通过合同的形式将会所作为小区的共有部分，否则会所属于开发商所有。

建筑区划内的建设用地使用权不是都属于业主共有，还有例外，如小区内的某一整栋建筑物属于特定业主所有的情况下，该整栋建筑物的规划占地的建设用地使用权属于该特定业主。

明示属于个人的绿地属于特定个人，但这里讲的是绿地仅仅是草坪，草坪下的建设用地使用权不属于特定个人，这就是所谓的“草坪说”。

我认为，如果“草坪说”能成立，那么“草坪”到底属于什么物？

如果法律明确规定物业服务用房归全体业主的情况下，如果开发商不将物业服务用房的成本摊到全体业主身上，那是开发商自愿。

第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。

但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

合理标准包括：

第一，不以盈利为目的进行使用。

第二，专有部分的业主为了更好地利用专有部分，同时又不损害小区其他业主的共同利益。

经营性用房的业主在符合有关法律、法规及规章规定的情况下，为其特定营业需要，也会借助外墙面悬挂、张贴牌匾等。

作者认为，这种需求是业主专有权行使的合理延伸，是为了更好地利用专有部分。

如果有些业主把空调不安装在自己的外墙面而安装在邻居家的外墙面，那么这个业主就不是合理使用。

本条只规定违反管理规约认定为侵权，而违反业主大会或者业主委员会的决定，没有规定为侵权。

主要原因是管理规约具有较强的法律约束力，物权法也是这样对待管理规约的。

当然，当事人不申请撤销业主大会或者业主委员会的决定，那么该决定对业主具有约束力，违反该决定，也应当认定为侵权。

如共同决定不安装遮阳篷等。

第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

在开发商已经按照比例将车位、车库处分给业主的情况下，如果还有部分业主的车位、车库需要得不到满足，这部分业主要求开发商承担责任，没有法律依据。

本书作者认为，即使车库和房屋套数的比例为2:

1。

开发商也负有以下两项义务。

一是任何时候都负有不得将车位、车库出卖给业主以外的第三人的义务。

二是开发商将车位、车库按照先来后到的顺序全部或者出租给业主以后，如果某个业主购买或者承租了3个或者3个以上的车位、车库，那么没有购买或者承租车位车位、车库的业主以及购买或者承租了一个车位、车库的业主，可以要求开发商满足起总数不超过2个车位、车库的要求。

开发商不能满足的，开发商和购买或者承租了3个或者3个以上的车位、车库的业主应当承担相应的责任。

从以上分析可以看出，凡是小区的规划车位、车库，是不允许出卖给业主以外的第三人的。

但在满足业主需要的前提下，应当允许开发商将车位、车库出租给业主之外的第三人。

作者认为，《物权法》第74条关于车位、车库“应当首先满足业主的需要”的规定属于《合同法》第52条规定的效力性强制性条款。

第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

本条只规定了车位而不包括车库，因为车库基本上都建设在地下，可以作为独立使用对象，应通过约定进行。

而地上建筑物和土地使用权是不能分割使用的。

但是，作者又认为，即使增设车位的行为占用了小区内的道路或者其它场地，如果建设单位能够充分举证证明增设的车位，所有成本等丝毫未计入对外销售的房屋价格中，而且关于增加形成车位的相关手续齐全、合法，那么，此种状况下就其增加形成车位的归属问题，应当适用《物权法》第74条第2款规定，属于当事人约定范畴。

我不赞同这一观点，即违背了本条的规定，也违背了开发商自愿权利放弃的自由。

第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

本条是对《物权法》第76条第1款第（7）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”进行的解释。

也就是这一条款规定的事项属于业主共同决定。

自然法学派的观点，作为法的基本价值，自由大于正义、正义大于秩序。

秩序冲突有赖民主，正义冲突交由理性判断，自由冲突取决无害。

作者认为，如果商铺业主在制定管理规约的时候，已经确定以多数决决定商铺经营方式的话，应当按照规约执行，不能所有权进行抵抗。

第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

物权法规定，对于一般事项，要求专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意。

对于特别事项，要求专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。

从《物权法》的角度来看，专有部分面积相当于这里套内或单元内建筑面积。

本条司法解释的规范目的在于判断业主表决权的表决能力，其计算公式是：

专有部分面积/建筑总面积×100%。

因此，只有建筑物总面积等于专有部分面积的总和，上述公式才有意义。

否则，很有可能出现所有业主的表决能力的总和大于100%或者小于100%的情形，这显然是荒谬的。

这里建筑物总面积都是以上述专有部分面积的总和为计算依据，而不以该建筑物初始登记中记载的建筑的建筑物面积、测绘面积或者房屋买卖合同中记载的建筑面积为标准。

撤销业主大会决议诉讼中应注意，如果在撤销权诉讼中，一方当事人认为不动产登记簿、测量报告或者房屋买卖合同中记载的面积错误，申请实际测量的，应当不予准许。

依据本条司法解释确定的专有部分面积和建筑物总面积对其它类型的案件不具有拘束力。

因为此类判决所认定的专有部分面积及建筑物总面积对于其他类型案件，例如：

商品房买卖合同、房屋权属争议、建筑物业纠纷、权属登记纠纷等等，都无拘束力。

第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。

但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

如果地方性法规、业主大会议事规则或者管理规约对于表决权的计算作出了与本条司法解释不同的规定，且该规定不能充分保护小业主的表决权，使小业主表决权的权利受到不利影响，应当以本条司法解释的规定为准。

在遇到夫妻一方未经另一方同意而参加业主大会行使表决权的情况下，可以适用家事代理权，认定为该行为表决权的行为是夫妻共同的意思表示，其表决权的行使合法有效。

共有人未经其他共有人同意或者2/3以上同意而参与表决，但表决行为有效，如果侵害其他共有人的利益，应承担损害赔偿责任。

第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

住宅业主利用其住宅开办小卖部、早点铺、理发店的，也应当适用《物权法》第77条和司法解释本条规定。

有利害关系的业主请求“住改商”业主承担民事责任的不以已经造成实际损害为限。

“住改商”纠纷中，不能以“多数决”原则确定有利害关系业主的意见，只要一个不同意就不行。

当然，即使办理工商登记也不能对抗业主的反对意见。

在业主（出租人、出借人）与非业主的物业使用人（承租人、借用人）的共存情况下，“住改商”行为必须征求他们一致同意，如果有一方不同意，就无法通过。

第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

本条简单明了，不再说明。

第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

有权提起撤销诉讼的主体应当限于在业主大会以及业主委员会投票表决过程中明确表示反对的业主。

投赞成票以及未明确表示异议的业主事后不得提起撤销之诉。

否则，有违诚实信用原则及禁反言原则。

多数意见认为撤销权属于形成权，其行使应当受到除斥期间的限制。

被告应当是业主委员会。

第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

应当注意的是，本项规定仅适用于建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分状况，规划车位、车库之外占用业主共有的道路或者其他场所增设的车位由于属于业主共有而不属于该项规定的范畴。

业主知情权限制在正当性范围内。

只要业主行使查阅权获取信息的目的与保护业主的合法权益具有直接的关系，业主查阅目的就具有正当性。

第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。

行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

司法解释没有将集中区划内的供水、供电、供气、有线电视设备等，认定为业主共有部分的“公用设施”。

否则，公用部门可能以“业主共有”为由，拒绝承担相关的维修养护的法律责任。

第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：

（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；

（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；

（三）违反规定进行房屋装饰装修；

（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

在我国现行法律没有规定对于顽固侵权的住户可以通过拍卖或者剥夺其专有所有权的明确规定时，无论如何，法院都不得判令对于顽固侵权的住户通过拍卖或者直接剥夺其专有所有权。

第十六条建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。

专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

物业使用人在物业管理法律关系中享有权利、承担义务的范围，以非专属于业主的权利义务为限。

专属于业主权利有

（1）投票权；

（2）撤销权：

（3）针对侵害共有权行为提起诉讼的权利；（4）分配共有收益的权利；（5）业主知情权。

第十七条本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。

本条是关于本解释所称建设单位包括包销人的规定。

本条目的是限制包销人的强势地位。

第十八条人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。

物权归属关涉广大业主的基本民事权利，根据《立法法》第8条和第9条规定，只能由法律、行政法规作出规定。

第十九条本解释自2009年10月1日起施行。

因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件

具体应用法律若干问题的解释

   （2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）

   法释[2009]8号     

   中华人民共和国最高人民法院公告

   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

   二○○九年五月十五日

   为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人

民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

   第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

   前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

   第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

   物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

   第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

   第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

   业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

   第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

   第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

   物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

   第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

   物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。

   第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

   物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

   第十一条本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。

   第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。

   第十三条本解释自2009年10月1日起施行。

   本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

最高人民法院日前公布了《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，将于今年10月1日起施行。

这部司法解释对如今较为常见的物业纠纷中的诸多问题给出了明确说法，无论物业公司还是广大业主都应该对其中的要点有所了解。

一、物业服务承诺也是合同

《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）第三条：

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

该条款对物业服务企业应承担义务的依据范围进行了合理扩充，即不仅包括合同中的明示条款，法律、法规、相关行业规范中物业服务企业应履行义务的范围，还包括公开作出的服务承诺及制定的服务细则。

这样，一方面更好地维护了业主权益，另一方面也对物业服务企业提出了较高的要求，将其公开作出的服务承诺及制定的服务细则确定为物业服务企业应尽义务的依据。

今后物业公司以各种服务承诺作为续聘或竞聘的条件时，须谨慎对待，一旦实际被聘后不兑现承诺，就面临被追究责任的风险。

二、擅自提高收费须退还

司法解释第五条：

物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，法院应予支持。

有些物业服务企业巧立名目，擅自提高收费。

根据上述司法解释条款，业主对于物业公司违反物业服务合同约定或者政府核定价格，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，可以拒绝承担违反约定或规定部分的收费，在关于物业管理费用纠纷的诉讼中，业主可以直接以此为抗辩理由，要求物业服务企业退还违规费用。

三、空房子也要交物业费

司法解释第六条：

经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。

物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，法院不予支持。

实践中，物业公司在收取物业费时，经常遇到业主以长期出国、家中无人、房屋空关、未享受物业服务等为由，拒绝缴纳物业费；也有部分业主提出不需要相关物业服务，比如低楼层业主认为自己不需要乘坐电梯。

司法解释对此作出了明确规定，只要物业公司按照合同约定提供了相关服务，则交纳物业费对全体业主而言也是应尽的义务，即使房屋空置，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务，应该支付物业费。

四、租客不交费房东须代付

司法解释第七条：

业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，法院应予支持。

实践中物业公司常常遇到这样的情况：

租客不交物业费，房东又称物业费已约定由租客缴纳，两方相互推诿。

这一司法解释给出了物业公司在这种情况下可采取的救济手段。

物业公司为了保障及时收取物业费，在上述相互推诿收费无门的情况下，可选择要求业主承担缴纳物业费的连带责任。

五、物业未获续聘无权收费

司法解释第十条：

物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，法院应予支持。

目前在不少小区，物业合同到期，或业委会聘请了新的物业公司，但老