解除买卖合同案例.doc

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篇一：

房屋买卖合同解除权纠纷案例

合同解除条件未成就，卖方无权解除房屋买卖合同

作者：

北京市正海律师事务所涛

房屋买卖合同解除权纠纷案例

【案情介绍】

2009年4月，姜卓与张升签订了《北京市存量房屋买卖合

同》，约定姜卓购买张升位于北京市朝阳区远洋天地小区两居室

房屋一套。

房屋总价款人民币108万元。

同日，双方签订《补充协议》，主要内容如下：

姜卓以商业

贷款方式购买此房，于签署本协议当日给付张升定金2万元，于

房屋评估报告下发后3个工作日内支付购房首付款人民币33万

元，其余购房款73万元，由姜卓所申请的贷款机构支付。

贷款

期限不晚于2009年5月31日，即姜卓支应于2009年5月31日

前，支付全部购房款。

张升在2009年5月31日前将房屋交付姜

卓。

协议签订后，姜卓依约于2009年4月22日向张升支付了购

房定金2万元；于2009年5月11日向张升支付了购房首付款

32万元，同日，张升将房屋交付姜卓，姜卓对房屋进行了装修。

此后，贷款银行以姜卓无北京市常住户口为由，不予办理

商业贷款。

姜卓为了履行剩余74万元付款义务，决定另行筹措

资金改由现金形式支付，并于2009年6月25日电话通知张升，

张升表示同意。

2009年7月13日，姜卓通知张升办理收款、过户事宜。

但

张升却以姜卓延期付款已经违约在先为由，提出解除合同。

2009

年8月28日，张升向姜卓发出《房屋买卖合同解除通知书》，以

姜卓延期付款为由再次提出解除合同。

鉴于双方坚持己见，不能协商解决争议，姜卓委托北京市正

海律师事务所韩涛律师，依据房屋买卖合同中的仲裁条款将案件

提交

【仲裁庭意见】

仲裁庭经过审理，认为：

1、姜卓因自身原因未能办理贷款，未能按照合同约定于2009

年5月31日前支付全部购房款，构成违约，应当承担违约责任。

但是张升据此要求解除合同的请求无合同与法律依据。

2、张升请求单方解除房屋买卖合同，不符合《合同法》第

九十四条第三项有关合同解除的条件，不予支持。

【裁决结果】

1、双方应当继续履行房屋买卖合同。

姜卓于仲裁裁决书送

达之日起五日内，向张升支付购房款74万元，张升拒不接受的，

姜卓应立即办理提存公证。

张升配合姜卓办理房屋过户登记手

续。

2、姜卓向张升支付违约金4800元。

3、驳回双方的其他仲裁请求与反请求。

【法律分析】一、《合同法》对于合同解除的规定

本案双方争议焦点为卖方行使法定单方解除权的条件是否

成就。

在此，我们简要回顾一下合同法对于合同解除的相关规定：

所谓“合同解除”，是在合同有效成立之后，因当事人一方

的意思表示，或者双方的协议，使基于合同发生的债权债务关系

归于消灭的行为。

《合同法》对于合同解除规定了约定解除与法定解除两类：

（一）约定解除，它包括两种情况：

1、合同约定了合同解除条款。

如合同约定，违约方以支付

一定数额的违约金作为合同解除的条件。

2、在合同签订后，经双方协商解除合同。

（二）法定单方解除权，即合同法第九十四条规定的几种情

况：

1、因不可抗力致使不能实现合同目的；

2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的

行为表明不履行主要债务；

3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍

未履行；

4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实

现合同目的；

5、法律规定的其他情形。

二、张升行使法定解除权的条件与程序就本案而言，张升认为姜卓迟延履行付款义务，但是合

同未约定在此情况下张升拥有合同解除权；故张升只能依据

《合同法》第九十四条第一款第（三）项规定行使法定单方

解除权。

该条规定的单方解除权必须满足以下条件：

1、当事人一方具有迟延履行合同义务的行为；

2、当事人一方迟延履行的是合同主要义务；

3、经另一方催告；

4、迟延履行的一方在被催告后的合理期限内仍未履行。

当事人一方迟延履行其主要义务时，另一方在催告之后，并

不立即享有解除合同的权利，而应当在催告之后，经过一段

合理的期限，以使迟延履行的一方有足够的时间去履行其主

要债务。

在满足上述行使解除权的条件后，张升还要依据《合

同法》第96条规定通知对方，自通知到达对方时合同解除。

本案中，鉴于张升在双方变更付款方式后，并未明确向

姜卓催要欠款抑或给姜卓合理的时间去履行付款义务，不符

合《合同法》第九十四条第一款第（三）项规定的单方解除

权的条件，故张升不享有合同解除权。

三、姜卓收到张升解除合同的通知后，提出异议的期限。

姜卓收到张升发出的解除合同通知后，如果不在三个月内及

时提起仲裁申请，有可能导致合同解除的法律后果，丧失胜

诉权。

依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释

（二）》第二十四条规定，在一方依据合同或者合同法规定行使合同解除权，解除合同通知到达对方

当事人后，对方当事人行使异议权的期限有两种情况：

（一）双方约定解除合同的异议期限。

如果一方当事人

在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。

（二）当事人没有约定异议期间。

在解除合同或者债务

抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。

通过上述简要分析，我们不难看出合同法立法目的是维

护交易的安全与稳定，合同解除的条件十分严格，当事人不能随意主张解除合同，否则构成违约行为。

篇二：

合同解除权案例

买卖合同解除权

某等与上海强士投资管理股份有限公司等股权转让纠纷上诉案

上海市第二中级人民法院

民事判决书

（2010）沪二中民四（商）终字第532号

上诉人（原审原告）徐某。

委托代理人唐某。

上诉人（原审原告）沈某某。

委托代理人干建根，上海市雄风律师事务所律师。

上述两上诉人的共同委托代理人刘晓岚，上海市凌云永然律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）上海强士投资管理股份有限公司。

法定代表人吴甲，该公司总经理。

委托代理人蔡岚，上海市申达律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）吴乙。

委托代理人吴甲，上海强士投资管理股份有限公司总经理。

上诉人徐某、沈某某因与被上诉人上海强士投资管理股份有限公司（下称强士公司）、吴乙股权转让纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2009）青民二（商）初字第1849号民事判决，向本院提起上诉。

本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。

上诉人徐某委托代理人唐某、上诉人沈某某委托代理人干建根、上述两上诉人共同委托代理人刘晓岚、被上诉人强士公司法定代表人吴甲及委托代理人蔡岚、被上诉人吴乙及其原委托代理人李庆春到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：

一、2007年11月9日，徐某、沈某某与强士公司、吴乙签订《上海顺康乳业发展有限公司股权转让合同》一份，约定由徐某、沈某某将其持有的顺康公司全部股权有偿转让给强士公司、吴乙，转让价格为3,850万元，其中强士公司受让70%，吴乙受让30%。

合同第五条股权转让价款的支付及转让步骤约定为：

1、受让方已于2007年10月19日向转让方指定的上海宝正拍卖有限公司（以下简称拍卖公司）支付了首期款800万元；2、本合同签署生效后8个工作日内（即为11月21日），转让方负责与受让方共同到工商局办理股权转让工商变更登记，工商受理后8个工作日内，受让方向转让方再支付1,800万元；3、前述2,600万元转让方应优先用于清偿顺康公司债务，受让方有权予以定向监管，其中：

（1）600万元用于清偿建行上海杨浦支行的贷款；

（2）965万元用于清偿工行上海嘉定支行的贷款；（3）350万元用于支付本院（2007）青民二（商）初字第155号执行案件的欠款；（4）500万元用于归还上海天赐福投资管理有限公司（下称天赐福公司）的其他债务；4、转让方收到前述2,600万元后15个工作日内解除顺康公司资产抵押、查封，且完成税务、银行等所有变更手续；5、待所有手续完毕后8个工作日内，受让方向转让方支付850万元（即累计付款达3,450万元），转让方将公司所有印章、文件及材料，包括但不限于公章、合同专用章、财务专用章、法定代表人印章、营业执照以及全部合同、批文、文件等一并交付给受让方；6、转让方应于2009年4月底前，将公司所有业务处理完毕（包括将现有租赁关系全部解除并完成承租方、转租方、使用方等清场），待该等事务处理完毕后，受让方将余款400万元支付给转让方；7、自2008年1月1日起，顺康公司的租金归受让方所有；第六条：

合同双方在本合同签署时共同封存顺康公司的公章、合同专用章、财务专用章等重要文件物品，封存至双方认可的共管保险箱；

第七条：

拍卖公司为转让方的全部责任义务提供连带责任保证，转让方指定该行代为收取股权转让款；第八条：

受让方强士公司和吴乙按照70%和30%比例向转让方徐某、沈某某支付本合同约定的各期股权转让款；第九条违约责任：

如任一受让方不能按期支付股权转让款，每逾期一天，应向转让方支付逾期部分转让款的万分之五的违约金。

逾期超过30日，转让方有权单方解除本合同，并要求违约方支付相当于股权转让款25%的违约金。

二、合同签订后，强士公司于同年12月6日支付1,200万元，同年12月25日支付400万元（含当年10月19日支付的800万元，合计支付2,400万元）。

至2008年3月，吴乙支付了200万元，至2009年6月9日，吴乙又支付了233万元。

三、2007年11月23日，合同双方向工商部门申请办理顺康公司股权变更登记手续，同月29日完成股东变更登记手续。

2008年2月22日，顺康公司完成税务变更登记手续。

四、徐某、沈某某认为强士公司、吴乙未按期支付股权转让款，曾委托代理人在2009年1月至同年4月多次致函强士公司、吴乙要求其按照合同第五条第5项之约定付满至3,450万元，强士公司、吴乙认为自己已履约，系徐某、沈某某未履行对租金收益、厂房清场和对公章等物品封存共管义务，不同意徐某、沈某某的请求。

至同年7月31日，徐某、沈某某致函强士公司、吴乙要求解除涉案合同。

原审法院经审理后认为：

系争双方于2007年11月9日签订的《上海顺康乳业发展有限公司股权转让合同》系双方当事人通过平等协商后签订，如实反映了双方当事人的真实意思，应确认为合法、有效，对双方当事人具有法律约束力。

顺康公司的股权转让款为3,850万元，根据合同第五条第2项之规定，强士公司、吴乙应在工商受理后的8个工作日内支付1,800万元。

连同徐某、沈某某已收取的800万元，徐某、沈某某应优先用于清偿顺康公司债务。

根据庭审已查明的事实，合同双方向工商部门申请办理股东变更登记手续的日期为2007年11月23日，则强士公司、吴乙应在同年12月5日支付转让款1,800万元。

然强士公司、吴乙实际于12月6日支付1,200万元，同年12月25日支付400万元，至2008年3月才付清此款。

虽然强士公司、吴乙已逾期，合同中也规定了徐某、沈某某可解除合同，但鉴于强士公司、吴乙迟延付款超过30日的金额200万元只占到期应付款的较小部分，且此后强士公司、吴乙又支付了233万元，故强士公司、吴乙的此逾期付款行为尚未对合同履行构成威胁，徐某、沈某某不能仅此为由要求解除合同，否则不利于鼓励交易，维护市场经济秩序的稳定。

强士公司、吴乙付满至2,600万元后，徐某、沈某某未优先清偿天赐福公司债务、也未在约定的期间内完成对顺康公司的银行开户信息的变更登记、通知强士公司、吴乙封存公章等方面的义务，故徐某、沈某某无权要求强士公司、吴乙支付合同第五条第5项项下的850万元转让款。

至于强士公司、吴乙的逾期付款行为是否给徐某、沈某某造成经济损失，对此徐某、沈某某可向强士公司、吴乙另行主张。

原审法院据此作出判决：

驳回徐某、沈某某的所有诉讼请求。

原审判决后，上诉人徐某、沈某某不服，向本院提起上诉称：

1、系争股权转让合同第9条第2项明确约定：

“……逾期超过30日，出让方有权