成都郫县现代工业港板块产业园项目定位策划.pptx

成都郫县现代工业港板块产业园项目定位策划.pptx

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,鑫泰新郫县现代工业港板块产业园项目定位策划思路汇报,项目定位思路,市场定位,产品及客群定位,产品规划设计,营销推广策略,三个维度分析,调研成果汇总,开发目标理解,SWOT深入分析,其他关键操作策略,November19,思源顾问,2,纲要,一、理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总,November19,思源顾问,3,三、针对本案SWOT进行深入分析四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析借势？

跳出？

超越？

本案开发目标的重新理解,开发目标,利润最大化,社会效益最大化,产品作品化,避免项目走政绩工程的老路，创新政府关注项目的新开发模式，为鑫泰新带来更大机会,客户眼中的作品,政府眼中的作品,企业眼中的作品产品是基础，产品要实现作品化；利润最大化是终极目标；社会效益最大化是重要保障。

November19,思源顾问,4,对于开发效果的合理预期,帮助鑫泰新成功定位为,“新型产业园区开发商”,并进一步发展成为,“成功的房地产开发商”,借助大学城、外语实验学校、,城灌高速，形成区域经济新,的增长点，超越政府预期,开发效果,November19,思源顾问,5,开发目标的实现战略借势、跳出、超越,如何借势周边产业及城市功能环境？

November19,思源顾问,6,如何跳出项目本身，跳出红光板块、跳出郫县，跳出成都新西区、跳出成都？

如何突破和丰富产学研概念，全面超越目前的产业园区项目？

确定本案开发方向,借势顺势而为，而非造势,项目发展可采用造势和顺势两种方式，对于总体规模“不大不小”的本案，最合适的方法是借势，即借市场之势、借政府之势、借环境之势，为我所用；而造势多为城市运营与营销所采用的方法；本案造势在企业行为中主要用于营销，因此，本案定位上不能采用造势。

November19,思源顾问,7,跳出放眼世界城市,跳出项目看项目,不仅仅是一个项目，更应该把项目当做作品来做，做成精品。

跳出郫县看项目,本案不仅仅是成都郫县一个工业地产项目，更是成都新西区发展新型产业园区的示范和样板。

跳出成都看项目,本案虽然位于成都，但不仅仅只是成都的项目，它更是为成渝经济区、为中国西部新极乃至全国市场服务的；本案应立足大成都，胸怀大西部。

November19,思源顾问,8,超越全面提升项目价值,超越工业用地,充分挖掘本案所在的区域价值，超越工业用地性质，使土地价值最大化。

超越产业地产概念,全面丰富和超越产业地产的概念，以丰富内涵提升项目价值。

超越城市区域期望,既能满足区域期望，又能超越城市区域期望，同时还能给政府带来新的工业园区发展模式，成为郫县乃至成都推广新型现代产业园的示范和样板。

November19,思源顾问,9,价值最大化,通过竞争分析形成核心竞争力,充分考虑各种开发限制条件,开发目标的实现策略三维策划实现价值最大化,November19,思源顾问,10,现有条件土地属性政府预期开发资金,纲要,一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略,November19,思源顾问,11,二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案SWOT进行深入分析四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析借势？

跳出？

超越？

二、第一阶段市场调研工作成果汇总1、大环境调研工作成果汇总2、小环境调研工作成果汇总3、市场供需调研工作成果汇总,November19,思源顾问,12,成都打造世界城市，全面提升城市核心价值,集散中心,信息中心,休闲城市、魅力之都,城市,规模力,辐射力,外向力,西南贸易中心,会展中心,综合服务中心,本案面临的城市宏观背景生产中心,November19,思源顾问,13,成都重点发展三大产业，改善产业结构,成都市坚持“三、二、一”产业发展方针，以2.5产业为阶段发展重点，坚持二、三产业共同推进经济发展，同时逐步实施“退二进三”的发展战略。

现代服务业,现代会展业,现代物流业,“三管齐下”，扩大第三产业“短腿”问题,November19,思源顾问,14,三大城市功能定位，增强对高端企业的吸引,西部中心城市,服务城市,增强对高端产业和处于价值链高端的企业的吸引力，并促使它们向成都形成集聚。

城市功能定位世界城市,成都以世界城市、西部中心城市、服务城市为三大功能定位，通过重点发展第三产业来提升城市能级，以吸引第三产业中的各类企业以及其他产业链高端企业向上海集聚，企业首脑功能向成都集聚，从而增强成都的集聚辐射能力。

同时使各类第二产业企业向成都周边转移。

November19,思源顾问,15,二、第一阶段市场调研工作成果汇总1、大环境调研工作成果汇总2、小环境调研工作成果汇总3、市场供需调研工作成果汇总,November19,思源顾问,16,成都调整城市功能布局，以多中心布局为特点,单核单中心城市布局,多核多中心城市布局,成都城市布局从单核单中心向多核多中心调整，为郫县区域成为城市功能中心之一创造了条件，而本案也有可能成为城市功能中的一部分，如产业基地、总部办公等,November19,思源顾问,17,郫县“工业强县”政策为本案提供重要的政策支撑,工业港总部经济,现代服务业,楼宇经济,郫县重点发展产业,郫县未来重点发展工业港总部经济和现代服务业，这是本案开发应重点考虑和利用的产业政策。

根据郫县“十一五”规划：

工业集中发展区建设是未来五年经济工作的重中之重,November19,思源顾问,18,郫县“三个集中”战略提升项目竞争力,工业向园区集中,农民向城镇集中,土地向业主集中,“三个集中”战略,在郫县的“十一五”规划中，政府明确提出了“三个集中”的经济发展战略。

政府规划对产业发展起着非常重要的指导作用，而“工业向园区集中”的战略无疑将提升项目竞争力。

November19,思源顾问,19,郫县现代工业港发展定位将直接影响本案的定位方向,成都市重点工业集中发展区，成都国家高新技术开发区配套产业基地,现代工业港,机械电子,食品饮料,印务包装,基础工业,“三有一无”（有市场需求、有有就经业济容效量益和、无污工业染项）目,November19,思源顾问,20,现代工业港（北区）成熟的产业环境助推项目发展,北区,南区,安德川菜园区,占地面积：

起步区3平方公里，拓展区5.5平方公里园区现状：

入驻企业最多，产业发展最成熟,占地面积：

3平方公里园区定位：

现代化川菜产业基地,占地面积：

3.5平方公里主要产业：

机械制造、印务包装、食品饮料,本案所在园区，产业聚集度高,November19,思源顾问,21,现代工业港板块划分,高新西区、现代工业港（南区）与北区既有合作，又存在竞争关系,高新西区,电子信息,现代中药,高科技软件研发生产基地,生物制药研发生产基地,空吸,辐射,辐射,现代工业港（北区）,与北区相比，南区产业规划类似，但发展相对滞后，存在一定的“空吸效应”。

北区作为高新西区的配套产业基地，“辐射效应”明显。

现代工业港（南区）,机械制造、印务包装、食品饮料,November19,思源顾问,22,国道317线与成灌高速双重作用于本案，区域交通便利,双流机场,火车北站,本案,25分钟车程,30分钟车程,距成都市中心城区仅10公里,November19,思源顾问,23,小环境影响总结分析,大背景：

世界城市、首脑城市、服务城市,郫县“工业强县”政策郫县“工业向园区集中”战略现代工业港（北区）产业环境成熟高新西区配套产业基地,改善区域交通条件、提升区域配套水平,增强本案所在区域及本案对各类潜在客户的吸引力,November19,思源顾问,24,二、第一阶段市场调研工作成果汇总1、大环境调研工作成果汇总2、小环境调研工作成功汇总3、市场供需调研工作成果汇总,November19,思源顾问,25,结,市,场需求调研归类总,November19,思源顾问,26,满足总部办公需求的典型项目分析,November19,思源顾问,27,满足总部办公需求的典型项目总结,除了以上三个满足成都总部办公需求的四个典型项目以外，还存在若干个潜在供给项目，如天府软件工业园等诸多竞争项目。

趋势：

满足总部办公需求的市场竞争将会越来越激烈！

November19,思源顾问,28,满足SOHO办公需求的典型项目分析总结,总结：

SOHO办公楼基本处于相对成熟区域，要求生活、商务配套齐全、交通便利，主要以满足中小企业办公需求为主，因此，结合本案地块、区域等条件，本案并不适合发展SOHO办公楼。

November19,思源顾问,29,满足厂房办公需求的典型项目分析,November19,思源顾问,30,满足厂房办公需求的典型项目总结,成都市政府重点以厂房办公形式来推进生产性服务业的发展，并明确提出，将重点规划建设20个左右现代服务业集聚区，2006年全面建设启动，2007年取得阶段性成果，2010年基本完成。

趋势：

厂房办公大量的需求成为成都生产性服务业集聚区重要需求方向和形式之一。

同时，我们也可以清楚的看到，成都厂房办公随着供给量的大量增加，其市场竞争也会越来越激烈，并对其他厂房办公市场形成强烈的竞争态势。

November19,思源顾问,31,满足商务居住需求的典型项目分析总结,临近商务交通枢纽、距离产业中心不远，形成了一定的商务别墅市场；而商务别墅同时兼具商务办公和商务居住功能。

由于受商务别墅形成的条件限制，这个市场虽然出现，但是并没有出现大量供给，因而没有形成激烈竞争局面。

因此，商务居住仍然是一个值得本案关注的发展方向。

November19,思源顾问,32,纲要,一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略,November19,思源顾问,33,二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案SWOT进行深入分析四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析借势？

跳出？

超越？

本案SWOT分析,November19,思源顾问,34,本地块SWOT分析优势S,Strength优势分析S1.土地价格优势，以工业用地性质获取的土地成本优势明显；S2.与政府良好的合作关系，这为项目的开发建设提供了重要的政策保证；S3.与金融行业良好的关系，成为项目可持续发展的重要资金支撑；S4.区位优势明显，项目紧挨高新西区,本案最大的优势在于：

优越的区位条件、较低的土地获取成本。

November19,思源顾问,35,本地块SWOT分析劣势W,Weakness劣势分析W1.地块处于城郊结合部，距中心城区有一定距离；W2.基地周边缺少产业中心和商务中心，配套不齐全；W3.产学研用地限制，而政府期望则较高；W4.用地规模与开发规模不大不小，竞争关系微妙。

本案最大的劣势主要是：

距离中心城区较远，办公交通成本较高，而且目前缺少各种配套。

November19,思源顾问,36,本地块SWOT分析机会O,Opportunity机会分析O1.成都打造世界城市，第二产业向东西方南发展；O2.现代工业港的建设，将会带动周边产业形成集聚，最终与高新西区形成成都的工业中心，本案正好处于工业中心的辐射区域范围内；O3.郫县新的行政政务中心建设，将促进区域内产业集聚，并对本案所在区域形成一定辐射