珠海斗门地块投资分析.docx
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珠海斗门地块投资分析
一、珠海市斗门区开展状况
珠海市斗门区地处珠江三角洲西南端，衔接东部和西部。
东临中山市，南与本市金湾区相连，西面和北面与江门市接壤。
1983年7月归属珠海市管辖，2022年4月撤县设区，全区面积674.8平方公里。
提到珠海，人们首先联想到的是以宜居闻名的香洲、拱北等主城区，作为“中国十大宜居城市”、“中国最具幸福感城市”，包括拱北、香洲在内的珠海主城区近年来开展变化迅速，通过规划打造滨海花园城市的风貌，吸引了大量外来人口到此购房、旅游。
然而，随着市区房地产和工业的开展，所剩土地无几，再开展潜力相对有限；再加上强调“宜居”的同时亦造成了商业及工业的开展缓慢，缺乏经济实力，影响了城市的可持续开展。
如何利用自身得天独厚的沿海地理优势开展经济成了珠海未来开展所面临的新瓶颈。
当前珠海市的开展策略为“一条主轴（情侣路—珠海大道）、两大板块（东部、西部）、三区一城（香洲城区+横琴新区+西部中心城区=新的主城区）”。
其中西部中心城区总规划面积约193平方公里。
在珠海市新一轮城市开展格局中，西部中心城区将与东部核心城区共同构成新珠海的双核。
以斗门为主体的西区历史悠久，地域全市最大，是珠海原住民的主要聚居地，人文基础好。
斗门系珠海通往粤西及西南的门户，紧靠高栏港口、珠海机场，斗门口岸是国家一类口岸，斗门港航线直达香港、澳门和沿海各地。
由于历史的原因，斗门的对外交通问题一直未得到解决，成为了经济开展的绊脚石。
近年来珠海市政府大力推动公路的建设，为当地工业开展奠定了良好的基础，现世界500强企业伟创力集团、住友化工和国内知名企业青岛啤酒、格力集团、方正科技等已先后落户斗门区；未来随着机场高速、高栏港高速（两条公路方案今年下半年开工，三年建成通车）、港珠奥大桥的开通，将为工业的开展翻开更大空间。
工业化带动城市化、城市化促进工业化的良性互动也为房地产业开展创造了机遇。
甚至今后珠海的房地产开展的重心也要西移。
二、斗门区房地产市场分析
近年来，受一系列交通基础设施完工或即业了将上马等利好消息的刺激，市区楼王里筑土价呈现出上涨趋势。
的了防珠业了我一批房地产开发商已注意到随着经济的发筑筑么筑在展、交通的日益完善，斗门必将兴起对高档楼盘的需求，一批具备消费能力的客户群正在形成。
也正是在这种大环境下，包括里维埃拉、绿庭雅我来的苑、金碧丽江等楼盘在内的高档楼盘已先后进驻斗门。
销售数据上看，2003年以来斗门区房地产销售均价及销售面积一直不断攀升，其中07年销售总金额为249.3千万元，到达了历史最高点。
直至08年由于购房入户政策取消及政府宏观调控后，斗门区楼市整体低迷，销售面积从07年的78.5万平米大幅回落至38.46万平米，但销售均价降幅很小，仅从07年的3176元降为3164元。
从今年1-7月的统计数据来看，斗门区商品房销售面积已经上升，为26.02万平米。
尽管跟07年最顶峰有一定差距，但销售均价却到达了4802元，甚至比07年还要高出很多。
总体来说斗门区商品房的售价与销售总额都在稳步增长。
从需求上看，根据斗门区至2021年规划，斗门区的户籍人口数控制在130万以内，而目前只有不到40万人，也就是说未来10年斗门区有近100万人涌入。
从目前情况来看，随着伟创力、格力电器、珠海职业技术学院这样的大企业、大教育落户斗门区，相信人口呈现快速增长势在必行。
再加上交通改善后将吸引更多外地投资客到西区买房，斗门未来的房地产市场需求非常旺盛。
三、工程概况
1.地理位置
珠国土储2021-07地块位于斗门区井岸镇北部，地处城区边缘。
向北面向黄杨山、黄杨大道及粤西沿海高速，临近斗门区一中，与06地块相邻。
2.地块形状
占地面积为151560.414平方米，地上建筑面积227340.621平方米，地块向外侧较为方正，与相邻地块的分界线则比较曲折。
3.周边环境
工程周围目前为拟开发生地，尚未有已建成的商品房。
由于地块正对黄杨山，从此处向北眺望视野十分开阔，景色优美。
地块外侧分别被沿海高速、黄杨大道及工业大道包围，但并不处于主干道马路边，可谓静中带旺。
目前未有马路直通至该地块，政府将在地块开发成熟地前完成配套两条三十米宽的马路，连通黄杨大道及工业大道。
生活配套方面也比较齐全，斗门区一中就位于黄杨大道旁，市场也相距不远。
4.交通状况
黄杨大道与工业大道均为主干道，其中黄杨大道路面宽阔，横跨黄杨河，连通白蕉镇，工业大道则通往老城区，目前路面比较狭窄，但未来将会进行改造，而且在地块附近路段也设有公交车站，出行比较方便。
5、工程优缺点分析
优点
1）、区域升值潜力大
广东省今年10月的商品房成交均价是6500元/M2，而珠海斗门才4300元/M2的毛坯成交均价，明显处于中下水平，升值空间较大。
现在广东省内3500元/M2以下的商品房已经很难找了。
所以从另一个角度来讲，连花都的楼价都要上6000元/M2，斗门4300元/M2的楼价，往上的空间比较开阔。
通过工程投资测算，如果将楼面地价控制在1200元/M2左右，利润较大，投资风险较小。
2）、容积率低
容积率仅为1.5，建筑规划、园林、户型都有很大的设计想象空间，而且容积率这么低，居住起来很舒服，感觉楼盘有档次。
在斗门主城区的小区楼盘，容积率基本都是在3.0左右。
所以1.5的容积率，是该工程的主要优点之一，也是卖点。
3）、楼面地价低
上一个月，在花都边缘的马溪大道地块，几乎同样的大小，同样的容积率，最终成交单价为2315元/M2，而该工程地块的楼面地价460元/M2起，真的十分低廉，如果拍到1200元/M2，在广东省也不多见了。
4）、距离主城区较近
珠海斗门的主城区井岸镇并不大，但人口比较密集，城区比较繁华，商业比较兴旺。
随着城市进程的开展，紧邻主城区井岸镇的该地块将迎来辐射性开展，生活气氛将会越来越浓郁。
在上述这一点，比起同为珠海西区的金湾区，要好得多。
金湾区较大，拍卖的地块方圆几公里前不着村，后不着店，拍卖的地价超过1200元/M2，两者一比照，斗门该地块距离主城区较近，相对成熟很多。
综上所述，该地块工程可以用“性价比高”这个词来形容。
缺点
1）、周边人气不旺，配套稍微欠缺
所谓稍微欠缺的意思是楼下没有生活配套，购物需要到主城区，但是如果坐公交车到主城区购物也就只有一个站的距离，这有待斗门政府对工业大道地段的连片开发，人气旺起来，商家自然也会跟随而来。
2）、周边环境有待改善
由于该地块工程距离工业大道尚有一段距离，中间相隔了一片蕉林，有点乡村的味道，旁边还有一个废弃的电厂和一个污水处理系统，相对不太雅观。
其余都是耕地，总的来说，虽然背靠黄杨山，但是周边环境还是有待改善。
3）、斗门房地产销售周期长
这个问题或者是最大的风险性问题。
在斗门，小区的商品房均价约4300元/M2，但是销售速度相比照较慢。
在2021年4月以前，根据数据统计，在斗门购房的人70%都是外地人，有局部是冲着珠海入户政策而来的。
自从2021年4月入户政策取消以后，对斗门的房地产市场稍有影响，但现在逐步淡化，买房的人更看重的是斗门的环境和比较廉价的房价，买房的人群更加广泛。
6．工程各项主要的经济技术指标
用地面积：
151560平方米
用地性质：
商业、住宅
建筑面积：
227340平方米
容积率：
1.5
建筑密度：
<30%
绿地率：
>35%
停车位：
不少于1.0个/100M2
小区配套公共建筑或设施：
工程
数量
用地面积（M2）
建筑面积（M2）
备注
幼儿园
1
3600
3200-3900
按规定设6班
物业管理用房
1
200
公共厕所
1
80
80
垃圾收集站
1
150
90
配电房
需按供电部门要求设置
四、市场定位
1、工程形象定位
由于该地块工程距离工业大道尚有一段距离，中间相隔了一片蕉林，有点乡村的味道，旁边还有一个废弃的电厂和一个污水处理设施，相对不太雅观，此外都是田地。
总的来说，周边环境还是有待改善，所以定位不能过于高端。
这种高端不是指产品的品质，而是指售价。
在斗门，商品房价格基本都比较接近，不象珠海香洲区的房地产，档次拉得比较开。
在斗门绝大多数的楼盘均价集中在3800~4800元/M2之间，这也在当地形成了一种惯性思维，无论档次做得再豪华，售价也不能抬得太高，否则客户不买账，所以根据当地客源的特性，建议入乡随俗，打造精品小区，合理控制房子的总价。
1）、户型设计的定位
在斗门，如果是单体楼，基本都是以小三房为主，大型的小区，户型相对丰富一些，有小三房（90~100M2）和大三房（110~140M2），超过140平米以上和低于80平米以下的户型很少，单身公寓更是绝迹，这也反响了当地客源的喜好。
还是强调入乡随俗的概念，毕竟众多的开发商比较一致的开发理念是值得我们的借鉴的。
所以，在户型设计的定位上，以小三房这种最主流的品种为主，约占60%的比例，大三房或局部四房占30%的比例，只留10%的作为两房，以作有效地补充。
不搞超大户型，也不设计单身公寓。
小三房以时下最流行的2+1户型，即在报建是将一阳台放大，收楼后可以改建一个小房间，这样可以“偷面积”，提高实用率，让客户觉得更实惠。
2）、绿化设计的定位
由于地块较大，绿化空间也较大，加大绿化的投入能使楼盘跃升更高的档次。
在绿化的营造上，建议采取苏州园林式的中式风格。
在广州，深圳，珠海等地，已经盛行返璞归真的中式风格，但是在斗门这种小城镇，欧式，洋气的风格倒是十分流行，例如最新推出的大型小区，名字叫东方威尼斯，这种欧式的风格似乎满足外来人口的虚荣心，但是除了一个洋名字，大多是不管不类的风格。
为了表达差异化得营销，建议采纳中式古典的园林风格，简约，细腻。
3）、外立面设计风格
楼盘的筹划要讲求统一感，如果绿化采用中式典雅的风格，楼盘名称沿用悦安雅苑，那么外立面也同步采用相对简约，中式的风格。
4）、广告形象的推广
简约朴素的风格并不代表简单和粗糙，而是对于细节的考究，这正是以苏州园林为代表的中式风格的精髓所在。
由于现在只是在一个投资可行性分析的阶段，所以对于工程的未来只是一个初步性的轮廓，届时将进一步探讨。
2、目标客户的定位
1）、在珠海斗门工作的外来务工人员。
由于斗门是个工业重镇，有不少大型企业，所以这些企业的管理人员具有相当的购置能力。
2）、二次置业的本地人。
在斗门生活的本地人，人均居住面积普遍较大，但是多是楼梯房，有换电梯房的需要；同时年轻人成家也会购置新房，与父母分开居住。
3）、专程到斗门投资物业的外地人。
由于珠海核心区房价昂贵，如果喜欢这种海滨城市，斗门的房产价格还不到珠海核心区房价一半的价格，所以越来越多的投资客更愿意到斗门来买房。
3、价格定位
斗门的商品房绝大多数是毛坯房，均价从3800到4800元/M2不等，如果是楼花或单体楼，最低3800元/M2；如果是大型小区盘，均价到达4800元/M2。
综上分析，珠海斗门现时的毛坯均价为4300元/M2左右，如果考虑到两年后的稳步上升趋势，该工程地块毛坯均价可定位在4500元/M2以上。
至于商铺的销售，相比照较冷清，主城区稍微偏一点的楼盘的地铺多为空置，所以商铺属于有价无市，价格不能定得过高，定位在6500元/M2，而车位将来估计出租为主，售价定位在5万元/个。
以下是周边楼盘的价格比照表
楼盘名称
地理位置
户型
毛坯均价
销售状况
备注
东方威尼斯
湖心路
75~200
4800元/M2
尚未正式出售
小三房和别墅为主
忠信桃园居
连桥路
84~208
4200元/M2
售出八成
小三房为主
澳园
朝江路
89~100
3800元/M2
售出一半
全部是小三房的单体楼
海逸半岛
白蕉路
87~180
4500元/M2
售出九成
大三房为主
杰座
连桥路
83~89
3800元/M2
刚出售
最廉价的楼梯单体楼
万威美地
湖心路
75~140
4200元/M2
准备出售
容积率3.5
里维奥拉
珠峰大道南
单身公寓、别墅都有
4800元/M2
一期三区售出2000多套
斗门最大的小区
五、工程本钱和利润测算（见附表）
附表1是按总地价27281万元（楼面地价单价按1200元/M2）、销售均价（毛坯房）按4500元/M2来计算的投资分析，地价与投资利润的变化见附表2。
六、风险分析
该工程地块具有诸多优点，例如楼面地价不高，容积率低，升值空间大，斗门房地产价格下行空间基本不大，交通方便，距离主城区较近等等。
虽然有周边环境有待改善，周边配套较为欠缺等不利因素，但是如果事事都是那么完美，估计竞拍的楼面地价要超过2000元/M2了。
该工程最大的风险也是属于整个斗门区的系统性风险。
购置力相对弱一些，所以估计销售周期会稍长，建议工程分三期开发，按照平均每户100平米计算，合共约2200套住宅，每一期推出约730套货量，逐步开发。
七、结论
通过考察、投资分析，我们认为该地块比较适合我司投资开发。
主要理由如下：
1、总价适中，约2.7亿左右；
2、楼面地价低，楼价可下行空间不大，上升空间却很大；
3、不属于郊区物业，工程位置属于主城区的边缘，地理位置类似于珠海悦安雅苑所在的翠前北路；
4、地块工程处于珠海西区，我司在珠海有楼盘开发的经验，并不陌生，可以借鉴。
通过2021-07地块的投资本钱分析及利润测算，如果楼面单价控制在1200元/M2（总地价27281万元）范围内，投资利润可到达22.17%以上（详细见附表1、附表2），我们认为是一个比较理想的投资工程。
如果再积极一点，楼面单价控制在1500元/M2（总地价34101万元）范围内，投资利润可到达11.05%以上（详细见附表1、附表2），我们认为也是一个值得投资的工程。
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