广州工业园物业管理方案样本.docx
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广州工业园物业管理方案样本
广州众信物业某工业园物业管理方案
第一章序言
第二章众信物业管理企业介绍
第三章工业园物业管理方案
第一节提升管理服务水平整体设想和策划
第二节拟采取管理方法、工作计划和物质需求情况
第三节各项指标承诺及完成承诺方法
第四节管理人员配置、人员培训及人员管理
第五节管理规章制度、建筑及隶属物档案、设施、设备、业主档案建立和管理
第六节便民服务
第七节物业管理收费标准提议及收支测算
第八节日常物业管理
第四章部分公众制度及应急方法
第一节精神文明条约
第二节安全防范方法管理要求
第三节消防安全管理要求
第四节道路及车辆管理要求
第五节工业园区设备安全运行制度
第六节智能控制中心管理要求
第七节消防给水设备保养制度
第八节空调设备巡视管理制度
第九节电梯巡视监控管理制度
第十节水泵房运行操作规程
第十一节水泵房运行注意事项
第十二节绿化养护制度
第十三节清洁卫生管理要求
第十四节清洁作业规程及操作要领
第十五节清洁服务质量标准检测方法
第十六节意外事件处理措施
第十七节消防应急方案
第十八节停水及事故处理方案
第五章物业管理委托协议
第六章工业园区办公大楼清洗（拓荒）方案及报价
第七章结束语
第一章序言
物业管理作为一个新兴行业，它产生和发展，对于改善人民群众生活、工作生产环境，提升城市整体水平起到了主动作用。
《物业管理条例》颁布和实施更是有力促进了这一行业发展，在不停规范行业法制环境同时，也使更多商、产、住、用物业进入物业管理市场。
广州众信物业管理在顺应市场需要，提出“内部精细管理、对外稳健发展”战略思绪。
在这思绪指导下来寻求企业出路。
我们企业追求是经过提供专业服务创出用户100%满意度，我们不追求高额短期回报，我们相信是“只有最认真，才能最专业，只有最专业，才能最强大”。
我们企业做好、做大、做强，为用户发明价值，也是对用户最好回报。
第二章众信物业管理企业介绍
众信物业管理企业介绍
众信物业管理是在广州市物业管理市场逐步走向规范化、市场化、专业化之时应运而生。
广州市房产局各级领导在物业管理工作会议上数次提出：
要让物业管理行业真正市场化运作，我们应按“国务院颁布《物业管理条例》相关要求——激励和支持专业物业管理企业成立，逐步扭转开发商和物业企业父子关系现实状况，从而改变广州物业管理现实状况，促进物管行业发展。
”
企业自注册前，就从企业规范、专业、发展等方面作了全方面策划，并确定了“全心服务，在细微之处见精神；追求卓越，赢万从口碑创品牌”企业理念。
企业理念表现了这个年轻企业，即朝气勃勃、勇于创新，又脚扎实地以服务为本精神。
第三章工业园物业管理方案
第一节提升管理服务水平整体设想和策划
**工业园坐落于*****，是集办公和工业、宿舍一体园区。
一期占地面积69800平方米，总建筑面积约70000平方米，框架结构，其厂房面积42400平方米，办公面积5950平方米，宿舍20250平方米，园区道路面积18000平方米，绿化面积8000平方米，公共卫生面积8000平方米（不含建筑物内楼道走廊面积），园区配套有路灯、水泵房、配电房、发电机房、煤气站、围墙（周界）智能防范系统、电梯9部，园区设有出入口一个。
该项目布局合理，设施完善，设备高级。
针对此次物业管理标各个要素，我休养所管理思绪概括为“一个模式，二项承诺，五个关键，五大方法”。
一、认识和定位
该工业园区作为一个大型工业园区物业，整体形象应该着眼于全市、全省，乃至于全国、全世界。
给该项目整体形象定位是：
开放、高效、规范
开放 表现该工业园改革创新思想和国际化办公、生产方法
高效 展示该工业园进取、创新精神状态和高效运转机制
规范 表现该工业园作风严谨、运作规范高效、管理精细风貌
二、一个模式
作为国际化工业园需要是表现：
开放、高效、规范、安全、文明、有序、舒适等，为此我企业确定该工业园区管理服务模式为：
一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设和形象建设经营型物业管理模式。
在我企业进驻后，要将企业“全心服务，在细微之处见精神；正大卓越，赢万众口碑创品牌”理念全方位导入，并秉持我们职业操守：
“岗不离守，守不离纲，威武文明，真挚服务”。
我们深信经过我们努力，一定能给贵企业和使用人交一分满意答卷。
三、二项承诺：
1、自接管该物业管理项目之日起，二年内使该物业管理项目成为优异示范项目，树立工业园区引进专业化物业管理成功范例。
2、自接管之日起，即根据ISO9001－服务质量体系全方面实施物业管理服务。
四、五个关键：
针对该项目标特点和工作难点，我们确定了在管理上五个关键：
1、树立工业园物业整体形象
经过环境形象、工业园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛融合，塑造工业园区开放、高效、规范整体形象。
2、确保因管理原因造成治安消防事件发生率为零
从我们管理经验来看，治安、消防情况好坏是物业使用人衡量管理绩效关键。
我们相信只要经过对内准军事化管理和对使用人人情化服务，经过技防、人防、物防有效结合，能够确保该区域内因物业管理原所以造成治安、消防事件发生率为零。
3、维护好工业园区环境
该工业园区是对外窗口，在环境管理方面，卫生管理是关键，本工业园区卫生包含到道路、厂房、宿舍、办公区等公共区域，和外墙，只有经过专业管理和不懈努力，才能从根本上展现项目标良好面貌，同时园区内绿化养护要达成茂盛、常绿，无死苗、无杂物，辅助性展现项目标良好形象
4、设施、设备及物业本身管理，使工业园物业保值、增值
另外，该项目标设施设备齐全，我们在管理中，关键是强调专业管理，使其使用寿命增加，从而达成保值增值目标。
5、树立管理企业本身良好形象，使该项目成为口碑
该项目我们将从本身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化特色管理，文明执勤、优质服务，从根本上树立良好形象，给到工业园人留下良好印象，并为管理叹服，使工业园因我们管理服务增加附加值。
五大方法：
1、依据该项目特点，在治安管理上充足强调人原因，全部保安管理员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗和固定岗相结合，全方面防范和关键防范相结合，保安管理和其它人员相结合，白天外松内紧和夜晚严密相结合，小围合和大围合相结合。
在物防上加强对物品进出管理，提升防范能力等，结合管理处统一管理、快速调度，确保治安万无一失。
2、精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环境保护建设。
针对该项目标现实状况要求，我们将设置环境管理部（环卫、绿化），养护工业园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障工业园区环境优美、洁净整齐。
第一：
维护保养好工业园区绿化，使其保持常青、常新，一直焕发勃勃生机；第二：
加强和引导环境保护意识教育，使每位到工业园区人员全部自觉珍惜区内环境；第三：
垃圾分类搜集，建立回收系统；第四：
开展环境文化建设和环境形象建设。
3、确保车辆有序停放。
为预防车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导培训和现场温馨管理、提醒相结合，对其讲理无效以后，给处理，最终达成整齐、规范停车和秩序井然目标。
4、实施大围合整体管理和小围合局部管理相结合管理方法。
这种方法表现在人员安排、治安、消防、卫生设施、设备管理等各方面。
我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班、组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检验跟踪，做到有条不紊、规范严密。
5、我们在管理服务中将推出二十四小时值班巡查服务机制，以处理使用者所需。
每二节 拟采取管理方法、工作计划和物质需求情况
一、拟采取管理方法
对于不一样物业，必需有不一样措施，我们拟采取管理方法为：
专业化、规范化、精细化、品牌化、经营型管理方法。
基础思绪是：
1、严格选人、谨慎用人，确保各类人员专业素质和综合素质；2、提供二十四小时服务；3、严格法规和标准制约、规范组织和个人管理服务行为；4、致力精神文明建设，实施品牌和形象战略；5、军事化管理加现代化管理。
具体我们管理分组织系统、运作程序系统、激励系统三个部分说明。
（一）组织系统：
1、贵企业能够直接对管理处下指示，以提升服务效率。
2、管理处实施垂直领导，降低管理步骤，管理处设主任、文员、品管、各业务部门管理员和业务块操作职员。
（二）、运作程序系统：
1、整体运作程序
2、内部运作步骤
说明：
1、在内部运作步骤设计中，坚持全过程管理，确保指挥、监督封闭性。
管理层既是指挥者，又是监督者，计划、组织、控制、反馈集于一身，避免管理环出现缺漏和盲点，有效确保管理立即到位。
2、各层职责明确，工作程序有严格质量文件进行规范。
同时充足授权，在权责范围内最大程度地调动职员工作主动性和主动性。
（三）、激励系统：
说明：
1、激励机制重在尊重个体权利，保持团体战斗力，服务用户，发明经济和社会效益。
2、思想工作机制重在激发潜能，形成共享价值观，充足发挥职员效能和工作主动性，尊重个人情感，针对个性心理立即做思想工作，方法有谈心、座谈等。
3、奖惩机制和监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明，经过奖励引着职员走，经过处罚“打”着职员走，做到人人有动力，个个有压力。
奖励分为物质奖励和精神奖励。
4、培养提升机制在实际工作中极具价值。
我们将培训放在集体和个人发展关键位置，目标是使职员忠于企业，一专多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上、平者让、庸者让，为人才发展发明有利环境。
5、工资福利机制重在考评，考评分月考评和年度考评进行，实施浮动工资，增强工作能力。
6、企业文化机制是发展之源，经过企业文化发展，增强凝聚力和向心力，增强职员自信心和认同感，经过企业文化凝聚力、引导功效、约束功效把职员目标和企业目标紧密结合起来。
工作计划
依据管理方法和管理运作步骤，我们将工作计划分为前期管理、常规期管理二部分，现拟工作计划以下。
（一）前期管理工作计划
序号
项目
内容
时间
备注
1
物业管理标调研
全方面了解物业管理标
12月31日
尽可能提前
2
拟订管理方案
结合调研结果确定管理方案
1月5日
尽可能提前
3
接管协议签署
1、方案送审
2、签署协议
方案确定时止
尽可能缩短时间
4
组建管理队伍
1、选拔 2、培训 3、上岗
方案确定至进场
5
整改及完善办公条件
1、安排管理用房
2、安排职员宿舍
3、物质装备到位
方案确定至进场
6
制订管理制度
1、制订切合实际各项物业管理制度
2、导入ISO9001－
7
物业接管验收
办理书面移交手续
（二）常规期管理工作计划
序号
项目
内容
时间
备注
1
房屋及公用部位维修保养
1、制订大、中修计划方案；
2、日常零修、急修管理；
3、日常保养巡查管理；
4、维修质量管理。
接管验收后开始，部分待施工单位保修期满
属施工单位保修责任我企业将尽全力协调帮助
2
公共设施、设备及场所使用、维修、养护、管理
1、建立档案，搞好基础资料管理；2、运行管理；3、维修保养管理；4、险情应急管理；5、水池水泵管理；6、其它。
接管验收后开始，部分待施工单位保修期满
属施工单位保修责任我企业将尽全力协调帮助
3
安保管理
1、二十四小时值班及巡查、监控等安全防范管理；2、违章私设摊点及设置广告管理；3、消防管理；4、来人来访管理；5、物品出入管理。
接管验收后开始
4
车辆管理
1、进出车辆管理；2、停车场管理；3、车辆行驶管理。
接管验收后开始
5
清洁卫生管理
1、清洁卫生管理；2、环境保护管理；3、消杀管理。
接管验收后开始
6
绿化管理
1、室
升级会员 