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违章建筑买卖合同

违章建筑,买卖合同

篇一：

违建房买卖合同纠纷

违建房买卖合同纠纷

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[20XX]沈民

（2）房终字第659号

上诉人（原审被告）沈阳市东陵区晓阳农工商联合公司，住所地沈阳市东陵区白塔镇小羊安

村。

法定代表人潘双河，系该公司经理。

委托代理人吴奎兰，女，1958年5月31日出生，汉族，系该公司法律顾问，住沈阳市沈河区团结路24号561间号。

被上诉人（原审原告）孙鹏，男。

委托代理人崔秀霞（系孙鹏母亲），1955年3月16日出生，汉族，无职业，住同孙鹏。

委托代理人解海山，系辽宁同兴律师事务所律师。

案由：

违建房买卖合同纠纷。

上诉人沈阳市东陵区晓阳农工商联合公司不服东陵区人民法院（20XX）东民二房初字第4号民事判决，向本院提起上诉，请求依法驳回被上诉人的诉讼请求。

经审理查明，20XX年12月14日上诉人与被上诉人签订了《“鑫星世家”认购协议书》，约定被上诉人自愿参加由上诉人在白塔镇小羊安村组织的农民集资联建房屋，达成预购房屋协议如下：

房屋坐落外楼；用途车库；单价为人民币5万元；付款方式：

一次付清；被上诉人参加集资建房，产权归被上诉人所有，上诉人负责统一办理产权手续，费用由被上诉人承担；本工程在年底前11月份达到入住标准，如上诉人违约，将付被上诉人所付集资款按月息2%的违约金。

同日，被上诉人交付了购房款人民币5万元，上诉人出具了房款收据并转移交付了被上诉人3号车库。

后，上诉人迟迟不能给被上诉人购买的车库办理《房

屋所有权证》，引起双方纠纷。

20XX年12月14日被上诉人向东陵区人民法院提起诉讼，请求法院判令双方解除购买车库的合同，被告返还购房款人民币5万元并给付违约金24000元。

又查明，上诉人卖给被上诉人的车库系未办理规划手续的违章建筑。

本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：

一、双方签订的《“鑫星世家”认购协议书》无效；

二、上诉人于本调解书送达之日起7日内一次性返还被上诉

人购买车库款人民币5万元及给付被上诉人诉讼费补偿费人民币2000元；

三、被上诉人于接到上诉人返还的购房款人民币5万元及诉

讼费补偿费人民币2000元之日将占有的3号车库返还给上诉人；

四、双方无其他纠纷；

五、本调解协议于双方签字时生效。

一审案件受理费2730元孙鹏已交付并由其负担。

二审案件受理费2730元沈阳市东陵区晓阳农工商联合公司已交付并由该公司负担。

上述协议，符合有关法律规定，本院予以确认。

审判长王志福

审判员黄进

审判员吕丽

二00五年八月十七日

书记员韩鹏

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十五条规定：

第二审人民法院审理上诉案件，

可以进行调解。

调解达成协议，应当制作调解书，由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。

调解书送达后，原审人民法院的判决即视为撤销。

篇二：

违章建筑转让合同确认有效后的执行

违章建筑转让合同确认有效后的执行

◇危先平危雅芸

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[案情]

20XX年10月，肖某购买了杨某、曾某相互毗邻的两处私宅，将其拆除后重新在原址建起一栋七层楼房（每层均为独立的套房），然后将每一层出售给不同的人，其中陈某购买了第二层面积为120平方米的一套住房，当时双方书面协议约定每平方米单价为700元，陈某先付了7.4万元,剩余1万元约定待肖某为其办好房产过户手续后付清。

20XX年5月，肖某将房屋交付与陈某时，陈某将所欠1万元及办证费用全部付清给肖某，肖某出具了一张收条，注明于20XX年12月10日前为陈某办好房产证过户手续。

可到期后，肖某未为陈某办理房产证。

陈某诉至法院，要求法院判决被告肖某履行办证义务。

法院在审理时认为房屋已交付给陈某，遂认定双方所签房屋买卖合同有效并作出判决：

肖某在判决生效后十日内为陈某办理房屋转让过户登记手续。

生效判决规定的履行期满后，肖某仍未履行办证义务，陈某便向法院申请强制执行。

法院执行立案后，经过向房管部门查询才得知，肖某无房地产开发资质，其改建房屋时未办理土地使用证和规划许可证，当地政府已明确对私人不符合法律法规开发的房地产不予办证，其所建房屋也未进行产权初始登记，房管部门遂向法院复函无法协助办理产权登记或过户登记手续。

[分歧]

审判实践中，违章建筑作为被执行财产的案件屡见不鲜，尤其是将违章建筑出售后引发的纠纷近来呈增多趋势。

对本案在执行时应如何处理，存在如下分歧：

一种意见认为，肖某属违规建房，只有在其依法补办有关手续，违章建筑从违法转为合法，并由肖某进行产权初始登记后才能办理过户手续。

所以应中止本案的执行，待肖某进行产权初始登记后再恢复执行；另一种意见认为，生效判决将肖某违章建起的房屋确认为合法，因此认定转让合同有效，进而判决肖某限期履行办证义务，导致判决无法执行。

属执行中发现生效法律文书确有错误，应按审判监督程序进行再审后予以纠正。

[解析]

笔者同意后一种意见。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；该法第六十一条规定房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民

政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

国务院《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六（）条规定，土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。

由以上法律规定中可以看出，未取得权属证书的房地产不得进行转让；房地产转让时其物权在变更登记后才发生转移。

合法的房地产未取得权属证书的尚不得转让，处在非法状态下的违章建筑不能取得权属证书，理所当然更不得转让。

如进行转让，则属于非法转让；合法的房地产转让时，只有在变更登记后才发生物权转移，而违章建筑不能取得权属证书，无法进行变更登记，故非法转让时当然不能引起物权变动。

从我国合同法相关规定中，同样可得出上述结论，因为转让违章建筑的合同因其违反现行法律的强制性规定，损害社会公共利益而无效，因此，本案肖某将违章建起的房屋转让给陈某的行为应认定为无效。

既然转让违章建筑的行为无效，就不能产生物权变动的后果。

所以，本案原判决未查明涉案房屋的来源及权属就认定转让合同有效，从而导致判决无法执行。

根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第258条的规定，执行员在执行本院的判决、裁定和调解书时，发现确有错误的，应当提出书面意见，报请院长审查处理。

院长审查后，发现原判决、裁定确有错误，认为需要再审的，应当提交审判委员会讨论决定。

本案经审委会讨论决定再审后，如果认定双方之间转让房屋的行为无效的话，各自所取得的财物应予返还。

陈某应将房屋交还肖某，因肖某的行为导致合同无效，肖某除返还购房款外还应支付利息给陈某。

（作者单位：

江西省瑞金市人民法院江西省大余县人民法院）

篇三：

违法建筑的权利归属及买卖合同的效力

违法建筑的权利归属及买卖合同的效力

关键词:

违法建筑债权行为物权行为有效

内容提要:

现实生活中大量存在违法建筑。

违法建筑在没有被拆除之前，属于不动产。

该违法建筑因建造的事实行为完成，而取得不动产所有权。

该不动产所有权因不能进行登记，所以违法建筑的处分权受限。

以违法建筑作为标的签订的买卖合同，由属于债权行为的买卖合同和引发物权变动的物权合同组成。

属于债权行为的买卖合同效力为有效。

引发物权变动行为的物权合同效力为待定。

一般人认为，违法建筑不应该存在，就算建好，也应该拆掉。

国家和各地方政府也试图通过出台一系列法律、法规遏止违法建筑的出现，但是违法建筑并没有因我们国家的有关机关采取的高压态势而消亡，现实中仍然大量存在。

那么，在违法建筑没有被拆除之前，是否存在合法的民事权利呢?

是否有所有权呢?

以违法建筑作为标的所签订的买卖合同的效力为何?

笔者力图通过本文的论述，尝试解决上述问题。

一、违法建筑的概念

在我国相关的法律法规中，并没有规定何谓违法建筑，我们只能从理论的角度，给它做一解读。

所谓违法建筑，指的是违反广义法律的建筑。

从文义解释的角度来理解的话，广义法律包括全国人民代表大会和常务委员会制定的法律，还包括行政法规、部门规章、地方性法规等，所以违法建筑应该包括违反法律、行政法规、部门规章和地方性法规的建筑，范围显然很广。

然而，我们又经常看到违章建筑的称谓，甚至很多人将二者相等同。

同样按照文义解释的话，违章建筑指的是违反部门规章的建筑，部门规章仅属于法律的一种形式，因此，违法建筑的外延中应该包括违章建筑。

我们国家并没有在法律上特别指明应该称其为违法建筑还是违章建筑，不同的法律、行政法规、部门规章叫法不同。

笔者认为用违法建筑的称谓更加准确。

自从20XX年1月1日，《城乡规划法》开始实施后，城乡建设的一体规划格局形成，在城乡规划区内进行的任何建设行为都应该符合《城乡规划法》的规定，进行规划审批，没有进行规划审批的建设行为，均属于违法建设。

因此可以说，进行规划审批，符合《城乡规划法》的要求，是进行合法建设行为的前提，《城乡规划法》也就成了合法建设行为的重要依据，从这个角度说，叫违法建筑更加准确。

另外，从文义解释的角度来看，违法建筑已经包括违章建筑。

因此，本文不再区分违法建筑和违章建筑，统称为违法建筑。

二、违法建筑的分类

（一）未取得建设用地使用权的违法建筑和取得建设用地使用权但是超出了建设用地使用权范围的违法建筑

在《物权法》颁布之前，建设用地使用权被称为国有土地使用权，《物权法》颁布后，改称为建设用地使用权。

这样的称谓更能表明该土地的利用性质为建设用地。

但是《物权法》所规定的建设用地使用权，将其客体范围限制为国有土地，因此，给人的理解为建设用地使用权仅能存在于国有土地之上，好像在集体土地上不会建设建筑物。

根据《土地管理法》规定，为了兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设，经依法批准使用农民集体所有的土地的，也是允许的。

所以在集体土地上，也可以建设建筑物，也可以设立建设用地使用权。

《物权法》将建设用地使用权的客体限制为国有土地显然与现有的法律和现实矛盾。

未取得建设用地使用权的违法建筑比较好理解，即没有获得建设用地使用权就进行了建设行为，所产生的违法建筑。

那么何谓取得建设用地使用权但是超出了建设用地使用权范围的违法建筑?

在取得建设用地使用权后，需要获得城乡规划审批，并在取得建设施工许可证后，才可以进行建设行为，该建设行为才是合法的。

但是现实往往是，有些人在取得建设用地使用权后，在进行建设过程中，超过已经审批的使用权面积，超范围进行建设，在超出已经取得建设用地使用权范围之外进行的建设行为就是违法的，所形成的建筑物即为违法建筑。

这类违法建筑非常重要的特点是建造在超出建设用地使用权范围之外的建筑，才属于违法建筑，建造在建设用地使用权范围之内的建筑，属于合法建筑。

在确立这类违法建筑过程中，必须搞清楚建设用地使用权的范围。

（二）违反公法的违法建筑和违反私法的违法建筑

自罗马法以来，就把法律划分为公法和私法。

但是公法和私法划分的标准一直是仁者见仁智者见智的问题，学说观点很多，本文只列举较有影响的三种学说。

1．利益说。

以维护公共利益还是私人利益作为区分的标准，维护公共利益的法律就是公法，维护私人利益的法律就是私法。

自19世纪以来，伴随着“公法私法化”和“私法公法化”，公法和私法出现融合的趋势，使该标准受到了挑战。

2．隶属说。

该说认为调整隶属关系的法律就是公法，调整平等关系的法律就是私法。

但是在民事法律关系中也存在隶属的关系，像亲权关系中。

3．主体说。

凡规范国家和公共团体之间以及国家、公共团体和私人之间关系的法律就是公法，凡规范私人和私人之间的法律就是私法。

但是国家往往也参与民事交易，进行民事活动，而此时调整的法律却为民法。

本文比较赞同以利益说作为划分公法和私法的标准。

虽然“公法私法化”和“私法公法化”的出现，使得公法和私法的界限开始出现模糊，但是以维护不同的利益作为区分公法和私法的标准仍然适用，“公法私法化”的现象仍然没有改变公法维护公共利益的本质，“私法公法化”的现

象也没有改变私法维护私人利益的本质。

所以，以维护不同利益作为划分公法和私法的标准依然站得住脚。

违反公法的违法建筑，往往会损害公共利益，所以会受到行政处罚，行政处罚方式一般为罚款、限期拆除等。

而违反私法的违法建筑，损害的往往是私人利益，所以会受到民事处罚，处罚方式一般为停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失等。

（三）程序违法的违法建筑和实体违法的违法建筑

所谓程序违法的违法建筑，即在建设过程中没有根据我国相应的法律法规规定，进行相应的许可就进行了建设，在违法建筑建成后可以通过申请获得审批，而使违法建筑转成合法。

所谓实体违法的违法建筑，即该建筑的违法不符合我国的相关规划法的规定，也不可能获得相应的建设用地使用权，不能通过事后程序的补救使其转成合法建筑，也就是说实体违法的违法建筑，没有转成合法的可能，最终的命运只能是被拆掉。

违法建筑的上述分类，在现实生活中经常会出现交叉情况，从本文论述的重点来看，笔者将从实体违法的角度来论述违法建筑的相关问题，不包括程序违法的建筑。

原因在于，程序违法的违法建筑，最终是可以通过程序弥补转成合法，而实体违法的违法建筑的命运不会发生扭转。

实体违法的违法建筑才是真正意义上的违法建筑，探讨其相关问题才有价值。