北理工建设项目可行性研究报告.docx
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北理工建设项目可行性研究报告
1.项目情况简介………………………………2
2.合作条件………………………………4
3.项目经济分析……………………………5
一期分析……………………………5
二期分析……………………………12
三期分析……………………………18
4、结论………………………………………21
5.附件………………………………………21
一.项目情况简介
1.1项目地理位置及区域交通状况
北京理工大学科技园地处北京市市区北部、北京理工大学南校区，总用地面积51946平方米，
园区东临新街口外大街，西至文慧园北路，南通文慧园路，北依学院南路，交通便捷，出入方便，地理位置十分优越。
园区位于北京海淀高科技产业开发区中关村科技园区腹地，高等院校、科研机构密集，周边有北京师范大学、北京邮电大学、北方交通大学，以及中国政法大学、中央财政金融大学等著名高校。
有中、高级技术职称人员数万人，人才技术优势十分明显，有良好的文化科技氛围。
园区基础设施发达，科技、教育、文化、体育、金融、旅游等现代化城市功能完备，其良好的社区环境，对科技人员有强大的吸引力。
1.2项目规划
项目占地面积为51964平方米，规划总建筑面积为20.212万平米，其中
地上建筑面积15.584万平米：
其中：
办公楼20370平米
实验楼5028平米
公寓式办公46150平米
交流展示用房9416平米
孵化大厦40398平米
专家大厦32154平米
展览中心1260平米
附属用房325平米
保留建筑734平米
地下建筑面积4.63万平米：
其中：
设备用房9226平米
办公辅助5021平米
车库（含人防）32038平米
总停车位1250辆
其中：
地上停车位73辆
地下停车位1177辆，
地上建筑层数为2_18层
地下建筑层数为1—3层
建筑高度为12.50---60.00米
绿化率35%
容积率3.0
项目分三期开发：
一期为：
孵化大厦
经济技术指标如下：
总建筑面积：
54260平米
地上建筑面积：
40398平米
地下建筑面积：
13862平米
总停车位：
323辆，地下298辆、地上25辆
地上建筑层数：
2—15层
地下建筑层数：
3层
建筑高度：
12.5—60.0米
二期、三期如下图所示：
目前已取得各项立项批复和设计图纸，近期可完成拆迁任务。
二.合作条件
目前北京理工大学已与北京京师鹏飞房地产开发有限公司签署合作开发协议，协议主要内容为：
一期：
北京理工大学提供土地，负责一期孵化大厦的拆迁工作，达到场地三通一平的条件，由北京京师鹏飞房地产开发有限公司负责开发建设，项目建成后双方按4：
6分配建筑面积（北理工占4）。
土地出让金各自交纳所分得的面积。
二期有两种模式：
1、理工负责拆迁，项目建成后双方按4：
6分配建筑面积（北理工占4）。
土地出让金各自交纳所分得的面积。
2、理工只提供土地，不负责拆迁，项目建成后双方按2：
8分配建筑面积（北理工占2）。
土地出让金各自交纳所分得的面积。
北京京师鹏飞房地产开发公司与我公司的合作条件是：
以3000万元人民币整体转让北京京师鹏飞房地产开发公司（该公司只有本项目，没有其他的债权债务关系）。
付款方式为：
在项目符合公司的要求后支付1500万元人民币，另外的1500万元付款时间待项目回款后支付。
三.项目经济分析
项目一期投资估算
1、开发成本估算
1.1土地成本
项目转让费共1500万元，项目土地出让金暂估为1000元/平米，地下部分出让金为地上的1/3，项目征地费用总额为人民币4201.12万元。
单位可销售面积成本为4201.12/2.42（地上面积）=1736元/平米。
1.2前期工程费用
包括土地出让金契税、可行性研究费、设计费、工程勘探费等费用，共计约724.53万元。
单位可销售面积成本为724.53/2.42（地上面积）=298.91元/平米。
1.3基础设施及配套设施建设费
包括供电、供气、供水、排污、照明、道路等基础设施及配套设施，其建设费用估计为1091.62万元。
单位可销售面积成本为1091.62/2.42（地上面积）=450.36元/平米。
1.4建安费用
建安费用包括中央空调、电梯等费用。
按建筑面积2300元/平米计算共12479.8万元。
单位可销售面积成本为12479.8/2.42（地上面积）=5148.69元/平米。
1.5不可预见费
取以上四项费用总和的1%，共为169.97万元
单位可销售面积成本为169.97/2.42（地上面积）=70.12元/平米。
2、开发费用估算
2.1管理费用
管理费用取直接费的1%计算，管理费用为169.97万元。
单位可销售面积成本为169.97/2.42（地上面积）=70.12元/平米。
2.2销售费用
销售费用取销售收入的1.5%，销售费用为26176.8*0.015=392.65万元。
单位可销售面积成本为356.29/2.42（地上面积）=161.99元/平米。
2.3财务费用
项目财务费用为贷款利息，贷款5000万元，贷款期限为一年，利息为350万元。
单位可销售面积成本为350/2.42（地上面积）=144.4元/平米。
3、项目开发总成本
项目开发总成本估计为19829.26万元，
单位成本为19829.26/2.42=8180.79元/㎡。
项目投资成本估算汇总表
序号
名称
成本总额
（万元）
备注
1
土地费用
4201.12
含土地出让金2701.12万元，
项目转让费1500万元
2
前期工程费
724.53
3
基础设施及配套设施建设费
1091.62
市政建设
4
建安工程费
12479.8
5
不可预见费
169.97
占1—5项费用合计的1%
6
物业管理基金计提
249.6
建安成本的2%
7
财务费用
350
贷款5200万元，贷款期限一年，利率为7%
8
管理费用
169.97
占1—5项费用合计的1%
9
销售费用
392.65
销售收入（约2.6亿元）的1.5%
10
成本合计
19829.26
项目销售收入预算
1销售单价的确定
根据政府相关政策及对项目周边楼盘的调查结果，设定项目的销售均价为：
写字楼：
10000元/平米；地下车位：
10万元/个
2销售总收入的确定
销售总收入预测表
物业类型
可售面积
销售单价
销售总收入
（万元）
写字楼
2.424万㎡
10000元/㎡
24238.8
地下车位
194
10万元/个
1938
合计
26176.8
3经济分析
项目损益表（单位：
万元）
销售收入及投资分析表
一
销售收入
26176.8
总计
24238.8
1938
可售面积（万㎡）
写字楼
2.424
车位
194
出售率
100%
出售率
100%
销售单价（元/㎡）
10000.00
销售单价（元/个）
100000
二
投资成本合计
19829.26
面积（万㎡）
5.43
单位面积成本（元/㎡）
8180.79
利润
6347.54
三
营业税及附加
1439.72
四
营业税税后利润
4907.82
五
税后成本收益率
24.75%
六
所得税
1619.58
七
所得税税后利润
3288.24
八
税后成本收益率
16.58%
九
税前投资收益率
98.16%
九
税后投资收益率
63.24%
4、工程进度安排
序号
时间
进度安排
1
2004年4月
双方达成开发协议
2
2004年5月
成立开发公司
3
2004年6月
开工
4
2004年7—8月
完成地下结构施工
5
2004年9--12月
主体结构封顶
6
2005年1月
开始销售，室内初装修、外墙装修
7
2005年2月
销售、外墙装修完成
8
2005年3月
室内装修及小市政建设
9
2005年4月
室内装修及小市政建设
10
2005年5月
室内装修及小市政建设，交房
5、费用支付及资金筹措
资金使用进度表
序号
时间
（1）费用支付
资金筹措
账面余额
1
2004年
重组公司、支付40%的土地出让金1080.45万元、前期工程费的50%计362万元、管理费用13万元，转让费1500万元,共2955.79万元
项目融资5000万元
2044.21
5月
2
2004年
——
1642.72
6月
支付前期费用362万元、管理费用13.04万元，共402.07万元。
项目开槽，土方施工完成80%。
7月
支付管理费用共13万元，地下一层完成。
8月
支付管理费用共13万元，地下室结构完成。
3
2004年
——
-30.25
9月
支付管理费用13万元，项目主体施工至三层
10月
支付管理费用13万元，项目主体施工至七层半
11月
支付管理费用13万元，项目主体施工至十二层
12月
支付剩余的60%的土地出让金1620.67万元、管理费用13万元，项目主体施工封顶
4
2005年
支付管理费用共13万，项目开始销售，销售回款5235.36万元。
归还贷款本金4000万元。
销售回笼5235.36万元
1192.04
1月
5
2005年
支付基础设施费273万、主体建安费4883.4万元、不可预见费42万元、管理费13万元，共5211.87万，销售回款5235.36万元，归还贷款本金1000万元
销售回笼5235.36万元
215.53
2月
6
2005年
支付基础设施费273万、装修费2532万元、不可预见费42万元、管理费13万元，销售费用131万元，共2991.49万，销售回款5235.36万元，
销售回笼5235.36万元
2459.4
3月
7
2005年
支付基础设施费273万、装修费2532万元、不可预见费42万元、管理费13万元，销售费用131万元，共2991.49万，销售回款5235.36万元
销售回笼5235.36万元
4703.27
4月
8
2006年
支付税金及其他费用共6650.38万元
销售回笼5235.36万元
3288.25
5月
项目二期投资估算
1、开发成本估算
1.1土地成本
项目转让费共1500万元，项目土地出让金暂估为1000元/平米，地下部分出让金为地上的1/3，项目征地费用总额为人民币6159.21万元。
单位可销售面积成本为6159.21/4.25（地上面积）=1448.46元/平米。
1.2前期工程费用
包括土地出让金契税、可行性研究费、设计费、工程勘探费等费用，共计约1183.17万元。
单位可销售面积成本为1183.17/4.25（地上面积）=278.25元/平米。
1.3基础设施及配套设施建设费
包括供电、供气、供水、排污、照明、道路等基础设施及配套设施，其建设费用估计为2762.37万元。
单位可销售面积成本为2762.37/4.25（地上面积）=649.62元/平米。
1.4建安费用
建安费用包括中央空调、电梯等费用。
按建筑面积2000元/平米（含地下室建安成本的平均数）计算共18258.8万元。
单位可销售面积成本为18258.8/4.25（地上面积）=4293.9元/平米。
1.5不可预见费
取以上四项费用总和的1%，共为283.64万元
单位可销售面积成本为283.64/4.25（地上面积）=66.7元/平米。
2、开发费用估算
2.1管理费用
管理费用取直接费的1%计算，管理费用为283.64万元。
单位可销售面积成本为283.64/4.25（地上面积）=66.7元/平米。
2.2销售费用
销售费用取销售收入的1.5%，销售费用为43848.08*0.015=657.72万元。
单位可销售面积成本为657.72/4.25（地上面积）=154.68元/平米。
2.3财务费用
项目财务费用为贷款利息，贷款8000万元，贷款期限为一年，利息为560万元。
单位可销售面积成本为560/4.25（地上面积）=131.69元/平米。
3、项目开发总成本
项目开发总成本估计为30513.72万元，
单位成本为30513.72/4.25=7175.88元/㎡。
项目投资成本估算汇总表
序号
名称
成本总额
（万元）
备注
1
土地费用
6159.21
含土地出让金4659.21万元，
项目转让费1500万元
2
前期工程费
1183.17
3
基础设施及配套设施建设费
2762.37
市政建设
4
建安工程费
18258.8
5
不可预见费
283.64
占1—5项费用合计的1%
6
物业管理基金计提
365.18
建安成本的2%
7
财务费用
560
贷款5200万元，贷款期限一年，利率为7%
8
管理费用
283.64
占1—5项费用合计的1%
9
销售费用
565.32
销售收入（约4.38亿元）的1.5%
10
成本合计
30421.32
项目销售收入预算
1销售单价的确定
根据政府相关政策及对项目周边楼盘的调查结果，设定项目的销售均价为：
公寓：
8000元/平米；地下车位：
10万元/个
2销售总收入的确定
销售总收入预测表
物业类型
可售面积
销售单价
销售总收入
（万元）
公寓
4.252万㎡
8000元/㎡
34018.08
地下车位
367
10万元/个
3670
合计
37688
3经济分析
项目损益表（单位：
万元）
销售收入及投资分析表
一
销售收入
37688.08
总计
34018.08
3670
可售面积（万㎡）
公寓
4.252
车位
367
出售率
100%
出售率
100%
销售单价（元/㎡）
8000.00
销售单价（元/个）
100000
二
投资成本合计
30421.32
面积（万㎡）
9.13
销售成本（元/㎡）
7154.15
利润
7266.76
三
营业税及附加
2072.84
四
营业税税后利润
5193.92
五
税后成本收益率
17.07%
六
所得税
1713.99
七
所得税税后利润
3479.93
八
税后成本收益率
11.44%
九
税前投资收益率
64.92%
十
税后投资收益率
43.50%
4、工程进度安排
序号
时间
进度安排
1
2004年4月
双方达成开发协议
2
2004年5-8月
拆迁
3
2004年9-12月
开工，地下施工完成
4
2004年7—8月
完成地下结构施工
5
2004年9--12月
主体结构封顶
6
2005年6月
开始销售，室内初装修、外墙装修
7
2005年7月
销售、外墙装修完成
8
2005年8月
室内装修及小市政建设
9
2005年9月
室内装修及小市政建设
10
2005年10月
室内装修及小市政建设，交房
5、费用支付及资金筹措
资金使用进度表
序号
时间
（1）费用支付
资金筹措
账面余额
1
2004年
重组公司、拆迁、支付前期工程费的50%、交纳40%的土地出让金，共计3055万元
项目融资8000万元
4945
5-8月
2
2004年
支付前期费用592万元、不可预见费81万元、管理费用81万元，共754万元。
项目地下室施工。
——
4191
9-12月
5
2005年
交纳60%的土地出让金3696万元、不可预见费101万元、管理费用101万元，利息280万元，共4178万元，项目主体施工至封顶
——
13
1-5月
6
2005年
支付管理费用共20万，不可预见费20万元、主体建安成本8216万元、项目开始销售，销售回款7538万元，累计8257万元
销售回笼7538万元
-706
6月
7
2005年
支付基础设施费691万、装修建安费2511万元、不可预见费20万元、管理费20万元，销售费用141万元、销售回款7538万元，累计3383万元，归还贷款本金3000万元
销售回笼7538万元
449
7月
8
2005年
支付基础设施费691万、装修建安费2511万元、不可预见费20万元、管理费20万元，销售费用141万元、销售回款7538万元，累计3383万元，归还贷款本金4000万元
销售回笼7538万元
604
8月
9
2005年
支付基础设施费691万、装修建安费2511万元、不可预见费20万元、管理费20万元，销售费用141万元、销售回款7538万元，累计3383万元，归还贷款本金1000万元
销售回笼7538万元
3759
9月
10
2006年
支付基础设施费691万、装修建安费2511万元、不可预见费20万元、管理费20万元，销售费用141万元、物业基金365万元、税金3787万元、利息280万元、销售回款7538万元，累计7815万元
销售回笼7538万元
3482
10月
三期BT投资
三期总建筑面积为5.66万平米，项目投资估算如下：
项目投资估算明细表（三期产业化用房，采用BT方式）
占地面积：
约28000㎡
总建筑积：
5.6566
万㎡
序号
项目名称
取费标准
计算基数
（万㎡）
成本总额
（万元）
建筑成本
（元/㎡）
一
前期工程费
1418
251
1
可行性研究费
免
0
2
工程地质勘测费
建安工程造价的3‰
16970
51
9
3
建筑工程保险
建安工程概算总额的2‰
16970
34
6
4
地籍测绘及购图费
按1元/㎡
6
6
1
5
建筑工程设计费
建筑面积80元/㎡
6
453
80
6
工程招投标及标底编制费
中标价格的0.6‰
16970
10
2
7
建设工程许可证执照费
建安工程概算的1‰
16970
17
3
8
工程建设监理费
建安工程造价的3%
16970
509
90
9
建设工程质量管理监督费
建安工程造价的2.5‰
16970
42
8
10
实心粘土砖限制使用费
按14元/㎡，不用退90%
6
8
1
11
散装水泥使用费
按3元/㎡
6
17
3
12
市政技术方案咨询费
按8元/㎡
6
45
8
13
市政工程设计费
按40元/㎡
6
226
40
14
用地性质调整、环境及交通影响评估费
免
0
15
教育配套费
免
0
二
基础设施及配套设施费
1991
352
1
供电工程
建筑面积30元/㎡
6
170
30
2
供水工程
建筑面积30元/㎡
6
170
30
3
供热系统
建筑面积65元/㎡
6
368
65
4
中水系统
建筑面积30元/㎡
6
170
30
5
排污及雨水工程
建筑面积40元/㎡
6
226
40
6
小区道路及照明工程
按20元/㎡
6
113
20
7
小区安防及弱电系统
按20元/㎡
6
113
20
8
天然气系统
按22元/㎡
6
124
22
9
绿化、广场、景观、围墙
按40元/㎡
6
226
40
10
运动设施建设费
按30元/㎡
6
170
30
11
小区配套附属设施建设费
按25元/㎡
6
141
25
三
建安工程费
6
16970
3000
1
公寓建安成本
3000元/㎡
6
16970
3000
四
直接费用合计
20379
3603
五
不可预见费
直接费用的3%
20379
611
108
六
计提物业管理基金
建安成本的2%
16970
339
60
七
管理费用
直接费用的5.1%
20379
1039
184
投资成本总计：
22369.13
万元
建筑面积成本合计：
3954.52
元/㎡
三期的经营模式为BT形式，在项目开工前，北理工将给30%的预付款，余款将在实际的工程进度中支付，按上表测算，北理工应先付预付款6600万元。
先期6600万元的预付款的支付将会解决二期的80%的开发资金，资金分析如下：
三期资金流量表
北理工孵化大厦项目现金流量表
单位：
万元
项目
合计
2004年度
2005年度
5--8月
9月-12月
1月-5月
6月
7月
8月
9月
10月
现金流出
前期工程费
1418
709
709
基础设施及配套设施费
1991
498
498
498
498
建安费用
16970
4525
3111
3111
3111
3111
不可预见费
611
175
218
44
44
44
44
44
物业管理基金
339
339
管理费用
1039
297
371
74
74
74
74
74
现金流出
22369
709
1181
590
4643
升级会员 