长阳清江瑞景商务中心项目建设可行性研究报告.docx
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长阳清江瑞景商务中心项目建设可行性研究报告
长阳清江瑞景商务中心
项
目
申
请
报
告
目录
第一章项目概况…………………………………………………………………03
第二章项目建设必要性与重要性………………………………………………05
第三章市场分析…………………………………………………………………06
第四章项目选址及建设条件……………………………………………………07
第五章建筑方案选择……………………………………………………………11
第六章环境影响评价……………………………………………………………16
第七章劳动安全、卫生、消防…………………………………………………19
第八章经济组织机构与人力资源配置…………………………………………20
第九章进度计划…………………………………………………………………21
第十章预算及资金筹措…………………………………………………………22
第十一章财务评价…………………………………………………………………24
第十二章工程招标…………………………………………………………………25
第十三章结论………………………………………………………………………26
第一章项目概况
1.1项目名称：
长阳清江瑞景商务中心
1.2开发单位：
长阳新农茶业有限责任公司
1.3法定代表人：
胡维勇
1.4建设单位概况：
长阳新农茶业有限责任公司成立于2006年2月10日，注册资本1058万元。
法定代表人：
胡维勇。
公司地址位于长阳土家族自治县龙舟坪镇清江路81号（原清江路42号），主要经营范围为茶叶、土特产品销售、日用百货零售、房地产开发及物业管理。
现阶段主要从事馨农家园房地产开发。
1.5编制依据
（1）长阳清江瑞景商务中心修建性详细规划。
（2）其它相关资料。
1.6指导思想
规划设计将力图营造一个功能合理、环境优美舒适宜人的人居环境，铺设恰如其分的交通、绿化系统组团布局、空间秩序等，追求社会、经济、环境、综合效益的整合，为住宅的商品化开发，社会化管理和循序实施创建条件。
（2）项目建设是按照长阳县城总体规划的要求，通过项目建设进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市功能，创造良好的环境，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。
1.7编制原则
长阳清江瑞景商务中心要体现行业特点，做好项目的经济分析和财务分析，为项目建设单位和项目建设主管以及审批单位提供科学、准确的决策依据。
1.8编制内容
根据本项目的建设方案，申办单位的行业特点和未来经营策略的要求；本报告主要研究的范围和内容如下：
（1）项目概况
（2）项目建设的必要性与重要性
（3）市场分析
（4）场址选择与建设条件
（5）建筑方案选择
（6）环保与节能
（7）劳动安全卫生与消防
（8）实施进度计划
（9）项目组织机构与人力资源配置
（10）投资估算与资金来源
（11）财务分析
（12）项目招标
（13）结论
第二章项目建设的必要性与重要性
2.1项目建设的必要性
（1）长阳清江瑞景商务中心总建筑面积为44804.2平方米。
（2）本项目的开发建设可以为县城提供324套住房，将大大改善我县城居住环境。
（3）本项目的开发建设将进一步丰富我县人民的经济文化生活。
（4）本项目的开发建设可加快我县的经济建设，改善招商引资的环境，缓解社会就业压力。
2.2项目建设的重要性
龙舟坪镇是长阳土家族自治县的县城所在地，是长阳的政治经济和文化中心，被清江环绕。
近几年来，房地产开发在龙舟坪镇开始活跃，一方面促进经济的发展；另一方面也逐步改善了人民的居住环境。
长阳清江瑞景商务中心的建成，对进一步加快我县住宅建设，满足逐步富裕起来的人们对中高档住宅日益增长的消费需求，提高人们生活品质，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。
第三章市场分析
3.1政策影响
银行加强了房地产业的控制，房地产项目的在建工程抵押借款可能性不大，开发商已有充分预期在资金后期保障上留有余地。
银行房贷支付比例为30%左右，从大方面看，投资型消费者购买比例在一定程度上有所降低，而形成房地产市场支撑的自住型消费并未受到大的影响。
3.2竞争个案分析
在本区域内无大规模高档小区的存在，暂无有价值的对比资料。
3.3消费者分析
（1）部分长期在外地工作，有较高收入的原长阳籍人士。
（2）乡镇少部分先富起来的人和国家公职人员。
（3）龙舟坪镇渴望改变居住环境的城镇各阶层居民。
（4）便利的交通条件，特有的江景风光，无城市污染的空气以及完善的配套设施，不仅吸引年轻消费阶层前来置业，还是中老年人前来寻找修身养性的最佳场所。
第四章项目选址及建设条件
4.1项目选址：
长阳清江瑞景商务中心用地位于长阳县龙舟坪镇原劳动局及设计院地块，项目总建筑面积为44804.2平方米。
4.2区位优势
长阳土家族自治县内的清江画廊风景区、民族风情、土家歌舞蜚声中外，水电、矿产、生物、旅游、文化资源得天独厚，历经数年发展，县城经济实力明显增强，经济快速增长，文化旅游业得到突破性发展，集清江风光游、下里巴人寻根游、运动休闲游于一体，作为“三峡大坝—清江画廊—文化土家”核心旅游圈中的重要一极，这些使长阳的区位优势、环境优势、经济优势更加明显。
长阳清江瑞景商务中心位于长阳县城中心地段（龙舟坪镇原劳动局及设计院地块），城区交通畅通便利，面对清江，风光秀丽，真乃是闹中取静、景景如画的世外桃源。
4.3交通条件
长阳地处武陵山余脉与川东巫山余脉交汇处的清江中下游,鄂西南经济区内的宜昌市与恩施自治州交界处,北距区域中心城市宜昌60公里,东距区域枢纽城市宜都44公里，是湖北陆路沿318国道通往重庆的咽喉地带。
县域内北依318国道，南部清江一线穿珠，构成县域南北两条水陆路交通轴线，形成了县域横贯东西的两条交通动脉，带动了沿线沿江城镇的经济社会发展。
宜（昌）—万（州）铁路、沪蓉高速公路，将会使长阳的交通更加便捷，交通运输体系更加完善，从而也有利于这一地区丰富资源的进一步开发。
4.4自然条件
（1）地形地貌、地质
长阳土家族自治县（以下简称长阳县）地处鄂西南山区清江中下游，县域东连宜都，西接巴东，南抵五峰、北邻秭归和宜昌。
位于东径110。
21，—110。
20，，北纬30。
12，—30。
16，。
县域东西长94.5公里，南北宽63公里，国土总面积3430平方公里，占宜昌市国土总面积的16.1%。
县政府驻地龙舟坪镇，距省会武汉市346公里，距宜昌市城区60公里。
长阳县系鄂西南山区向江汉平原地流地带，属云贵高原东延的尾部，武陵山和川东巫山余脉延伸至境内，蜿蜒于清江两岸，至磨市成为丘陵。
境内两余脉分支杂出，构成山峦起伏，沟壑纵横的山区地貌。
地势西高东低，西多高山峻岭，东多低丘河谷。
西南部原麻池乡银峰嘴村的崩尖子，为县域高山之巅，海拔2259.1米；东北部磨市镇的向家溪口，为县内最低处，海拔48.7米。
其自然物征可概括为：
一是山大地广，但耕地较少。
按垂直分布的特点、海拔高度、地貌特征，可划分为四种类型：
即海拔500米以下为丘陵，占总面积的29.5%；海拔500——800米为低山，占总面积的19.1115%；海拔800——1200米为中山，占总面积的30.3%；海拔1200米以上为高山，占总面积的20.9%。
全县人均面积约12亩，但均耕地面积仅为1.9亩。
三是类型多样，垂直分布，且适种性广，为全县农、林、牧、渔和风景旅游全面发展，提供了主体开发的自然条件。
三是以山地为主，质地适中，并伴有一定规模的矿产资源，旅游资源，具有一定的开发前景。
（2）地质与地震烈度
由于城市规模、建设工程规模扩大，对地质环境条件特别是地质的强度和稳定性要求更高。
因此，在这一特定的地质环境条件下，挖方、切坡、填方改建筑场地成为极常见的施工方法，龙舟坪镇过去的顺向坡，大部分已改造成阶梯式坡。
（3）水文
县域水资源较为丰富，有大小河流428条，其中流域面积5平方公里以上的有12条，年平均流量在0.5立方米/秒以上的有17条。
其中清江是最大的河流，也是鄂西南地区的主要河流之一，源出利川，流经长阳148仅公里，水位高差140米，流经7个乡镇，流域面积1556.3平方公里，多年平均径流量427立方米/秒，水能资源丰富，目前正在进行梯级开发利用中。
丹水河为境内第二大河流，全长71.8公里，流域面积548平方公里。
另外还有招徕河、泗杨溪、天池河、东流溪等河流。
（4）拟建工程场地地貌简单，无不良好地质现象，场地稳定性好，适宜工程建设。
A拟建工程场地地貌简单，无不良地质现象，场地稳定性好，适宜工程建设。
B场地为中软场地土，Ⅱ类建筑场地类别。
场区内基本地震烈度为六度，抗震设防烈度六度，属抗震一级地段。
C场区内地下水、土对基础混凝土及混凝土中的钢筋无腐蚀性，对裸露钢结构具弱腐蚀性。
D本方案采用混凝土灌注桩加筏板基础，白云质灰岩中风化层做持力层，满足荷载要求。
4.5气象条件
宜昌长阳境内气候温暖湿润，呈北亚热带气候特征，县域受地势影响，呈层状立体人布。
低地多属河谷温热丰光层，低山属湿热少光层，半高山属温和中光层，高山属温凉丰光层占全境年均降雨量1338.2毫米。
4.6供电、给排水
本项目电源便利。
市政供水管道完好，可以满足本项目需要。
排水沿排污管道排出。
第五章 建筑方案选择
5.1总平面布置
●拟建一座地上31层、地下1层的商住结合的高标准城市商务中心,其中1-4层裙房为商业用途,5-31层为住宅，板式建筑形态。
●结合优越的用地条件，规划设计布局从“营造居住优质生活环境、构建优美城市天际线”二大要素入手，建筑采取与城市道路平行布置，在兼顾景观及满足居住规范要求的同时争取彼此最大的采光间距，并根据周围道路及环境的不同充分利用建筑退距与环形路网整合出连续空间达到绿地面积最大化。
●遵循“半私密空间-半公共空间-公共空间-城市公共空间”的规划机理，将住宅融入到城市环境中，营造一个“能够享有现代城市文明和精神自由、开发、生态、恬静的生活空间”。
采取最佳朝向、最佳空间功能、最佳便利、最佳资源与最小干扰为设计原则，全面提升建筑品质，满足市场需求，建设长阳县楼盘示范工程。
5.2设计理念
5.2.1360。
观景的户型平面布置。
本项目单体平面设计时处处留意与景观的关系，注重南向的日照，本小区户型设计重要的是争取尽量多的房间朝向清江，并且小区中有各种层次的绿地，对于朝向绿地的住宅，也要尽量使更多房间、阳台朝向绿地。
这样，户型设计要争取360。
的景观效果，做到户户有景，引景入室。
5.2.2每户均保证明厨、明卫、明卧、明厅的“四明设计”。
厨房均设集中排烟道，卫生间设集中管井，避免管线明露，结合立面造型预留空调室外机位置。
5.2.3体现住宅信息化、智能化的要求，每户预留宽带网接口，并设置电脑控制的自动监控系统。
5.2.4室外装饰简约，本设计以独特的风格，鲜明的个性，别具一格的整体形象，令人耳目一新。
5.3设计依据
5.3.1《民用建筑设计通则》（GB50352——2005）
5.3.2《建筑照明设计标准》（GB50034——2004）
5.3.3《住宅设计规范》（GB50096——1999）（2003版）
5.3.4《建筑设计防火规范》（GB50016——2006）
5.3.5《建筑给水排水设计规范》（GB50015——2003）
5.3.6《混凝土结构设计规范》（GB50010——2002）
5.3.7《砌体结构设计规模》（GB50003——2001）
5.3.8《建筑抗震设计规范》（GB50011——2001）
5.4建筑方案
5.5.1建筑方案描述
（1）建筑艺术与风格
在建筑造型上力求庄重大方，平实自然，体现出建筑的豪华、精致，同时与周边建筑物的协调统一。
建筑平面布置力求经济、合理，采光通风良好。
（2）建筑特征与结构
A建筑：
为了节约能源，在建筑上拟采用重量轻、力学性能好、保温隔热效果好的陶粒小型空心砖块作为填充墙，同时在内墙保温系统采用30厚玻化微珠聚苯颗粒内墙保温系统，该保温系统节能效果明显，还可以延长建筑寿命，使建筑物冬暖夏凉。
整个项目将采用中空玻璃铝合金门窗，将进一步节约建筑的运行能耗。
B结构：
根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001）及建筑结构高度要求，本地区抗震烈度为6度，因此本项目采用落地式剪力墙结构。
5.5.2公共设施工程
（1）室内外给排水
本工程给水由市政给水管网两路引接，一路为DN250管一路为DN200管，在基地内形成DN200消防环网，另从DN250接管分引DN200作生活供水管。
公建有绿化浇洒用水由市政管网直供。
（2）污水处理
本小区设处理能力50T/d的污水处理装置2套，经二级生化处理达标后排入市政污水管网。
（3）电气
A负荷等级与供电电源
本项目所有消防用电设备、公灯为二级负荷，其他负荷为三级负荷。
项目在地下室内集中设置1座配电房。
为防止变配电站受潮，配电房比室外地面高150mm，且配电房内设排风设备，并设置除湿设备和排水措施。
B本项目接电采用TT系统；所有插座回路均设漏电保护。
保护接地和防雷接地采用联合接地方式，接地电阻小于1欧姆。
为用电安全，本小区建筑物作等电位联结，在一层安装一决等电位联结端子箱，把总水管、煤气管、空调立管等所有进出建筑物的金属构件与总等电位联结端子箱连通。
在卫生间作局部等电位联结。
（4）智能建筑
该项目的智能建筑系统包括安保系统、BA系统：
●安保系统
该项目的安保系统包括周边报警、楼宇可视对讲系统、电视监控、电子巡更、家庭报警。
A通信系统
目前智能建筑通信网络的接入主要有二种方式，一是电信运营商直接接入，另一种是电信运营商在智能建筑中设立远端模块局域虚拟交换系统，是智能楼宇构成电信运营商的一个业务组成部分，本项目拟采用第一种系统。
B信息网络系统
根据该项目的特点，用户对网络系统的需求，该项目按照Internet网络系统模式进行建设。
●BA系统
建筑设备监控系统以计算机为中心工作站，对分布于监控现场的区域控制器和智能控制模块进行连接，通过特定的末端设备，实现对建筑的机电设备监控和管理的自动化监控，是具有分散控制功能和集中操作管理的综合监控系统，该系统对建筑群内的机电设备采用现代化的计算机技术、控制网络技术、自动控制技术进行全面有效的监控和管理，确保建筑物内被控机电设备处于高效、节能、合理运行状态。
●火灾自动报警及消防联动系统
该项目的火灾报警系统由触发器件、火灾报警装置、火灾报警装置和电源、消防控制设备等组成。
该项目火灾自动报警系统建议采用集中报警系统。
（5）消防
消防用水按基地内建筑物最高要求确定：
室外消防用水量20L/S，室内消火栓用水量10L/S。
（6）绿化、道路、广场，道路、交通、组织
道路交通是居住的重要组成，是住区结构的骨架，并由此规定居住行为的轨迹，编排空间形态的秩序，铺设社区生活的行动场景，进而塑造了场所空间的鲜明性格，在设计中着重于道路的丰富内涵，体现三大功能，即交通功能、交往功能和景观功能。
5.5主要技术经济指标如下
总共1栋，共31层，其中商业4层，住宅27层，每层12户
总建筑面积：
44804.2平方米
住宅建筑面积：
37494.36平方米
商业建筑面积：
7309.84平方米
地下室面积：
2625.3平方米
容积率：
13.6
绿化率:
25%
建筑密度：
55.3%
总户数：
324户
停车位：
78个
第六章环境影响评价
6.1项目选址环境现状
长阳清江瑞景商务中心周边环境良好，无化工污染和不良地质情况。
6.2项目建设与运营期对环境的影响
6.2.1环境保护应达到的标准
（1）本项目大气环境质量达到GB3095-96《环境空气质量标准》二级标准。
（2）水质标达到GB3838-2002《地成水环球质量标准》中的级标准。
（3）城市环境噪声要求达到《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）2类、4类标准。
（4）废气排放要求达到《饮食业油烟排放标准》（试行）（GB18483-2001）之大型规模排放标准。
（5）废水排放要求达到《废水综合排放标准》（GB8978-1996）三级标准。
（6）废水排放要求达到《废水综合排放标准》（GB8978-1996）三级标准。
（6）根据国家对主要污染物实施总量控制的要求，以污水排放量为1100T/d、污染物达标排放计算。
6.2.2主要污染物和主要污染源及对环境的影响
（1）施工期主要污染物、污染源
A噪声：
主要来自施工机械、交通运输等，据国内施工场地相比调查，主要高噪声源有挖掘机、装载机、推土机、振捣棒、切割机、载重汽车，其平均噪声强度为90—115dB（A）。
在项目施工期间噪声的影响随着工程进度，而有所不同，对周围居民有一定影响，其影响程度主要取决于施工机械与敏感点的距离。
但是施工噪声是短期的、暂时的，一旦施工活动结束，施工噪声影响也随之消除。
B环境空气：
施工机械、运输车辆燃油排放的废气；施工及道路扬尘；物料运输、装卸、堆放过程中散发的扬尘。
施工扬尘也是短期的、暂时的，一旦施工活动结束，施工噪声影响也随之消除。
C地表水：
施工建筑材料管理不善，随雨水进入水体；施工机械跑、冒、滴、漏的油污及露天机械被雨水冲刷后产生一定量的油污水；施工人员产生的生活污水和生活垃圾。
对施工期间地表水的管理进行加强后，对周围环境影响较小，且随着工程结束其影响也随之消除。
D生态环境影响：
施工过程中，由于地面平整、地基开挖、土石方回填等使地表裸露且土质疏松，故在大暴雨过程中，将造成部分水土流失。
本项目规划了部分绿地面积，以种植观赏性的树木、花卉，还规划有草坪等，因此不会对用地范围内造成明显的植被破坏，在加强区内的绿化情况下，将有利于区域生态环境的改善。
（2）营运期间主要污染物、污染源
A废气：
餐饮业排放的炒菜油烟；炉灶燃气排放的废气。
其中对环境影响较大的为炒菜油烟。
B废水：
住宅居住人员、营业人员排放的生活污水，主要污染物为COD、氨氮、SS等。
该项目废水经过处理后满足要求，对周围环境没有影响。
C噪声：
空调机组、油烟机等设备运行产生的噪声。
D固废：
居住人员产生的生活垃圾等。
6.3环境保护
6.3.1施工期间环境保护
工程建设需要运载大量的砂石、水泥、钢筋等建筑材料，施工弃渣和临时设施建设需占一定的用地，造成局部水土流失、空中粉尘浓度增加，噪声超标，从而影响周边环境。
必须采取以下措施。
（1）主要建筑材料如砂石、水泥、钢筋等必须专业管理，施工弃渣应及时清理，避免施工过程中产生的粉尘、残料对周边环境造成不良影响；
（2）施工期间应严格控制重型施工机械的运行范围，防止随意破坏地表；
（3）加强施工队伍管理，提高施工人员环保意识，严格控制施工时间，以保证良好的周边环境状况。
总之，施工期间影响具有暂时性特点，一旦施工活动结束，施工噪声、施工粉尘、地表水影响随之消除。
6.4环境影响评价
综上所述，本项目建设区域环境质量较好，选址符合城市总体规划，在落实本报告提出的污染防治措施情况下，项目在运营过程冲主要污染物可稳定达标排放，从环境保护而言，项目的建设是可行的。
第七章劳动安全、卫生、消防
7.1危害因素及危害程度分析
长阳清江瑞景商务中心施工过程中，机械设备噪声、施工中粉尘以及石方对道路面污染等对周围环境会造成污染。
在建设期内按《噪声污染防治法》规定进行文明施工，积极采取防治措施降低噪声级，减少噪声扰民程度。
对粉尘拟采用喷水除尘，对路面污染采取派专人每天清扫。
7.2劳动安全
7.2.1土建安全
本项目施工项目中,应加强施工安全的防护，避免机械伤人、高空坠落等安全事故的发生，保障施工人员的人身财产安全。
7.2.2防火防爆
有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要求进行设计。
7.2.3电气安全
本工程采用TT接地系统，整个建筑群采用电位联结。
对电梯装置等进行辅助等电位联结。
7.2.4防雷措施
按《建筑物防雷设计规范》（GB500572000），本项目按三类防雷建筑设计，屋面设避雷带，利用建筑柱内或剪力墙内主筋作引下线，基础钢筋或桩内主筋作接地极。
7.3卫生防护
本项目中，住宅楼的厨房严格按卫生防疫要求设计，设计中充分利用了建筑自然采光与通风。
每户冬至日日照时间均满足有效时段连续2小时以上。
第八章组织机构与人力资源配置
8.1组织机构
长阳清江瑞景商务中心实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线层次管理体系。
依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本、以质量为中心、以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合、传统与现代相结合的管理之路。
组织机构图：
8.2人力资源配置
根据本项目的建设规模和经营内容,公司共有27人参与项目管理和建设。
第九章进度计划
为了加快长阳清江瑞景商务中心的建设步伐，在确保工程质量的前提下，加强建设过程中的各项管理工作，编制好施工组织设计，搞好施工安全，根据该项目的投资情况，按进度完成。
计划2011年6月开工，2013年12月完工。
第十章预算及资金筹措
10.1项目规模
长阳清江瑞景商务中心项目规划地面建筑面积为44804.2平方米，其中：
住宅面积37494.36平方米；商业面积7309.84平方米；地下室面积2625.3平方米。
10.2项目工期
该项目预计2011年6月开工，2013年12月完工，总工期为2.5年。
10.3投资估算依据
10.3.1编制说明
（1）长阳清江瑞景商务中心项目规划及建筑方案设计；
（2）估算是根据《湖北省建筑工程耗量定额及统一基价表》（2008年）、《湖北省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》（2008年），按《湖北省建筑安装工程费用定额》（2008年）；
（3）估算中的有关税金和费用按宜昌市及长阳土家族自治县的现行规定和同类项目的平均水平测算；
（4）前期、配套费参照宜昌当地费用标准估算；
（5）与工程建设有关的其他费用按有关规定估算；
（6）考虑到目前市场行情建筑材料波动较大，在开发的建安费用上考虑10%的上浮。
10.3.2投资估算及内容，详见下表：
建设工程施工前期规费
序号
费用名称
费率
建安造价
（万元）
金额
（万元）
备注
1
建设工程勘测设计费
2%
6700
134
鄂价字[1992]375号
2
建设工程监理费
2%
6700
134
鄂价字[193]100号
3
建设工程质量检测费
0.25%
6700
16.75
鄂价字[1993]79号
4
建设工程招标代理费
0.08%
6700
5.36
鄂价房地产153号
5
建设工程图纸审查费
0.2%
6700
13.4
鄂价字[1993]100号
6
建设单位管理费
3%
6700
201
鄂价字[1995]274号
7
小计
建设工程项目报建费用（城市配套费）
序号
费用名称
取费标准
（元/m2）
建筑面积
（m2）
金额
（万元）
备注
1
市政设施配套费
70
44804.2
313.6
宜市府发[1994]54号
2
燃气配套费
10
44.8
宜市府发[1994]54号
3
电力配套费
10
44.8
宜市府发[1994]54号
4
新墙体材料发展金
7
31.4
省府137号
5
散装水泥专项基金
1.5
6.72
省府113号
6
人防统筹费
14
62.73
鄂价304
升级会员 