房地产估价师考试《案例与分析》真题与解析精校版.docx

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房地产估价师考试《案例与分析》真题与解析精校版.docx

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房地产估价师考试《案例与分析》真题与解析精校版

2015年房地产估价案例与分析真题与解析

　　一、问答题（共3题，每题10分。

请将答案写在答题纸对应的题号下）

（一）甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。

2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。

2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。

　　请问：

两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？

估价原则有哪些不同？

（二）2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。

该办公楼共20层（含地下两层设备层），钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2007年，登记建筑面积为18000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。

采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6%，收益年限48年进行测算。

请问：

　　1.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少？

　　2.上述收益法测算思路中存在哪些错误？

（三）某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。

该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，为拍卖提供价格参考依据。

某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。

甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。

请问：

造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些？

　　二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。

每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）

（一）张某于2010年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。

张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。

2014年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2010年以来处于稳定上涨状态。

　　1.估价对象的原购买价格（M）换算为成交日期一次性付清的价格为（　）。

　　A.M×50%＋M×50%×（1＋3×0.5%）

　　B.M×50%＋M×50%/（1＋0.5%）3

　　C.M×50%＋M×50%×（1＋0.5%）3

　　D.M×50%＋M×50%/（1＋3×0.5%）

　　2.注册房地产估价师搜集了甲、乙、丙、丁四个交易实例，在选取可比实例并进行调整时做法正确的是（　）。

　　A.甲带有当地著名小学的入学指标，应在权益状况中予以调整

　　B.乙的成交价格是带车位价格，应将车位在实物状况中予以调整

　　C.丙的价格为周边同类房地产挂牌价，可按经验调整其与实际成交价的差价

　　D.丁的成交价为卖方实得金额，应对其进行税费负担调整

　　3.关于本次抵押估价的说法，正确的是（　）。

　　A.法定优先受偿款包括未偿还贷款余额，以及实现抵押权时涉及的税费

　　B.抵押净值＝未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额

　　C.再次抵押价值＝（未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额）×抵押率

　　D.再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/抵押率

（二）某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划参加竞买，委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。

经估价方法适用性分析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。

经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客观投资回报率为7.5%，而甲公司投资部门预测为9%，董事会期望的投资回报率为8%～10%。

　　4.本次估价的价值类型为（　）。

　　A.快速变现价值

　　B.投资价值

　　C.谨慎价值

　　D.现状价值

　　5.估价测算中应采用的投资回报率为（　）。

　　A.7.5%　　B.8%

　　C.9%　　　D.10%

　　6.若测算该商品项目未来净收益为2000万元/年，开发期为2年，投资回报率为i，则共在价值时点的开发价值为（　）。

　　A.2000/i×[1-i/（1＋i）38]

　　B.2000/i×[1-i/（1＋i）40]

　　C.2000/i×[1-i/（1＋i）38]/（1＋i）2

　　D.2000/i×[1-i/（1＋i）40]/（1＋i）2

　　（三）甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，2014年8月该房屋所在区域被列为征收范围，丙房地产估价机构分别于2011年、2014年接受委托，对房屋进行了抵押估价和征收估价。

　　7.该房屋的抵押建筑面积应为（　）m2。

　　A.2000　　B.2500

　　C.3500　　D.4000

　　8.如甲公司2014年3月未能偿还贷款，关于房屋处分的说法错误的是（　）。

　　A.处分该房屋所得优先用于偿还抵押贷款

　　B.处分该房屋无需考虑原租约的影响

　　C.处分该房屋时应按登记用途处置

　　D.处分时乙公司加建的房屋可以一并处置

　　9.关于该两次估价的技术处理的说法，正确的是（　）。

　　A.抵押估价时应按酒楼用途，评估有租约限制价值

　　B.抵押估价时应按办公用途，评估无租约限制价值

　　C.征收估价时应按酒楼用途，评估有租约限制价值

　　D.征收估价时应按当地政府认定的用途，评估无租约限制价值

　　10.关于该房屋装修价值处理的说法，正确的是（　）。

　　A.抵押估价时无需考虑装修价值

　　B.抵押估价时应采用乙公司实际支付的装修费用

　　C.征收估价时装修价值由征收当事人协商确定，协商不成的可以委托评估

　　D.征收时由征收部门根据乙公司提供的发票、完税凭证等确定

　　三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。

请在答题纸上作答，每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）

封面（略）

致估价委托人函

　　××公司：

　　受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于××市××路××号××大酒店五～八层，建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。

估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

价值时点为2014年9月11日。

　　注册房地产估价师依据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：

人民币）：

评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。

×××房地产估价有限公司（公章）

二〇一四年九月十七日

　　目录（略）

　　估价师声明（略）

　　估价假设和限制条件（略）

估价结果报告

　　一、估价委托人（略）

　　二、估价机构（略）

　　三、估价对象

（一）估价对象描述

　　1.位罝（略）

　　2.土地状况

　　估价对象位于××市××路××号，四至（略），所处区域达“七通”，即通路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力，基础配套设施完善。

　　3.建筑物状况

　　××大酒店属五星级酒店，建成于1998年，总楼层为26层，有201间客房，餐饮、会议、娱乐、健身等设施齐全。

本次估价对象所在层数为五～八层，设有各种客房64间。

　　酒店主体建筑物为钢混结构，按五星级酒店标准装修和配备相应设施设备（详细装修情况及设施设备状况略），维护保养状况良好。

（二）估价对象权属状况

　　1.土地权属

　　整幢大厦土地用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2045年5月16日，土地面积为10743.76m2，土地使用证号：

×××（其他内容略）

　　2.房屋权属

　　估价对象为××大酒店的五～八层，建筑面积为3586.18m2，五～六层、七～八层分别办理了单独的房屋所有权证（证号略），每层建筑面积相同。

　　（其他内容略）

　　3.其他权利

　　经注册房地产估价师调查核实，至价值时点估价对象权利状况完整，不存在地役权、抵押权等他项权利。

　　四、估价目的

　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

　　五、价值时点

　　2014年9月11日（与实地查勘完成之日一致）

　　六、价值类型（略）

　　七、估价依据（略）

　　八、估价原则（略）

　　九、估价方法（略）

　　十、估价结果

　　根据估价目的，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，估算确定估价对象房地产在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为（币种：

人民币）：

单价30157元/m2，总价10815万元；注册房地产估价师知悉的估价对象的法定优先受偿款为0元，故最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值为：

单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写：

人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。

　　十一、注册房地产估价师（略）

　　十二、实地查勘期（略）

　　十三、估价作业期

　　2014年9月11日。

　　应该是一段时间2014年9月11日-2014年9月14日

　　十四、估价对象变现能力分析

　　变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

　　1.通用性分析

　　估价对象土地用途为商业用途，其建筑形式符合酒店经营的需要，故通用性一般。

　　2.独立使用性分析

　　估价对象为酒店五～八层，已办理产权证明，其使用及经营不受其他房地产的影响，可独立使用。

　　3.可分割转让性分析

　　根据合法用途和产权状况，五～六层、五～八层拥有独立的房屋所有权证，估价对象可分割转让性较好。

　　（变现能力其他分析略）

估价技术报告

　　一、估价对象实物状况描述与分析（略）

　　二、估价对象区位状况描述与分析（略）

　　三、估价对象权益状况描述与分析（略）

　　四、市场背景描述与分析（略）

　　五、最高最佳利用分析（略）

　　六、估价方法适用性分析

　　经过分析，拟采用比较法和收益法进行估价。

　　（各种估价方法适用性分析及估价方法定义略）

　　七、估价测算过程

（一）比较法

　　比较法原理：

选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

　　计算公式：

　　比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

　　1.选取可比实例

（1）可比实例A的确定

　　G公寓式酒店十一层，2014年5月9日的市场正常成交价格为27800元/m2。

（2）可比实例B的确定

　　W公寓式酒店十八层，2013年10月10日的市场正常成交价格为28500元/m2。

　　（3）可比实例C的确定

　　Y公寓式酒店七层，2014年8月11日的市场正常成交价格为29412元/m2。

　　2.编制比较因素条件说明表

　　（可比实例的具体房地产状况描述略）

　　房地产价格比较因素条件说明表

项目

估价对象

实例A

G公寓式酒店

实例B

W公寓式酒店

实例C

Y公寓式酒店

交易单价/（元/㎡）

待估

27800

28500

29412

交易情况

正常

交易日期

2014-9-11

2014-5-9

2013-10-10

2014-8-11

项目

估价对象

实例A

G公寓式酒店

实例B

W公寓式酒店

实例C

Y公寓式酒店

房地产状况调整

区位状况调整

商业繁华程度

商业繁华度较高

离市商服中心距离

约9000m

约13500m

约9000m

楼层

五～八层/26层

十一层/26层

十八层/32层

七层/38层

交通便捷度

交通便捷

环境景观

人文、环境较好

基础设施

七通

公共服务设施

完善

临街状况

两面临街

实物状况调整

建筑规模

较大

建筑结构

钢混

设施设备

电梯、中央空调系统，送排风系统、消防系统、楼宇自控系统、综合管线系统等

装饰装修

精装修

无装修

精装修

空间布局

适合酒店使用

外观

较优

层高

工程质量

较优

建成年代

1998

2012

2013

维修养护情况

较优

使用功能

酒店

停车位

配有地上、地下停车位、能满足要求

权益状况调整

剩余土地使用年限

30.7年

35年

36年

37年

规划用途

商业

　　3.建立比较基础（过程略）

　　4.编制比较因素条件指数表

　　根据估价对象与可比实例的各种因素，编制比较因素条件指数表。

比较因素指数确定方法如下：

（1）交易情况修正

　　可比实例A、B、C均为市场正常交易，故对交易情况无需修正。

（2）市场状况调整

　　以估价对象价值时点为100，可比实例的交易日期与价值时点较接近，自2013年1月以来，该市酒店业房地产市场呈上涨趋势，经调查分析2013年10月至2014年9月平均每月上涨1%。

　　（3）房地产状况调整

　　以估价对象为100，按照可比实例比较因素说明进行调整修正。

　　比较因素条件指数表

项目

估价对象

实例A

实例B

实例C

交易单价/（元/㎡）

待估

27800

28500

29412

交易情况

100

市场状况调整（交易日期）

100

104

113

101

项目

估价对象

实例A

实例B

实例C

房地产状况调整

区位状况调整

商业繁华程度

100

离市商服中心距离

100

楼层

100

102

104

100

交通便捷度

100

环境景观

100

基础设施

100

公共服务设施

100

临街状况

100

实物状况调整

建筑规模

100

建筑结构

100

设施设备

100

装饰装修

100

空间布局

100

外观

100

层高

100

工程质量

100

实物状况调整

建成年代

100

105

维修养护情况

100

停车位

100

权益状况调整

剩余土地使用年限

100

104

105

106

规划用途

100

　　5.编制比较因素调整系数表及测算比准价格

　　经测算，可比实例A、B、C修正调整后的价格分别为28841元/m2、28661元/m2、26690元/m2。

（测算过程略）

　　6.确定估价对象比准价格

　　将估价对象各项影响因素与可比实例的各项影响因素相比较，得到三个可比实例修正调整后的价格。

三个价格比较接近，故采取简单算术平均值作为比较法最终价格。

　　（28841＋28661＋26690）÷3＝28064（元/m2）

（二）收益法

　　收益法原理：

预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

　　计算公式：

　　式中，Ai为未来各期的净收益，Y为报酬率，n为收益年限。

　　1.计算酒店五～八层年经营收入

　　经测算，酒店五～八层年经营收入为26753354元（测算过程略）。

　　2.计算总费用（总营业支出）

　　估价对象为经营性酒店用房，所发生的费用主要为直接经营成本、经营费用、维修费、管理费、保险费、税金等。

　　酒店年总费用＝经营成本及经营费用＋管理费用及财务费用＋维修费＋保险费＋相关税金

（1）经营成本及经营费用

　　经营成本及经营费用占年经营收入的25%（依据略），即：

26753354×25%＝6688338（元）

（2）管理费用及财务费用

　　管理费用及财务费用为经营收入的3%（依据略），即：

26753354×3%＝802601（元）

　　（3）维修费

　　按建筑物重置价格的2%计算，房屋重置价格为3500元/m2（依据略）。

　　年维修费＝3500×3586.18×2%＝251033（元）

　　（4）保险费

　　按建筑物重置价格乘以保险费率2‰（依据略）计算，即：

年保险费＝3500×3586.18×2‰＝25103（元）

　　（5）相关税金

　　税金是指房屋所有权人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加。

税金按国家税法规定执行，综合税率17.5%，税金按总经营收入计取。

　　相关税金＝年经营收入×17.5%

　　　　　　＝26753354×17.5%

　　　　　　＝4681837（元）

　　由上，年总费用=经营成本及经营费用+管理费用及财务费用+维修费+保险费+相关税金=6688338+802601+251033+25103+4681837=12448912（元）

　　3.确定估价对象房地产年净收益

　　年净收益A＝年经营收入－年总费用

　　　　　　＝26753354－12448912

　　　　　　＝14304442（元）

　　4.确定报酬率

　　报酬率取12%（确定过程略）。

　　5.确定收益年限

　　根据估价对象的国有土地使用证记载，土地使用权终止日期至2045年5月16日，剩余使用年限为30.7年；估价对象所在建筑物为钢混结构，耐用年限为60年，已使用16年，剩余使用年限为44年；根据建筑物剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则，确定估价对象收益年限为30.7年。

　　6.确定估价对象收益价值

　　根据公式，估价对象收益价值计算如下：

　　V＝A/Y[1－（1＋Y）-n]

　　＝14304442÷12%×[1－1/（1＋Y）30.7]

　　＝115651209（元）

　　评估单价＝115651209÷3586.18＝32249（元/㎡）

　　（三）估价对象市场价格

　　根据上述测算，比较法测算结果为28064元/m2，收益法测算结果为32249元/m2，两种方法的结果差距较小，最终采用简单算术平均法确定估价结果，则：

　　估价对象单价＝28064×0.5＋32249×0.5＝30157（元/m2）

　　估价对象总价＝30157×3586.18＝10815（万元）（取整到万元）

　　（四）估价对象抵押价值

　　根据委托人提供的资料及注册房地产估价师的调查，估价对象在价值时点的法定优先受偿款为0，故：

　　房地产抵押价值：

10815万元－0元＝10815万元

　　八、估价结果确定（略）

　　附件（略）

　　四、指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。

错处不超过4个。

如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分，本题最多扣至零分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）

　　本次估价背景情况如下：

　　估价对象房地产登记用途为工业，现状用途为办公，由业主自用。

估价对象于一年前向银行办理了抵押，曾委托房地产估价机构进行估价，现因向原贷款银行申请信贷的需要，房屋所有权人委托同一房地产估价机构再次估价，估价委托人仅提供了估价对象权属证明复印件，注册房地产估价师进行实地查勘时，发现估价对象进行了加层，但未办理相关审批、登记手续。

　　以下是该房地产抵押估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段：

估价假设和限制条件

　　一、估价假设

（一）一般假设

　　1.假设估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，估价对象可在公开市场上自由交易，并能维持持续使用。

　　2.估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》复印件，我们不保证复印件与原件的一致性，也未向政府有关部门进行核实，本次估价假设估价委托人提供的资料真实、合法、准确、完整，并以此为估价前提。

　　3.实地查勘仅限于对估价对象外观、使用状况、区域状况的一般性查看，未对房屋主体结构、隐蔽工程等内在质量进行专业测试，本次估价以房屋内在质量符合国家有关标准并足以维持安全的正常使用为前提。

　　4.注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能

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