30第八章第3节第4节土地增值税及房产税新版.docx
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30第八章第3节第4节土地增值税及房产税新版
第三节土地增值税
主要依据：
①《土地增值税暂行条例》；②《土地增值税暂行条例实施细则》。
土地增值税是对有偿转让国有建设用地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。
一、纳税人
凡有偿转让国有建设用地使用权、地上建筑物及其他附着物（简称房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。
外商投资企业和外籍人员包括在内。
例题：
土地增值税的纳税人包括（）。
（2004年房地产经纪人制度试题）
A．出售中国境内的房地产的个人
B．继承中国境内的房地产的外国人
C．出售中国境内的房地产的外国人
D．继承中国境内的房地产的个人
E．受赠中国境内的房地产的社会团体
答案：
AC
解析：
凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。
外商投资企业和外籍人员包括在内。
二、征税范围
包括国有建设用地、地上建筑物及其他附着物。
转让房地产是指转让国有建设用地使用权、地上建筑物及其他附着物产权的行为。
不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。
例题：
下列行为中，应征土地增值税的是（）。
（2011年房地产估价师制度试题）
A．继承房地产
B．赠与房地产
C．出售房地产
D．出租房地产
答案：
C
解析：
土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。
不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。
三、课税对象和计税依据
土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。
土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益，具体包括货币收入、实物收入和其他收入。
例题1：
某经营性房地产转让后，出售方获得了现金100万元，有价证券若干，计算土地增值税时的房地产所得收入应为100万元。
（）（2010年房地产估价师制度试题）
答案：
×
解析：
纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。
具体包括货币收入、实物收入和其他收入。
例题2：
土地增值税的课税对象是（）。
（2004年房地产经纪人制度试题）
A．转让国有土地上的房地产
B．赠与房地产
C．转让房地产
D．有偿转让国有土地上房地产所取得的土地增值额
答案：
D
解析：
土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。
四、税率
土地增值税实行四级超额累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；
（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分，税率为40％；
（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分，税率为50％；
（4）增值额超过扣除项目金额200％以上的部分，税率为60％。
例题1：
土地增值税实行（）税率。
（2011年房地产经纪人制度试题）
A．比例
B．定额
C．超额累进
D．超额递减
答案：
C
解析：
土地增值税实行四级超额累进税率。
例题2：
我国土地增值税实行（）税率。
（2006年房地产经纪人制度试题）
A．比例
B．定额
C．差额
D．超额累进
答案：
D
解析：
土地增值税实行四级超额累进税率。
例题3：
甲房地产开发企业新开发的普通住宅销售增值额为1200万元，按土地增值税相关规定准予扣除项目金额为7000万元，则其应纳土地增值税额为（）万元。
（2010年房地产经纪人制度试题）
A．0
B．360
C．480
D．600
答案：
A
解析：
1200÷7000=17．14％。
对建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
此例中，土地增值额1200万元，未超过扣除项目金额7000万元的20％，免征土地增值税。
例题4：
土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为（）。
（2009年房地产估价师制度试题）
A．30%
B．40%
C．50%
D．60%
答案：
C
解析：
土地增值税实行四级超额累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；
（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分，税率为40％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分，税率为50％；（4）增值额超过扣除项目金额200％以上部分，税率为60％。
例题5：
某房地产开发公司新开发的写字楼销售增值额为2200万元，按土地增值税相关规定准予扣除项目金额为1200万元，则其应纳土地增值税适用税率为（）。
（2009年房地产经纪人制度试题）
A．0
B．20％
C．30％
D．50％
答案：
D
解析：
土地增值税实行四级超额累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；
（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分，税率为40％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分，税率为50％；（4）增值额超过扣除项目金额200％以上的部分，税率为60％。
此题适用：
土地增值额（2200万元）超过扣除项目金额（1200万元）100％，未超过200％的部分，税率为50％。
此题适用：
土地增值额（2200万元）超过扣除项目金额（1200万元）100％，未超过200％的部分，税率为50％。
例题6：
转让房地产获得的增值额超过扣除项目金额150％、未超过扣除项目金额200％的部分，其增值额适用税率为（）。
（2004年土地估价师《土地管理基础》试题）
A.30％
B．40％
C．50％
D．60％
答案：
C
解析：
增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分，税率为50％。
五、扣除项目
土地增值税的扣除项目为：
（1）取得土地使用权时所支付的金额；
（2）土地开发成本、费用；
（3）建房及配套设施的成本、费用，或旧房及建筑物的评估价格；
（4）与转让房地产有关的税金；
（5）财政部规定的其他扣除项目。
例题：
土地增值税的扣除项目不包括（）。
（2005年房地产经纪人制度试题）
A．土地使用权出让金
B．契税
C．土地开发成本
D．土地开发费用
答案：
B
解析：
土地增值税的扣除项目为：
①取得土地使用权时所支付的金额；②土地开发成本、费用；③建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；④与转让房地产有关的税金；⑤财政部规定的其他扣除项目。
与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。
因转让房地产交纳的教育附加也可视同税金予以扣除。
六、减免规定
（1）对建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。
不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用本免税规定。
“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。
（2）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
（3）因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。
因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
（4）对个人销售住房征收土地增值税问题。
《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税字[2008]137号）规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
例题1：
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和（）的，免征土地增值税。
（2006年房地产估价师制度试题）
A．10％
B．20％
C．30％
D．40％
答案：
B
解析：
纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20％的，免征土地增值税。
例题2：
下列行为可免征土地增值税的是（）。
（2004年土地估价师《土地管理基础》试题）
A.以房地产抵偿债务
B．无偿将房地产直接赠送给某估价机构
C．转让原自用住房
D．建造普通标准住宅出售，增值额为扣除项目的15％
答案：
BDC（2008年11月开始对个人销售住房的暂免土地增值税）
解析：
免征土地增值税的情形包括：
（1）纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20％的；
（2）因国家建设需要而被政府征收的房地产。
第四节房产税
主要依据：
《房产税暂行条例》。
房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。
一、纳税人
凡是在中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。
产权属国家所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人；产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或使用人为纳税人。
例题1：
产权未确定的房产，应（）房产税。
（2011年房地产经纪人制度试题）
A．免征
B．由居民委员会代缴
C．由公证机构代缴
D．由代管人或使用人缴纳
答案：
D
解析：
房产税纳税人中，产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或使用人为纳税人。
例题2：
产权属国家所有的房屋，其房产税（）。
（2006年房地产经纪人制度试题）
A．不需缴纳
B．由经营管理的单位和个人缴纳
C．由城市房地产管理部门缴纳
D．由房屋的所有者缴纳
答案：
B
解析：
产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人。
二、课税对象
房产税的课税对象是房产，包括城市、县城、建制镇和工矿区的房产。
例题：
房产税是以（）为课税对象，向产权所有人征收的一种税。
A．土地使用权
B．房产人
C．房产
D．纳税人
答案：
C
解析：
房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。
土地使用权、房产人、纳税人不是房产税的课税对象。
三、计税依据
依照房产原值一次性减除l0％至30％后的余值计算缴纳。
具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
四、税率
依照房产余值计算缴纳的，税率为1．2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。
例题1：
非出租的房产，以（）为房产税计税依据。
（2005年房地产经纪人制度试题）
A．房产原值
B．房产净值
C．房产原值一次减除10％一30％后的余值
D．房产净值一次减除10％～30％后的余值
答案：
C
解析：
非出租房产的房产税是:
房产原值×（1—10％～30％）×1．2％。
例题2：
刘某自营食品店，应税房产原值为50万元，每年需要交纳的房产税额最少是（）元。
（2010年房地产经纪人制度试题）
A．4200
B．4800
C．5400
D．6000
答案：
A
解析：
非出租的房产：
房产原值×（1—10％～30％）×1．2％。
每年需要缴纳的房产税额最少：
房产原值×（1—10％～30％）×1．2％=500000×70％×1．2％=4200元。
例题3：
李某自营地下商场，应税房产原值为40万元，每年需要缴纳的房产税额最多为（）元。
（2009年房地产经纪人制度试题）
A．3240
B．4200
C．4320
D．5400
答案：
C
解析：
非出租的房产：
房产原值×（1—10％～30％）×1．2％。
每年需要缴纳的房产税额最多：
房产原值×（1—10％～30％）×1．2％=400000×90％×1．2％=4320元。
例题4：
甲企业自用写字楼房产原值为2000万元，按规定应缴纳的房产税可能是（）万元。
（2006年房地产经纪人制度试题）
A．16．8～21．6
B．21．6～24
C．24
D．100
答案：
A
解析：
非出租的房产：
房产原值×（1—10％～30％）×1．2％。
最高：
2000×（1—0．1）×0．012＝21．6万元。
最低：
2000×（1—0．3）×0．012＝16．8万元。
因此A项16．8～21．6最符合题意。
例题5：
甲公司所有的房产原值2450万元，若当地规定房产原值扣除比率为20％，则该公司年应纳房产税为（）万元。
（2008年房地产经纪人制度试题）
A．23．52
B．29．40
C．294．00
D．235．20
答案：
A
解析：
2450×（1—20％）×1．2％=23．52万元。
例题6：
出租商铺的房产税税率是（）。
（2007年房地产经纪人制度试题）
A．1．2％
B．4％
C．12％
D．17．5％
答案：
C
解析：
出租的房产：
租金×12％。
五、纳税地点和纳税期限
（1）纳税地点：
房产所在地。
（2）纳税期限：
按年计征，分期缴纳。
六、减免规定
下列房产免征房产税：
（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。
但其营业用房及出租的房产，不属免税范围。
（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。
（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。
但其附设的营业用房及出租的房产，不属免税范围。
（4）个人所有非营业用的房产。
（5）鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
（6）对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征房产税。
（7）股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产、土地。
（8）经财政部批准免税的其他房产。
例题1：
下列房屋中，应缴纳房产税的有（）。
（2011年房地产经纪人制度试题）
A．房地产开发企业建造的待售商品房
B．房地产开发企业自用的商品房
C．个人出租的房屋
D．投资者以房产投资联营，收取固定收益的房屋
E．公园出租的房屋
答案：
BCDE
解析：
鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
例题2：
下列房屋中，可以免征房产税的有（）。
（2011年房地产经纪人制度试题）
A．人民团体出租的房屋
B．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房屋
C．宗教寺庙自用的房屋
D．个人所有非营业用的房屋
E．房地产开发企业在建的商品房
答案：
BCDE
解析：
国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征房产税。
但其营业用房及出租的房产，不属免征房产税范围。
例题3：
城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有（）。
（2010年房地产估价师制度试题）
A．名胜古迹自用的房产
B．寺庙出租的经营用房产
C．校办工厂的房产
D．房地产开发企业建造未售但自用的房产
E．地下停车场
答案：
BCDE
解析：
宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。
但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免征房产税范围。
例题4：
在下列房产中，免征房产税的有（）。
（2007年房地产经纪人制度试题）
A．个人所有非营业用的房产
B．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产
C．宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产
D．出租的国家机关用房
E．营业用的人民团体房产
答案：
ABC
解析：
下述房产免征房产税：
（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。
但其营业用房及出租的房产，不属免税范围。
自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。
对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。
经国务院同意，自2011年1月28日起，上海市、重庆市开展对部分个人住房征收房产税试点。
例题1：
程某出租一套自有住房，月租金为3000元，每年空置期为1个月，年应缴纳的房产税为（）元。
（2011年房地产估价师制度试题）
A．1320
B．1440
C．3960
D．4320
答案：
B
解析：
对于出租的房产，以房产租金收入为房产税的计税依据。
按房产租金收入计征的，税率为12％。
2008年3月1日起，对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
空置期不属于免征房产税范围。
其年应缴纳的房产税=3000×12×4％=1440元。
例题2：
李某于2010年2月将自有的一套住房出租，月租金为1200元。
则李某该年度应缴纳房产税（）元。
（2011年房地产经纪人制度试题）
A．432
B．576
C．864
D．1728
答案：
B
解析：
2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税。
1200元×12×4%=576元。
例题3：
2009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为（）元。
（2009年房地产估价师制度试题）
A．80
B．160
C．200
D．240
答案：
A
解析：
从2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
2000元×4％=80元。
例题4：
下列关于房产税税率的表述中，正确的有（）。
（2009年房地产估价师制度试题）
A．按房产余值计证的为1．2%
B．按房产余值计征的为2．4%
C．按房屋租金计征的3%
D．2008年3月1日起，个人出租房屋按4%的税率征收
E．按房屋租金计征的为12%
答案：
ADE
解析：
房产税采用比例税率。
按房产余值计征的，税率为1．2％；按房产租金收入计征的，税率为12％。
从2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
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