物流可行性研究报告.doc

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XXXXXX物流有限公司

×××××××物流基地建设项目

可

行

性

研

究

报

告

编制单位：

×××××物流有限公司

二○一三年三月

目录

第一章总论 3

第二章项目背景及项目的提出 7

第三章项目建设的必要性 12

第四章项目控制规划概要 17

第五章项目建设条件 26

第六章项目建设内容和规模 30

第七章项目建设方案 33

第八章土地价值分析 45

第九章投资估算 48

第十章资金筹措方案及资金使用计划 53

第十一章贷款偿还能力分析 55

第十二章工程建设管理方案 57

第十三章工程建设期 63

第十四章风险分析及对策 64

结论 67

项目总论表

项目承

办单位

资

金

使

用

安

排

土地、

房屋、

附属

土地

项目主

管部门

房屋建筑

附属工程

项目批

准机关

总投资

设备及配套

水电汽

管网阀

生产、办公设施设备

其它、开发费用

资

金

筹

措

项目总投资

铺底流动资金

企

经济效益分析

年总产值

年总利润

年总税金

建设期限

投资回收

（含建设期）

第一章总论

一、项目概要

（一）项目名称

××××××物流中心基础设施项目

（二）项目性质

××××物流中心基础设施建设

（三）建设目标

根据《XXX国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）》、和《XXX现代物流业发展规划纲要》，大力发展现代物流业，加快XXX物流中心建设，引进大型物流企业、物流地产商、区域销售总部，建设成集信息网络、商业配送、展示交易、货物仓储、货物集散、货运站场为一体的XXX北部现代综合型XXX物流中心，吸纳和辐射XXX及周边地区500公里的货流、人流。

（四）建设地点及范围

×××××物流中心位于成青快线以西、宝成铁路以东，南至XXX绕城高速公路，成绵、成南等高速公路旁，北至XXX散货物流区，紧邻XXX卫星城工业区，总规划面积XXX亩。

（五）建设单位

1、名称：

XXXXXXXXX物流基地

2、机构设置：

内设办公室，负责日常事务和目标管理；招商部，负责招商引资工作；规划建设部，负责园区总体规划及详细规划编制及实施。

二、项目建设的必要性

1、项目建设是落实四川省和XXX现代物业发展规划的重要举措；

2、项目建设有利于改善XXX投资环境、增强产业吸纳力，促进产业结构调整和升级，提高城市综合竞争力；

3、XXX在西部地区具有交通枢纽优势，发展现代物流业可以进一步促进区域经济和社会发展；

4、为满足×××××物流中心的功能需求，打造西部一流物流中心，迫切需要搞好物流园区基础设施建设。

三、基础设施项目建设的有利条件

1、×××××物流中心选址区域位置优越，工程建设条件基本具备；

2、区域经济发展良好，为项目建提供了基本保证；

3、×××××物流中心外部交通便捷，便于XXX物流中心路网连接；

四、估算总投资及资金来源

1、项目估算总投资1.2亿元。

其中：

第一部分工程费用（道路管网等工程）投资.0675亿元；第二部分费用0.525亿元；预备费500万元；

2、建设资金来源为：

（1）项目业主自筹10000万元，约占估算总投资的88%；

（2）申请银行贷款2000万元，约占估算总投资的12%；

五、工程建设期

工程建设期预计1年

六、可行性研究报告编制依据

1、《XXX城市总体规划（2004~2020年）》

2、《XXX“十一五”国民经济和社会发展规划》

3、《四川省“十五”及2010年现代物流业发展规划纲要》

3、《XXX人民政府关于加快推进现代物流业发展的意见》

4、《XXX现代物流业发展规划纲要》

5、《XXX现代物流项目用地实施意见》

6、《XXXXXX区分区规划（2004~2020年）》

7、《XXXXXX区成青快线片区控制性详细规划（2004~2020年）》

8、XXXXXXXXX物流中心控制性详细规划

七、主要结论

1、根据XXX《关于XXX国民经济发展“十一五”规划纲要》，已将现代物流产业确立为今后五年急需培育和积极扶植的四大战略性支柱产业之一。

XXX物流中心依托XXX新都物流中心功能分区

公路货物集散区

仓储配送区

商务信息服务区

市场配送区

的五大优势产业和区位、交通资源，发展公路货物集散基地；依托XXX地区大市场聚集的特点，发展集商流、物流、信息流和资金流一体化的流通中心；把XXXXXX物流中心建设成为XXX乃至西南地区最具活力和效益的现代物流产业综合开发区，承担XXX北部区域的公路货物集散（含公铁联运）、仓储配送、商务信息服务、商业流通功能为一体的区域性综合型XXX物流中心。

2、XXXXXX物流中心是XXX现代物流业发展框架体系的重要组成部分，项目集仓储配送、商务信息服务、商业流通为一体，建成后公路货运处理能力将达到2100万吨。

对落实四川省、XXX的物流发展规划，改善区域投资环境、增强产业吸纳力，促进产业结构调整和升级，提高城市综合竞争力等意义显著，项目基础设施建设十分必要和紧迫。

3、项目建成后，将提供仓储配送、加工包装、展示交易、信息发布等现代物流产业及相关服务业，吸纳和辐射XXX及周边地区500公里的货流、人流，社会效益和经济效益显著。

4、项目总投资估算12000万元，按88%的比例，建设期需贷款2000万元。

还款资金来源为XXX物流中心土地出让收入（扣除土地出让金）。

经测算，如果按10年还款期，中心全部土地出让收入可以满足还款需要，还款保证率为101%，项目具有偿还贷款能力。

若本项目能争取优惠政策，返还部分土地出让金则本，则项目具有较强的偿债能力。

综上，XXXXXX物流中心基础设施建设项目的建设条件已基本具备，项目建设是必要的，也是可行的。

第二章项目背景及项目的提出

一、项目背景及项目的提出

（一）XXX区基本情况

自然条件

XXX地处川西平原与川中丘陵接壤地带，四川盆地西部，XXX平原东部。

川中丘陵西缘，居我国亚热带季风气候区中部。

气温温和，四季分明，雨量充沛，湿度大、云雾多。

日照少,平均风速小，无霜期长，大陆性季风气候显著多年日平均气温16.6℃,高于同纬度地区0.3—0.4℃，冬季气温比同纬度地区高2.1—2.7℃，春季气温回升早，比同纬度地区早25—30天。

年均降雨量920.5毫米。

74%的年份降雨量在800毫米以上，雨量较为丰富；年均日照时数1268.7小时，比同纬度的长江中下游地区少800-600小时，太阳辐射能80—90千卡/厘米2，属全国日照低值区之一。

累年平均雾蒸发量为1169.l毫米，平均气压962.6百帕。

县境风向夏季多偏南风，冬季多偏北风。

累年平均风速为1.1米/秒，累年定时的最大风速为15米/秒。

交通运输条件

　XXX是XXX辖郊区，位于XXX平原东北，距XXX区26公里、成绵高速公路、成渝铁路纵贯全境，是川东北地区重要的交通枢纽和物资集散地。

物流园区紧靠已建成通车的成青路（双向六车道），靠近成绵高速，离城北编组站不远，公路交通四通八达,铁路运输十分方便、快捷。

货物运输没有时间上的限制，可昼夜通行。

XXX物流园区，它符合XXX的产业园定位，并依托XXX国际集装箱等物流园，实现其国际建材园的定位，旁边的各级建材园丰富，为大、中型企业入驻本园带来产业链的整合尤为重要，建设条件特别好，所以本企业看重该园落户XXX工业园内。

境内有成渝、宝成、成灌、成达等4条铁路穿越；成德高等级货运大道、成绵高速公路、XXX外环高速公路、成南高速公路、成彭高速公路、国道108线和省道成彭公路通过区境，公路密度为全省之最。

9个客货车站的货物吞吐量每日上万吨。

全国四大航空港之一的XXX双流国际机场距XXX约35公里。

境内正在建设成铁枢纽XXX北编组站。

优越的区位条件，得天独厚的自然环境，使XXX区成为接受XXX经济发展辐射能力较强的科技、文化、旅游卫星城市；是省、市规划的XXX平原经济圈、成（都）－德（阳）－绵（阳）高新技术产业带的重要组成部分；在XXX总体规划中XXX区被确定为都市区范围，定位为XXX城市北部分中心。

（二）项目的提出

XXX位于西部交通枢纽位置，经济发展速度和经济总量处于西部领先地位，市场繁荣，交通运输方便，具备建设西部现代XXX物流中心的条件。

我国物流业正处于由传统物流向现代物流转型的关键时期，但目前我市还存在着对现代物流业的基础性产业地位认识不足；物流设施分布散乱、重大物流配套设施建设滞后；物流企业规模偏小、专业化程度较低、信息化水平落后；物流管理体制条块分割，物流资源整合难度大等主要问题。

为此，四川省政府确定全省现代物流业的发展要充分依靠和发挥XXX的独特作用，XXX《关于XXX国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中也将现代物流产业确立为今后五年急需培育和积极扶植的四大战略性支柱产业之一。

在《XXX现代物流业发展规划纲要》中也明确了将通过XXXXXX物流中心等项目的建设形成我市的现代物流业发展框架体系。

近年来，XXX区积极贯彻省、市有关文件精神，按照“工业强区、项目带动、统筹城乡、三产互动”的发展思路，加速实施工业向园区、农民向城镇、农用地向规模经营“三集中”，深入抓好基层民主政治建设、规范化服务型政府建设、民生建设“三大工程”，纵深推进科教兴区、可持续发展，依法治区“三大战略”，全面实施“融入XXX、联结德绵、壮大支柱、错位发展”的区域发展战略，以更强的经济实力，更大的发展活力和更佳的人文魅力，为早日实现“翻番调结构，全面建小康，构建和谐新XXX”的宏伟目标奠定良好的发展基础。

以项目为载体全面落实规划，正式启动了XXXXXX物流中心的规划及建设，并把该项目的建设作为XXX的重点项目来抓。

二、XXXXXX物流中心概况

XXXXXX物流中心位于成绵高速路以西、宝成铁路以东，南至XXX绕城高速公路，北至XXX城区。

总规划面积60亩，按照XXX物流产业发展规划大纲和XXX区经济发展战略与城市总体规划要求，XXXXXX物流中心应建设成集信息网络、商业配送、展示交易、货物仓储、货物集散、货运站场为一体的XXX北部现代XXX物流中心，吸纳和辐射XXX及周边地区500公里的货流、人流，建成后公路货运处理能力达到相当水平，为XXX经济发展提供便利条件。

XXXXXX物流中心功能定位:

承担XXX北部市域配送及XXX北部区域配载的集公路货物集散（含公铁联运）、仓储配送、商务信息服务、商业流通功能为一体的区域性综合型XXX物流中心。

是XXX物流体系的重要组成部分，是全国现代物流网络中的一个重要节点。

XXX物流中心立足XXX，服务四川，辐射西部，联结全国。

中心的功能划分如图1所示：

图1XXXXXX物流中心功能示意图

XXX物流中心功能

核心功能

专业市场

1、餐饮娱乐

2、旅馆住宿

辅助功能

1、加油站

2、变电站

3、消防站

一般功能

功能

公路货物集散

仓储配送

商务、信息、管理

XXXXXX物流中心空间规划结构

在对规划范围的现状环境和规划功能组成分析的基础上，依据规划区实际情况，规划形成如下空间布局结构：

两组团：

XXX物流中心被成青快线东西穿过，由此将用地分为两部分，成青快线以北为物流组团，成青快线以南为商业组团。

四功能区：

包括仓储配送区、公路货运集散区、商务信息服务区、专业市场区。

各功能区内部结构见图2：

图2XXXXXX物流中心功能内部结构简图

XXX物流中心功能结构

专业市场区

商务信息服务区

信息、管理中心

总部经济花园

生活服务中心