物业管理服务费报价及测算.docx
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物业管理服务费报价及测算
物业管理服务费报价及测算
第一节经费测算的原则及说明
一、测算的依据
（一）南京市政府相关物业管理法律、法规；
（二）“南京市物业收费管理实施办法”（宁价房[x]182号）；
（三）“南京市住宅区停车管理服务费收费标准”；
（四）江苏房地产开发有限公司“国际广场”物业管理邀标书。
二、经费测算的原则
（一）遵循物业管理行业特点的原则物业管理行业属保本微利的服务性行业。
客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。
（二）服务水平与管理费用相匹配的原则根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。
（三）物业管理分项服务分项收费的原则按照不同的物业所占用的资源比例，在统一运作的原则基础上，服务分区，不同的服务内容，确定不同的服务费用标准。
（四）分阶段测算原则考虑到管理期内，项目分两期竣工投入使用。
为此，我们采用了分阶段测算的原则，以确保经费测算的准确、客观。
（五）管理者提取酬金原则物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：
管理者酬金=物业管理费用支出X管理酬金比例
测算的有关说明
（一）按功能物业功能管理的原则；
（二）物业管理费支出包括人工费支出、办公费用、设备设施维护费、清洁费、绿化费、保安费、固定资产折旧、开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、
营业税金及附加。
（三）有关费用的说明
1、人员工资标准
根据市场化原则，参照行业工资水平，结合南京市的物业管理服务行业特点，
制定人员工资标准如下:
序号
职务
月薪
年薪
1
经理
3,000
36,000
2
经理助理
2,200
26,400
3
客户服务中心主管
1,760
21,120
4
安全事务部主管
1,760
21,120
5
工程维修部主管
1,760
21,120
6
环境管理部主管
1,760
21,120
7
强电工程师
1,600
19,200
8
智能化工程师
1,600
19,200
9
客户服务助理
1,300
15,600
10
财务收款文员
1,000
12,000
11
公寓酒店式管家
1,300
15,600
12
写字楼客户管理服务员
1,300
15,600
13
住宅管家
1,000
12,000
14
商业管理服务员
1,000
12,000
15
安全领班
900
10,800
16
安全员
750
9,000
17
运行值班/维护工
900
10,800
18
技工
1,300
15,600
19
清洁工
500
6,000
20
绿化工
800
9,600
2、公用水电费
本测算不含公用水电费，公用水电费的分摊，遵照南京市物业管理的有关规定和行业惯例。
3、住宅电梯使用费
住宅电梯未列入测算，其费用收支遵照南京市物业管理有关规定和行业惯例。
4、物资装备的摊销
物资装备全部按3年摊销。
5、开办费摊销
根据江苏房地产开发有限公司提供的合同范本，中标后的签约期限为3年，因此开办费的摊销期限为3年。
6、不可预见费
根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。
7、管理者酬金
依照江苏省物业管理条例和南京市物业管理办法，每年按总支出的8—15%
提取管理者酬金，本标书实际按5—8%。
8、本标书收费标准不包含住宅专用维修基金。
第二节经费测算
一、经费测算总表（单位：
人民币元）
序号I~项目|测算依据|第一年支出I第二、三年支
第一期
第二期
出
1
人工成本
详见人工费测算明细表
286,803.60
442,950.30
1,250,907.60
2
行政办公费
详见办公费测算明细表
68,660.00
84,020.00
128,040.00
3
设备设施维护费
详见维护费测算明细表
13,000.00
21,700.00
271,007.36
4
清洁费
详见清洁费测算明细表
51,300.00
53,396.00
149,576.00
5
绿化费
详见绿化费测算明细表
7,806.50
7,806.50
15,613.00
6
保安费
详见保安费测算明细表
3,000.00
3,000.00
6,000.00
7
开办费摊销
详见开办费测算明细表
64,034.50
64,034.50
128,069.00
小计
494,604.60
676,907.30
1,949,212.96
8
不可预见费
（1—7）项乂1.50%
7,419.07
10,153.61
29,238.19
9
管理者酬金
（1—8）项乂5—8%
25,101.18
34,353.05
158,276.09
10
营业税金及附加
（1—9）项乂5.56%
29,308.14
40,110.62
118,802.03
总计
556,432.99
761,524.58
2,255,529.27
备注：
1、第一年人工成本按照进场时间不同，分两部分测算;
2、第一年行政办公费用按照进场时间不同，分两部分测算；
3、管理者酬金第一年按5%测算，第二、第三年按8%测算。
4、第一年设备设施维护费只包含了室内照明光源的更换和设备维修零星材料费。
二、经费测算明细表及其说明
国际广场项目预计分两期交付使用，第一期，住宅和写字楼预计将在X年10
月31日前竣工交付使用；第二期，酒店式公寓将在x年4月30日前竣工交付使用，由于上述两个区域的竣工时间不同，在测算人工成本、行政办公费、设备设
施维护费、清洁费、绿化费的时候，均考虑了接管时间不同而造成的费用差异，经费测算具体如下：
（一）人工成本
1、第一年人工成本（x年11月1日一x年4月30日）
1）第一年一期人工成本
序号
项目
人数
月薪
时间
计算方法
一期费用
1
工资
（1）
经理
1
3000
6
人数
X月薪X
时间
18,000.00
（2）
经理助理
1
2200
0
人数
X月薪X
时间
00,000.00
⑶
客户服务主管
1
1760
6
人数x月薪x时间
10,560.00
（4）
安全事务主管
1
1760
6
人数X月薪x时间
10,560.00
⑸
工程维修主管
1
1760
6
人数X月薪x时间
10,560.00
⑹
环境管理主管
1
1760
0
人数X月薪x时间
00,000.00
⑺
强电工程师
1
0
人数X月薪x时间
00,000.00
（8）
智能化工程师
1
1600
0
人数X月薪x时间
00,000.00
（9）
客户服务助理
1
1300
0
人数X月薪X时间
00,000.00
（10）
财务收款文员
1
1000
0
人数X月薪X时间
00,000.00
（11）
公寓酒店式管家
4
1300
0
人数X月薪X时间
00,000.00
（12）
写字楼客户管理服务员
1
1300
6
人数X月薪X时间
7,800.00
（13）
住宅管家
1
1000
6
人数X月薪X时间
6,000.00
（14）
商业管理服务员
1
1000
0
人数X月薪X时间
00,000.00
（15）
安全领班
3
900
6
人数X月薪X时间
16,200.00
（16）
安全员
12
750
6
人数X月薪X时间
54,000.00
（17）
安全员
19
750
0
人数X月薪X时间
00,000.00
（18）
运行值班/维护工
5
900
6
人数X月薪X时间
27,000.00
（19）
技工
1
1300
6
人数X月薪X时间
7,800.00
（20）
清洁工
10
500
6
人数X月薪X时间
30,000.00
（21）
绿化工
1
800
人数X月薪X时间
00,000
198,480.00
2
二费金
（1）
职工福利费
工资总额x12%
23,817.60
（2）
工会费
工资总额x2%
3,969.60
⑶
社会保险费
工资总额x24%
47,635.20
（4）
教育基金
工资总额x1.5%
2,977.20
（5）
医疗保险
工资总额x5%
9,924.00
小计
88,323.60
3
合计
286,803.6
2）第一年二期人工成本（x年5月1日~x年10月31日）
序号
项目
人数
月薪
计算方法
月支出
年支出
1
工资
（1）
经理
1
3000
人数X月薪
3,000.00
18,000.00
⑵
经理助理
1
2200
人数X月薪
2,200.00
13,200.00
⑷
客户服务主管
1
1760
人数X月薪
1,760.00
10,560.00
安全事务主管
1
1760
人数X月薪
1,760.00
10,560.00
⑹
工程维修主管
1
1760
人数X月薪
1,760.00
10,560.00
⑶
环境管理主管
1
1760
人数X月薪
1,760.00
10,560.00
⑺
强电工程师
1
1600
人数X月薪
0,000.00
0,000.00
（8）
智能化工程师
1
1600
人数X月薪
0,000.00
0,000.00
（9）
客户服务助理
1
1300
人数X月薪
0,000.00
0,000.00
（10）
财务收款文员
1
1000
人数X月薪
1,000.00
6,000.00
（11）
公寓酒店式管
家
2
1300
人数X月薪
2,600.00
15,600.00
（12）
写字楼客户管
理服务员
1
1300
人数X月薪
1,300.00
7,800.00
（13
住宅管家
1
1000
人数X月薪
1000.00
6,000.00
（14）
商业管理服务员
0
1000
人数X月薪
0,000.00
0,000.00
（15）
安全领班
3
900
人数X月薪
2,700.00
16,200.00
（16）
安全员
21
750
人数X月薪
15,750.00
94,500.00
（17）
运行值班/维护
工
6
900
人数X月薪
5,400.00
32400.00
（18
技工
1
1300
人数X月薪
1,300.00
7,800.00
（19）
清洁工
14
500
人数X月薪
7,000.00
42,000.00
（20）
绿化工
1
800
人数X月薪
800.00
4,800.00
（22）
小计
81
51,090.003（
）6,540.00
2
三费金
（1）
职工福利费
工资总额X12%
6,130.80
36,784.80
⑵
工会费
工资总额X2%
1,021.80
6,130.80
⑶
社会保险费
工资总额X24%
12,261.60
73,569.60
⑷
医疗保险
工资总额X5%
2,554.50
15,327.00
教育基金
工资总额X1.5%
766.35
4,598.10
小计
22,735.05
136,410.3
合计
73,825.0544
2950.30
2、第二、三年人工成本（x年11月1日后）
序号
项目
人数
月薪
计算方法
月支出
年支出
1
工资
（1）
经理
1
3000
人数X月薪
3,000.00
36,000.00
⑵
经理助理
1
2200
人数X月薪
2,200.00
26,400.00
⑷
客户服务主管
1
1760
人数X月薪
1,760.00
21,120.00
安全事务主管
1
1760
人数X月薪
1,760.00
21,120.00
⑹
工程维修主管
1
1760
人数X月薪
1,760.00
21,120.00
⑶
环境管理主管
1
1760
人数X月薪
1,760.00
21,120.00
⑺
强电工程师
1
1600
人数X月薪
0,000.00
00,000.00
（8）
智能化工程师
1
1600
人数X月薪
1,600.00
19,200.00
（9）
客户服务助理
1
1300
人数X月薪
1,300.00
15,600.00
（10）
财务收款文员
1
1000
人数X月薪
1,000.00
12,000.00
（11）
公寓酒店式管
家
4
1300
人数X月薪
5,200.00
62,400.00
（12）
写字楼客户管
理服务员
1
1300
人数X月薪
1,300.00
15,600.00
（13
住宅管家
1
1000
人数X月薪
1000.00
12,000.00
（14）
商业管理服务员
1
1000
人数X月薪
1,000.00
12,000.00
（15）
安全领班
4
900
人数X月薪
3,600.00
43,200.00
（16）
安全员
30
750
人数X月薪
22,500.00
270,000.00
（17）
运行值班/维护
工
10
900
人数X月薪
9,000.00
108,000.00
（18
技工
2
1300
人数X月薪
2,600.00
31,200.00
（19）
清洁工
18
500
人数X月薪
9,000.00
108,000.00
（20）
绿化工
1
800
人数X月薪
800.00
9,600.00
（22）
小计
81
72,140.00
865,680.00
2
二费金
（1）
职工福利费
工资总额X12%
8,656.80
103,881.60
⑵
工会费
工资总额X2%
1,442.80
17,313.60
⑶
社会保险费
工资总额X24%
17,313.60
207,763.20
⑷
医疗保险
工资总额X5%
3,607.00
43,284.00
教育基金
工资总额X1.5%
1,082.10
12,985.20
小计
32,102.30
385,227.60
3
合计
104,242.301,
250,907.60
（二）行政办公费
1、第一年第一期行政办公费（x年11月1日一x年4月30日）
序号
项目
数量
单位
单价
时间
计算方法
年支出
1
办公用品、低值易耗品
（1）
办公用品
管理人员
9
人
20
6
数量X单价X时间
1,080.00
操作人员
47
人
10
6
数量X单价X时间
2,820.00
小计
56
人
3,900.00
（2）
低值易耗品
综合测算
6,000.00
合计「
9,900.00
2
通讯费用
⑴1
固定电话
4
部
200
6
数量x单价x时间
4,800.00
（2）
移动电话
经理、经理助理
2
部
200
6
数量x单价x时间
3,600.00
主管
4
部
50
6
数量x单价x时间
1,200.00
小计
6
部
4,800.00
合计
9,600.00
3
市内交通费用
综合测算
4,800.00
4
员工宿舍租金及水电费
3
套
600
6
数量x单价x时间
10,800.00
5
员工培训费
56
人
10
6
数量x单价x时间
3,360.00
6
业务费
2000
6
单价x时间
12,000.00
7
书报资料费
200
6
单价x时间
1,200.00
8
差旅费
2000
6
单价x时间
12,000.00
9
入伙资料费
250
份
20
5,000.00
10
小计
68,660.00
2、第一年第二期行政办公费（x年5月1日一x年10月30日）
序号
项目
数量
单位
单价
时间
计算方法
年支出
1
办公用品、低值易耗品
（1）
办公用品
管理人员
15
人
20
6
数量x单价x时间
1,800.00
操作人员
66
人
10
6
数量x单价x时间
3,960.00
小计
81
人
5,760.00
（2）
低值易耗品
综合测算
9,000.00
合计
14,760.00
2
通讯费用
（1）
固定电话
4
部
200
6
数量x单价x时间
4,800.00
（2）
移动电话
经理、经理助理
2
部
200
6
数量x单价x时间
2,400.00
主管
4
部
50
6
数量x单价x时间
1,200.00
小计
6
部
4,800.00
合计
9,600.00
3
市内交通费用
综合测算
4,800.00
4
员工宿舍租金及水电费
3
套
600
6
数量x单价x时间
10,800.00
5
员工培训费
81
人
10
6
数量x单价x时间
4,860.00
6
业务费
2000
6
单价x时间
12,000.00
7
书报资料费
200
6
单价x时间
1,200.00
8
差旅费
2000
6
单价x时间
12,000.00
9
入住资料费
700
份
20
14,000.00
10
小计
84,020.00
3、第二、三年行政办公费（x年11月1日后）
序号
项目
数量
单位
单价
时间
计算方法
年费用
1
办公用品、低值易耗品
（1）
办公用品
管理人员
15
人
20
12
数量x单价x时间
3,600.00
操作人员
66
:
人
10
12
数量x单价x时间
7,920.00
小计
81
人
11,520.00
（2）
低值易耗品
综合测算
22,800.00
合计
34,320.00
2
通讯费用
（1）
固定电话
4
部
150
12
数量x单价x时间
7,200.00
（2）
移动电话
经理、副经理
2
部
200
12
数量x单价x时间
4,800.00
主管
4
部
50
12
数量x单价x时间
2,400.00
小计
6
部
7,200.00
合计
14,400.00
3
市内交通费用
综合测算
7,200.00
4
员工宿舍租金及水电费
3
套
600
12
数量x单价x时间
21,600.00
5
员工培训费
81
人
10
12
数量x单价x时间
9,720.00
6
业务费
2000
12
单价x时间
24,000.00
7
书报资料费
200
12
单价x时间
2,400.00
8
差旅费
2000
12
单价x时间
24,000.00
小计
128,040.00
（二）设备/设施维保费
1、第一年第一期设备/设施维护费（x年11月1日一x年4月30日）
亠予口勺
项目
数量
单位
单价
保养期
（月）
计算方法及其有关说明
维保费支出
1
设备维修零星材料费
6
综合测算
12,000.00
2
不可预见费4%
6
1,000.00
3
合计
13,000.00
2、第一年第二期设备/设施维护费（x年5月1日一x年10月30日）
序号
目项
量
单位
单价
期>养月<（.
算有
丄
D
6
算测合综
OOa
O5乙
2
栏ffl
n
n
6
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