浙江大学西溪校区综合广场建设项目投资市场分析.docx

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浙江大学西溪校区综合广场建设项目投资环境分析

摘要：

随着杭州城市的发展，人们对综合性广场的需求越来越大，浙大西溪校区地处杭城繁华地段，将拟建一个大型的城市综合性广场，本文从投资可行性分析的角度分析该项目建设的投资环境，以期为项目决策提供建议。

关键词：

浙大西溪校区；综合广场；投资环境

1项目概况

浙江大学西溪校区综合广场位于杭州西北部，天目山路，地处杭州高新技术开发区。

分别被天目山路、教工路、保淑北路、文三路所围和。

项目占地总面积684亩，项目所在区域交通便利，环境良好。

该广场是集商贸、国际化写字楼、高档景观公寓、精品商铺等于一体的综合广场，如若成功建设，对西湖区的发展具有战略性的意义。

从项目区位上看，本项目具有不可替代性，本项目周边不仅高校环绕，更能便享优良的自然景观资源。

浓郁的人文氛围和丰富的自然景观环境，为本项目的开发奠定了良好的先决条件。

西溪校区综合广场地处四条大道的包围之中，交通方便，共有16路公交车经过此站点，同时该区域临近黄龙体育中心和杭城标志性建筑群——浙江世贸中心，是世贸商务区、黄龙风景区、浙大高教区、文三路高新技术开发区的交会之处，购物方便，生活、基础设施健全，周围自然环境优美，对于购房者来说，无论是商用、自住或投资，都具有极好的投资价值。

但是同时也必须看到该广场面临着其他成熟综合广场和商圈的竞争和影响。

作为杭州市未来的行政中心规划开始，该区域的房产市场一直是杭州的热点区域。

图1项目区位图

2建设项目投资经济环境分析

投资环境是指拟投资的地域（国家、地区、城市、街区）在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和，它规定了投资的发生、投向、效益、数量和结构。

项目投资的成败取决于投资环境的把握程度。

按不同的标准可以将投资环境划分为不同的类别，如按要素存在的物质形态可以分为硬环境和软环境；按要素存在的范围可以分为宏观投资环境、中观投资环境和微观投资环境；按内容则可以分为经济环境、社会环境、文化环境、政治环境、法律环境、自然环境、基础设施环境等。

现对西溪综合广场建设项目按投资环境的内容分类进行相关的分析。

选取杭州市2007-2011年的GDP、固定资产投资、社会消费品零售总额、金融机构存款余额、城乡居民存款余额作为评价宏观经济环境的指标，由图2、图3可知，杭州市GDP、固定资产投资、社会消费品零售总额、金融机构存款余额、城乡居民存款余额从2008年到2011年均呈现增长趋势，但是增长的幅度不同，其中GDP增幅除在2009年降至10%以下，其他年份均在16%以上，说明从总体上看，杭州的经济总体上仍以较快的速度发展。

根据相关学者的研究，当GDP增长率小于4%时，房地产处于萎缩状态；当增长率为4%-5%时，房地产业发展停滞；当达到5%-8%时，房地产业稳定发展；当大于8%时，房地产市场呈高速发展，从杭州市GDP历年增幅看，杭州房地产市场正处在高速发展阶段。

而就固定资产投资而言，连续4年的增幅都在15%以上，说明了近几年房地产市场是杭州一大投资热点。

从金融机构和城乡居民存款余额来看，2008、2009年均在20%以上，甚至达到30%，而2010年和2011年增幅则有回落的趋势，考虑到全市GDP总值增幅保持在较高的水平，说明人们将更多的资本用在投资上了。

图2：

杭州市部分宏观经济数值

资料来源：

笔者根据杭州市统计年鉴整理

图3：

杭州市部分宏观经济数值增长率

资料来源：

笔者根据杭州市统计年鉴整理

3行业市场环境分析

3.1杭州市房地产行业总体情况分析

1）杭州市商品房市场概况

一级市场：

11年杭州新增土地供应95宗，总供给面积237.50万平米，同比下降34.5%；成交方面，11年杭州土地市场共成交地块84宗，成交面积221.28万平方米，同比下降29.2%

二级市场：

11年，杭州一手房共成交29291套，同比下降18.1%，成交面积为287.93万平米，同比下降28.2%。

三级市场：

11年，杭州二手房共成交102.27万平方米，同比下降48.8%。

总的来讲：

11年，杭州一手房均出现大幅下滑，基本接近08年的最低点；二手房市场成交量创下近5年成交量的最低值。

土地市场无论是出让还是成交均出现了一定幅度的下滑。

2011年2月，杭州市出台限贩细则，之后几个月的成交量明显下跌，一直处于低迷的态势，存量房数据也是持续攀升。

进入12年，开发商纷纷抛弃幻想，开启了降价浪潮。

价格的惨烈下跌换取了成交的放量，一季度的成交数据直线上升，3月份更是成交了4319套，同比去年大幅上涨，被压抑讲久的刚需在3月份获得了释放。

此前违续一年多呈攀升状态的库存已违续两个月下降，杭州楼市进入去库存化周期。

2）杭州市综合性广场现状、潜力和主要商圈分析

杭州作为长三角重要城市，全国重点旅游城市，具备发展综合广场的潜力。

其良好的宏观经济环境、雄厚的资本保障、密切的产业链连接是综合性广场存在并发展的前提条件。

目前，杭州已经形成了一些具有商业、办公、住宅功能的综合体，如武林商圈、吴山商圈、黄龙商圈、庆春商圈等（见图4），主要分布在西湖周边。

据统计，目前杭州市区拥有18个大型综合广场，其经营状况呈现出三个层次：

①武林商圈内的杭州大厦购物中心、银泰百货、杭州百货大楼、解百四大百货独领风骚；②吴山商圈内涌金广场、耀江广厦、清波商厦因分割出售、产权多元，难以统一经营，致使经营惨淡惨淡经营；③其余百货广场业绩一般，仅湖滨商圈中的元华商城、利星购物广场销售额超过1亿元。

图4：

杭州市区主要商圈

图5：

杭州市区部分综合性广场

3）行业景气程度分析

作为国民经济重要支柱性产业，在大多数城市房地产业热不断攀升的同时，通过对杭州市统计资料的分析发现，2011年杭州市房地产业生产总值为4344338万元，为2010年的96.1%，市区房地产生产总值为3671182，为上年的96.6%，即相比于2010年，无论是整个杭州市还是市区，房地产生产总值是呈现下降趋势的。

但是，从房地产开发投资情况来看，却表现出增长的趋势。

对于其原因，我们可以通过企业的景气指数、企业家信心指数等来加以解释。

表1显示的是2011年四个季度中房地产业的企业景气指数和企业家信心指数的变化情况：

从中看以看出，除第四季度外，201年整年房地产业的景气度较高，而企业家的信心指数则一般，且有呈整体下降的趋势。

表12011年四季度房地产业企业景气度和企业家信心指数

指标

第一季度

第二季度

第三季度

第四季度

企业景气指数

107.61

108.70

108.74

86.81

企业家信心指数

86.76

70.38

74.10

67.44

3．2市场需求分析

2011年，杭州市总人口为695.71万，其中非农人口为376.033万，家庭住户共218.26万户，按年龄构成分（见表2）：

18岁以下，共105.26万人，占总人口15.1%；18-35岁，共17.55万人，占25.5%；35-60岁，共289.18万人，占总人口41.6%；60岁以上，共123.72万人，占17.8%。

从买房者构成来看，四大年龄阶段中，具有买房需求和买房能力的是18-35岁和35-60岁之间，这两个年龄阶段的人数占总人数的67.1%，说明杭州市居民购房能力和潜力十分巨大。

表2杭州市人口年龄结构

年龄结构

18岁以下

18-35岁

35-60岁

60岁以上

人数（万人）

106.26

177.55

289.18

123.72

占总人口比重（%）

15.1

25.5

41.6

17.8

从家庭人均现金收支情况来看，平均家庭总收入为38275.50元，按家庭数20%为间距，将家庭收入差异的住户分为低收入户、较低收入户、中间收入户、较高收入户和最高收入户。

五组家庭的平均总收入分别为17027.22元、26828.15元、34349.64元、44995.29元、77257.40元，而他们用来购买商品住宅及建房的支出则分别为135.90、645.19、154.56、2965.74、11317.16，说明，收入最高的40%家庭对商品住宅的购买力和需求量最大。

从人均指标来看，2011年，杭州市人均GDP（常住）为80478元，而人均GDP（户籍）为101370元，分别比2010年增长了15.3%和16.9%。

除了人均GDP外，全市人均社会消费品零售总额、城镇居民人均可支配收入、消费性支出、以及农民人均纯收入和消费性支出均有一定程度的增长（见表3）.而人均GDP与人们对房地产需求的关系以及房地产的发展阶段存在密切的关系（见表4），一般来说，当人均GDP达到800-3000美元时，人民的住房需求特征以满足生存需求为主，这时房地产业处于启动阶段，市场的特征是超速发展，追求数量增长；当人均GDP达到3000-4000美元时，人民需求特征是生存和改善兼而有之，房地产进入快速发展阶段，此时市场的特征是以数量为主，数量、质量并重；当人均GDP达4000-8000美元时，人们需求特征以改善性为主，房地产进入平衡发展阶段，市场特征是以质量为主，数量与质量并重；当人均GDP达到8000美元以上时，需求特征仍以改善性需求为主，房地产市场进入缓慢发展阶段，市场的特征以综合发展为主。

2011年杭州市人均GDP为15670.6美元，说明已经进入了综合性发展阶段。

表3全市国民经济部分指标人均水平（元）

2011年

2010

增幅

全市生产总值

101370

86691

16.9%

社会消费品零售总额

36804

31273

17.7%

城镇居民可支配收入

34065

30035

13.4%

城镇居民消费性支出

22642

20219

12.0%

农民纯收入

15245

13186

15.6%

农民消费性支出

12125

10267

18.1%

表4人均GDP与房地产发展阶段的关系

另外，从商品房销售情况来看，全年全市销售总额为9749038万元，销售总面积为734.01万平方米，其中现房销售额为1163072万元，面积为102.99万平方米；期房销售额为8585966万元，面积为631.01万平方米。

说明人们对房子的需求还是很大，期房销售仍十分热门。

3.3市场供给与竞争分析

随着杭州休闲城市和旅游城市的不断发展，以及人们对高品质生活的追求，越来越多的综合性商住项目在杭州地面上崛起，如钱江新城万象城、黄龙雅苑、世贸丽晶大厦等集商业、办公、住宅功能与一体的综合性地产项目纷纷在杭州城市上马，市场上供应的商住一体性住宅越来越多。

从房地产投资情况来看，各类地产的投资均呈现增加的趋势（表5和图6）。

就项目所在区域来说，附近的综合性地产数目众多，对该项目既是机遇又是挑战，西湖区部分综合性地产项目及其特征如表6所示。

表52011年房地产投资情况

图62011年杭州市各类房地产建设状况和增长情况

表6杭州市西湖区部分综合性地产项目

序号

项目名称

位置

项目简介

1

立元大厦

文三路教工路口

项目总建筑面积近3.6万平方米，由一幢19层主体建筑、4层裙房和2层地下车库组成，其中裙房1—3层为家电卖场旗舰店，配备南北双广场、商务还原、双功能主体餐等国际先进商务配套等国际先进商务配套设施。

2

联合大厦

天目山路紫荆花路口

采用环抱型双L形建筑格局，围合形独特的庭院式格局，形成了以“中心庭院+空中花园+外部环境”为核心的“三位一体”的商务生态系统。

总用地面积为120亩，总建筑面积为18万平方米，现开发第一期，建筑面积7万平方米。

世纪联合广场标准层设计为3010平米，可灵活拆分为60-2000平米等不同大小的办公空间，为不同企业提供了个性化的选择方案。

3

世贸丽晶城

天目山路教工路口

总面积将