宁安路招标书.docx

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宁安路招标书

前期物业管理

招标文件

招标人:

石家庄市嘉实房地产开发有限公司

招标代理机构:

石家庄金信招标代理有限公司

日期：

2006年2月

第一章、招标邀请书

第二章、招标内容及要求

第三章、投标人须知

第四章、合同条款

第五章、附件

第一章、招标邀请书

  宁安园物业小区由石家庄市嘉实房地产开发有限公司开发建设。

为推进物业管理服务的市场化运作，现决定按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》和市房管局《学习贯彻〈物业管理条例〉文件汇编》的若干规定，现本采用邀请招标的方式选聘本项目的物业管理企业。

：

现邀请贵单位按照招标文件的内容参加九里庭院项目的投标活动。

按照国家有关规定，本着公开、公平、公正的原则，择优选定中标单位。

方案招标日程安排

1、领取招标文件，了解现场，熟悉情况。

招标文件每套人民币元整（现金），购买标书的费用无论中标与否均不退还，凡愿意参加投标的公司，请派专人按下列时间、地点购买标书，逾期不候，时间：

年月日，全天报到。

上午8：

00开始发标。

地点：

2、补充答疑：

根据需要另行确定招标单位的答疑文件均以书面形式统发。

3、投标文件递交时间：

年月日时以前，逾期以废标处理；地点：

。

投标人在递送投标文件时，应按须知第条规定提交元的投标保证金。

联系人：

电话：

4、开标时间：

年月日

开标地点：

。

5、请在收到本邀请书24小时内，以书面形式回函确认。

如你单位不准备参、参加投标时，请尽快通知我们，谢谢合作。

6、招标人：

石家庄市嘉实房地产开发有限公司

联系人：

联系电话：

地址：

传真：

7、标代理机构：

石家庄金信招标代理有限公司

联系人：

联系电话：

0311--7601061

地址：

平安南大街116号传真：

2006年2月日

第二章、物业管理项目招标书

为提高广大业主及使用人的生活水平，创造一个良好的社区环境，根据国务院《物业管理条例》及《石家庄市物业管理条例》的要求，拟采用邀请招标的方式聘请专业的物业管理公司对宁安园项目实施物业管理。

一、物业项目名称：

宁安园

坐落位置：

项目位于中华北大街与宁安路交汇处

四至：

东中华北大街南

西北宁安路

二、规划建设基本情况

1、物业的建设单位：

石家庄市嘉实房地产开发有限公司

设计单位：

河北庄宸土木工程设计咨询有限公司

施工单位：

江苏南通六建建设集团有限公司

交付使用的日期：

房屋验收情况：

2、总占地面积：

6930.45平方米，总建筑面积51685.86平方米，其中住宅48177.77平方米，商业经营用房3990平方米，车库1638.92平方米，其它1766平方米。

共有房屋2幢，住宅624户，地下车位49个。

绿化率30.1%，建筑密度38%，容积率7。

3、公用设施设备及公共场所情况

（1）绿化面积2086平方米，道路面积1100平方米；

（2）物业管理用房160平方米，产权归业主所有；

（3）路灯15盏，垃圾箱5个，排污管道350米，化粪池1个；

4、给水系统

本项目因自来水收费标准与其使用功能有关，故建筑内设四套给水系统。

本建筑A、C区地下人防采用市政水直接供给，并单独设水表计量，A、C区地下一层其他用水、B区地下一、二层用水，A、B区首层商业用水，B区二至四层办公用水均由市政管网直接供给，并根据性质不同分别设置水表计量。

A区二层以上和B区五层以上均由变频加压机组供水，A区二到十八层和B区五至十七层由低区生活变频机组供水，A区十九至二十四层和B区十八至三十二层由高区生活变频机组供水。

屋顶消防水箱由高区生活变频机组供水，为使屋顶消防水箱水能够定期循环，本项目单独设冲洗水管道供B区物业保洁用水，并有消防用水不被挪用的措施。

地下二层设有水泵房，生活断流水池与生活变频机组设于泵房，二次加压变频给水系统采用在生活变频加压泵组的吸水管上设紫外线消毒器进行二次消毒处理。

5、生活热水系统

A区生活热水采用户式燃气热水器制备洗浴热水。

B区生活热水采用户式燃气热水器或电热水器相结合的方式制备洗浴热水。

6、消防设施

室内采用临时高压制消为栓给水系统，消火栓加压泵设于地下二层消防水泵房内，共设两台消防加压泵，一用一备。

本建筑物内每层均设消火栓进行保护，除消防电梯前室采用变通消火栓箱外，其余部位均采用带消防水喉薄型消火栓箱。

本工程设自动喷水灭火系统，喷淋系统竖向分三区，在地下二层消防水泵房内共设三组湿式报警阀分别控制不同层区。

消防控制中心可对系统进行实时监测并对消防加压泵进行自动控制。

7、供电系统

本工程包括以下电气系统：

10/0.4KV变配电系统、0.4/0.23KV配电系统、建筑物防雷接地、通信系统（电话、宽带）、有线电视系统、客访对讲系统、消防报警及联动控制系统、停车库管理系统、电视监控系统、人防工程。

8、供暖

本系统为热水集中采暖系统，引市政蒸汽进B区地下二层换热站，汽源由城市集中蒸汽热网提供。

9、电梯

本项目共设电梯12部，A区4部、B区8部，其中24站1部、26站1部、18站1部、20站1部、29站5部、31站1部、4站2部。

服务内容及要求

目 录

内   容   及要求

（

（一）基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、公示8小时服务电话。

报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。

（二）房屋管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。

（三）共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。

8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）协助维护公共秩序

1、小区24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。

3、车辆停放有序。

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）保洁服务

1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。

2、小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。

（六）绿化养护

管理

1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

2、定期清除绿地杂草、杂物。

3、预防花草、树木病虫害。

（七）服务质量及效果

1、服务人员要统一着装、尽职尽责，岗位职责上墙公布，服务项目及价格上墙公布。

2、共性服务费收支情况每半年公布一次；

3、维修基金帐务按规定报业主委员会审核，要定期向业主通报；

（八）物业档案资料管理

1、收集、保存有关的物业管理政策、法规、章程。

2、收集、保存有关的建筑图纸、竣工验收资料、房屋竣工图。

3、收集、保存业主档案，装修管理档案，维修档案。

4、收集巡视、门卫情况，保存投诉与回访资料。

有关说明及要求

1、中标人应当严格按照国家和本市物业管理的有关规定和物业服务合同，对宁安园物业项目实施专业化管理，综合服务，自主经营、自负盈亏。

2、本物业项目管理期限人三年。

3、招标人于中标后一个月内与本公司签订本物业项目的物业服务合同，项目交付时移交物业管理用房和相关档案资料。

4、本项目的物业管理公共服务收费标准由物业管理企业根据服务内容、服务等级核算，住宅区物业管理服务收费标准实行市物价局批准的指导价，待中标后，报物价局备案。

物业管理标准及惩罚

5、物业项目的物业管理按照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》及标书、委托合同的有关规定执行。

6、招标人每年对宁安园小区物业管理进行考核。

如未达到委托合同规定的管理服务标准或出现重大管理失误、业主投诉多、管理水平下降等情况，可终止物业服务合同并进行财务审计，由中标人承担违约和赔偿责任。

第三章、投标人须知

一、总则

1.适用范围

1.1本招文件只适用于本邀请招标中所叙述物业管理服务。

1.2招标物业的基本情况见第五篇付文《物业构成细目》。

2.定义

2.1“招标人”系指

2.2“投标人”系指

2.3“业主”系指

2.4“承包人”系指

3.投标人的合格条件

3.1投标人必须通过资格预审并取得投标资格。

3.2投标人在送交投标文件时应按新情况更改或补充其在资格预审时提供的资料，以证实其仍能继续满足资审合格的标准，招标人保留对投标人中标前的任何咨询和考察权。

3.3投标人一般应独自参与投标，如以联合体形式投标，必须遵循以下规定。

（1）联合体由两个或两个以上独立法人组成。

联合体应按不招标文件附表5格式签定联合体协议书，并应委任其中一个法人为联合体主办人，代表联合体在投标与履约合同中承担联合体的义务和法律责任。

联合体协议书在正本应随投标文件一起提交。

（2）联合体个成员应出具授权书，授权主办人办理投标事宜，授权书由各成员法定法定代表人签署并加盖公章，经公证机关公证后，装订在投标文件内。

（3）尽管委托了联合体主主办人，但联合体各成员在投标，签约与履行合同过程中，仍负有连带的和各自的法律责任。

为此，联合体各成员的法定代表人或其授权的代理人都应在合同协议书上签署并加盖公章。

（4）联合体成员可以是顾问公司、专业性服务公司等，但主办人所承担的工作量必须超过总工作量的50%。

2.4每个投标人只能提交一份投标文件，投标人不能同时既参加联合体又以其独家名义投标，出现上述情况者，其投标和与次有关的联合体的投标将被拒绝。

4．招投标费用

4.1投标人在投标过程中的一切费用，不论中标与否，均由投标人自负。

4.2招标费为贰仟五佰圆整（2500.00元），由中标单位承担，列入总报价单，评标时从总报价中扣除。

5．物业现场考察

4.1本物业现场简单，招标人再单独安排现场考察。

若需要了解相关情况可直接向招标人提出，招标人负责给予解答。

5.2投标人在了解相关情况后，应在月日18：

00前，就有关问题向招标人以书面形式提出需要解答的澄清函。

6.3对于投标人，以书面的形式递交要器答复的问题，招标人将以有编号的补遗书形式发个投标人，投标人在受到书面答复（补遗书）后，应在24小时以内（以发出时间为准）以传真等书面形式向招标人确认的收到。

二、招标文件

6招标文件的内容

6、1招标文件用以阐明所需物业管理服务、招标投标程序和合同条款。

招标文件由下述部分组成：

第一篇投标邀请

第二篇招标内容及要求

第三篇投标须知

第四篇合同条款

第五篇附件

一、附表

1、投标书格式

2、投标担保格式

3、授权书格式

4、履约担保格式

5、联合体协议书格式

6、报价清单汇总表及包干费用测算表格式

三、附文：

《物业构成细目》

6、2招标文件除上述各篇内容外，招标人在招标期间发出的有编号的补遗书和其他正式有效函件，均是招标文件的组成部分。

6、3投标人应仔细阅读招标文件，按招标文件的规定与要求编写投标文件。

如果投标文件与招标文件的规定与要求不符，则投标人应自行负责。

凡与招标文件的规定有重大不符合的投标文件，招标人有权对该投标文件作废标处理。

6、4投标人应认真检查招标文件是否完整，若发现缺页或附件不全时，应及时向招标人提出，以便补齐。

7、招标文件的澄清和解答

7、1要求对招标文件进行澄清和解答的投标人，应在送交投标文件截止时间前15天，将要求澄清和解答的问题按投标邀请中载明的地址以书面形式（包括信函、传真、下同）通知招标人。

招标人应在投标截止时间前10天，将书面答复以编号的补遗书方式送达投标人。

投标人在收到该书面答复（补遗书）后，应在24小时以内（以发出时间为准）以传真等书面形式向招标人确认收到。

8、招标文件的修改

8、1在递交投标文件截止时间前10天，招标人可能会因任何原因，以发出有编号的补遗书的形式对招标文件进行修改。

8、2补遗书将寄（送）给所有已购买招标文件的投标人，各次补遗书应按时序编号，作为招标文件组成部分对所有投标人都有约束力。

投标人每次受到补遗书后，应在24小时以内（以发出时间为准）以传真等书面形式向招标人确认收到。

8、3为使投标人在编写投标文件时有合理的时间考虑并反映上述补遗书的内容，必要时招标人可按本须知第15条的规定，酌情延后送交投标文件的截止日期。

三、投标文件

9、投标文件的组成

9、1投标人编写投标文件，应包括下列各项内容：

（1）投标书

（2）投标担保

（3）授权书

（4）联合体协议书（如果有）

（5）物业管理方案（为择优采纳质高价廉的物业管理方案，要求投标人编制优秀、普通服务标准两套方案，并分别作以报价）

（6）报价清单汇总表及主要费用测算表

（7）投标企业基本情况

（8）资格预审的更新资料（如果有）

（9）按本须知规定应填报的其他资料及投标人认为需加以说明的其他内容

以上内容都必须使用招标文件中提供的格式，除另外有规定者外，投标人不得修改。

9.2物业管理方案的编制应满足物业管理法规，招标文件合同条款，行业技术规范的要求，并作为对投标文件进行详细评审的重要依据。

10．投标报价

10.1本项目的物业费用采取包干制，投标人的报价应按“报价清单汇总表”格式填写（见附表6），以供招标人评标。

10.2清单中“总报价”为物业管理费用包干价，此价格将作为招标人评标的依据，其他报价仅作为[评标参考。

10.3投标人在清单汇总表中多报的项目，招标人将不予接受，严重偏离者其投标将被拒绝。

10.4包干价的测算依据，投标人可参考附表6-1至附表6-9。

10.5如果单价与总价有出入，以单价为准，投标人对每个方案每种项目允许有一个报价。

10.6报价中有关费用的说明：

（1）物业共用部位，共用设施设备及公众责任保险承包人以承包人与业主按各自联名投保。

业主为投保人，承包人为附属投保人。

保费由业主按各自所占有房屋建筑面积比例分摊，承包人代办有关手续。

（2）投保的范围、条件个保险率由承包人在报价清单后做出说明，以备招标人考虑。

（3）承包人员工的保险由承包人自行投保，保险费由承包人承担支付，并已包含在人工费中，投标人不应再单独报价。

（4）电梯费、二次供水费、公共水电费按买结算。

由业主支付给承包人。

10.6承包人因承包本合同的物业管理需缴纳的一切税费均由承包人承租，评标时从总报价中扣除。

11投标文件有效期

11.1投标文件有效期从开标之日起，投标有效期为90天。

11.2在特殊情况下，招标人在原定投标文件有效期内可以根据需要向投标人提出延长投标文件有效期的要求，投标人应立即以传真等书面形式对此要求向招标人作出答复；投标人可以拒绝招标人的要求，而不会因此被没收投标担保。

同意延期的投标人应相应地延长投标担保的有效期，但不得因此而提出修改投标文件的要求。

在延长期内，有关退还和没收投标保证金的规定继续有效。

12．投标担保

12.1投标人在送交投标文件时，应同时向招标人提交10万元的投标保函。

银行保函，应由国有或股份制商业银行开具，见附表2。

银行保函原件应在投标文件提交截止时间前单独密封递交给投标人，联合体的投标担保，应由；联合体主办人按本条规定提交。

12.2投标文件中必须装有银行保函的复印件，未按规定提交投标担保的投标文件，招标人将予以拒绝。

12.3未中标人的投标担保，自动作废。

12.4投标人如有下列情况，其投标担保将被没收。

（1）在投标文件有效期内撤回投标文件

（2）中标人未能按本须知第25条个27条的规定提交履约担保或签定合同协议。

13投标文件的签署和装订

13.1投标人应按本须知9.1款的规定，向招标人递交投标文件，其中“正本”

一份，“副本”四份，副本应是正本的复印件。

在每一份投标文件上要明确注明“正本”或“副本”字样。

一旦正本和副本有差异，以正本为准。

13.2投标文件正本应由投标人的法定代表人或其授权的代理人逐页签字，不得用签名章代替。

13.3投标文件的任何一页都不应涂改，不应有行间插字或删除。

如果出现上述情况，不论何种原因造成，均应由投标文件签字人在改动处签字或盖投标人公章。

13.4本须知第13.2款规定的授权书应由法定代表人签署并由公证机关公证。

公证书原件应装订在投标文件的正本之中，且应由公证机关对投标人法定代表人、授权代理人的签字、投标人的公章的真实性作出公证。

如果由投标人的法定代表人签署投标文件，则不需要提交授权书。

13.5投标文件的正本与副本应分别装订成册，不得采用活页夹。

投标文件应编制目录，并且逐页标注页码，否则，招标人对由于投标文件装订松散而造成的丢失或其他后果不承担责任。

四投标文件的密封和标记

14.1投标文件的正本与副本应分别包装，包装必须使用内外两层封套，并在内外层封套上都要加贴封条，上有“正本”“副本”标记。

未密封的投标文件将不予签收。

14.2在外层封套上写明

（1）收件人：

石家庄市嘉实房地产开发有限公司

地址：

石家庄市槐安东路92号威尔商务中心五楼

（2）宁安园前期物业管理项目投标文件

（3）在2005年月日时前不得开封

外层封套不应有任何投标人的识别标志

14.3内层封套上应写明投标人的全称和详细地址，以便因投标文件迟到或其他原因宣布不能接受该投标文件时，得以原封退回。

14.4如果因投递地点未写清楚而使投标文件迟到或遗失：

或因密封不严、标记不明而早成过早启封、失密等情况，招标人概不负责。

15递交投标文件的截止时间

15.1所有投标文件不论派人送交还是通过邮寄递交，都必须按投标邀请中规定的投标截止时间之前送至招标人签收。

15.2在特殊情况下，招标人如果决定延后递交投标文件的截止期，至少应在原定的投标截止日期前10天，将此决定通知送到所有的投标人。

在此情况下，招标人和投标人的权利和礼物相应延后至新的投标截止日。

16迟交的投标文件

16.1招标人在投标截止时间后收到的投标文件，将作为废标且不退回投标人。

17投标文件的更改与撤回

17.1在送投标文件截止期前，投标人可以更该或撤回投标文件，但必须以书面形式提出，并经授权的投标文件签字人签署。

在时间紧迫的情况下，投标文件撤回的要求可以以传真通知招标人，但应随即补发一份正式的书面函件予以确认。

更改，撤回的确认必须在送至投标文件截止期以前送达招标人签收。

17.2更改的投标文件应同样按照投标文件送交对规定的要求进行编制、密封、标记和发送。

17.3送交投标文件截止日期以后，投标文件不得更改。

需作澄清时，必须按招标人的规定办理。

17.4如果在投标人文件有效期内撤回投标文件，则按本须知第12.4款的规定没收其投标担保。

五、开标与评标

18开标

18.1招标人将按本招标文件，“投标邀请书”中规定的截止时间（或按15.2款通知延后的截止时间）和地点，对所有收到的投标文件进行开标。

开标时，投标人应委托授权代理人准时出席，在开标时检查投标文件，确认开标结果，并在开标记录上签字。

18.2开标由招标人主持，投标人授权代理人检查投标文件的密封情况：

经确认无误后拆封唱标，唱标本“报价清单汇总表”及招标人认为合适的其他内容。

18.3招标人对投标文件的签署及投标担保的提交情况等进行核查。

未按投标人须知第14条规定进行密封和标记的投标文件将不予开标；开标后招标人发现投标人未按照招标文件的要求提交投标担保，或者投标书未按照招标文件规定签署并加盖公章，招标人当场宣布为废标。

19评标办法

19.1评标依据

（1）《中华人民共和国招投标法》

（2）《中华人民共和国物业管理条例》

（3）《建设部关于印发〈前期物业管理招投标管理暂行办法〉的通知》

（4）〈国家改革委，建设部关于〈物业收费管理办法的通知〉

（4）石家庄市宁安园项目前期物业管理招标的〈招标文件〉

19.2评标的原则和目的

坚持“公开、公平、公正、客观、科学、择优”的原则，严格审评，在已通过资格预审的投标单位中，选择管理实力雄厚，管理方案优秀，业绩和资信良好，标价合理且平分最高的投标单位中标。

19.3评、定标过程中的纪律

根据〈招标文件〉的规定，公开招标后，直到宣布授予中标人合同期间，凡属于审查、澄清、评审、比较、的有关资料和授予合同的有关信息，所有参与评标的人员都不得向投标单位或其他人员泄露。

19.4评标组织

评标组织是有5人组成的评审委员会，其中设组长1人，由5为评委推荐选举产生，评审委员会成员组成为：

开发商推荐1人，已确定业主推荐1人，其余3人由石家庄市物业管理处确定，石家庄市物业管理处对评标、投标的全过程进行监督。

19.5开标、评标、定标程序

（1）投标人递交投标书

（2）公开开标

（3）进行符合性，响应性审查

（4）方案评审和经济评审

（5）投标文件澄清

（6）对各投标单位的各项评分累加后进行排名，确定中标侯选人。

19.6评标细则

（1）符合性和响应性审查

检查投标文件的构成和内容是否满足〈招标须知〉的基本要求，是否实质上响应招标文件，是否有显著的差异和保留，如出现下列情况之一，其投标无效：