自驾游营地规划与旅游区的项目拓展上.docx
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自驾游营地规划与旅游区的项目拓展上
自驾游营地规划与旅游区的项目拓展（上）
来源：
本站原创 作者：
韩明达 时间：
2009-7-26 点击：
914
摘 要：
随着我国经济的持续快速发展和旅游个性化需求的增长，自驾车休闲旅游、家庭自助旅游等新兴旅游市场正呈迅猛发展态势，露营旅游在全国方兴未艾，已逐步成为我国旅游产业发展的新业态，未来将形成巨大的市场需求。
关键字：
汽车自驾游；旅游度假；景区建设
一、 已成熟景区有必要增设汽车自驾游服务项目吗？
据全国假日办“十一”黄金周旅游统计报告显示：
2008年“十一”黄金周期间旅游总量平稳增长，全国共接待旅游者1.78亿人次，比2007年“十一”黄金周增长22%；实现旅游收入796亿元，同比增长24.2%。
……旅游者人均花费支出448元。
……大众旅游带动了假日经济繁荣，长假七天社会零售总额实现4200亿元，同比增长21%……传统热点景区仍受青睐，城市观光旅游、乡村度假旅游、自驾车旅游成为市场主体。
随着社会经济的发展，旅游业的进步，旅游观念发生着巨变，旅游者不再满足于简单的观光型旅游，而是更多地向体验型、自助旅游的方向转化。
那么自驾车旅游到底有多大市场呢？
据公安部统计，截至2008年6月底，全国机动车保有量为1.6亿余辆。
其中私人汽车为3885万余辆，占汽车保有量的63.46%。
……全国机动车驾驶人为1.7亿余人，其中拥有汽车驾照的为1.146亿人，比2007年底增长7.05%。
随着居民收入的不断提高，交通基础设施不断改善、私家车的不断增长，自驾车游日益繁荣起来，自驾车旅游以其方便、随意、快捷的特点已成为旅游的一大亮点。
在大城市周边，亲友自助小团队旅游也开始大幅增长，农家乐异常火暴。
在接待的游客中，很多游客是亲友自助小团队自驾车旅游，城郊农家乐成为这种小团队旅游的最佳选择，北京、上海、成都、太原、西安、乌鲁木齐等地周边游、农家乐生意火暴，纷纷迎来接待游客的高峰期。
以新疆为例，今年“十一”黄金周，自驾车游、徒步游、探险游、秋季风光摄影专题旅游、生态旅游、乡村旅游等已成为新疆旅游新的主打产品。
近年来，自驾游、自助游等自由出行方式兴起，“散客化”发展趋势明显。
目前对应小长假制度，中短途游客多处于自发、自助游的状态，如何有效地激活这一群体，成为旅游企业在新时期能否快速发展的关键。
从今年“五一”“十一”旅游统计来看，旅游业将从过去的“促进外贸”进入“拉动内需”时代。
以往长线旅游占主导，随着小长假的实施，本地游、周边地区游也渐成主流，无论形式还是内容，旅游业都将发生深刻的变化。
汽车自驾游项目将是旅游业的换代产品和新的经济“增长点”。
在欧美，汽车露营已经成为人们休闲旅游甚至日常生活的一部分，是21世纪最新的旅游、休闲、生活的方式。
自驾车旅游已成为一些的支柱经济之一。
美国汽车自驾游营地超过2万个，欧洲有5万个汽车自驾游营地；日本有1000个汽车自驾游营地。
韩国、台湾等国家和地区汽车自驾游营地也正方兴未艾。
国务院办公厅日前下发关于2009年部分节假日安排的通知，其中假日时间：
元旦3天、春节7天、清明节3天、劳动节3天、端午节3天、国庆节暨中秋节8天。
加上正常周六、周日公休，全年可供居民中短图休息度假的天数平均已达120天左右。
国家旅游局规划发展与财务司司长吴文学表示，随着我国经济的持续快速发展和旅游个性化需求的增长，自驾车休闲旅游、家庭自助旅游等新兴旅游市场正呈迅猛发展态势，露营旅游在全国方兴未艾，已逐步成为我国旅游产业发展的新业态，未来将形成巨大的市场需求。
保守估算，以全国三分之一私家车节假日自驾出游，其中三分之一需住宿，又三分之一期望露营来计算，3900万余辆私家车（不计公车）中，会产生145万个露营车位、近435万游客（每车3人，大型房车不计）、1300万人次（每车年均3次出游）的露营需求，按每人每次均花费支出450元计，将形成59亿元旅游收入的大蛋糕，还不包括带动相关产业链的发展。
目前，我国汽车自驾游服务体系建设处在起步阶段，严重滞后，制约了汽车自驾游的发展，限制了传统旅游景区的产业升级和产品的更新换代，远远适应不了市场的需要，形势逼人，形势喜人，时不我待。
建设汽车自驾游服务项目正当其时、势在必行。
二、 增设汽车自驾游服务项目的基本要求和操作步骤
国际标准的汽车自驾游营地，是指不依赖固定房屋、旅社等人工设施，主要使用汽车（房车）在野外生活、停宿为目的的自由活动方式。
规范的汽车露营地应该包括帐篷露营区、房车露营区等设施，可以为房车提供外接电源，保证车内的空调、冰箱、电磁炉等正常工作；能够提供上水，保证饮用水和淋浴等生活用水；还要有排污接口，将房车的污水废物汇集到营地整体的排污系统中。
此外，还应该有为非房车旅客提供的卫浴、厨房等设施。
由于我国房车旅游条件尚不成熟，现阶段汽车自驾游营地建设，应以国家已陆续出台了《中国体育休闲（汽车）露营营地建设标准（试行）》、《全国汽车自驾游活动基地标准》（草案）等行业规定规范，参照国际露营协会（FICC）房车露营营地标准，结合我国实际、景区现状和未来发展趋势，综合制定可操作的汽车自驾游服务项目建设的规划措施。
1、 增设汽车自驾游服务项目的基本内容和要求
应充分利用景区已具备的区位优势、交通优势、资源优势、品牌优势，结合现有用地、环境及水、电、气、暖、排污、交通、消防、治安等基础配套设施，改建或增设汽车自驾游服务项目。
北京市汽车露营营地建设指南确定最低停车数量为30台，一辆车所需的场地面积为80～120m2。
最低30台车的占地面积为1.0～1.4hm2。
汽车露营在充分考虑了设施配备或管理效率的同时，确定最低停车数量为30台。
盈利的营地规模要在100台以上。
但必须考虑营地规模是否与整体需求相适应。
营地自身的设施、设备投资不大，主要是出入口、道路、停车场、帐篷露营地、可移动式简易木屋、少量房车露营地（国外游客、房车租赁或企业展销等需要）、独立烧烤区、供水、供电、排污接口、淋浴室、洗手间、接待管理服务中心（可在现有游客中心的基础上加以改造）和小型超市。
原有景区配套不足的，还需建设快餐店（风味餐厅）、茶社（咖啡厅）、多功能活动中心（歌舞厅）等。
除满足现有自驾游、露宿宿营地服务的需要，还应兼顾今后房车旅游发展，可设置较大容量的房车预留用地，并预留上下水、煤气、电源接口。
所有预留接口必须按国际房车营地的相关标准与房车所带设备的接口配套，或配置转换设备。
宜尽快加入全国性的汽车自驾游服务网络，利于营区建设的现代化、标准化，经营服务的系统化、网络化，产品营销的权威化、品牌化。
以《全国汽车自驾游基地标准》（草案）为例：
有针对性地提出了自驾游接待站的概念。
该接待站要有专门的接待用房、必备的互联网及终端设备、相应的信息采集功能、用于紧急联络的通畅的通讯工具、简单实用的车辆维修和救援设备、必备的医疗急救用品。
除去这些硬件条件外，接待站还要配备专职咨询接待人员，负责解答自驾车游客可能提出的一切问题，尤其还要配备三名以上专业培训的专职自驾游管理人员。
2、 汽车自驾游服务项目建设的操作程序和步骤
根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况，汽车自驾游服务项目开发建设过程可划分为三个阶段五个工作期：
即准备、建设、营运三个阶段，具体操作则按不同的工作内容细分为：
决策研究与合同签订期、管理架构与运作策划期、开工准备与政府审批期、资金运作与建设工程期、开业准备与正常营运期。
五个工作期各自独立，却又相互起承，形成一个完整的工作流程。
针对现有景区改造或增设汽车自驾游服务项目的独特性，在实施操作中，大致应完成以下几个流程：
（1）可行性研究：
结合景区建设规划和发展周期需要，投资商在与旅游资源控制方签订合同前，要对的旅游资源进行投资评价。
一般可以聘请旅游投资专家，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后，提交一份《旅游项目投资预可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》，以作为决策依据。
（2）合同签定：
由于旅游项目开发，一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。
需要与政府签订配套设施建设（特别是交通、水电等）等合同，确定项目的开发用地和建设用地范围、投资规模、项目开发及经营收益分配等权益。
（3）架构管理：
合同签定后，应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的管理构架与管理制度，着手人力资源培养，设立前期工作部、工程管理部、景区管理部，分别完成以下工作：
委托专业机构进行产品策划；委托规划设计单位进行工程项目规划设计；负责项目报批、招商；负责建设准备工作、工程施工管理工作；负责营销策划、开业手续；落实运营必需的人、财、物；提高经济收益和社会效益。
（4）产品及运作策划：
项目开发人员应及时研究解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等问题，或委托专业公司，提供《旅游项目总体策划报告》及《旅游项目开发运作计划》，同时应编制《旅游项目建设可行性研究报告》，配合国债申请、政府资金申请、银行融资、投资人及招商引资等方面的工作需要。
（5）规划及施工图设计：
规划设计是建设开工前的重要工作。
项目策划完成后，或同时聘请专业机构编制修建性详细规划或建设规划。
基本程序是：
勘察－规划－设计方案－初步设设计－施工图设计。
改造项目一般要经过业主内部审核。
新建项目要先进行旅游规划、确定规划条件，到规划主管部门办理用地规划许可证，方可委托专业机构进行旅游项目设计，后续工作较为繁琐，暂不讨论。
（6）审批事项办理推进：
前期重要工作之一，就是通过政府的各项审批。
其中，发改委立项，可行性研究报告审批，规划评审，市级、省级、国家级重点扶持项目立项与申请，国债项目、农业项目、旅游项目等特殊扶持申请；规划委批准；土地规划审批；建设土地的招、拍、挂与征用；合同中政府承诺的落实；施工图的审查；建设准备与报建批复等。
（7）资金运作与招商引资：
信贷资金是建设资金最重要的筹措来源。
根据投入前期资金与建设需要资金的缺口，应该积极进行银行融资，或引入战略投资人，以扩大公司资本金。
对于项目的附属工程，如景区的接待设施和服务设施，可拿出一部分项目进行招商引资，引入相关的专业投资人，如房车租赁、游乐设施、便利店等子项目，进行合作或独立投资。
（8）建设准备与工程管理：
在施工开始前，项目开发建设单位必须组建项目法人，委任项目经理，落实建设资金，确定监理单位和施工单位，办妥开工前一切手续。
在工程施工期间，以项目经理为首和项目法人机构负责协调各方，监督、控制工程进度与质量，保证工程按设计要求和合同要求完成。
项目工程结束后，项目法人要组织验收工作。
竣工验收一般由项目可研批复单位牵头组成验收委员会（小组）进行验收。
竣工验收通过后，项目正式投入使用。
（9）开业运作：
项目工程竣工前，还应进行筹集营运资金；招聘培训员工；采购生产物资，建立供货渠道；制定营销计划；健全规章制度等工作。
验收通过后，应办理旅游经营许可证、营业执照，到税务、物价及其它相关部门办理开业手续；配置培训人力资源；完善旅游标识系统、卫生系统（厕所、垃圾箱、排污等）、安全保障系统、游览服务系统、游客接待服务系统等；建立营销队伍，理清渠道，展开品牌推广、开展活动促销等。
三、 传统旅游景区与汽车自驾游营地建设的投资比较
一定规模的传统景区，旅馆建设标准一般不低于三星级，而汽车自驾游营地建设主要强调自然、自由、自助、简易、便捷的模式，因而投资项目、规模是很大有差异的。
以投资建设100个车位的汽车自驾游营地规模为例，按汽车自驾营地每车位3人宿营，宾馆客房每间2人计，均满足300人的住宿活动需要，比较同等容量下的投资建设费用（不含景区原有配套设施及娱乐项目）。
表1 投资匡算表（万元）
汽车营地（100个车位）
度假宾馆（150间客房）
备 注
建设内容
单位
（平米）
投资
（万元）
建设内容
单位
（平米）
投资
（万元）
露营车位
（每车100平米）
10000
80
标准客房建筑
（每床18平米）
5400
1500
含建筑装饰、
设备等
管理（接待）中心
200
40
多功能厅（歌舞）
700
140
多功能厅（歌舞）
800
240
风味餐厅
500
150
餐厅
600
210
便利店
60
30
洗手间
60
8
淋浴间
150
18
洗衣间
50
15
入口、围栏
项
10
汽车保养维修租赁站
60
12
烧烤场地
300
20
停车场
5000
20
室外娱乐场地
1200
10
室外娱乐场地
600
5
绿化
（覆盖率80%）
项
200
绿化
（覆盖率50%）
项
150
200元
／平米
道路（简易）
4200
30
道路
3000
45
宣传标识系统
项
15
宣传标识系统
项
10
施工工期
月
12
施工工期
月
18
正常
综合用地
30000
综合用地
20000
估算
生态环保评价
优良
生态环保评价
良
合 计
781
合 计
2180
以上建设项目匡算表，基本反映出汽车自驾游营地与传统三星级宾馆基本的建设内容、投资规模及建设周期，总体上汽车自驾游营地营地建设投资总额不到传统宾馆建设投资的二分之一。
汽车自驾游营地建设投资少、见效快、风险小，是传统旅游景区适应市场需求、扩大经营规模、产品升级改造的最佳选择。
四、 增设汽车自驾游营地的修编规划案例示范
以笔者设计的太行七贤庄生态旅游观光园（河南焦作）为案例，对原有规划进行修编，改造增设汽车自驾游服务项目，成果简易示范如下，仅参考：
１、 原规划方案（节选）：
区位分析（图1）
项目概况和现状（图2）
场地评价（图3）
战略定位、市场定位（图4）
文化定位、产品定位（图5）
设计定位（图6）
总体鸟瞰图（图7）
总平面图（图8）
（韩明达 2008年12月1日 ）
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