新龙岩市房地产市场报告.doc

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龙岩市房地产市场报告

厦门联合智业

2007年4月30日

目录

一、宏观环境研究

1、人口、行政及面积

2、居民收入

3、经济概况

4、城市规划

5、政策环境

二、龙岩房地产市场研究

1、龙岩房地产市场概况

1.1、土地供应量分析

1.2、龙岩房地产数据运行分析

1.3、龙岩市2006年销售及价格走势分析

1.4、龙岩市房地产发展前景

2、龙岩房地产市场现状

2.1、存量房市场表现

2.2、各类型物业售价分析

2.3、当地房地产的消费观念

三、龙岩市住宅房地产市场现状

1、住宅市场发展简析

1.1、住宅市场产品特点分析

1.1.1、产品层次及价位特点

1.1.2、产品分布特点

1.1.3、产品类型比例

1.1.4、产品配套特点

1.1.4.1、区域配套情况

1.1.4.2、车位设置

1.1.4.3、装修标准

1.1.4.4、物业管理

1.1.5、产品风格特点

1.1.6、产品营销特点

1.2、住宅市场现状总结

1.3、住宅市场发展趋势

2、项目所在区域板块市场竞争分析

2.1、市场供应体量分析

2.2、类型分析

2.3、产品特点

2.4、户型面积规划设定及配比情况

2.4.1、房型设置

2.4.2、面积设置

2.5、价格分析

2.6、销售情况

2.7、消费群体分析

2.8、营销手段

3、个案分析

4、住宅市场总结

4.1、市场竞争态势分析

4.2、住宅市场的主流产品

4.3、住宅市场空缺产品

4.4、住宅市场的机会与空间

四、龙岩市房地产商业市场现状

1、宏观商业环境

1.1、龙岩市消费品零售总额

1.2、城市商业发展规划

2、在经营商业项目调查

2.1、龙岩商圈分布图

2.3、经营商业现状总结

2.4、商圈发展趋势

3、龙岩市商业市场调查分析

3.1龙岩商业商圈分布分析

3.2、龙岩商业商圈商业主题

五、项目分析

1、项目自身情况

2、项目周边交通状况分析

3、项目周边环境分析

4、项目SWOT分析

一、宏观环境研究

1、人口、行政及面积

n2005年末全市常住人口为274万人，中心城市人口达28.5万人。

n龙岩市现辖新罗区、漳平市和长汀、连城、上杭、武平、永定五县，下设133个乡（镇、街道办事处）；市政府设在新罗区。

n龙岩东西长约192公里，南北宽约182公里，总面积1.91万平方公里，占全省土地面积的15.7%。

2、居民收入

n2006年，全市城镇居民人均可支配收入11718元，比上年增长10.2%；人均消费性支出8826元，增长13.1%。

预计全市农民人均纯收入4493元，比上年增长8.9%，农民人均生活消费支出3443元，增长9.1%。

3、经济概况

n龙岩市２００６年经济持续提升，运行质量较高，经济实现了又好又快发展，人民生活继续提高。

n据省统计局初步核算，全市完成生产总值448.64亿元，比上年增长12.5%。

其中，第一产业增加值87.44亿元，增长3.4%；第二产业增加值212.31亿元，增长17.3%；第三产业增加值148.89亿元，增长11.9%。

n2006年，龙岩市项目带动战略成效继续显现，固定资产投资保持了强劲增长势头，完成全社会固定资产投资164.85亿元，比上年增长38.4%。

4、城市规划

n将龙岩作为闽西政治经济文化教育中心，海峡西岸经济区西南翼经济枢纽，冶金、烟草、机械、能源、建材、环保、现代制造业基地，生态型山水园林城市。

到2010年城市人口发展到40万人左右。

n城市主要向南拓展，实行网络环状发展战略，使城市实现“众星拱月、环藤结瓜”的网络环状发展形态，中心城市总体布局采取“一城二区六团一卫”（“1261”城市总体布局），即一个主城区（原总规的核心区加五组团，将江山乡并入）、二区（新罗区、永定整体撤县设区）、六团（高陂、坎市、培丰、抚市、龙潭、适中）、一卫（雁石）。

（该方案从当前中心城市用地不足的实际出发，立足长远，在更大范围内进行产业布局，工业用地比较充足，城市发展空间和发展潜力较大，能比较科学合理地促进各组团的生成、配合、流动）。

5、政策环境

n国务院发布“国六条”的影响；

n“套型建筑面积90平方米以下住房要占开发总面积的70％”；

n国税总局2006年7月18日发布征收个人二手房转让所得税通知；

n国务院2006年8月31日关于加强土地调控有关问题的通知；

n个税的提升，几个政策的叠加效应，让绝大多数希望投资普通住宅获利的投资、投机者不会再进行投资，房价的上涨“推力”被卸去了大半；

n加息：

控制信贷；信贷的增长刺激了投资增长，进而推动了商品价格上涨，有利于调整国民经济增长的速度，也意味着国家对经济宏观调控的开始；

n龙岩市2006年9月4日关于建设局、规划局、房管局等进一步整顿规范房地产交易秩序的通知。

分析：

政府出台宏观政策的调控，对龙岩房地产的发展有着重大的影响，特别是“90/70”新政，对房地产商的影响相当大，特别是龙岩以大户需求为主的房地产市场，冷淡观望的氛围曾一度相当浓厚；通过采取上述措施，龙岩市商品房开盘价和二手房成交价得到健康、持续、稳定的上涨，性价比得到提高。

二、龙岩房地产市场研究

1、龙岩房地产市场概况

1.1、土地供应量分析（部分2006年12月份——2007年4月份）

时间

宗地位置

用地面积（㎡）

总建筑面积（㎡）

容积率

土地用途

使用年限

2006年12月

中城北二环路北侧

5658

7581.72

1.34

商服设施

40年

西城登高西路南侧

13925

52915

3.8

普通商品住房

50年

东肖镇龙腾南路东侧（福三线北侧）

6581

9871.5

1.5

普通商品住房

70年

2007年

龙岩大道东侧

24056.4

55089.16

2.29

五星级旅游饭店

40年

龙腾南路西侧（邻体育公园）

19889.2

59667.6

3.0

商住综合

40年\70年

莲东小区东山中路西侧

21875

83000

3.79

住宅

70年

分析：

2006年全年龙岩市房地产开发用地供应286宗，面积103.99公顷，同比增加26.05%，龙岩市土地市场供应充足；地价持续的走高；且本地开发商垄断了土地市场，外来开发商少；新城区突显、老城区魅力重现。

（单位：

亿元，万平方米）

1.2、龙岩房地产数据运行分析

2006年

2005年

同比

完成投资额

27.95

19.11

46.3%

施工面积

382.6

301.62

26.85%

其中：

住宅

293.44

237.32

23.65%

竣工面积

100.17

92.93

7.79%

其中：

住宅

71.65

78.88

-8.79%

销售面积

112.33

142.3

-21.6%

其中：

住宅

94.25

117

-19.44%

空置面积

19.45

29.26

-33.53%

n从数据表可以看出，房地产开发投资仍保持较快增长态势。

且投资资金来源有所优化。

n新的商品房供应充足，但竣工率偏低；商品需求旺盛，空置面积得到进一步消化。

商品房供应充足，商品房住房结构继续优化，但商品房需求将会有所趋缓。

n“90/70”对龙岩房地产影响较大，住房供应结构调整的效果也将于2007年下半年初步显现，届时90平方米以下的住房将大量供应，也将对房地产市场造成影响。

n2007年房地产开发投资将继续保持增长，龙岩市所有项目计划总投资120亿左右，至2006年底，累计完成投资62亿元，未完成达58亿元。

竣工面积只占施工面积18.94%，绝大部分项目正处于在建阶段，建安投资将继续加大。

（单位：

元/平方米）

1.3、龙岩市2006年销售及价格走势分析

n从批准预售情况看，90平方米以下的面积占批准住房预售总面积的19.92%，同比提高了10.58个百分点。

按套数比较，90平方米以下的套数占总套数的40.52%，同比提高22.62个百分点。

从需求看，90平方米以下的需求占15.56%。

按套数比较，90平主米以下的住房需求占总套数的31.07%。

n龙岩市商品房销售价格涨幅较快，根据市场调查，06年上半点到今年4月份，房价上涨幅度为500—1000元/㎡。

2006年

2005年

增长幅度%

多层商品住房交易平均单价

2147.17

2007.58

6.95

高层商品住房交易平均单价

2476.91

1865.62

32.77

n存量房买卖价格受商品房房价上涨的影响，涨幅较大。

中心城市商品住房销售价格虽然涨幅较快，全年涨幅为17.52%。

1.4、龙岩市房地产发展前景

n龙岩市房地产行业正处于兴旺的阶段；

n房贷新政策对龙岩市房地产市场的影响甚微，房地产的价格继续走高；

n龙岩市的快速发展和建设，交通、配套日益齐全，市政绿化大面积增加，城市品位明显提升，居住环境大为改善，从而加速了龙岩市的房地产市场需求；

n“90/70”政策，影响龙岩市住宅市场，大户型面积受到控制。

2、龙岩房地产市场现状

2.1、存量房市场表现

——全市存量房交易情况

2006年1-12月份

2005年1-12月份

增长率%

存量房买卖交易

面积

29.41

40.59

-27.54

金额

4.28

3.84

11.46

其中住宅

面积

22.39

35.74

-37.35

金额

2.3

2.5

-8

分析：

存量房成交量下降。

全市存量房交易面积29.41万平方米，同比下降27.54%，存量住宅交易面积22.39万平方米，同比下降37.35%。

——龙岩市新罗区2006年1-12月份存量房交易情况

2006年1~12月

2005年1~12月

增长率%

新建商品房交易

面积

36.53

36.69

-0.44

住宅面积

28.6

29.87

-4.25

金额

12.49

10.14

23.18

住宅金额

6.13

5.55

10.45

存量房买卖交易

面积

20.8

21.27

-2.21

住宅面积

15.58

12.9

20.78

金额

3.68

2.62

40.46

住宅金额

1.77

1.3

36.15

分析：

中心城市存量房交易面积20.8万平方米，同比下降2.21%。

存量住宅交易面积15.58万平方米，同比增长20.78%。

2.2、各类型物业售价分析

n别墅售价集中在4500—5000元/平方米，代表项目御佳园、欧洲世家、中发••荣寓等；

n小高层、高层售价集中在3800—4500元/平方米，代表项目亿嘉丽都、丰华·世纪华城、明珠城市阳光、裕福国际、水韵·华都；

n多层售价集中在3300—3800元/平方米，代表项目嘉华新园、水韵·华都、美域中央、中发·荣寓；

n商铺售价集中在3—4万元/平方米，代表项目亿嘉丽都、丰华·世纪华城、裕福国际、文苑·名都；

n车位售价集中在10—15万元/个。

2.3、当地房地产的消费观念

n龙岩市所处位置佳，商业环境好，个体经济比较发达，形成了强大的民间消费能力，也造就了当地人好面子的心理；

n龙岩人对房地产投资的概念反映较为强烈，对房地产升值的考虑多，多数为居家自住，少数人有为子女购房的现象；

n龙岩人较喜欢购置商铺作为投资，较少买房投资。

三、龙岩市住宅房地产市场现状

1、住宅市场发展简析

——项目分布图