房地产开发课程设计.docx

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房地产开发课程设计

房地产综合课程设计

题目：

下一站·幸福项目可行性研究报告

院系：

土木工程与力学学院

专业：

xxx

姓名：

xx

学号：

xxxxx

指导老师：

xxxxx

第一部分项目分析

1.1项目地块分析

1.1.1项目地理位置

该项目的具体位置是洪山区珞狮南路38号。

东临珞狮路，南临武汉德安科技有限公司用地，西临洪山乡洪山村集体地，北临广厦省六建公司住宅用地和公共通道。

转让地块范围内有建（构）筑物约2643.39平方米（以实测为准）。

图1项目用地图示

该项目位于洪山区珞狮南路，属于武汉三镇中的武昌，作为武汉近年来经济文化发展的重点地区，该区域的发展势头良好，发展后劲十分充足。

而且武昌地区凭借其良好的环境以及人文科技氛围，在未来的几十年内定将

P（2010）026号地块位于洪山区珞狮南路38号。

东临珞狮路，南临武汉德安科技有限公司用地，西临洪山乡洪山村集体地，北临广厦省六建公司住宅用地和公共通道（具体位置及四至见本挂牌文件附图所示）；

1.1.2地块概况

1、地块面积：

该地块目前的净用地面积为：

7486平方米（为武房地籍昌05第1945号国有土地使用权证证载范围的一部分，以实测面积为准）。

转让地块以及地块内建（构）筑物、附着物现状：

地块内有建（构）筑物，总建筑面积2643.39平方米（以实测面积为准），目前该地块的使用情况为作为某建筑公司的设备堆放地在使用（从拍摄的照片上可以看出来）。

周围围绕的是几栋比较旧的居民楼。

在我们做策划方案的这段时间里面的设备没有移动过，地块交易成功后，还没有进一步的动作。

初步断定为拆迁工作准备以及交涉阶段。

。

规划用地性质为居住用地；容积率控制在3.0以内；建筑面积按净用地面积与容积率的乘积计算；建筑密度控制在28%以内；建筑高度结合具体方案确定；绿地率按《武汉市城市绿化条例》执行；国有建设用地使用权出让年限为住宅用地70年。

2、地形地貌：

该块土地十分平整，没有较大的起伏，而且地块的形状十分规则，外部轮廓很规整。

3、气候情况：

武汉地处中低纬度，属典型的亚热带季风气侯，夏热冬冷，四季分明，无霜期长达237-271天，降水丰沛，多年平均水量为1140-1265毫米，光照充足，热量丰富。

武汉市常年夏季主导风向为南偏东15°，住宅朝向要考虑夏季主导风向，保证通风采光日照的基本要求。

4、交通线路：

公交：

经过此项目所在地的公交车线路有72路、317路、503路、576路、591路、729路和804路，不管是往武昌、汉口还是汉阳，在这里都能较为方便的乘坐公交车到达。

图2536路和591路公交车的交通线路图

地铁：

武汉市筹备建设的地铁8号线将经过该项目所在地范围不远处。

图3武汉市地铁线路规划

地铁8号线一期是武汉规划建设的第4条地铁，连接汉口盘龙城和武昌野芷湖。

一期工程起于三金潭车辆段，止于梨园广场，线路长度18.04公里，设站13座。

  线路经盘龙城、府河、金银潭大道、宏图路、中一路、黄浦大街、芦沟桥路，在长江二桥上游穿越长江，沿和平大道、徐东路、梨园、东湖路、珞狮路至终点野芷湖，主线全长34.2公里，设车站25座，换乘站9座。

图4地块现状

1.1.3规划要求

1、规划用地情况

1）规划用地净用地面积：

7486平方米（以实测为准）。

2）规划用地性质：

居住用地。

3）用地位置：

洪山区珞狮南路38号。

东临珞狮路，南临武汉德安科技有限公司用地，西临洪山乡洪山村集体地，北临广厦省六建公司住宅用地和公共通道。

2、土地使用强度

1）建筑面积：

按净用地面积与容积率的乘积计算。

2）容积率：

控制在3.0以内。

3）建筑密度：

控制在28%以内。

4）建筑高度：

结合具体方案确定。

5）绿地率：

按《武汉市城市绿化条例》执行。

3、建筑设计要求

遵照《武汉市城市建筑规划管理技术规定》和《湖北省无障碍设施建设和管理规定》执行。

4、特殊要求

1）住房建筑户型结构比例应按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）的有关要求及武汉市相关实施细则意见执行，该用地位于二级控制区，其中套型建筑面积90平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的60%。

2）该项目涉及的轨道影响线用地应严格按我市有关规定要求执行。

1.1.4周边开发楼盘

1、丽岛花园

项目类型：

住宅、普通住宅

项目位置：

珞狮路特1号

价格：

8754元/平方米

价格说明：

一次性付款,银行按揭

物业管理费：

1.5元/平米·月

建筑结构：

短肢剪力墙、框架结构

建筑类型：

塔楼多层小高层

总套数：

900户

户型：

2室1厅3室2厅4室2厅

车位：

地上车位400个，地下车位600个

占地面积/建筑面积：

120000平方米/580000平方米

绿化率/容积率：

45%/1.25

装修状况：

毛坯

装修标准：

开盘时间：

2004-4-25

入住时间：

2005-3-28

2、狮城·翰园

项目类型：

住宅

项目位置：

洪山区珞狮南路

价格：

均价8800元/平方米

价格说明：

待定

物业管理费：

1.80元/平方米·月

建筑结构：

框架剪力墙结构

建筑类型：

高层（22层）

总套数：

650套

户型：

1室1厅2室2厅3室2厅

车位：

345个

占地面积/建筑面积：

24937.52平方米/86229.61平方米

绿化率/容积率：

35%/2.9

装修状况：

毛坯

装修标准：

电梯：

2梯四4户

开盘时间：

2010-04-17

入住时间：

2011-12

3、狮城名居

项目类型：

住宅、普通住宅

项目位置：

珞狮路441号，雄楚大道与珞狮南路交汇处东南角

价格：

7526元/平方米

价格说明：

一次性付款分期付款

物业管理费：

1元/平米·月

建筑结构：

砖混

建筑类型：

塔楼

总套数：

737户

户型：

2室1厅3室2厅4室2厅

车位：

地上车位300个，地下车位500个

占地面积/建筑面积：

51595平方米

/120000平方

米

绿化率/容积率：

45%/2.32

装修状况：

毛坯

装修标准：

开盘时间：

2002-12-31

入住时间：

1.2地块价值分析

1.2.1区位分析

图5武汉市地理位置示意图

区位分析首先应当站在城市的角度上，作为整体环境而言的城市，对于一个项目的发展前景是至关重要的。

按照城市地理学的相关理论，任何地段的发展潜力不在地段的现状，而在于其未来的城市发展及功能定位。

因此，任何一个地产项目的成败，都必须放在城市发展的大背景中进行考虑。

从城市结构及其发展的脉络来研究一个地段空间，只有对地段的价值空间进行充分挖掘，方能确定其在城市发展中的最佳功能定位。

图表5武汉市位置

因此，围绕项目地段特征，从城市规划及区域发展的角度出发，从不同层面进行区位的

分析，并紧密结合项目定位这一中心目标来展开针对性的研究。

1、自然条件

武汉市位于湖北省东部，长江与汉江交汇处，市区被长江、汉江分隔为武昌、汉口、汉阳三个区域，形成“两江、四岸、三镇”空间布局。

全市土地面积8467.1平方公里，其中水域面积为2143.6平方公里，水域占土地总面积的1/4。

地形上是北高南低，以小丘陵与河湖冲积平原为主，北部为山地丘陵，其余均属平坦的江汉平原，河道纵横，湖泊众多。

2、行政区划

武汉市下辖江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、青山、洪山七个城区；汉南、东西湖两个郊区；蔡甸、江夏、黄陂、新洲新型城区（分别于近年撤县建区），共十三个区县级单位。

表1第四、第五次全国人口普查及近两年统计数字结果

3、人口分布

第四次人口普查（1990年）

第五次人口普查（2000年）

2001

2002

市总人口（万人）

690.19

804.55

758.23

768.10

其中：

城镇人口

666.64

448.89

459.34

乡村人口

137.91

309.34

308.75

家庭户数（万户）

-

228.81

218.66

224.59

户均人口

3.77

3.15

3.08

3.04

注：

2001、2002年户均人口为城市镇居民户均人口数

同第四次全国人口普查相比，城镇人口的比重上升了18.92个百分点。

城镇人口的增幅主要来源于依据武汉当地规划而带来的城市化进程的加快，从而由农业人口转化而来。

同时城镇家庭户均人口减少至约3人，使得家庭总户数增幅较大。

会带来对住宅的新增需求

图6第五次人口普查年龄结构构成示意图

与第四次人口普查相比：

0-14岁人口的比重下降了6.12个百分点；

15—64岁人口的比重上升了5.07个百分点；

65岁及以上人口的比重上升了1.05个百分点。

图2-1

各年龄段（5岁为一段）中，60岁以上人口数76.14万人，占总人口10.7%，按10%的标准，则武汉市已跨入老年社会。

但以15—44岁6个年龄段人口较多，占总人口的53.4%。

构成了对新增商品房需求的主力人群。

图7第五次人口普查教育结构构成示意图

同第四次人口普查相比每10万人中拥有各种受教育程度的人数有如下变化：

具有大学受教育程度的由6145人上升为12255人；

具有高中受教育程度的由16699人上升为20734人；

具有初中受教育程度的由27494人上升为32910人；

具有小学受教育程度的由26168人下降为23282人。

图2-2

近十几年来的武汉市教育水平的发展迅速，居民受教育程度逐步提高，日渐与之中心城市地位，和具有众多的教育资源相吻，合同时还在保持此势头增长，也可以反映出两方面的问题：

第一，居民受教育水平的提高将引起城市发展速度的增加最终导致居民收入的增加，即对住房的有效需求增加；第二，受教育水平的提高将引起思想认识的提高，一方面其对教育的重视程度会增加，购房中会有相关的考虑，另一方面，会增加其购房指导思想理性方面的因素，相应要求开发商开发项目尤其是中高档项目时应考虑到其消费者的成熟度。

表22002年武汉市分区域人口数、人口密度

城（郊）区

土地面积

年末人口

人口密度

（平方公里）

（万人）

（人/平方公里）

总计

8494.41

768..10

904

江岸区

64.24

63.28

9851

江汉区

33.43

46.08

13785

硚口区

46.39

53.74

11584

汉阳区

108.34

46.63

4304

武昌区

81.22

90.93

11196

青山区

45.80

45.03

9832

洪山区

509.00

67.65

1329

蔡甸区

11108.10

48.05

434

江夏区

2010.00

66.37

330

东西湖区

439.19

23.60

537

汉南区

287.70

10.80

375

黄陂区

2261.00

110.76

490

新洲区

1500.00

95.17

634

从上表中可以看出武汉市内各区县人口分布不均，人口密度最小为江夏区仅，最大为江汉区，相差近42倍。

据此全市大致可划分为两大部分:

I.原先成立的七个城区,II.其它各区县。

前者人口平均密度为4653,是后者201.49的23倍。

第I部分地区为武汉市经济密集、社会活动频繁的地区，因此，其发展----环境相互作用强度大。

4、基本城市要素

为了将武汉市“两江、四岸、三镇”的天然布局相联，武汉市经过多年的努力，建设和规划了多条联系纽带，形成了武汉市独有的基础设施网络。

（1）公路交通

目前已建或在建的内、中、外三条环线，与环线穿插的十条放射线道路构成了公路交通得主要部分，其中过江部分本别由长江、汉江上各五座大桥、三条规划中的过江隧道组成。

京珠、沪蓉等多条国道高速路则承担着对外连接任务。

（2）铁路交通

京广、京九、武大、汉丹等多条铁路干线也在武汉交汇，长江一桥上交汇的四条铁路线将前往白沙洲大桥，将使武汉的交通更加畅通。

为彻底畅通中心城区交通，除投资22个亿已在建的太平洋—黄浦路—徐东路的轻轨一号线工程外，武汉市还计划投资170个亿，争取在2010年至2015年前建成天河机场—汉口火车站—青岛路—三层楼的地铁和过江隧道。

（3）空运交通

武汉天河机场是华中地区重要的航空港。

（4）水路交通

长江、汉江河道航运承担了武汉市的主要水路运输任务，尤其是长江河道还是连接西南到长江三角洲地区的重要枢纽。

小结：

基于上述武汉市城市硬件方面的情况武汉市因地制宜的制定了相关的规划与政策，都将对城市各方面的发展也包括房地产市场的格局及发展带来一定的影响。

同时武汉具有突出的区位优势，它位于中国经济地理的中心区，北至北京、东至上海、南达广州、西去西安，均在1200公里左右行程，有水、陆、空交通相连。

在中国东部、中部、西部三大经济带中，武汉具有承东启西的特殊区位。

已有的成绩，势必引起多方的关注，形成资金、人力等多种资源的流入繁荣市场的同时，也形成了激烈竞争的局面。

表3相关经济指标

5、主要经济指标

年度

GDP（亿元）

固定资产投资（亿元）

城市居民月可支配收入

每人月均消费性支出

2001

1347.8

508.44

608.75

528.52

同比增长%

11.68

10.07

8.05

4.40

2002

1492.74

570.43

651.69

569.45

同比增长%

10.75

12.19

7.05

7.74

2003（1-11月）

1520.57

425.02

714.74

-

同比增长%

12.10

18.60

9.90

-

6、武汉市房地产近况

武汉市房地产状况以及发展趋势：

（1）横向对比：

武汉成交表现相对平稳，价格仍处低位：

横向对比

图82010年以来三类城市住宅销售面积走势相关经济指标

今年以来，多数重点城市住宅销售先降后升，在经历5-9月的相对低位，10-11月各城市成交量均有所上升。

和5-9月份相比，10-11月份一线城市中北京、上海和深圳住宅月均销售面积增幅介于30%-60%之间。

二线城市中成都、南京增幅超过100%，三四线线城市中合肥、南昌和包头增幅介于40%-70%之间。

由上图可见，武汉市场成交量虽然也有所调整，但波动不大，走势相对平稳。

图92008以来二线城市住宅成交价格走势

今年1-11月，受调控政策和成交结构影响，各大城市住宅成交均较波动幅度较大，但整体呈上涨趋势。

从累计涨幅来看，上海、天津累计涨幅接近20%，北京、杭州、

苏州接近10%。

值得注意的是，11月多个城市成交均价出现下降，如北京、深圳、苏州分部下跌12%、16%、19%，上海、杭州小幅下跌0.4%和2.6%。

从二线城市住宅价格走势来看，武汉表现平稳，整体处于较低水平。

（2）纵向对比

住宅市场：

调控影响有限，楼市供需两旺，成交均价平稳上涨

图102009-2010年武汉商品住宅新增供应面积相关经济指标

受2009年市场旺销影响，企业加大新开工面积，楼市供应量迅猛增长。

2010年，武汉商品住房累计新增供应1177.79万平方米，较上年有大幅增长，涨幅为107.08%；其中，有5个月的新增供应面积超过了100万方，9月更是达到185万方，为历史最高值。

图112010年武汉市商品住宅成交面积及成交均价

（注：

数据涵盖主城区和江夏、黄陂、东西湖，含保障性住房）

回顾2010年武汉住宅市场，根据几轮调控的影响，可以划分成三个阶段。

第一阶段（1-4月），1月“国十一条”出台，增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。

但受到年初突击备案因素的影响，武汉1月成交面积157.52万平方米，同比大增468.9%；虽然2月受春节影响，成交量环比下降78.6%；3、4月市场很快复苏转热，特别是4月创下142.89万平方米的成交量，环比增加102.8%。

这一阶段成交均价也有所波动，1月主要是受到经济适用房成交比重加大的影响，价格为年度最低的5507元/平方米，2月上涨14.9％达到6326元/平方米，3、4月也略有调整。

第二阶段（5-8月），4月17日，“国十条”发布，随后的几个月，信贷、土地、税收等政策密集出台。

房地产市场也在5-8月显著降温，楼市成交逐渐降温，5、6月成交面积分别下降34.0%和38.7%，可谓立竿见影。

但由于政策执行力度在实际中放松，7、8、9逐步反弹，由7月的65万平方米增长至9月的105.48万平方米。

这一阶段商品住宅成交均价除8月因为保障房占比较多，下跌至5536元/平方米，其余几个月都在6000元/平方米之上。

第三阶段（9-12月），房价的再度上涨导致中央及相关单位在9月底密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至30%，全国性限制第三套房按揭贷款等，因此，“银十”销量未能延续旺势，环比下降13.2％，但在通胀概念以及本地政策可能收紧的刺激下，楼市销量再次反弹，11月累计成交115.5万平方米，环比增加26.1％；12月成交量虽然有所下调，但仍处较高水平。

这一阶段商品住宅的成交均价稳居高位，特别是最后三个月的成交均价都在6500元/平方米之上。

7、项目片区优势：

下一站·幸福据守洪山珞狮路核心地带，恰处于二环线与规划建设中的一环线延长线（雄楚大街）的黄金交汇点不远处。

这里不但是引领时尚的商业中心，武汉大学、武汉理工大学、华中师范大学、华中农业大学等著名学府均以珞狮路为轴心分布。

区域内更拥有华中地区最大的图书出版城以及电子产业中心，集高新科技产业、时尚元素及人文精神于一体，绝版地带，优势天成。

图12项目地块经济位置示意图

下一站·幸福地处黄金十字路口，交通极为便利。

随着市政府一环线西进南扩工程全面铺开，鹦鹉洲长江大桥工程正式启动。

届时，狮城翰园所处的雄楚大街将连接鹦鹉洲长江大桥与汉阳墨水湖北路，形成一条贯穿城市东西向的快速通道。

同时，依据市政府规划，地铁8号线已于近期全线开工，这条跨越汉口、武昌、洪山三地的地铁大动脉将贯穿珞狮路全线，坐拥地利的狮城翰园正处于规划中的地铁站口，其经济价值不言而喻。

1.2.2周边配套设施

1、医院：

中建三局中心医院，省妇幼保健院医院，广州军区总医院，武大口腔医学院口腔医院等。

2、银行：

在珞狮路以及雄楚大道上，离目标地块不远处，有中国银行分行、工商银行分行、中国建设银行分行、中国信合银行、招商银行、农业银行、民生银行、武汉商业银行、华夏银行、汉口银行等银行机构，能够为业主市民的便利生活提供有利条件。

3、学校：

高校有闻名全国的武汉高校文化区--一武汉大学、华中师范大学、武汉理工大学、华中农业大学等数十所高等学府环绕四周，独特而浓郁的人文气息对于追求高品质生活的人们是必须而又唾手可得的；另外这里不远处还有街道口幼儿园，丽岛幼儿园以及各高校附属幼儿园以及附属小学、中学还有马房山中学，华中师范大学附属中学，武汉理工大学附属中学，武汉大学外国语学校，武汉大学附属中学，能够为您的孩子教育提供良好的条件。

4、商店：

在珞狮路以及雄楚大道上零散分布有很多小型商店，另外不远处还有几家大型超市，例如中商平价、中百仓储、亚贸、群光广场、中商平价；而如果需要购买电器或者修理电器，不远处的工贸家电将为您提供地地道道的本地优质服务；家居的主妇或者生活忙碌的人们也不用为买不到新鲜优质的蔬果粮油肉类发愁，不远处的晶汇菜场将帮您把这些问题一并解决。

5、交通：

公交有经过此项目所在地的公交车线路72路、317路、503路、576路、591路、729路和804路；地铁有即将建设的地铁8号线一期。

1.2.3居住价值分析

前面关于区位的分析中，对地块的居住价值有所认识。

实际上本项目的居住价值是不言而喻的，包括其便利性、舒适性、健康性、环保性等各方面都能满足住房开发的要求，且符合城市规划的限定条件。

而且该地块地理位置优越，尊享望山之势，珞伽山、狮子山、马房山、风光旖旎。

又处于南湖之滨不远处，逸兴舒怀，各种野生水禽动静皆宜，时见"落霞与抓骛齐飞，秋水共长天一色"。

另外，在外界条件良好时，此地区空气纯净，大气浮尘及水体污染程度为武汉最低城区之一。

地块价值分析总结：

本地块交通便利、配套完善、开发条件成熟，并具有一定的人文、商业价值，适于开发城市中心多样性生活社区（含居住、休闲、商业等功能），但同时目前，该地段正在建设武汉二环线立交桥，另外还有众多开发项目在建，所以有较大灰尘和噪音，因此要防止噪音和灰尘对于生活的干扰。

1.3地块开发条件分析

1.3.1土地本身相关情况

1、土地平整，地势缓和；

2、待开发土地形状十分规整，有利于开发建筑的设计与施工；

1.3.2土地周围情况

1、该片区处于武昌洪山区，四周商业较为发达，而且环境较好，岁比不上城市中心一般的繁华，但是地价房价始终是他的一大优势；

2、环境好，空气质量好；

3、周围配套设施十分齐全。

1.4项目SWOT分析及发展战略

1.4.1S—优势（Strength）

1、地段优势

（1）地处武昌洪山珞狮路与雄楚大道交界地段，商业气氛较浓，人流量较大，有利于住房的销售；

（2）居住环境良好；

（3）交通便利；

（4）配套齐全：

项目周围商场、超市、银行、餐馆、学校、医院等配套设施齐全，居民生活极为便利。

2、规模优势

（1）项目占地面积及建筑面积具有小而灵巧的优势，能够巧妙的将设计者的心思表现出来；

（2）土地面积小，在其上建造小户型住房能够吸引年轻一代人的目光，而且潜在市场的人群十分庞大。

【措施】

1、发挥地段优势，合理规划设计，建立产品竞争优势；

2、发挥规模优势，提升项目品质，形成城市小型生活社区；

3、企业品牌与项目品牌互动，树立项目市场信心；

4、建设风景优美构思巧妙的园林形成良好的内部景观环境；

1.4.2W—劣势（Weakness）

1、近期空气质量差

由于目前，该地段正在建设武汉二环线立交桥，另外还有众多开发项目在建，所以有较大灰尘和噪音。

2、环境嘈杂

地块临城市快速干道及城市主干道，环境相对嘈杂，这将直接影响项目品质形象。

轻轨运行带来噪音污染。

3、交通问题

由于该地段处于城市较不繁华地区，离市中心有一段距离。

【措施】

1、通过新技术、新材料、新工艺解决环境及嘈杂轻轨运行带来噪音污染问题；

2、邀请知名景观设计公司，结合地块形状精心小区内景观，弥补项目景观资源缺陷。

3、加大宣传力度，通过多种途径来引导消费者对产品、对发展商的认识，从而形成市场引导型产品；

4、充分挖掘地块居住价值，在尽量为业主提供良好的生活环境的同时，提升项目形象和楼盘档次；

5、以产品高性价比赢得市场