收购地产公司股权法律建议书.docx

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关于收购地产公司股权

之

项目建议书

北京市朝阳区东大桥路9号侨福芳草地D座7层（100020）

7/F,BuildingD,No.9,DongdaqiaoRoad,ChaoyangDist,

Beijing100020,China

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8610-58137788

2

关于收购地产公司股权项目之项目建议书

目录

第一部分前言 3

第二部分收购房地产公司要点 4

第三部分收购股权简要流程 10

第四部分收购主要难点 11

第一部分前言

致敬启者

北京大成律师事务所欣闻贵司拟收购房地产公司，预祝贵司取得圆满成功。

本项目建议书包括正文、《附件一关于房地产项目公司尽职调查资料清单》、《附件二报价及项目律师简要介绍》及《附件三股权收购意向书》。

我们十分荣幸获得且珍惜此次机会，向贵司展示我们地产行业的经验及业绩。

本团队长期从事房地产项目前期运作、项目公司管理、融资、建设、销售、商业运营等业务法律服务，了解各阶段风险且深谙化解之道。

我们希望利用本所二十年来所积累的专业知识和经验，特别是本所在房地产行业的先进经验，为您提供全方位、优质的法律服务。

本所如能被贵公司聘请为本项目专项法律顾问，本所将本着一切从客户利益出发的专业精神，运用我们所拥有的知识和经验，以大成律师事务所的团队服务方式，严格依照贵公司的要求，为贵公司提供服务。

北京大成律师事务所

律师

二〇一年月

第二部分收购房地产公司要点

一、概念

房地产项目公司股权收购，是指收购方收购某一项目公司的股权，从而成为该项目公司控股股东或者唯一股东，进而控制项目公司，并获取该项目公司名下的房地产项目，进行开发经营的模式。

二、收购流程

房地产项目公司股权收购基本流程基本可以分为以下几个步骤：

（一）前期准备阶段

主要包括了解被收购项目公司的基本情况、出售股权的动机、收购中存在的法律和财务障碍等，并成立收购小组，包括公司各部门专业人员（如开发、市场、设计、财务、法律等）、第三方谈判协作人员、律师、注册会计师、资产评估师等，以便于后续收购的尽职调查、谈判和合同拟定等工作的开展。

（二）与被并购方开始初步谈判，签订收购意向书

意向书是一种收购双方预先约定的书面文件，用于阐明双方正式进行合约谈判前情况和达成的共识，其一般不具备法律约束力，但也可根据需要在某些条款上具备法律约束力。

意向书的主要内容包括：

标的公司和股权的基本情况，标的公司房地产项目的基本情况，谈判双方的保密条款，谈判代表及相关授权，谈判程序及日程的安排，尽职调查的范围、方式和权利，交易的支付方式，相关费用的承担等。

（三）尽职调查

尽职调查是通过调查所收购房地产项目公司的所有相关事项，对收购中可能存在的风险进行研究，评估目标公司的资产和债务情况。

一般包括：

基本情况的调查，财务审计与资产评估，法律风险和负担义务责任调查以及其他更为广泛的信息等方面。

（四）编制收购项目的可行性研究报告，拟订全面的收购方案

此阶段一般与尽职调查同时展开，主要通过对周边房地产市场前景及项目初步市场定位研究、项目初步规划和建设方案拟定、项目成本及静态和动态经济效益分析、项目法律、经济以及政策风险评估等各个方面编制收购项目的可行性研究报告，在公司管理层决策通过的情况下，确定收购的合理价格，并拟订全面的收购方案。

（五）制定谈判策略，开始正式的收购谈判

（六）签订股权收购协议，办理股权转让的工商变更手续。

（七）目标公司交接。

三、合同体系

股权收购合同体系一般包括《股权转让意向书》、《合作框架协议》、《股权转让协议》、《付款备忘录》、《溢价处理合同》等，具体视项目不同而不同。

四、股权收购方式的优势与风险分析

（一）优势分析

1、程序便捷，易于操作

如果是资产转让，由于项目主体发生了变化，因此要进行一系列的名称变更审批登记手续，如土地使用权人的变更、相关项目立项审批手续的更名等，根据当前法规极难办理。

而股权收购，由于项目的实际所有人仍为项目公司，仅需进行股权变更的工商登记手续，因此手续简便，可快速实现转让。

2、政府审批较为宽松

对于不涉及国有股权、上市公司股权收购的，无须审批。

对于涉及国有股权的，审批部门包括负责国有股权管理的部门及其地方授权部门，审批要点是股权转让价格是否公平、国有资产是否流失。

对于涉及上市公司股权的，审批部门还包括中国证券监督管理委员会，审批要点是上市公司是否仍符合上市条件、是否损害其他股东利益、是否履行信息披露义务等。

3、不受投资额度的限制

根据《城市房地产管理法》第38条第1款规定：

“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

”直接资产转让要受到该规定的约束，即受到一定的投资额度的限制。

而通过股权收购方式完成实际的土地使用权的变更，于法定形式上仅仅为股权层面的变更，转让时不涉及目标公司的土地使用权的变更，因此无须受《城市房地产管理法》第38条投资额度的限制。

4、可能减少缴纳的税费

与直接资产转让相比，股权收购不会产生与房地产交易相关的税、费，仅需缴纳印花税和所得税。

若原项目用地转让前获取的价格较低，则可相应减少巨额的土地增值税。

（二）风险分析

1、法律风险

（1）项目公司手续风险

由于股权收购取得项目一般需完全控股或绝大多数控股转让方的公司，因此目标公司的成立及相关审批手续是否完备，关系到所收购股权的价值和后续项目进展。

目标公司的法律风险主要表现为股东出资是否到位、公司成立相关审批手续是否完备等。

（2）转让程序风险

在某些有多个股东的公司中，股权转让不仅要和转让方股权之间的协商一致，还要取得其他半数以上股东的同意。

在同意的情况下，若其他股东愿意以同等的条件收购该股权，其他股东还具有优先购买权。

（3）债权债务风险

股权收购后，被收购公司的原有债权债务情况对今后股东的收益有着巨大影响，因此在股权收购之前，收购公司必须调查清楚目标公司的债权债务状况。

对于目标公司的或有债务在收购时往往难以预料，因此，股权收购存在一定的负债风险。

除此之外，在某些特殊情况下，被收购公司原有债权实现的难易程度也影响被收购股权的价值。

若被收购公司的债权难以实现，其股权价值势必降低，影响后续的股东收益。

（4）项目手续风险

　对于被收购项目，其相关手续是否完善将直接影响收购价值。

这些手续包括土地出让金的缴纳、土地证的办理、相关规划立项手续的办理等。

　其中，规划条件以及能否调整，建设用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证等五证的办理是项目手续风险的核心。

（5）国有公司股权收购的特殊问题

　若所收购股权为国有股权，除履行一般的股权收购程序之外，还有转让程序的特别规定。

首先，需要有国有股东上级主管部门的同意及书面批复；其次，要由国家认可的资产评估机构对其进行资产清查及现值估价；再次，国有股权转让要在国有资产产权交易中心进行公示，公示后产生两个及以上竞买者的，还需采取拍卖或招标的形式进行。

因此在收购国有公司股权中，不能仅通过与转让方达成收购协议而完成股权收购，还需履行相关程序。

2、股权转让存在行政管理风险

股权转让视公司性质不同，需要发改委、商务局、工商局办理相应手续，尤其外资股权转让受政策影响大，周期长，可能存在政策风险。

3、溢价处理难度相对较大

当收购价格高于原账面价值时，溢价部分难以通过股权收购进入项目开发成本。

第三部分收购股权简要流程

确定目标公司。

选择符合条件的收购标的，并对目标进行初步调查、了解，确定其项目位置、规划、市场情况、价值评估等。

签署意向书。

与目标公司股东（转让方）进行初步接触，确定出售意向；签署股权转让意向书。

尽职调查。

对目标公司开展法务、财务方面尽职调查，确定其资质、经营、人员、资产负债、诉讼等情况。

收购谈判与交易架构。

根据尽职调查情况，与转让方进行谈判，确定交易价格、支付方式、溢价处理、股权变更等交易条件；拟定交易文件。

签署股权转让文件。

根据谈判情况，完成各自内部程序审批，签署交易文件并使其生效。

交割与开展经营。

办理公司印章、账册、资产、人员等交接；对目标公司进行整理、变更、经营。

第四部分收购主要难点

一、收购对价

（一）对价概要

1、对价是一个法律上的概念,指在有偿交易的情形下一方当事人为了获得另一方当事人的财产、权益或者劳务等而向对方所作的支付，是等价有偿的允诺关系。

收购对价指为了获取标的资产或股权而支付的代价。

总对价必须在时间和内容上对应某种状态、权益和义务，明确对价内涵就是界定对价各组成部分对应转让标的状态和转让方应尽义务。

如对价中出让金是否包含大市政配套费；土地作价对应的土地状态是几通一平；拆迁安置费对应拆迁完成程度和时点；尾款对应合作方后续应尽义务等。

2、对价主要形式有：

现金（自有资金、银行贷款、企业债）、股票、资产置换、实物补偿等。

（二）计价基础

一般分为以地面地价计价和以楼面地价计价，收购合同约定的计价基础必须清晰界定，基本原则是高度重视最终公司能实现的产品规模。

1、对于规划条件不明确的项目，如土地面积有调整风险的，建议以土地面积结合容积率定价；土地面积无变动风险的以建筑面积结合容积率定价。

后期如可增加可建规模，增加的可建部分单位计价争取下调。

2、对于酒店、写字楼等产品要明确约定产品品质要求，如层高指标。

（三）定价依据

无论是按土地还是按建筑面积，都必须约定面积的政府批文出处即核算时点。

如按土地计价，宜依据土地证所载建设用地面积；如按建筑面积计价，建议以规划意见书初步核算，以项目获批的方案复函为最终核算标准。

二、溢价的处理

收购溢价指在项目收购过程中所支付的实际金额超过项目账面成本（可税前列支成本）的部分，根据收购模式有可分为资产溢价和股权溢价。

收购溢价在项目纳税申报中难以进开发成本。

从项目收益看，对转让方而言，溢价越高意味着其转让收益越高但同时税负也较大。

对收购方而言，如采取资产转让，由于资产账面价值可升至对价，对后续税负并无影响；如采取股权转让，较高的溢价意味着项目开发清算时较高的税务和收益水平的下降。

双方配合处理溢价可以减少各自税负。

三、风险控制

要防范股权收购风险，在前期调查、合同订立和合同履行阶段需进行以下几方面的工作：

（一）前期尽职调查阶段

在此阶段，调查工作主要围绕目标公司和目标房地产项目，调查对象是一切可能影响股权受让方潜在利益的因素。

首先，应对目标房地产公司的外部环境和内部情况进行审慎的调查与评估；其次，应着重针对目标房地产项目本身进行调查，这是是否进行股权转让的决定因素。

在此阶段应审查与项目有关的各类合同和审批文件，并充分考虑可能存在的风险。

（二）合同签订阶段

合同是构建交易模式、设定转让方与受让方法律权利义务的基础，是交易能否顺利达致的关键。

公司股权转让的主要风险是转让无效，如主体无效、程序不当等。

转让无效的直接后果就是受让方不能实现收购房地产项目的目的。

转让无效的风险完全可以通过受让方及其聘请的专业人士的审慎行事得以避免。

为保障受让方资金支付的安全，在付款安排上宜拉