济南泉城中学物业服务方案.docx
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济南泉城中学物业服务方案
济南泉城中学物业服务方案
山东省济南泉城中学座落于历下区运署街43号，占地面积63000平方米，建筑面积32000平方米，现有30个教学班，在职教职工196人，学生1484人，其中外来务工就读子女474人。
泉城中学有着较高办学标准，而且常常接待社会各界考查、参观、学习等大型活动，为增强管理，我校需要一支有着较高服务标准的物业公司为咱们做细致的服务。
现按照我校实际情形特制订一份详细的物业管理采购计划，物业服务分类为保洁、绿化、维修、电工。
具体内容如下：
一、保洁
（一）保洁范围及面积（3195㎡）
范围：
办公楼（一至三层）、教学楼（一至四层办公区）、图书楼（一至四层）的公共区域、英才楼（一至五层的8个茅厕）及校内公共茅厕、排水地沟的卫生清理工作。
说明：
教学楼等所有教学区、学校内骨干道、操场的卫生区为培育本校学生的主人翁意识和责任意识和本着锻炼孩子酷爱劳动、崇尚劳动的教育目的由学生打扫。
其余部份交与保洁人员打扫。
面积：
①办公楼男女茅厕保洁需打扫的面积约100㎡（含洗手盆、地面、墙面、茅厕门、窗台）、楼梯走廊（三层含墙面）面积约485㎡。
②教学楼楼东侧（属办公区）面积约700㎡（含楼梯、饮水机、走廊、水房地面、垃圾桶、墙面）
③学校图书楼保洁公共区域面积约600㎡（含楼梯、走廊、墙面）
④英才楼8个茅厕保洁面积约280㎡
⑤学校公共茅厕（两座含里外墙面）面积约1000㎡（含洗手盆、拖把池、便坑、隔间、）
⑥排水地沟面积30㎡
（二）保洁日常工作内容及流程
一、教学楼：
一至四楼
上午工作流程：
7:
00点至7:
15擦大厅铝合金门边及所有楼层窗户台。
第一节课：
（7:
20—8:
45）清理一至四楼饮水房地面、垃圾、拖把池、走廊、饮水机、大厅。
第二节课：
（8:
55—9:
40）拖四层楼楼梯及东侧走廊。
第三节课：
（9:
50—10:
35）同第一节课内容。
下班前把所有垃圾清理完毕。
下午工作流程：
1:
00至1:
30清理学生、教师的饭后垃圾。
第一节课：
（1:
30—2:
15）清理东西水房、饮水机、拖把池、水池、大厅。
第二节课：
（2:
25—3:
10）拖楼梯。
第三节课：
（3:
25—4:
10）同第一节课。
4:
20至5:
00清理一至四层楼的垃圾、地面卫生。
二、办公楼（一至三层）
上午工作流程:
7:
00至7:
30打扫本区域地面杂物及洗手间垃圾。
第一节课：
（7:
30—8:
45）清理一至三楼走廊、大厅、洗手间、拖把池、洗手盆、镜子。
第二节课：
（8:
55—9:
40）拖一至三楼的楼梯及走廊。
第三节课：
（9:
50—10:
35）同第一节课内容。
下班前把所有垃圾清理完毕。
下午工作流程：
1:
00至1:
30清理洗手间及所属区域的垃圾。
第一节课：
（1:
30—2:
15）清理一至三楼走廊、大厅、洗手间、拖把池、洗手盆、镜子。
第二节课：
（2:
25—3:
10）拖一至三楼的楼梯及走廊。
第三节课：
（3:
25—4:
10）同第一节课。
4:
20至5:
00清理一至四层楼的垃圾、地面卫生。
3、南北两座公共茅厕及图书楼一至四层公共区域
工作流程：
茅厕卫生上午清理两遍，下午两遍，图书楼卫生清理上午一遍，下午一遍。
（三）保洁工作服务标准：
一、楼梯标准：
楼梯先用湿抹布将楼梯扶手上的尘埃擦洗干净，再用干抹布擦楼梯扶手及栏杆，天天维持干净无污渍，清理台阶上的灰土和污渍，要求拖台阶时拖把七分湿，注意拖把水渍不要溅到墙壁上面最后用干拖把拖干地面，要求地面无垃圾、纸屑、泥渍。
二、墙面标准：
清洁上面的张贴物，清除墙面上的明显污痕，打扫墙角的蜘蛛网。
要求墙面干净无脏污，墙角无蜘蛛网。
3、地面走廊的清洁标准：
地面如有油渍，要将少量的洗涤剂倒在拖把上，再用拖把清理地面。
如有口香糖等难以处置的黏粘物，要先用小刀轻轻刮起，再用拖把清洗干净。
清洗完毕后，要将扫帚、拖把等器具清洗干净并摆放整齐。
4、饮水机：
将饮水机水槽内的垃圾清理后，用钢丝球由里及外的擦拭饮水机壁上的污渍，最后用干抹布将饮水机表面水渍擦干净。
五、校内公共茅厕清洁标准：
1）先用打湿的小地拖把单间茅厕拖一下
2）在便槽上面撒上适当的洁厕用品，用茅厕刷把污渍刷干净。
3）按如此的办法将各个单间清洗干净后，用小地拖将茅厕外面的地面拖干净。
4）用洗干净的抹布把水槽抹干净。
（四）保洁工作职责：
一、认真遵守劳动纪律，严格执行职位制度。
熟悉本职位的工作流程与要求，明确服务宗旨，端正劳动态度，讲究工作效率。
二、听取教工、学生对保洁管理工作的反映与需求，发觉问题及时解决，不能解决的及时向项目负责人汇报。
3、珍惜公物，正确利用并妥帖保管清洁用具，最大限度节约资源。
4、关注自身和他人安全，严格依照工作程序与标准进行工作。
二、绿化
（一）绿化服务范围（总面积6028㎡）
校内草坪面积:
35米×15米×2块=1050㎡
教学楼南：
13㎡×2＝26㎡16㎡×2＝32㎡6㎡×3＝18㎡
教学楼北：
70㎡×＝175㎡30㎡×2＝60㎡
英才楼北：
25㎡×2＝50㎡
英才楼东：
8㎡×4＝32㎡
乒乓球馆门前：
40㎡×3＝120㎡
停车场西墙：
120㎡×1＝120㎡
图书楼内：
8㎡×8＝64㎡
平房南墙：
100㎡×1＝100㎡5㎡×5＝25㎡
竹林及周边：
33㎡×22＝726㎡
办公楼北：
30㎡×3＝90㎡
办公楼东：
10㎡×2＝20㎡
报告厅门前双侧：
10㎡×4＝40㎡
学校大门东西双侧：
西90㎡×12＝1080㎡
东90㎡×20＝1800㎡
银杏树面积：
400㎡
（二）绿化标准及职责
一、绿化工要熟悉学校内的绿化布局和个人的职责范围和花草树木的品种数量，并慢慢掌握花草树木的种植季节、生长特征、培植管理方式等。
二、对花草树木要按期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥，并修理枯病枝，伤害枝等、对新栽的花草树木要及时修剪、补苗（低矮灌木）、浇水，保证成活率达90％以上。
3、除草要及时，做到"除早、除小、除"，不要让杂草挤压花卉，同花卉争光，争水、争肥。
杂草多，劳力少时可用化学除草剂进行灭草。
4、结合除草进行松土、施肥。
施肥要贯彻"勤施、薄施"的原则，避免肥料浓度太高造成肥害。
五、发觉病虫害要及时采取有效办法防治，不要让其蔓延扩大。
喷药时，在没有掌握适度的药剂浓度之前，要先行小量喷施实验后才大量施用，既做到除病虫又保证花卉生长不受害。
六、抗旱、抗台、抗涝：
旱季及新种植物要及时进行浇灌，避免植物因脱水而造成枯死。
台汛期间要做好加固、排涝抢险工作，避免植物受损。
7、要保证绿化场地不留杂物，不缺水，不死苗，不被偷盗，碰到有违章违法行为，要及时加以劝阻，不听劝阻的要及时人员和主管人员，协助对其劝阻和处置。
八、管理好划定区内的绿地，养护树木，培育花草，使草地绿茵，花木枝叶茂盛。
九、不断学习与研究新技术，踊跃引进和培育新品种，培育出各类花卉苗木，知足校内绿地的补植需要。
三、维修
（一）工作内容
负责学校内器具、装置、设备（非带电状态的）等各类物品的日常维修、巡查和保养工作。
（二）工作职责及标准
一、熟悉学校辖区内办公楼、教学楼、电教楼、图书馆等建筑物的结构、水施、气施等管线走向。
二、严格遵守服务内容与服务标准，及时受理校方各科室、班组提出的各类报修。
对上级安排的维修工作要分清轻重缓急：
应急维修，马上处置，一小时内回答；一般维修，合理安排，24小时内回答；计划维修、保养，照计划进行。
3、 对所管部门的设备、设施和活段，天天巡查一次，做到心中有数。
4、维修操作安全规范并作好维修记录，维修中发觉人为故意损坏的公物要及时上报相关领导，月底上报《每一个月维修记录汇总表》至总务。
五、踊跃配合各个工作组的工作，并做到服务周到、热情、规范、俭仆，无投诉。
六、每逢中大雨以上，维修人员应及时检查排水、排污设施状况，以避免意外。
7、每一年汛期期间（5—10月），应每一个月安排一次排水、排污设施例行清理检查，以防堵塞。
八、工作完毕及时清理施工现场杂物，服务进程须请报修方签字认可。
九、珍惜工具，杜绝浪费，按规定领用工具和维修材料。
10、负责对共用部位设施每周一次巡视和保养。
1一、如有需要，按月做好报修、维修记录的汇总和材料采购的计划编制。
四、电工
（一）工作内容
一、负责校内公共照明设施的220V电线明线的一般性巡视、检修工作。
（校门口上方、喷泉照明除外）
二、负责校内离地3米之内的用电插座、播盒、空气开关、明线接口及电气线路、运行状态及周围环境的巡视检修工作。
3、抄写运行中的有关数据，记录巡视检查中发觉的问题及操作检修记录，和部件改换记录。
（二）工作职责及标准
一、 电工要注意设备保养、检查，消除安全隐患，避免漏电、触电和火灾事故发生。
二、按照命令进行限电或分派负荷，和检查设备绝缘。
3、如有需要，按月做好报修、维修记录的汇总和材料采购的计划编制。
负责按期检查，排除隐患，及时改换老化电气线路，避免侵蚀老化线路引发的漏电短路，并做好台账记录工作。
发觉擅自乱接、乱拉电线、损毁电器设备，及时向校领导汇报。
4、对接触利用电线，开关、保险、插销、照明灯具、电炉、电动机等电气设备的人员，要增强安全用电知识教育，避免因利用不妥引发触电和火灾事故的发生。
五、每周一次巡查责任设备；每一个月一次清洁责任设备及周围环境卫生。
六、服务热情周到，接到报修通知当即赶到现场服务，保证质量，做到"小修不过天，大修在三天"。
7、发生事故时，应维持冷静头脑，依照操作规程及时排除故障。
八、做好学校领导交办的其它临时性工作。
电工及维修需维修的详细工作范围（15713㎡）
办公楼（一至三层）面积（㎡）灯管90套、走廊灯、楼梯灯30个、开关36个、插座30个。
教学楼（一至四层）面积（㎡）教室桌椅1200套、两个运算机房桌椅100套、灯管220套、吊扇48个、开关60个、插座40个。
图书楼（一至四层）面积（㎡）教室桌椅600套、运算机房50套桌椅、灯管99套。
艺体楼（一至两层）面积（㎡）室内照明灯40套、开关20个、插座10个。
实验楼（一至三层）面积（2092㎡）室内照明灯135套、吊扇6个、开关36个、插座20个。
英才楼面积：
（一至五层）（5025㎡）20个教室220盏灯吊扇80个开关：
120个插座40个
骨干道照明灯及路灯、草坪灯45个。
报告厅（500㎡）桌椅290套、照明灯140个、乒乓球馆照明灯48个。
所有楼内暖气片约350片。
其中维修工具物业公司自备。
据最新实施细则一七章，共计有七十条规定。
其中第四章内容对服务做出了规定；第五章内容对物业的利用与保护做出了规定等。
以下为最新物业管理条例实施细则全文及物业费收取标准。
2015年新物业收费标准一共分为四级：
一级、二级、三级、四级。
每一级的收费标准都各不相同，根据楼房的基本情况、公共秩序的维护以及服务的周到性等因素决定。
以下为2015新物业法收费标准。
一级收费标准：
元/月.平方米
一、基础条件：
1、小区封闭；
2、有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房；
3、绿化率35%以上（包括水面）；
4、绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上；
5、固定活动馆所300平方米以上；
6、专用固定停车泊位1个/3户；
7、具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；
8、固定体育活动场馆不少于二项设施。
保洁服务
1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫2次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。
2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。
3、公共楼道每天清扫2次；扶手每天擦洗2次，保持干净整洁。
4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
5、按楼栋口、楼层收集垃圾，每天2次。
6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
7、垃圾设施每天清洁2次，无异味。
8、公共区域玻璃每周擦洗1次。
9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
二级收费标准：
元/月.平方米
一、基础条件：
1、小区封锁；
2、2、有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房；
3、3、绿化率30%以上（包括水面）；
4、4、绿化、休闲活动中心、场地1000平方米以上；
5、5、固定活动馆所200平方米以上；
6、6、具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范设施；
7、7、体育活动场地不少于一项设施。
保洁服务
一、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）天天打扫1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭1次。
2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。
3、公共楼道每天清扫1次；扶手每天擦洗1次，保持干净整洁。
4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
5、按楼栋口收集垃圾，每天2次。
6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
7、垃圾设施每天清洁1次，无异味。
8、公共区域玻璃每月擦洗2次。
9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
三级收费标准：
元/月.平方米
一、基础条件：
1、小区封闭；
2、有固定管理服务用房；
3、绿化率25%以上；
4、绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上；
5、固定活动馆所100平方米以上；有简单的体育活动器械、设施。
保洁服务
一、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）天天打扫1次，干净整洁。
2、公共楼道每天清扫1次；扶手每周擦洗1次，保持干净整洁。
3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。
4、按楼栋口收集垃圾，每天1次。
5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
6、垃圾设施每周清洁1次，无异味。
7、公共区域玻璃每2个月擦洗1次。
8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生
四级收费标准：
元/月.平方米
一、基础条件：
1、小区基本封闭；
2、有固定管理服务用房；
3、有简单的绿地、树木、植物。
保洁服务
一、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）天天打扫1次，干净整洁。
2、公共楼道每天清扫1次；扶手每周擦洗1次，保持干净整洁。
3、按照小区实际情形合理布设垃圾桶、果皮箱。
4、按楼栋口收集垃圾，每天1次。
5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
6、垃圾设施每周清洁1次，无异味。
7、公共区域玻璃每2个月擦洗1次。
8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
学校参照以上所述，泉城中学的实际情形绿化保洁均符合物业收费一级标准，维修、电工符合二级收费标准。
保洁、绿化预算价为9223㎡×1元＝9223元／月。
维修、电工预算价为15713㎡×元＝11785元／月。
以上共计2015年物业服务费全年为（9223+11785）×12
计252096元。
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