房地产开发成本明细.docx
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房地产开发成本明细
房地产开发本钱明细
目标本钱管理实施细那么〔参考〕
1.目的房地产开发本钱明细
提高集团本钱管理水平，建立先进合理的目标本钱管理体系。
2.X围房地产开发本钱明细
本实施细那么适用于集团所属各地产公司。
为集团所属各地产公司制订目标本钱和实施目标本钱管理提供相应依据和规X。
3.职责房地产开发本钱明细
3.1集团本钱与计划管理委员会负责本实施细那么的制订、修改、指导、解释与检查落实，集团财务管理部本钱审算中心负责有关具体对接事宜。
3.2集团所属各地产公司负责贯彻实施。
4.方法与过程控制 房地产开发本钱明细
4.1目标本钱释义
4.1.1目标本钱是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进展预先确定的，经过努力所要实现的本钱指标。
应表达集团“以经济合理性最大的本钱提升产品的竞争力，并形成行业本钱优势〞的本钱管理宗旨。
4.1.2目标本钱文件分为三个局部：
《目标本钱测算表》《目标本钱控制责任书》《动态本钱月评估》。
房地产开发本钱明细
4.1.3《目标本钱测算表》是反响项目的总目标本钱和分项目标本钱的金额。
建设项目的总目标本钱是建设项目本钱的控制线，由各分项目标本钱组成。
各分项目标本钱包括各专业工程造价指标与各种费用指标。
4.1.4《目标本钱控制责任书》是对各项目费用的责任部门与其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。
4.1.5《动态本钱月评估报告》反映各本钱项目的动态变化情况，分析原因，提出本钱控制建议。
房地产开发本钱明细
4.2目标本钱管理原那么房地产开发本钱明细
4.2.1市场导向原那么：
目标本钱管理以市场为导向，确保目标利润的实现。
4.2.2准确严谨原那么：
目标本钱指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标本钱的权威性。
4.2.3事前控制原那么：
目标本钱管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效本钱。
4.2.4动态管理原那么：
建设项目的动态本钱要与时与目标本钱进展比拟并纠偏，确保建设项目总本钱在目标本钱控制X围内。
房地产开发本钱明细
4.3目标本钱科目的分类：
房地产开发本钱明细
4.4目标本钱文件制订的步骤与时间要求
4.4.1项目定位阶段：
在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告，以与营销、设计、本钱、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项目定位，完成“项目定位阶段的全本钱测算〞。
确定各项费用的计划金额，包括设计、报建、环境配套、营销费等，并向各费用的负责部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。
主体建安费以设计部编制的《建设项目综合经济技术指标表》为依据，在五个工作日内完成，并根据测算根底，提出实施方案设计阶段的本钱控制目标、措施或建议，形成《方案设计阶段的本钱控制建议》，以此指导实施方案的造价控制。
4.4.2实施方案阶段：
实施方案确定后五个工作日内，对《项目本钱测算表》进展细化和修订。
根据各相关部门的工作现状和计划，对设计、报建、营销等费用进展分析或修正。
建安费的控制在主要材料设备选型确定后，需增加主要材料设备的目标本钱分析。
结合##的承诺明确各产品类型的限额设计指标〔如钢筋、砼含量等〕，形成《施工图设计阶段的本钱控制建议》，作为《设计任务指导书》的一局部发给##作为施工图设计阶段造价控制的依据。
4.4.3施工图预算阶段：
施工图完成后十五个工作日内，对《目标本钱测算表》全面进展细化和修订，作为最终的目标本钱。
并按已完工程的经验和“责任本钱体系〞的要求，编制正式的《目标本钱控制责任书》，并以此指导招标、施工、采购等业务活动中的本钱费用使用与管理。
4.4.4各阶段的本钱测算的相关资料〔本钱测算表、目标本钱控制指导书〕在定稿后即时上报集团财务管理部本钱审算中心，相关数据录入本钱管理软件。
4.5目标本钱测算表的编制
4.5.1目标本钱测算必须应用集团统一测算表格〔见附件〕，并表达量价别离的原那么。
4.5.2目标本钱的制订以项目的规划指标、建造标准以与各部门共同确定的销售交楼标准为根底，目标本钱测算表必须附详细的产品建造标准与部品标准〔施工图预算阶段〕说明书。
4.5.3本钱测算表中各本钱项目的工程量，应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的根本指标〔如建筑面积、基底面积、户数、单元等〕推算得出，如按“窗地比〞推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积。
施工图预算完成后《本钱测算表》中的工程量，应是按图实际计算的结果。
4.5.4本钱测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。
4.5.5产品定位和目标本钱测算是一个互动的决策过程，需要设计、营销、工程、本钱反复沟通，标准是“满足品质要求的性价比最大化〞。
在本过程中可使用价值功能分析法得到最优的方案。
4.5.6施工图预算完成后《目标本钱测算表》中的材料设备，对其品质应有准确的描述，且应与楼盘的定位相适应，能提供品牌和图片说明为最正确。
4.5.7投资分析和实施方案阶段的本钱测算的量价分析标准不明确时，可以根据已结算工程的经验直接填写可售面积单方本钱或总金额，但需注明参考依据。
4.5.8各阶段的本钱测算应有明显的可比照性，即后阶段的测算与原测算不一致的地方应有充分的依据和说明，原那么上偏差不应太大。
4.6《目标本钱控制责任书》的编制
4.6.1目标本钱控制责任书是目标本钱管理的指导性文件，与设计任务管理指导书、工程管理指导书等，互相补充，共同构成项目经营指导书内容。
4.6.2目标本钱控制责任书的制定，应按照《集团责任本钱管理体系》要求，明确本钱发生各阶段的控制内容、控制原那么、责任部门等。
4.6.3《目标本钱控制责任书》应包含以下内容：
①项目概况：
总规划指标，分期规划指标，工程概况，入伙时间。
②地价本钱控制：
目标、责任部门、控制手段和要点。
③开发前期准备费用控制：
目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点。
④主体建安、社区管网、配套设施费的控制：
目标、责任部门、控制指标、控制要点，应防止的已完工程的失败教训总结；还应包括材料的供给方式与供给商的选择要点。
⑤园林环境工程与样板间、卖场装修费用的控制：
目标、责任部门、控制要点。
⑥开发间接费的控制：
目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点；包括营销费、资本化利息、物业基金等的控制。
〔各本钱项目的具体控制指标详责任本钱管理体系指引〕
4.6.4营销费的控制包括开发间接费中的“营销设施建造费〞和期间费用中的“销售费用〞。
“营销设施建造费〞额度确实定与实施过程，均需要设计、营销部门的密切配合，兼顾效果与本钱的平衡；特别是卖场和样板间装修，在总额确定后，由设计部负主要控制责任，并将样板房装修费用的销售收回率作为本钱控制的考核指标之一。
“销售费用〞应结合推盘计划，于项目定位完成后制定投放时间和费用额度计划。
4.6.5《目标本钱控制责任书》由本钱管理部负责编写，初稿完成后反响到设计、工程、营销、项目经理部、项目开展部、财务部等各职能部门讨论、修改，达成一致后由各部门第一负责人签字确认，总经理签发执行。
4.7目标本钱的执行
4.7.1在项目实施过程中，应与时反映项目本钱的动态情况，由本钱管理部每月出一份《项目动态本钱月评估》，包括各本钱项目的变化情况表，并说明原因，提出本钱控制的建议。
4.7.2《项目动态本钱月评估》应包括“变更签证统计表〞和“项目动态本钱信息表〞，并作为《本钱信息月报》的局部内容，在完成后的三个日内报集团财务部本钱审算中心。
〔可在本钱管理软件中完成〕
4.7.3本钱管理部应根据合同签订情况、预算核对情况、结算编制情况、与变更签证金额，每月在“本钱管理软件〞中对各项目的待发生本钱进展评估，在软件中生成“项目动态本钱信息表〞。
4.7.4如在月内出现影响本钱50万元以上的重大事项，变化发生的责任部门应与时向本钱部提供相关资料，本钱部与时计算相应本钱变化金额和原因，向公司总经理和分管领导汇报。
4.7.5在合同审批时，即时揭示施工合同和材料采同的合同造价与目标造价的比照概况；反映营销广告合同、园林环境合同的额度使用情况；设计变更和现场签证应做到一单一算，月结月清，并录入本钱管理软件。
4.7.6项目结算完成后或者年度本钱管理工作总结时，应按照《目标本钱控制责任书》对相关责任部门进展评估，并提交公司管理层作为业绩考核的依据之一。
4.7.6工程项目结算后，应按目标本钱科目分类，总结各本钱项目的造价指标和技术经济指标，并按照“本钱数据库〞的格式要求，录入数据库或整理成标准格式的Excel数据表作为新项目测算、结算初步审核的依据。
4.7.7项目结算完成后，应分析项目的主要材料用量，为相似工程的限额设计提供经验数据。
4.8目标本钱的修订
4.8.1施工图确定后的测算稿为最终目标本钱，除规划条件、政府政策、市场环境有重大改变外不得修订。
一般改变作为正常的本钱动态变化在《项目动态本钱月评估》中反映即可。
4.8.1工程施工和销售过程中，如果售价、本钱发生较大变化时〔对利润影响达2％〕，应对目标本钱进展修订，并报公司总经理批准，同时上报集团财务部本钱审算中心备案。
附件：
目标本钱科目分类
本钱测算表〔标准〕
房地产开发本钱明细
目标本钱科目分类
本钱科目
主要包含内容
一
土地获得价款
1
政府地价与市政配套费
土地出让金、土地开发费、大市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等
2
合作款项
补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋本钱和相应税金等
3
红线外市政设施费
红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费
4
拆迁补偿费
地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置与动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等
二
开发前期准备费
1
勘察设计费
勘测丈量费
水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量费等
规划设计费
规化费：
方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：
施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他：
可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等
建筑研究用房
材料与施工费
2
报建费
报批报建费
1. 项目报批报建费：
报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费
2. 交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、费新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等
增容费
水、电、煤气增容费
3
三通一平费
临时道路
施工用的临时道路设计、建造费用
临时用电
施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装与拆除费用
临时用水
施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用
场地平整
根底开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用
4
临时设施费
临时围墙
围墙、围栏设计、建造、装饰费用
临时办公室
租金、建造与装饰费用
临时场地占用费
施工用临时占道费、临时借用空地租费
临时围板
临时围板的设计、建造、装饰费用
三
主体建筑工程费
1
根底造价
土石方、桩基、护壁〔坡〕工程费、桩基咨检测费、降水
2
结构与粗装修
砼框架〔含独立柱基和条基等浅根底〕、砌体、找平与抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体〔高层建筑的裙楼有架空层，原那么上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼〕
3
门窗工程
单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用
4
公共部位精装修
大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面与雨蓬、栏杆等精装修费用
5
户内精装修
厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用
四
主体安装工程费
1
室内水暖气电
室内给排水
◆给排水
自来水、排水
◆直饮水系统
◆热水系统
室内采暖
地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片
室内燃气
室内电气工程
楼栋与单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋
2
设备与安装
通风空调系统
空调设备与安装费用、空调管道、通风系统
电梯供货与安装
发电机供货与安装
发电机供货、安装、机房降噪
消防系统
含消防水、电、防排烟
◆水消防系统
自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系统
◆电消防系统
烟感、温感、报警、消防广播
◆气体灭火系统
◆防排烟工程
人防设备与安装
密闭门、气体过滤装置
3
弱电系统
居家防盗系统
阳台与室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭
对讲系统
包括可视与非可视对讲
三表远传
水、电、气远程抄表
有线电视
有线电视、卫星电视主体内外布线与终端插座
主体内外布线与终端插座
宽带网
主体内外布线与终端插座
五
社区管网工程费
1
室外给排水系统
室外给水系统
小区内给水管道、检查井、水泵房设备、以与外接的消火栓
雨污水系统
2
室外采暖系统
3
室外燃气系统
4
室外电气与上下压设备
上下压配电设备与安装
红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜；箱式变压设备
室外强电管道与电缆敷设
室外强电总平线路局部
室外弱电管道埋设
用于电视、、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井
5
室外智能化系统
停车管理系统
露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统
小区闭路监控
摄像头、显示屏与电气系统安装
周界红外防越
红外对扫
小区门禁系统
电子巡更系统
电子公告屏
六
园林环境工程费
1
绿化建设费
公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化
2
建筑小品
雕塑、水景、环廊、假山等
3
道路、广场建造费
道路广场铺设、开设路口工程与补偿费等
车行道
广场、人行道
4
围墙建造费
永久围墙、围栏与大门
5
室外照明
室外灯光照明工程
6
室外背景音乐
7
室外零星设施
儿童游乐设施、指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞
七
配套设施费
1
游泳池
建造本钱与配套资产购置
2
业主会所
建造本钱与配套资产购置
3
幼儿园
建造本钱与配套资产购置
4
学校
建造本钱与配套资产购置
5
网球场
6
设备用房
配电房、水泵房土建与装修费
7
车站建造费
建造本钱与配套资产购置
8
……
八
开发间接费
1
工程管理费
工程监理费
支付给聘请的项目或工程建立单位的费用
预结算编审费
支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用
行政管理费
直接从事项目开发的部门的人员工资、奖金、补贴等人工与行政费
施工合同外奖金
赶工奖、进度奖
工程质量监视费
建设主管部门的质监费
安全监视费
建设主管部门的安监费
工程保险费
2
营销设施建造费
广告设施与发布费
车站广告、路牌广告
现场包装费
彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆
接待厅装修、装饰费
设计、工程、装饰等
样板间
包括样板间设计、装修、家具、饰品以与保洁、保安、维修费。
主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，可从总费用中扣除。
销售模型费
售楼沙盘、户型模型等
其他
3
资本化利息
直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。
4
物业管理完善费
开发商承当的由物业管理公司代管的大修基金、物业管理基金或其他专项基金，以与小区入住前投入的物业管理费
九
期间费用
目标本钱编制可不包括此项费用，本表列明供参考，详见《万科集团费用核算方法》
1
管理费用
人工费用
行政费用
财产费用
其它
2
销售费用
详见《万科集团费用核算方法》
媒介广告费
电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等广告费用
展销费
展位费、布置费、制作费等
促销活动费
设备租赁费、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费
宣传资料与礼品费
售楼书、各种礼品
现场销售器具费
饮水机、家私等
销售人工费
工资、奖金、补贴等
看楼交通费
看楼专车运行费、修理费、司机行车费用
万客会费用
销售代理费与佣金
支付专业销售代理机构或物业公司的代理销售费和佣金。
中介策划与咨询费
支付的中介机构进展市场调研、销售策划与相应的咨询等费用
总产权登记费
政府收费
分户产权转移登记费
政府收费
房屋交易费
政府收费
其他
升级会员 