抚州市人民政府关于进一步推进保障性住房建设管理工作的实施细则.doc

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抚州市人民政府关于进一步推进保障性住房建设管理工作的实施细则

（征求意见稿）

第一章总则

第一条为加快发展公共租赁住房，进一步完善住房保障体系，逐步形成可持续的公共租赁住房建设、分配和管理机制，根据国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国发办【2011】45号）、住建部《公共租赁住房管理办法》（第11号令）、省政府办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的实施意见》（赣府厅发【2012】10号）和《江西省人民政府办公厅关于进一步推进保障性住房建设管理工作的意见》（赣府厅发【2013】11号）文件精神，结合我市实际，制定本实施细则。

第二条本办法指的公共租赁住房是政府提供政策支持，限定套型面积、供应对象、租金水平和销售价格，面向城市中低收入住房困难家庭以及新就业无房职工、在城市稳定就业和创业的外来人员出租、出售的具有保障性质的住房。

第三条公共租赁住房的建设、分配、使用、出租、出售和管理适用本实施细则。

公共租赁住房通过新建、配建、改建、收购、租赁等方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。

企事业单位建造的公共租赁住房，纳入本实施细则管理。

第四条推行廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房“三房合一”，统一建设公共租赁住房。

廉租住房、经济适用住房对象统一纳入公共租赁住房保障范围，公共租赁住房实行统一租金、租补分离制度。

推行公共租赁住房“租售并举”，坚持先租后售、限定对象、自愿购买的原则。

承租公共租赁住房一定期限的城市中低收入家庭，可依规申请购买其承租的公共租赁住房有限产权，达到规定条件后可取得完全产权。

第五条市房产管理部门是公共租赁住房建设与管理的行政主管部门，负责公共租赁住房建设、分配、出租、出售等工作。

第六条廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房对象统一纳入公共租赁住房保障范围。

原则上承租人应为无房或家庭人均房屋建筑面积15平方米（不含）以下的住房困难家庭。

包括新就业人员和农村进城就业、创业人员，申请条件不受户籍限制。

第二章规划和建设

第七条廉租住房与公共租赁住房按照“计划分别上报、资金打捆使用、项目统一规划、工程统一建设、后续统一管理”的原则，实行并轨建设。

已售经济适用住房仍按原有规定管理。

公共租赁住房项目实行部门会审，并联审批，简化审批程序，提高项目审批效益，最大限度缩短审批时间。

将项目审批程序合并为只审批项目初步设计（实施方案），不再审批立项和工程可研报告；市中心城区项目按省政府规定需报省发改委审批，县（区）项目由市发改委审批。

公共租赁住房建设用地应当尽量安排在城市居民人口聚集区、商品房用地毗邻区、工商产业聚集周边区、主要交通干道沿线区。

第八条将中央、省下达的廉租住房、公共租赁住房建设指标及补助配套资金整合起来，统一规划、统一选址、统一建设。

第九条公共租赁住房户型以单套建筑面积50平方米左右的小户型为主，最高不超过80平方米，60平方米（不含）至80平方米的户型面积不超过公共租赁住房总规模的15%。

公共租赁住房小区可按总建筑面积的15%建设公共服务配套设施（含物业管理用房和社区管理用房），其中商业配套设施建筑面积控制在小区总建筑面积的10%以内，商业配套设施只租不售。

第十条保障性安居工程建设，要严格履行法定的项目建设程序规范招投标行为，落实项目法人责任制、合同管理制、工程监理制和建筑材料入场验核制度。

项目法人对住房建设质量负永久责任，其他参建单位按照工程质量管理规定负相应责任。

实行勘察、设计、施工、监理单位负责人和项目负责人责任终身制。

第十一条市房产管理部门要根据市区经济社会发展水平、居民住房状况和实际需求，做好市场需求分析和预测，编制公共租赁住房发展规划，报市政府批准实施；会同市发改、规划、国土资源等部门根据土地利用总体规划和城市总体规划，按照便民、利民的原则合理选址，做好项目储备。

市国土资源局将公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划并优先供应。

第十二条公共租赁住房建设一般由政府直接组织建设，也可以按照政府组织、企业市场化运作的原则，实行项目法人招投标。

第三章申请和审核

第十三条同时符合下列条件的，可申请公共租赁住房：

（一）在当地无房，或在当地有房但家庭人均住房建筑面积在15平方米（含）以下；

（二）家庭人均可支配收入在本地城镇人均可支配收入2.5倍以下；属于市政府引进人才的，其收入标准按市政府相关规定执行；

（三）申请家庭有一人以上拥有市区城镇户籍，或无当地城镇户籍但在本市区就业，连续稳定工作6个月（含）以上（已签劳动合同（含聘用合同），并缴纳社会养老保险），且已办理居住证的，或已办理工商营业执照6个月（含）以上。

申请家庭成员之间应有法定的赡养、抚养或扶养关系。

成年子女可随父母一同申请，也可单独申请。

具体申请条件以市房产管理部门当年发布的公告为准。

第十四条同时符合下列主要条件的，可申请廉租住房：

（一）申请家庭有市中心城区城镇户籍

（二）家庭人均住房建筑面积在15平方米（含）以下；

（三）市中心城区享受城市低保的家庭

申请家庭成员之间应有法定的赡养、抚养或扶养关系。

成年子女可随父母一同申请，也可单独申请。

具体申请条件以市房产管理部门当年发布的公告为准。

第十五条已享受保障性住房或购买了房改房（含集资建房）的家庭，人均房屋建筑面积仍不足15平方米（不含），且家庭成员有已婚子女的，其成年已婚子女可以重新申请公共租赁住房或廉租住房，原作为共同申请人享受的保障性住房与其无关。

面向工业园区用工单位和园区就业人员出租的公共租赁住房准入条件由相关管理单位参照本办法制定。

第十六条以下几种情形不得申请公共租赁住房：

（一）申请人父母或子女在当地有两套或两套以上自有住房，且人均住房建筑面积在35平方米（含）以上的，

（二）申请截止时间前二年内转让私有产权房产，且转让房产人均房屋建筑面积超过15平方米的（含15平方米）；

（三）申请人及共同申请的家庭成员有店面或写字楼等非住宅的；

（四）擅自转租、转让保障性住房的（含直管公房）。

第十七条健全完善公共租赁住房申请、审核、公示、摇号、轮候、复核等配租管理办法，坚持“三级审核、三榜公示”，实行统一申请、统一配租。

对申请公共租赁住房、廉租住房的，相关部门及街道、社区要协作配合，规范受理流程。

（一）申请

1、申请家庭应当推举一名具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。

2、具有中心城区户籍的申请人（家庭）到户籍所在社区领取申请表格。

非中心城区户籍的申请人（家庭）到工作所在社区领取申请表格。

3、申请表填写完整后，凭身份证、户口簿（或就业劳动合同、工商营业执照复印件）、住房、工资等证明到所在社区申请。

（二）审核

1、社区评议、初审。

按照公共租赁住房（廉租住房）准入条件对申请人及家庭成员资格进行入户调查、群众评议、初审。

2、区人民政府（高新区管委会）委托街道办事处（镇）进行复审。

按照公共租赁住房（廉租住房）准入条件对申请人及家庭成员资格进行复核，街道办事处负责通过书面审查、入户调查、信息查证、邻里访问以及信函索证等方式，对申请人收入、住房状况进行调查核实，并作出复审意见，将复审结果报区人民政府（高新区管委会）。

3、市房产管理部门及相关部门审核。

按照公共租赁住房（廉租住房）准入条件，由各相关部门对申请人及家庭成员资格进行审定，市房产管理部门将审定结果汇总报市政府审批。

（1）市房产管理部门负责对申请人及共同申请人的家庭成员自有房产（包括店面、写字楼等非住宅）和现住房状况、房产上市交易，以及享受过房改和住房保障优惠政策等情况进行审核。

（2）民政部门负责对申请人及共同申请人的家庭成员低保和收入情况进行审核。

（3）公安部门负责对申请人及共同申请人的家庭成员户籍登记变更等情况进行审核。

（4）工商部门负责对申请人及共同申请人的家庭成员个体工商登记等情况进行审核。

（5）人社部门负责对申请人及共同申请人的家庭成员社会保险缴纳情况进行审核。

各部门应在规定时间完成审核，并将审核结果书面送市房产管理局。

（三）公示

1、社区将评议、初审结果进行第一次张榜公示，公示时间七天。

2、区人民政府（高新区管委会）将审查结果在申请人户籍或工作所在街道办事处第二次张榜公示，公示时间七天。

3、市政府公示。

将审批结果在市政府网站或报纸等媒体上进行第三次张榜公示，公示时间为七天。

（四）摇号

按申请的时间段和相应的户型进行统一公开摇号。

公共租赁住房摇号时，廉租住房对象优先分配。

摇号过程全程公开、透明操作、采用现场摇号的方式进行，摇号过程由公证部门和纪检监察人员全程监督，同时接受当地人大代表、政协委员、新闻媒体以及社会的监督。

摇号结果应在当地新闻媒体上公布。

（五）轮候

对符合承租公共租赁住房条件的家庭实行轮候配租制度。

轮候期间，申请家庭收入、人口、住房、资产等情况发生变化的，申请人应在家庭情况变动后30日内告知街道办事处。

经审核后，街道办事处应当上报市房产管理局，并对变更情况进行登记。

不符合公共租赁住房申请条件的，由市房产管理部门按照规定取消资格，并书面告知申请人。

（六）复核

1、区人民政府（高新区管委会）对第二榜公示名单有异议者组织调查核实。

2、市政府委托市房产管理部门对第三榜公示名单有异议者组织调查核实。

第十八条每个申请家庭只能申请承租一套公共租赁住房。

第四章配租管理

第十九条

（一）市房产管理部门将配租房源的户型、数量、地点、申请时间等相关信息在媒体适时公布。

（二）建立健全公共租赁住房的申请、准入和退出制度，完善公共租赁住房和保障对象信息档案管理，建立信息共享和交换机制，对公共租赁住房承租人的家庭人口、住房、经济收入变化情况实行动态监测。

（三）审核机关调查核实公共租赁住房申请人住房、收入、等财产时，有关机构应当依法提供便利。

（四）公共租赁住房申请人应当如实申报家庭住房、收入和财产状况，书面同意审核机关调查核实其家庭住房和资产等情况。

第二十条申请家庭承租公共租赁住房后，原承租的公房（包括直管公房和单位公房）的应当腾退。

第五章租赁管理

第二十一条市房产管理部门应当会同有关部门，按同地段住房市场租金70%的水平，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。

租金标准根据物价上涨情况每2年调整一次。

第二十二条公共租赁住房实行政府统一租金、租补分离制度。

凡符合廉租住房条件的承租户，其房租采取先补后交的办法，廉租住房租金与公共租赁住房租金的差额部分，由本级财政予以补贴（补贴发放到公共租赁住房产权管理单位），补贴按季度由公共租赁住房小区管理部门会同财政部门发放，廉租住房对象的承租面积控制在50平方米以内，超过部分按公共租赁住房标准收取。

符合公共租赁住房条件的承租户，按公共租赁住房的租金标准收取。

第二十三条申请人在收到市房产管理部门发出的配租确认通知书在规定的时间内携带本人身份证、配租确认通知书及其它相关资料到指定地点签订《抚州市公共租赁住房租赁合同》（以下简称租赁合同）。

未在规定时间内签订租赁合同的视为自已主动放弃，本次申请配租作废。

2年内不得重新申请，时间以本次摇号之日计算。

第二十四条合同管理

（一）公共租赁住房的租赁合同签订期限一般为3年。

（二）租赁合同应当明确下列内容：

1、房屋的位置、面积、结构、附属设施和设备状况；

2、房屋用途和使用要求；

3、租赁期限；

4、租金及其他支付方式；

5、房屋维修责任；

6、违约责任及争议解决办法：

7、其他约定。

（三）承租人签订租赁合同之日，按3个月的租金标准一次性交纳履约保证金，以保证租赁合同