国际综合开发项目可行性研究报告.docx
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国际综合开发项目可行性研究报告
XX州XX国际商贸中心
项目建议书
目录
第一章项目概述……………………………………………
第二章项目区域市场分析与预测…………………………
第三章项目设计方案………………………………………
第四章项目建设地点和建设条件…………………………
第五章生产组织安排………………………………………
第六章项目进度模拟………………………………………
第七章项目投资估算及资金筹措………………………
第八章效益分析………………………………………
第九章结论…………………………………………
第一章：
项目概述
第一节：
项目基本情况概述：
1、地理位置
规划地块位于XX市城市中心地带，地处于XX路与XX东路的交叉口转盘东南处，北边紧接XX路与穿云洞广场相邻，东边是XX路上的一个旧巷子，西边隔XX路与国美电器对望，南边与XX人民医院相临。
总用地约7.0亩，由于处于XX市的繁华中心地区，地块比较平整，没有明显高差，周围商业气氛浓厚。
2、用地现状
目前正在经营的老商场，还有部分住宅。
3、附着物：
项目地块上存在相当需要动迁的附着物：
商场、住宅部分及相关配套等。
4、植被：
项目地处于XX市老城区的核心地带，项目的用地现状为老商场及商场上的少量住宅，项目地目前无植被覆盖。
5、污染：
项目地块临近公园，空气质量较好，除来自外部区域内的噪声及空气的影响外，区域内无特殊污染源。
6、生活配套设施
目前项目地在城市中心地带，生活配套十分健全，边上的居住人口密度大，人流量多，周围有佳乐福超市、金三角购物广场、国美电器、凯丽国际名店、德克士、XX州人民医院等比较齐全的生活配套设施，生活十分便利。
第二节：
项目区域情况分析
项目位于贵州省XX市，XX市是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省第四大城市，是XX布依族苗族自治州首府，是XX的政治、经济、文化、科教中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。
自2001年起，XX城市化步入新一轮的大发展时期。
XX城市规划建设将按照100万人口的规模进行规划和建设，把XX市建成黔、滇、桂3省区接合部中心大城市。
城市经济的快速崛起要求城市具备相当的居住和生活条件，本项目的建设正是顺应了这种需求。
丰富的资源、宜居的气候、合理的规划、良好的投资环境，促进了XX城市经济的快速发展。
目前，XX已建成了瑞金大道、XX大道、XX广场、坪东广场、XX机场、北京路高架桥、多座内环人行天桥等一大批城市标志性工程。
截至2009年12月底，全市共实施招商引资项目80个，总投资为256.6亿元，XX已经成为投资开发的热土。
按照省领导“把XX建设成为辐射三省区，拥有100万左右城市人口的区域性中心城市”决策部署。
XX市提出建设节约、生态、环保的城市，建设安逸的XX的口号，这一目标体现了XX市环境保护、环境治理、提高城市居民生活水平的需要，也体现了XX市已有的山水资源、城市功能设施的相互依存、和谐共处、系统整合、高效发展的需要。
现将XX市基本情况摘要如下：
一、地理概况：
贵州省XX市位于东经104°51＇-104°55＇，北纬24°38＇-25°23＇，地处滇、桂、黔三省（区）结合部，历来就是西南地区一个重要商贸中心，素有“黔桂锁钥”之称.
XX市是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省第四大城市，是XX布依族苗族自治州首府，是XX的政治、经济、文化、科教中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心，东与本省安龙县接壤，南与广西壮族自治区的西林、隆林两县隔江相望，西与云南省罗平、富源两县毗邻，北与本省兴仁县，普安县和盘县连接，南XX横贯市境，历史上是三省毗邻地区的商业集散地和通衢要塞，境内地势西北高、东南低，山峦起伏、河流纵横，喀斯特地貌发育十分良好。
二、人文：
全市总面积2915平方公里，总人口79．6万人（2009年末数据），主要为汉、布依、苗、彝、回等民族，少数民族人口占总人口的19%。
XX山川秀丽，气候宜人，人杰地灵，区位优势独特。
这里是何应钦先生、王伯群先生、王电轮将军的故乡。
勤劳勇敢的XX人民，在共产党的领导下，经过五十年的艰辛努力，已将XX建设成了一个初具规模的新兴城市。
这里有淳朴浓郁的民族风情，热情好客的各族儿女，丰富多彩的自然景观；这里有丰富的水能资源、矿产资源、中药材和经济林木资源，开发前景广阔；这里有蓄水量达102亿立方米、水面达816平方公里的万峰湖，是一块尚待开发的旅游处女地；这里交通便捷，南昆铁路横贯全境，公路四通八达；这里通讯设施完善，南昆光缆、贵兴光缆为该市的通讯提供了载体，足不出户，即可与世界任何一个地方沟通联系。
三、气候：
XX市在东经140°32′至150°11′，北纬24°38′至25°23′之间，区位优越，辐射面广，国土面积2915平方公里，属于低纬度高海拔地带，具有亚热带季风气候特征。
夏无酷署，冬无严寒，雨量充沛，日照长。
年平均气温14-19℃，降雨量1300-1600毫米，无霜期300天左右。
四、科技教育：
多年来，XX市坚持以人为本、关注民生，构建和谐成效明显。
坚持城市教育与农村教育、义务教育与职业教育、高等教育与基础教育、公办教育与民办教育协调推进的方针，新建了XX中学，认真做好XX高级职业中学、农村寄宿制学校等项目建设，支持民营学校规范管理、提高质量，最大限度地解决人民群众子女“上学难”和“上学贵”的问题。
不断改善以乡镇卫生院和城市社区卫生服务站为重点的卫生机构设施条件，努力为群众提供安全、有效、方便、价廉的医疗卫生服务。
坚持把人口和计划生育工作作为事关全局的一项战略任务来抓，统筹解决人口问题取得新进展。
建成和改造了XX会展中心、“八一”公园、穿云洞公园等重点项目。
科技、教育、文化、卫生、计生、体育等社会各项事业全面发展并惠及全民。
先后荣获了“全国科普示范市”、“全国先进文化市”、“全国计划生育优质服务市”、“全国双拥模范城”、“中国最佳休闲旅游城市”、“中国观赏石之乡”、“全国工业旅游示范点”和“全国农业旅游示范点”等荣誉。
五、交通通讯：
XX市境内有国道G320、G324、省道S212、省道S213、省道S309和县道马普公路（二级）等主要公路干线，有兴岔、兴普、兴巴三条县际公路；南昆铁路经XX市境内89公里，XX飞机场于2004年7月建成通航。
境内交通便利，四通八达，已经涉及水陆空管道等5位一体的交通网络。
南XX航运构成的水、陆、空立体交通运输优势，初具西南便捷通道和构建大市场、大流通的格局。
通讯在全市实现交换程控化，数字传输化，电话可直拨国际国内任何一座城市，移动电话实现了区域性联网，满足用户需要。
邮政自动化，电子化水平日益提高，国内外传真、电报、特快专递及礼仪信函，达到及时准确，服务周到。
六、供水、供电：
水源丰富，优质优良。
市郊有水质较好的万峰湖、兴西湖、木浪湖、围山湖等湖泊多个，蓄水103亿立方，现建有大小自来水厂15个，日供水量8万吨，保证了城市生活用水和工农业生产用水的需要。
电力充裕，国家重点工程天生桥电站装机容量252万千瓦）二级132万千瓦，鲁布格电站60万千瓦均已建成发电。
以及市属的30余座中小型水（火）电站并网供电，除满足本地区工农业生产用电和民用电外，还向广东、广西、贵阳输送。
七、自然资源：
矿产
XX矿产资源丰富，品位高，分布广，主要有金、铁、煤、锑、钼、汞、砷、硅、石英石、白云石等11种。
九五期间，国家将在XX建设黄金冶炼中心，大型钢铁厂和水泥厂。
锑、钼、汞、砷、石英石、白云石、矿泉水等矿产开发，尚在起步阶段，开发前景广阔。
中国·XX万峰林旅游节期间,中国黄金协会副会长吕文元宣布,中国黄金协会授予XX州“中国金州”的称号。
据了解,XX州9个县（市、区）皆有黄金,被地质学家称作中国的第二个“金三角”。
XX州的贞丰、兴仁等县黄金资源极为丰富,探明储量达240吨,远景储量达760吨。
经过近20年的发展,该州黄金产业已经成为州委、州政府“矿产强州”战略的重要组成部分。
2004年,XX州黄金产量达10万余两。
生物
多样的地貌和良好的气候，形成了独特的生物资源。
这里亚热带及温带植物都能生长，农作物品种达530余类，以盛产优质烤烟、油桐、芭蕉芋、生姜而闻名，其中级内烤烟年产4700吨，在全省占有重要地位。
干鲜果种类30余种。
一年四季都有上市。
XX大红袍（红桔）、海子梨、冬梨久负盛名。
野生动、植物繁多，有飞虎、黑猴、穿山甲、娃娃鱼等国家保护动物；还有竹荪、杜仲、黄草等药用植物1000余种。
能源
境内有南XX，黄泥河等20余条河流纵横交错，水能资源蕴藏量达261万千瓦，水位落差集中的河段多，开发条件优越。
目前，国家重点工程天生桥二级电站和鲁布格电站已建成投入使用。
XX煤炭资源极为丰富，且品位高，运程短，煤价低，是发展大型火电的理想基础。
到“九五”期末，XX将成为水火并举的大西南重要的能源基地。
第二章：
项目区域市场分析与预测
第一节：
区域宏观发展态势
一、XX市整体经济发展情况
城市中心区是XX市的城市经济文化中心，经济总量高，就业人口多，商务办公人群集中。
自2001年起，XX城市化步入新一轮的大发展时期。
按照XX第三轮城市总体规划的要求，市委明确提出“高起点规划、高标准建设、高效能经营、高水平管理”的总体思路，一手抓旧城改造，一手抓新城开发，不失时机地加快推进城市化，取得了重大突破，建成了瑞金大道、XX大道、XX广场、坪东广场、XX机场、北京路高架桥、多座内环人行天桥等一大批城市标志性工程。
现已形成了老城区、桔山、下五屯、坪东等6个片区的基本构架。
区域经济的强势与消费环境、居住环境的不足形成了显著的矛盾。
生活、居住、休闲、娱乐、商业氛围等软性社会配套已经成为制约老城区经济高速腾飞的桎梏之一，建设XX国际成为老城区的必然选择。
现将XX市老城区的整体经济情况简述如下：
XX市位于贵州省西南部，地处黔滇桂三省（区）结合部，是XX布依族苗族自治州州府所在地和全州政治、经济、文化、信息中心，距贵阳357公里,距昆明362公里,距南宁525公里，处在南（宁）贵（阳）昆（明）经济圈的中心区域，地理区位优越，素有“三省通衢”之称。
辖区国土面积2915平方公里，耕地面积3.04万公顷，森林覆盖率35%。
辖5个乡、17个镇、4个街道办事处，358个村民委员会、17个社区居民委员会、13个居民委员会8个县市。
总人口79．6万人（2009年末数据）。
XX市属低纬度、高海拨地区，具有亚热带季风湿润气候特征，平均海拔为1100米，年均降雨量为1521mm，日照时间长，年均气温为16.8℃，无霜期315天左右，冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人。
XX市拥有丰富资源，一是矿产资源：
现已探明具有经济价值的矿藏有13种，39处矿点。
二是电力资源：
XX市境内有大小河流77条，中型水库3座，在南XX干流上有国家大型水库万峰湖。
众多的河流、湖泊、水库，决定了XX市境内蕴藏着丰富的水能资源，市级理论储量达261万千瓦。
目前，国家重点工程天生桥水电站（界河电站，装机容量252万千瓦）和鲁布革水电站（界河电站，装机容量60万千瓦）已投入使用。
三是旅游资源丰富：
境内拥有马岭河峡谷——万峰湖万峰林国家重点风景名胜区、贵州XX国家地质公园、贵州醇酒厂全国工业旅游示范点等自然、人文景观共80余处；XX市独特的布依“八音坐唱”已被列为国家非物质文化遗产名录。
四是生物资源丰富：
这里的农作物品种达530余类，其中干鲜果种类30余种。
一年四季都有上市。
XX大红袍（红桔）、海子梨、冬梨久负盛名。
野生动、植物繁多，还有1000余种药用植物。
XX市交通网络发达。
XX市境内有国道G320、G324、省道S212、省道S213、省道S309和县道马普公路（二级）等主要公路干线，有兴岔、兴普、兴巴三条县际公路；南昆铁路经XX市境内89公里，XX飞机场于2004年7月建成通航。
境内交通便利，四通八达，已经涉及水陆空管道等5位一体的交通网络。
南XX航运构成的水、陆、空立体交通运输优势，初具西南便捷通道和构建大市场、大流通的格局。
固定电话实现程控化、数字化传输。
无线通信网络已覆盖全市所有乡镇，并且在XX至贵阳、XX至安龙、XX至普安、XX至昆明等主要交通干线及主要矿区和风景名胜区已实现无缝覆盖。
国际互联网业务迅速发展。
改革开放以来，特别是建市以来，XX市改革开放和经济建设取得显著成绩，国民经济持续稳定增长，精神文明建设、民主法制建设和社会各项事业健康发展，全市政治稳定，社会安定，民族团结，人民安居乐业，成为全国先进文化市。
1996年，全市GDP达10.2496亿元，经济综合实力进入全省十强市县行列。
全市工业已基本形成了以电力、冶金、建材、化工、酿造、医药、食品、卷烟、塑料、轻纺、工艺美术等门类较为齐全的生产体系。
XX是全国首家生产低度白酒的基地，南XX牌贵州醇低度白酒在国内外享有盛誉。
农村电气化、交通网络化、通讯自动化、义务教育已经建立。
乡镇企业快速发展，在全市经济发展中占有“三分天下有其一”的地位。
对外贸易和对外经济技术交流发展较快，进出口总额逐年增长，与XX市有经济和贸易往来的国家和地区逐年增多，并进行了多层次，多形式的经济技术协作与交流。
2003年，全市经济建设再次迈上新台阶，GDP突破40亿元，预计实现41.00亿元，比上年增长10.30%。
财政总收入突破4亿，达到4.2198亿元,增长14.98%；乡镇企业营业收入达到44.50亿元，增长11.25％；全社会固定资产投资完成16.70亿元，增长16.13%；农民人均纯收入达到2203元；城镇居民人均可支配收入达到6444元；综合经济实力位居全省经济强市第8位，荣获“贵州省十强经济县（市、区）”称号，受到省委、省政府的表彰；县域经济基本竞争力位居全国西部百强县（市）第46位，进入中国西部50强。
初步形成了以酿酒为主的食品加工工业，以水泥为主的建材工业，以电力、煤炭为主的能源工业，以制药、塑料为主的化工工业，以黄金、硅铁为主的冶金工业，以粮油、制糖、饮料为主的农副产品加工工业六大工业体系，为推进工业化进程奠定了坚实基础）。
2009年，全市人口79．6万人；全市GDP（生产总值）完成120亿元，同比增长16%；财政总收入完成16.01亿元，增长22.37%；固定资产投资完成55亿元，增长37.5%；招商引资到位资金完成24.6亿元,增长25.3%；城市居民人均可支配收入实现14500元，增长7.4%；农民人均纯收入实现4114元，增长14.6%；社会消费品零售总额完成50亿元，增长24.16%。
贵州省三个自治州首府中，XX的经济和财政实力保持第一。
2009年1-12月，全市协议引进项目共33个，协议签约资金40.1亿元，现已开工项目26个，履约率达78.8%。
重点项目有：
昌威10万吨镍铬合金冶炼、桑立90万吨洁净煤机焦、云兴50万吨富锰渣冶炼、卓盛丰业80万吨新型环保建材、新筑路业20万立方改良橡胶沥青混凝土、清水河4500t/d熟料干法水泥、瑞河香槟花园、遵义路滑冰场宗地城市旧城改造、穿云洞商业广场、三和大厦（原青龙苑住宅小区）、万峰观邸、华盛大厦、翔宇大厦、澳城房开、闽南建材市场、赵庄旅游度假酒店、金州溶洞温泉度假中心、绿色无公害基地等项目。
截至2009年12月底，全市共实施招商引资项目80个，总投资为256.6亿元，1-12月完成到位资金25.6亿元（累计到位资金已达56.4亿元，其中10-12月到位资金6.1亿元），完成投资25.3亿元（其中10-12月完成投资6.0亿元），完成到位资金比去年同期增长29.3%，占全年任务数23亿元的111.3%。
其中：
续建项目38个，项目总投资188.4亿元，到位资金15.0亿元；新建项目38个，项目总投资27.29亿元，到位资金9.5亿元；拟建项目3个，项目总投资31.9亿元，到位资金1.9亿元；扩建项目1个，项目总投资0.6亿元，到位资金0.1亿元。
这些项目中，工业化项目33个，总投资158.8亿元，完成到位资金10.33亿元；城市化项目36个，总投资87.3亿元，完成到位资金13.65亿元；产业化项目7个，总投资2.1亿元，完成到位资金0.75亿元；旅游业项目4个，总投资8.35亿元，完成到位资金0.83亿元
为贯彻落实林树森省长视察XX城市建设时所作的“把XX建设成为辐射三省区，拥有100万左右城市人口的区域性中心城市”的指示精神和州委、州政府作出“州、市共建XX城”的重大决策部署。
XX市政府已达成了以下初步共识：
一是XX市城区整体规划按100万人口规模进行规划和建设，再确定区域配套建设。
二是确定现阶段XX城区的出口主要与富兴、毕水兴、晴兴三线相连，把晴兴高速的延伸走向、终点确定好。
三是把XX外环规划要考虑双重外环，然后把产业建起来，用轻工业支撑，发展有基础的药业、酒业等轻工业，解决就业，减少污染。
四是城市中心路网核心区要等流量规划，完善城市功能，接点留足立交桥的用地，确保通达第一。
五是老城要亮化，新区要开发，建设节约、生态、环保的城市，建设安逸的XX。
二、城市中心地位的巩固
目前XX市中心城区面积38平方公里，中心城区人口33万，城市化率达41％，已达到现代中等城市的框架、人口规模和城市实力。
按照林树森省长视察XX城市建设时所作“把XX建设成为辐射三省区，拥有100万左右城市人口的区域性中心城市”的指示精神，XX城市规划建设将按照100万人口的规模进行规划和建设，把XX市建成黔、滇、桂3省区接合部中心大城市。
随着XX市经济的进一步发展，巩固XX市老城区成为城市中心的整体规划出台。
这一宏观规划的刺激，必然成就老城区经济的再次腾飞。
老城区也将通过拆迁改建从传统的商业区转变成为工、商、住、休闲为一体的新型城市体。
在这样的时代背景下启动汇都国际的整体建设，时机非常适合。
第二节：
区域房地产发展态势
整体上来说，XX市的房地产市场处于初级阶段向高速发展阶段转变的转折期。
带有这一时期的显著特征，就是产品更新快，产品结构性失衡，产品数量增长加快，开发产品百家争鸣，没有明显的主流产品等。
XX市的商品房价格在上世纪初九十年代起步时每平方米在200元左右，到2004年每平方价格在700-800元，2005年上涨到1000元左右，2006年达到1450元，2007年1698元，2008年房产价格达到1980元，到2009年，房产价格已升至2200左右，预计未来十年，房价仍呈上升趋势。
商品房各类区位和各层楼价位基本稳定，与2008年同期相比稳中有升，全市商品房综合售价2200元/㎡左右，与2008年同期相比增幅4%。
XX商品房层高均按3㎡标准执行，商品房开发更趋于合理，从规划到建设施工上遵行科学发展和环保理念。
开发商由于获取土地资源的有限性，全市商品房建设从节约土地出发，一致向高层电梯来规划和设计，住房观念从设计到居住理念上，已出现了质的飞跃。
随着市民汽车消费的升温，目前停车难问题在XX市和一些已建成的住宅小区内已逐渐凸显。
针对这一状况，XX市规划部门已明确：
新建、改建各类建筑以及所有的住宅小区，都必须按照规定比例配备停车位。
今后XX新建的住宅，公寓都必须按照总户数，按一户一位的比例，为业主停放小型汽车配备车位。
在办公场所，必须按照每100平方米的建筑面积1个小汽车车位的标准，同期建设车位。
据相关专业人士分析，XX市房地产迅猛发展，是经济发展的必然结果。
2009年，全市人口79．6万人；全市GDP（生产总值）完成120亿元，同比增长16%；财政总收入完成16.01亿元，增长22.37%；固定资产投资完成55亿元，增长37.5%；招商引资到位资金完成24.6亿元,增长25.3%；城市居民人均可支配收入实现14500元，增长7.4%；农民人均纯收入实现4114元，增长14.6%；社会消费品零售总额完成50亿元，增长24.16%。
这些都为房地产发展提供了条件，居民具备了购买商品房和小汽车的支付能力。
XX市房地产迅猛发展，是城市发展的必然要求。
目前中心城区面积38平方公里，中心城区人口33万，已达到现代中等城市的框架、人口规模和城市实力，如何完成把XX建设成100万人口规模，黔、滇、桂3省区接合部的中心大城市，容纳更多的城市人口，城市改造房地产发展成为必然。
XX市房地产迅猛发展，与区位优势有一定关系，XX市是XX布依族苗族自治州州政府所在地，又是贵州、云南、广西三省区结合部城市，且在XX周边200公里范围内无大中城市，具备发展成为区域中等城市的条件。
高速发展的市场环境，为XX国际项目的综合开发提供了良好的氛围。
第三章、项目设计方案
第一节：
项目整体定位和开发节奏建议：
一、项目的基本定位：
在进行规划分析前，我们将本项目的基本定位摘要如下：
1、项目的整体形象定位：
将XX国际项目建设成XX市地标型建筑，代表新的城市名片；城市运营的基础配套平台；站在城市运营的高度规划和建设本项目。
2、项目的社会性定位：
将XX国际项目建设成为城市中心的核心商业区；老城区的新地标；XX市休闲购物广场的开端。
用继承与发展的眼光来规划和建设本项目。
承接传统，面向未来，创新开拓，融合共享，建设以商业、居住为主，具有商品交易、品牌名店、餐饮美食、休闲娱乐、养生健身、居住生活等多种功能的城市老城区生活中心。
3、经济型定位：
建成后的XX国际项目以城市商业中心为主体，以购物、休闲、居住、生活、娱乐为一体综合型经济体。
4、建筑形式定位：
购物休闲娱乐广场+高品质居住社区+生活型配套+部分社会配套。
建成后的XX国际：
是一个有着众多人口基础，经济蓬勃发展的新兴商业区域；在这里商业的发展和城市发展相辅相成相得益彰。
是一个承袭着地域特色的现代商业居住区，并配合地域文化形成的城市地标型人气新景点。
4.1主题购物休闲娱乐广场定位：
以商品交易、购物餐饮、休闲娱乐为主；
以人文居住生活为辅；
融功能性、多元化、人文性、居住生活为一体的现代城市购物中心形式。
它以商业创富为核心，以多元化的商业运营方式为基元；以舒适的居住生活点缀和串联。
第二节：
规划方案简述
一、规划背景概述
高端商住综合体是构成城市的有机组成部分，是满足城市商业发展和居住生活各方面要求的综合性区域。
随着社会经济与城市建设的发展，人类对其生存空间日益重视，将来的商业及居住区将是一个完全新型的生活、娱乐空间的再塑造。
XX市是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省第四大城市，是XX布依族苗族自治州首府，是XX的政治、经济、文化、科教中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心，境内地势西北高、东南低，山峦起伏、河流纵横，喀斯特地貌发育十分良好。
因项目地处于城市中心地段，地块十分平整，在建设过程中，一方面要注意时尚设计元素在建筑中的体现。
另一方要重视水系及景观的应用，让消费者在购物的同时，可以享受休闲的乐趣。
二、现状分析
XX市在东经140°32′至150°11′，北纬24°38′至25°23′之间，区位优越，辐射面广，国土面积2915平方公里，属于低纬度高海拔地带，具有亚热带季风气候特征。
年平均气温14-19℃，降雨量1300-1600毫米，无霜期300天左右。
XX市地处黔滇桂三省（区）结合部，是XX布依族苗族自治州州府所在地和全州政治、经济、文化、信息中心。
XX城市建成区面积拓展到47.2平方公里（2009年数据）含顶效9.2平方公里。
目前中心城区面积38平方公里，中心城区人口33万，城市化
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