市动态监测技术方案和工作流程.doc

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#市x镇、y镇、z镇

地价动态监测

技术方案与工作流程

AA土地评估有限责任公司

2013年12月23日

7

目录

一、 说明 1

二、 动态监测范围 1

三、 工作和技术依据 1

四、 项目开展时间计划安排及工作流程 2

五、 技术路线 3

六、 技术操作流程和方法 3

（一）外业资料调查 3

（二）动态监测技术程序与方法 4

七、 项目完成后提交成果内容 7

（一）文字成果 7

（二）图件成果 7

（三）表格成果 7

#市x镇、y镇、z镇动态监测技术方案

一、说明

建立动态监测的体系与基准地价的工作过程紧密相连，本动态监测技术方案对基准地价工作中有重复的内容不再重复，对相同的依据、规范及工作组织保证及质量保障措施不再赘述。

二、动态监测范围

工作范围：

根据《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007），城市级地价动态监测范围包括城市主城区或建成区整体地价动态监测、城市各区域和重要区段地价动态监测等。

规范未对乡镇地价动态监测进行说明。

因此本项目参考城市级地价动态监测范围和基准地价范围，建议确定动态监测范围为#市x镇、y镇、z镇基准地价范围内建成区的土地。

三、工作和技术依据

（一）国家、地方政府的法律、法规与政策依据

1.关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知（国土资发[2008]51号）；

2.国土资源部关于部署运行土地市场动态监测与监管系统的通知国土资发（[2008]284号）；

3.《国土资源部办公厅关于部署开展2010年城市土地价格调查与监测工作的通知》（国土资电发〔2010〕68号）。

（二）地方政府的相关文件

1、《关于做好城镇基准地价更新、调整和城市地价动态监测工作的通知》（川国土资发（2007）101号）。

（三）技术规范与标准

1、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007）；

2、《城镇土地估价规程》。

四、项目开展时间计划安排及工作流程

基准地价与地价动态监测的外业资料收集工作相辅相成，项目工作程序也是采用先外业后内业的工作方式，先划分地价区段，再进行地价分析。

经公司组织估价师讨论初步确定本项目工作分以下几个阶段进行：

1、准备阶段：

从投标工作开始至合同签订

本阶段主要完成《#市各镇动态监测工作计划任务书》的编写，调查人员培训，编制调查方案，设计调查表格。

2、外业调查阶段：

合同签订后约两个月内

本阶段将进行动态监测的外业调查工作。

包括调查人员培训、召开领导小组成员会议，获取并确定动态监测范围内的样点数据资料。

在划分内业区段的基础上，搜集样点、标准宗地等资料，完善样点调查表、区段登记表、监测点登记表等各类数据。

3、内业分析阶段：

合同签订后第二个月和第三个月

本阶段处理监测数据和基础图件，根据监测目标建立地价动态监测指标体系，计算各类指标并对地价状况进行综合分析和评价。

4、成果编汇及咨询修改阶段：

合同签订后第三个月

本阶段根据内业分析成果，形成相应的文字、图、表及电子文档资料。

包括标准宗地地价评估报告、地价状况分析报告、及专题报告，表格成果和图件成果，以及电子文档资料。

5、成果咨询、修改阶段：

合同签订后第四个月

本阶段将形成的初步成果上报规划院审查，并进行核查，最终完善成果。

6、成果上报验收阶段：

合同签订后第四个月

本阶段将成果整理、编汇、打印，上报四川省国土资源厅验收。

7、成果提交阶段：

合同签订后第四个月

本阶段将修改完善后的标准宗地地价评估报告、地价状况分析报告、及专题报告，表格成果和图件成果打印装订，刻制电子光盘最终一并提交给#市国土资源局。

五、技术路线

#市x镇、y镇、z镇动态监测工作，我们准备对每个镇单独编制动态监测成果。

根据有关规程和#市本标段的各镇特点，#市各镇地价动态监测技术路线为，通过建立监测点，采用评估等手段，收集镇域动态监测范围内不同级别、不同区段、不同用地类型土地价格及相关数据，对地价现状进行调查和观测，然后通过系列指标对城市地价状况进行全面描述，对城市地价状况做出综全分析和评价、判断，最后生成相关信息成果。

六、技术操作流程和方法

（一）外业资料调查

由本公司成立专门外业资料调查小组，搜集样点地价资料。

为了保质保量，按时完成本次各城镇的地价动态监测项目，我们将外业搜集资料小组分成3个小组分头对各镇进行调查，每个小组2-3人，由土地估价师担任组长负责本区域的调查具体工作安排。

所需资料在基准地价收集资料的基础上，对样点地价资料进行更详细的搜集，对标准宗地进行更深入的了解、填表记录并拍照。

（二）动态监测技术程序与方法

（1）技术程序

①确定地价动态监测的范围；

②划分地价区段；

③建立、采集并处理监测点数据；

④根据监测目标建立地价动态监测指标体系；

⑤计算各类地价动态监测指标；

⑥对城市地价状况进行综合分析和评价；

⑦分别编制各镇地价动态监测报告、图件等成果。

（2）相关技术原则

地价监测点的设立原则如下：

①代表性原则，指设立的地价监测点在所在区段内，其地价水平、利用条件、利用状况、开发程度等方面具有代表性；

②确定性原则，指设立的地价监测点为一具体宗地，其周围条件及自身条件都比较确定；

③稳定性原则，指设立的地价监测点的土地条件，利用状况以及周围土地的利用条件比较稳定，在较长的时间内不会发生分割、合并或重新规划等情况；

④标识性原则，指设立的地价监测点易于识别，具有一定的标识性。

（3）技术方法

①地价区段的划分方法

以已有土地级别界线、基准地价水平或交易样本地价水平等为依据，在工作底图上绘制若干条具有控制性的地价等值线；在地价等值线的基础上，以宗地界线、街区道路、河流以及其它线状地物为依据，在工作底图上勾勒出各地价区段的边界；在实地查勘的基础上，根据土地条件、土地利用状况和土地开发程度等，调整初步划分出的地价区段边界，并落实在工作底图上，通过编号、图形整饰形成城市地价区段分布图；以城市地价区段分布图为依据，量算各区段的土地总面积、各用途实际土地面积等，并按规范进行地价区段登记。

②地价监测点布设与初始资料采集的方法

以标有地价区段界线的工作底图为基础，在各个地价区段范围内选择符合条件的宗地作为初选监测点，并将初选的地价监测点标注在工作草图上；查阅土地登记档案，对初选监测点的登记资料进行整理，记入监测点登记表，没有登记资料的初选监测点根据实地勘察调查的情况填写监测点登记表；根据工作草图的标注及登记资料，对初选监测点逐一进行实地勘察，包括对登记资料的核实和补充、宗地周边环境的调查、土地实际利用状况的调查、宗地影像资料的获取等；根据勘察的资料对初选监测点进行进一步的分析和筛选，确定地价监测点，对监测点进行统一编号；经筛选整理后确定的监测点资料要进行正式的初始登记，初始登记的主要内容包括：

监测点权利状况资料、利用状况资料、影响因素资料、设定条件资料、价格状况资料和其它资料等。

③土地交易样本数据采集方法

土地交易样本数据通过市场调查采集，采集渠道为土地交易市场、土地交易登记部门和实际市场。

土地交易样本数据按照以下步骤进行调查：

通过土地交易市场、土地交易登记部门等有关方面获取土地交易的基本数据，填入土地交易样本调查表，并对土地交易样本数据进行实地市场调查、核实。

按照城市地价监测点所在的不同地价级别与区段，将土地交易样本按不同用地类别，分别标注在图上。

④房屋交易样本数据通过市场调查采集方法

数据采集渠道为房地产市场管理部门和实际市场。

房屋交易样本数据包括房价和房屋租金水平等，采用样本调查的方法采集。

房屋交易样本数据按照以下步骤进行调查：

（1）通过房地产市场管理部门获取房屋交易的基本数据，填入房屋交易样本调查表，并对房屋交易样本数据进行实地市场调查、核实。

（2）按照城市地价监测点所在的不同地价级别与区段，将房屋交易样本按不同用地类别，分别标注在图上。

⑤城市一般资料的采集方法

土地供需资料、城市基准地价资料主要通过资料查询和实地调查相结合的方式采集。

采集的渠道主要是国土资源管理部门；房屋供需资料主要也是通过资料查询和实地调查结合的方式采集。

采集的渠道主要是房地产管理部门；城市社会经济统计资料主要通过资料查询的方式采集。

采集的渠道主要是统计部门和相关管理部门。

⑥建立并计算地价水平值、地价变化量、地价增长率、地价指数指标，建立和计算方法按《城市地价动态监测技术规划》进行。

七、项目完成后提交成果内容

#市x镇、y镇、z镇动态监测工作，我们分别对每个镇单独编制如下动态监测成果：

（一）文字成果

1、标准宗地地价评估报告；

2、年度地价状况分析报告；

（二）图件成果

1、标准宗地分布图；

2、基准地价级别图。

（三）表格成果

上报表格成果包括：

标准宗地登记表、地价区段登记表、标准宗地信息采集人员登记表、联络员及技术负责人信息登记表、城市地价动态监测技术承担单位信息表。

按照《城市地价动态监测系统运行方案与要求》的表格样式要求填制，并制作成Excel格式电子版。

AA土地评估有限责任公司

2013年12月23日