房地产项目开发总控计划精编版.docx
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房地产项目开发总控计划精编版
房地产项目开发总控计划（精编版）
XX项目
总控制计划书
审批：
审核：
执笔：
参与：
XX有限公司
绪论
第一章.项目概况
一.市场定位
二.项目简介
第二章.项目控制目标
一.投资规模
二.投资收益目标
三.总成本控制目标
四.销售及推广目标
五.招商目标
六.质量目标
第三章.项目实施工程进度控制计划
一.前期工作进度控制计划
二.项目建设进度控制计划
第四章.项目实施成本控制计划
一.前期工程费用
二.工程建设费用
三.销售推广及招商费用
四.管理费用
五.财务费用
六.营业税费
七.不可预见费用
八.总成本控制目标
第五章.项目实施销售及推广计划
一.销售计划
二.推广计划
三.销售目标
第六章.项目实施招商计划
一.项目商业业态配置
二.项目商业业态布局
三.招商目标
四.项目招商面积（除去销售部分）及租金收入确定
五.招商时段划分
第七章.项目实施风险控制计划
第八章.项目组织架构及工作流程
一.项目组织架构
二.项目实施工作流程
第九章.项目控制流程图
第一章项目概况
一市场定位
1.项目名称
XX·XXXXX
2.项目定位
现代商业步行街
现代都市商业步行街系统，核心品牌主力店与大型平价超市为枢纽，以精品购物回廊，美食娱乐城，酒吧情调区为特色的集观光休闲带，地下商业城，生态豪宅，生活服务于一体的区域性景观购物中心，XX地标性建筑。
3目标客户
3.1目标客户群：
商业步行街
70%为：
30%为：
XX区为主体的商业物业投资者
本区域拆迁的临时门面经营者
XX区部分政府官员及灰色收入阶层
主城区商业物业投资群体
主城区个人投资经营户
主城区各餐饮、娱乐、休闲、购物等业态的扩张发展购买
新都市精品豪宅
90%为：
10%为：
XX区成功的私企、个体老板
XX区部分政府官员、公务员
追求现代生活的XX区中青年人群
主城区向XX区扩张的经营户
外来移民居住者
3.2终端消费群：
区域内各小区的青中年居民、周围写字楼的工作人员、大江工业园区人群、李家沱地区流动时尚的消费者——年龄主要在18到48岁之间，生活节奏快、消费档次高、接受流行元素强；充满个性、活力和激情、追求时尚消费和激情的生活方式。
4.项目形象概念
现代时尚的都市商业步行街
二项目简介
地块占地面积约32亩，地块南北各建1栋高层住宅建筑，中间由3-4层商业用房组成，总建筑面积约85000平方米，容积率约4.0，具体指标如下：
用地面积（㎡）
21625.6
商业总建筑面积（㎡）
61724
总建筑面积（㎡）
84535
主力店A（㎡）
6248
地上建筑面积（㎡）
62846
主力店B（㎡）
9177
地上商业面积（㎡）
46062
住宅总户数
99
住宅总建筑面积（㎡）
16731
容积率
3.9
垃圾站面积（㎡）
53
覆盖率
50.8%
地下建筑面积（㎡）
21689
绿化率
25.3%
地下商业面积（㎡）
15662
机动车停车数
140
仓储及设备用房（㎡）
1983
地下停车位
115
地下车库（㎡）
4044
地面临时停车
25
一层商业建筑面积（㎡）
10052
一层商业套内面积（㎡）
6978
二层商业建筑面积（㎡）
12004
二层商业套内面积（㎡）
8822
三层商业建筑面积（㎡）
11715
三层商业套内面积（㎡）
9449
四层商业建筑面积（㎡）
11350
四层商业套内面积（㎡）
8864
第二章项目控制总体目标
一投资规模
项目计划总投资18000万元，启动资金7000万元，详见第四章。
二投资收益目标：
项目投资收益率35.5%（仅计算现金回收部分）,自有资产年收益331万元（其中车库未计算收益）。
详见第四章。
三工程进度目标
工程总进度从2003年9月11日开工；
商业部分主题建筑2004年5月31日完工，9月30日客户进场装修，12月底商业试营业；住宅建筑2004年12月31日完成结构封顶；整个项目2005年6月竣工，住宅2005年10月交付使用。
详见第三章。
四总成本控制目标
总成本（含税费）为20320万元，力争控制在19000万元以内；
单方成本控制在2400元/㎡（不含税控制在2158元/㎡）。
见第四章。
五销售及推广目标
项目计划总销售额2.5亿元，2003年底力争实现合同销售收入1.8亿元（开盘3个月内）。
详见第五章。
六招商目标
-2F～4F的主力店招商签约应在2003年8月底签定协议或合同；
2003年9月10日完成至少10家骨架店招商；辅主力店必须引进知名品牌，2003年10月初开始全面招商，2004年8月完成90%的招商任务；
年出租总收益564万元（含物管费），其中自有资产出租收益331万元/年。
详见第六章。
七质量目标
工程质量达到合格标准。
第三章项目实施工程进度控制计划
一前期工作进度控制计划
为了确保项目的整体进度按公司的既定目标进行，必须严格控制项目的实施计划，项目的前期工作要确保按既定时间完成。
序号
工作内容
完成时间要求
执行部门
一
前期手续
1
初步设计
8月25日完成初步设计方案，8月30日办理完报建手续
项目部、研发部、总工办、拓展部
2
施工图审查
9月16日完成建施图，10月15日完成施工图
项目部、研发部、营销部、购物中心经营公司、总工办、拓展部
3
临时施工许可证
8月30日至9月10日
项目部、拓展部、总工办
4
施工许可证
10月8日至10月15日
项目部、拓展部、总工办
预售许可证
10月16日至10月20日
项目部、拓展部、总工办、销售部
二
岗位安排
1
项目总监到岗
8月1日
项目部、总工办
2
监理工程师到岗
9月1日（土建、安装、预算个一名）
项目部、总工办
3
现场办公室确定
8月5日
项目部、总工办
三
开工前准备
1
施工临时用水电
8月4日至20日
项目部、总工办
2
市政管网拆迁
9月10日完成
项目部、拓展部
3
地质勘察单位确定
8月22日进场
项目部、成本部、总工办、设计院
4
环境评估及污水处理
8月15日确定
项目部、成本部、总工办
5
平基单位确定
8月30日确定
项目部、成本部、总工办
6
土建单位招标
8月31日完成
项目部、成本部、总工办
7
监理单位招标
8月31日完成
项目部、成本部、总工办
四
销售前期准备
1
售楼部选址
8月4日讨论
项目部、营销部、研发部
2
售楼部设计
8月12日完成方案，8月25日完成结构和装修施工图设计
项目部、研发部、营销部、总工办
3
售楼部与围墙
9月11日动工，25日完工
项目部
4
销售面积测绘报告
9月30日
项目部、研发部、销售部
5
交房标准确定
9月30日
项目部、研发部、销售部
二项目建设进度控制计划
序号
工作内容
完成时间要求
备注
1
场地平整
9月10日至11月10日
2
基础工程
2003年11月10日至2003年12月30日
基础到±0.00
2004年1月1日至2004年3月30日
3
商业建筑主体
2004年5月30日主体完工
2004年9月30日交客户装修
2004年12月底商业部分试营业
4
住宅建筑主体
2004年12月30日完工
5
综合竣工
2005年6月30日完工
5
住宅交付使用
2005年10月1日
第四章项目实施成本控制计划
一前期工程费
序号
费用名称
计算方法
单价
（元/㎡）
金额
（万元）
备注
1
土地费用
6000
2
方案设计费
85
3
初设及施工图设计费
148
4
地质勘探费
20
5
工程监理费
84535×3
3
25.3
6
印花税
（1—4）×0.5‰
3.2
7
城市配套费
免
80
0
8
人防费
84535×13×50%
13
54.9
9
白蚁防治费
84535×0.5
0.5
4.23
10
报建综合费用、证照费
54.98
11
施工用水电
315KWA
35
12
其它费用
含实测费、审图费
21
13
小计
763
6452
二工程建设费
序号
费用名称
计算方法
金额
（万元）
备注
1
土石方工程
100000×14
140
2
建筑安装工程费
84535×700
5917
包括塔楼外墙面
3
外墙装饰
450
裙房1～4层
4
电梯工程
650
24台（部）
5
智能化工程费
150
6
配套水电工程费
550
室外综合管网
7
中央空调
800
单冷/冷暖
8
消防设施工程费
70481×25
176
-2F～4F
9
市政设施费
30
10
环境景观工程
11509×200
230
道路、绿化及广场
11
天燃气系统
（99+20）×3000
36
费用向业主收取,不计入成本
12
环保治理工程
25
13
灯饰工程
50
14
印花税
（1+…+13）×0.5‰
4.5
15
小计
9173
单方造价：
1085元/㎡
注：
项目前期工程费
（一）和工程建设费
（二）合计：
6452+9173=15625万元
三公司管理费用
序号
费用名称
计算方法
金额
（万元）
责任部门
1
公司管理费
2.5亿×2.0%
500
财务部、行政人事部
2
小计
500
四营销管理费用
序号
费用名称
计算方法
金额
（万元）
备注
1
推广费用
2.5×2%
500
包括售楼部及模型
2
销售费用
2.5×1%
250
含销售人员工资、奖励和日常管理费用
3
小计
750
五招商管理费用
序号
费用名称
计算方法
金额
（万元）
备注
1
招商管理费用
一个月租金
50
2
小计
六财务费用
序号
费用名称
计算方法
金额
（万元）
责任部门
1
公司财务费
1亿×10%×1年
1000
财务部、项目部
2
小计
1000
贷款1亿元人民币
七不可预见费用
序号
费用名称
计算方法
金额
（万元）
责任部门
1
不可预见费
（1+2+3+4+5+6）×3%
530
财务部、项目部
2
小计
530
八营业税费
序号
费用名称
计算方法
金额
（万元）
备注
1
营业税
2.5×5.75%
1437.5
2
交易过户税
2.5×1.0%
250
3
土地增
升级会员 