小区开发成本估算.docx
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小区开发成本估算
小区开发分项成本估算汇报
建设单位：
徐州羲圣置业有限公司
建筑面积：
11.13万平方米
容积率：
1.5
绿地率：
30.8%
总户数：
1100户
徐州羲圣置业有限公司
开发部
2009年6月
小区开发分项成本估算汇报
我公司开发部根据徐州市目前建筑市场行情，并结合本项目自身特点，从以下几个方面对项目投资做出估算，估算的依据：
按照小区建筑面积11.13万平方米，户数为1100户，多层的结构类型，进行综合阐述，具体如下：
一、土地费用：
包括土地使用权出让金、土地购置费、交易服务费、契税等（以下五项费用已承付，合计:
719.6元/m2）
序号
费用名称
总价（元）
单价（元/m2）
1
出让金
556,500
5
2
土地购置费
77,910,000
700
3
土地交易综合服务费
111,325
1
4
契税
1,113,000
10
5
拆迁费
400,000
3.6
合计
80,090,825
719.6
二、项目开发规费：
投资费用约215.26元/m2，详细列表如下：
序号
费用名称
收费标准
备注
1
规划测量费
0.25元/m2
27,400元（已承付）
2
环评、危评费
0.15元/m2
18,000元（已承付）
3
工程咨询费
0.27元/m2
30,000元（已承付）
4
规划设计费
1.3元/m2
徐州市规划设计院报价
5
图纸设计费
（建筑结构、景观、管网）
8+15+1.5
=24.5元/m2
以徐州华军建筑设计院、市规划局设计院、南京金陵设计院和徐州市第二设计院报价为依据
6
抗震设计审验
审图中心审图费
多层1.44元/m2，小高层1.69元/m2
徐州市审图中心收费标准，因为结构类型以多层为主，暂取1.44元/m2
7
地质勘察费
0.8元/m2
以江苏省第二地质工程勘察院报价为依据,预计勘察140个勘探点，多层勘探孔最深达20米。
8
监理费
6元/m2
（可下浮）
以徐州市嘉信建设工程监理有限公司报价为依据，并结合《建设工程监理与相关服务收费管理规定》发改价格【2007】670号。
9
招投标代理费
依据工程造价服务收费标准，暂按建安工程造价的0.2%0计算
此项费用建设单位支付30%，一般由中标单位承担，可以在招标文件中说明。
10
防雷检测费
1元/m2
11
白蚁防治费
2元/m2
12
消防检测验收费
1元/m2
13
墙体改革办公室收费
10元/m2
14
人防工程建设立项费
48元/m2
入免费，不入收费。
15
规划许可技术服务费
0.9元/m2
办理《建设工程规划许可证》
16
规划局档案材料费
1元/m2
办理《建设工程规划许可证》
17
规划局测绘研究院放线费
1元/m2
四个点2594元，按每栋楼六个点计算，以30栋楼为计算依据，共116730元。
18
城市建设配套费
105元/m2
苏财综（1998）135号
徐政发（2004）11号
19
散装水泥收费
2元/m2
徐州市建设局收费标准（用不用散装水泥都收取）
20
商品房预售证收费
3.1元/m2
徐州市房地产开发商品房管理科（3元/m2预售证；5,000元公告费；5,600元软件费）
21
业主产权证
0.8元/m2
80元/户，按1100户计算，共88,000元。
22
人防设计及审图费
5.6元/m2
依据江苏省第二设计院报价30+5=35元/m2，人防面积按18000m2计算，共63万元
23
办理业主土地证费
0.15元/m2
楼层按5元/户，地下室按5元/户；用地面积1000m2交110元，每增加500m2交40元。
（我小区用地面积为74200m2）共计交费16966元
23
徐州市土木工程质量监督站
2008年9月1日后签订的施工合同，质监站不再收取费用
合计
215.26元/m2
RMB2395.84万元
三、项目开发配套设施费用（合计：
501.83元/m2）：
1、自来水管敷设费用（包括施工临时用水，小区自来水内、外管网敷设，加压泵站的建设）：
55.2元/m2
1）施工临时用水考虑三种方案，第一可采用目前地块现有的原部队水源，接入费用可暂时不计，使用费需与所有权单位协商解决；第二个方案申请工地内自备井，造价约5万元，审批手续较为复杂，长期使用还需考虑对周围地质的影响，造成周围建筑不均匀沉降等不利因素；第三方案申报自来水公司临时用水，申报手续费用为1万元，单价0.1元/m2。
暂时选用第三方案。
2）外管网费用按照徐州市首创自来水公司预算费用为1,344,641.04元、设计和监理费25万元、市政掘路手续费22万元，经过我公司同大行润丰置业公司三次与其接触和交流，工程费价格降至130万元，设计和监理费降至12万元，市政掘路手续费降至18万元，总计160万元，我公司出资暂按80万元计算，单价7.1元/m2。
3）内管网费用按照徐州市首创自来水公司提供的价格，泵房出口到单元口，单价20元/m2。
4）因为我公司地块在总干管末端，压力损失较大，需要建设加压泵站补充水压，泵站可放入地下车库；泵站的费用按照徐州市首创自来水公司的收费标准按28元/m2计算，包含设备款、安装费和维护管理费，可以下浮到20-22元/m2。
2、强电敷设费用（包括施工临时用电、小区外线、内线敷设）：
156.7元/m2
1）施工临时用电从地块北墙外的堤九线引入，共约30万元，包含400KVA的变压器2台及安装费用，单方造价约为2.7元/m2。
2）内线敷设至单元口，成本约为130元/m2，（包含配电室、变电柜等设备），参考供电公司的提供价格。
3）小区外部线缆敷设分为两部分，苏堤变电所至二环路沈场立交桥北为一段，施工中需穿过故黄河道和铁路立交桥两处障碍，如果设计顶管通过的方案，工程造价很高，施工难度非常大，申请手续也很繁杂。
此段已有省电力公司投资建设的自备通道，原则上市供电公司无权有偿租售，现由我公司会同大行润丰置业公司与市供电公司协商，共同申请双方用电的设计和施工，市供电公司经内部研究，已基本同意租用，计划通过项目置换的方式解决收费问题。
初步方案是租用五根管线，我小区租用两根，大行豪绅嘉园小区租用两根，两小区共用一条备用通道，租用价格待定。
租用已有通道的方案，将大大缩短了申请和施工周期，节约了投资成本。
立交桥北经大行路到小区红线外接入口为一段，总长1300米，由我公司与大行润丰置业公司共同建设。
因小区规划设计方案未最终确定，各用电单项的具体数据不确定，不能进行用电方案设计，预算价格暂时未定。
现参考大行润丰置业公司预算方案，进行估算。
豪绅嘉园小区设计方案包括了五根电缆保护管（150），3×300电缆两根（未计入我小区电缆量），穿线检查井19个，电缆沟土方2249m3。
豪绅嘉园小区概算总投资456.3万元，其中双回路电缆（YJV22-3×300）4100米（两根电缆），单价650元/m，合价266.5万元；保护套管5090米（DN150）单价50元/m，合价25.5万元（实付12.7万元）；其余164.3万元均摊（应付82万元）。
实际需支出361.2万元。
依照上述方案价格，估算我小区施工总投资为264.7万元，其中双回路电缆（YJV22-3×240）4000米，单价430元/m，总价172万元；保护套管2545米，单价50元/m，总价12.7万元；加上共建分摊费用约82万元，暂估价格266.7万元。
（电缆规格请有关技术人员进行了估算，仅供参考，以最终设计方案为准）
3、燃气费用（包括小区外管网和内管网敷设）：
43.1元/m2
1）内管网敷设约为3200元/户（包含小区内管线至室内阀门、计量表），按照1100户计算，费用为352万元，按小区建筑面积11.13万平方米计算，合计到建筑成本约为31.1元/m2。
2）外管网敷设总投资额134.7万元，合计到建筑成本约为12元/m2。
第一段由襄王南路接口引入DN300中压管线，经平山路过九里山口，向南引至大行路西口（安装三通），全长2000米，投资额384.6万元，由我公司与大行润丰置业公司、荣盛房地产开发公司、永旭房地产开发公司四家共同出资建设，我公司出资约96.2万元。
第二段西起大行路西口，东到我小区东口，总长600米，投资额115.4万元，由我公司与大行润丰置业公司两家共同出资建设，我公司出资约38.5万元。
4、供暖设施费用（分为锅炉房集中供暖和壁挂炉分户供暖两种方式）
1）锅炉房集中供暖费用（包括锅炉房土建、设备及采暖管线）：
28元/m2
锅炉房建筑面积约为300m2，如考虑为地上建筑，土建费用约为24万元，按照小区建筑面积11.13万平方米计算，合计到建筑成本约为2元/m2；如考虑放在人防地下室，并通过相关部门审批，在图纸设计时应提前与设计单位沟通，预留出锅炉房位置。
热力管线费用约为15元/m2（由锅炉房至单元入口）。
设备费用包含主机、燃烧器（品牌：
利雅路）、循环泵、补水泵、软水器、控制柜、烟囱、仪表阀门，未考虑运费和税收。
3台4吨燃气锅炉96万元，安装报批费用25万元，共121万元。
按照建筑面积11.13万m2计算，合计到建筑成本约为11元/m2。
2）壁挂炉分户供暖（包括燃气壁挂炉、集分水器）：
选用港华紫荆燃气壁挂炉，费用70元/m2，如果自行采购其他品牌，燃气公司需收取增容费--元/m2。
说明：
集中供热的投资较少，后期运营有一定收益，但也有一些不足。
a在前期入住率较低的情况下，运行费用较大，收益率较小，成本回收较慢。
b因徐州市冬季燃气供应量不足，天气较冷时，会限制工商业户的燃气使用，不利于小区居民的供暖质量。
c采暖费的收缴是近年来各物业公司较头疼的问题，直接关系到前期投入成本的回收，如果再有限制使用的情况，影响采暖质量，问题会更加严重。
d在后期锅炉设备、供热管网的维护费用会逐年增加。
分户供暖的投资较大，如果由港华燃气公司统一配装壁挂炉，统一进行售后服务，将减少今后物业的工作量，既避免了采暖费的收缴问题，又保证了采暖质量，还可据此与燃气公司协商，减少部分的燃气开户费（3200元/户），从另一方面减少投资额。
暂按此方案计算。
5、道路工程费用（包括小区外部道路和小区内部道路）：
28.6元/m2
1）外部道路：
我小区北侧与豪绅嘉苑小区相邻的东西向市政规划支路，暂定名为大行路。
新建道路向西与平山南路相接，向东至小区东侧红线外，全长663.438米，规划红线宽度20米，施工周期五个月，计划国庆节前竣工，工程总造价为329.48万元，包括道路、排水、绿化、交通信号灯、路灯照明、设计监理、管理维护费用。
我公司与大行润丰置业公司按照建筑面积分摊费用，我公司出资114.16万元，按照建筑面积11.13万平方米计算，合计到建筑成本为10元/m2。
工程由我公司与大行润丰置业公司共同委托市鼓楼区规划和建设局代建，代建人负责协调水、电、燃气、光纤通讯等管网的敷设和预留，负责与市政管养、园林绿化等部门协调道路开挖和赔偿问题，并且在工程竣工验收后负责道路的管理养护。
该工程的建设，对改善我区域居民出行条件，促进地块开发，完善城市道路网络等都具有非常重要的现实意义。
此项工程正在进行中，工程款已承付34万元。
2）内部道路：
暂定主要出入口道路宽10米，建筑之间道路宽4-5米，路面结构暂时设计为表层4cm沥青砼，15cm厚C25砼面层，10cm碎石垫层，面积为9422m2，道路单方造价为220元/m2，共计207万元。
按照小区建筑面积11.13万平方米计算，合计约为18.6元/m2。
6、排水工程费用（包括小区外排水和小区内排水）：
32.7元/m2
1）小区外雨污合流排水工程：
因为平山路的高程比大行路和我小区的高程相差接近一米，如采用建设强排泵站独立外排水，存在以下几点问题：
a.前期的投资成本较大，需要建设翻水站，购买污水泵等设备，组织施工安装等；b.后期的运营管理、人工开支费用较大；c.与平山南路排水干管接口，需要破路开挖，拆除部分花坛、路灯、行道树，平山路是市政新建工程，破路开挖的手续审批难度较大，拆除补偿费用较大，例如仅花坛的补偿费每平米单价6000元；d.平山路排水沟排水量设计有限，已接近饱和。
基于上述考虑，未采用此方案。
现由徐州市鼓楼区规划与建设局、铜沛办事处组织协调，各开发公司协商，相关单位给予配合，共同出资建设雨污合流排水工程，缩短了整个排水工程的设计和施工周期，既解决了大行路的雨污水问题，又解决了我小区今后施工排水和生活排水的问题，并且几家开发公司共同建设有利于减少我公司的成本投入。
管线全长1604.4米，工程总造价约为260万元，我公司出资约为130万元，单方造价约为11.7元/m2。
此项工程分为两部分，第一部分为南北方向排水工程，自大行路南侧小区西北角，沿西围墙向南，至西南角沿南墙折向东，至部队围墙外折向南，经荣盛公司地块内规划路至二环路边。
全长1140米，管径2000mm，估算造价170万元，还需支付经过荣盛公司地块内，对已建成项目的拆除和恢复的赔偿费用30万元，合计200万元。
工程费用与大行润丰置业公司两家按建筑面积分摊，计100万元，合计到成本为9元/m2。
第二部分为东西方向排水工程，自二环路边沿二环路北侧绿化带向东，经永旭开发公司地块南，过南空部队营房南门，向南接入故黄河截污干管，全长464.4米，管径2200~2400mm，根据前期我公司与大行润丰公司和荣盛房地产开发公司协商意见，此费用由三家均摊，施工方大通市政公司报价为90万元，我公司出资30万元，合计到成本为2.7元/m2。
2）小区内的排水工程：
总计21.3元/m2
设计要求雨污分流，最大雨水管道直径为800mm，管线长约2000m，单方造价为800元/m，工程造价约为160万元，合计到建筑成本约为14.1元/m2。
污水管道最大直径为300mm，管线长约2000m，单方造价为400元/m，工程造价80万元，合计到建筑成本约为7.2元/m2。
7、售楼部建安成本费用（不包含精装修费用）：
6.28元/m2
按照钢结构建筑类型考虑，设计局部二层，建筑面积为1000m2，，可以同时做为销售部门人员和现场管理人员办公室、会议室、食堂等设施综合使用。
参考钢结构售楼部工程实例并结合目前徐州市钢材市场行情，暂按700元/m2计算，总造价约为70万元。
按照小区建筑面积11.13万平方米计算，合计到建筑成本约为6.28元/m2。
8、太阳能供热系统费用：
32元/m2
江苏省建设厅文件规定2008年1月1号起，12层以下住宅设计太阳能热水系统。
按照1100户计算，每户太阳能配套费用为3200元，共计352万元，合计到建筑成本约为32元/m2。
9、弱电配套工程费用（包括有线电视、电话、宽带）：
15元/m2
1）有线电视管线敷设到户费用按照15元/m2收取。
2）电话、宽带由相关单位免费接入小区到户，我公司在小区内提供机房，由业主上房缴纳开通使用费用。
10、照明工程费用：
2.3元/m2
根据暂定小区规划方案图，专业工程公司的预算报价约为255029.40元（包含草坪灯46套，LED柱式庭院灯96套，成套配电箱1台），按照小区建筑面积11.13万平方米计算，合计到建筑成本约为2.3元/m2。
11、绿化景观费用：
41元/m2
根据规划指标30.8%的绿地率，绿地面积为22850m2，结合徐州市小区开发投入的绿化景观费用，绿化景观单方造价按200元/m2进行考虑，按照小区建筑面积计算，合计到建筑成本约为41元/m2。
12、监控、安防可视对讲门禁工程费用：
17元/m2
根据暂定小区规划方案图，专业工程公司的预算报价为1,973,378.41元，按照小区建筑面积11.13万m2计算，合计到建筑成本约为17元/m2。
各项费用如下：
小区监控、安防、可视对讲门禁工程造价汇总表
序号
工程名称
工程造价（元）
备注
1
监控工程
196,423.77
暂按40台摄像头考虑
2
安防工程
25,971.36
暂按8套红外探测器考虑
3
可视对讲门禁工程
1,750,983.28
暂按1100台黑白可视对讲内机、100台外机考虑
合计
1,973,378.41
13、临时围墙施工费用：
1.65元/m2
场地临时围墙施工费用184,499元，按照小区建筑面积11.13万平方米计算，合计到建筑成本约为1.65元/m2，已建设完毕。
因为部分现状北围墙建在规划红线外，小区外部规划道路建设时，需要拆除内迁，会产生一些费用，暂未计入。
小区开发配套费用汇总表（不含建安成本）
费用名称
单价（元/m2）
总价（万元）
项目开发配套费用
自来水
施工临时用水申报费
0.1
1
小区外管网
7.1
80
小区内管网
20
222.6
加压泵房设备
28
311.64
强电
施工临时用电申报费
2.7
30
小区外线（未包括租赁通道费用）
24
266.7
小区内线
130
1446.9
燃气
小区外管网
12
134.7
小区内管网
31.1
352
供暖
设备
集中供暖
包括锅炉房土建、设备及采暖管线
28
311.64
分户供暖
包括燃气壁挂炉、集分水器
70
779.1
小区
道路
小区外部道路
10
114.16
小区内部道路
18.6
207
小区
排水
外排水
11.7
130
内排水
雨水管网
14.1
155.82
污水管网
7.2
77.91
弱电
有线电视
15
166.95
小区监控、安防可视对讲门禁
17
189.21
小区照明
2.3
25.5
太阳能供热系统
32
352
小区绿化景观
41
456.33
小区售楼部
6.28
70
临时围墙施工费
1.65
18.4
小计
501.83
5587.92
四、建安成本费用（包括建筑基础、建筑主体、门窗和楼层内的水、电安装等分部分项工程）：
小区开发建安成本
结构类型
单方造价（元/m2）
多层框架
1000
小高层框剪结构
1350（包含预制桩）
5层洋房、4层叠加别墅
1200
二层商业用房框架结构
1200（其中消防喷淋40元/m2）
地下室车库
1000
1）多层框架结构为1000元/m2（参考金色阳光小区2008年下半年中标价）。
2）小高层框剪结构为1350元/m2（参考2008年上半年天山绿洲小区中标价，包含预制桩）。
3）5层洋房、4层叠加别墅1200元/m2（2008年下半年参考国基城邦小区中标价）。
4）商业用房为1200元/m2（其中消防喷淋40元/m2），框架结构。
5）人防地下室为1000元/m2（参考2007年下半年绿地世纪城小区中标价）。
根据徐州市目前建筑市场行情，并结合周边类似楼盘状况做出以上估算，2009年以来，徐州市楼盘价格逐渐回升，建材价格上涨，我公司开发小区的建安成本费用有可能比以上略高。
小区开发成本费用汇总表
（不含建安成本）
序号
费用项目
单价（元/m2）
总价（万元）
一
土地费用
719.6
8009.08
二
项目开发前期费用
215.26
2395.84
三
项目开发配套费用
501.83
5587.92
合计
1436.69
15992.84
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