关于大学生公寓成本核算问题的思考.docx
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关于大学生公寓成本核算问题的思考
关于大学生公寓成本核算问题的思考
随着高校学生宿舍管理公寓化，学生住宿日趋商品化。
近两年来高校后勤社会化发展迅猛，促使各类大学生公寓逐步向物业化管理过渡。
物业管理的企业化性质，决定了物业部门必须有严格的成本核算。
这是目前大学生公寓管理面临的一项重要而严肃的任务。
教育部一再强调：
“学生住宿收费要按实际运行成本确定，不以盈利为目的”。
至于教育部为什么这样提？
高校后勤企业不以盈利为目的，如何同类似的社会企业相竞争？
这必将由国家上层机构确立相应的政策。
就目前情况而言，公寓收费过高，学生负担加重；然而，收费过低，公寓管理运行难以为继。
1999年春，北京市教委曾发布过014号文件，粗略的以三项因素（居住面积、房内设施、管理水平）、七项成本（房屋折旧费、房屋维修费、设施折旧费、设施维修费、能源消耗费、低值消耗品及杂费、管理人员薪金）初步规范了高校学生住宿收费的标准。
并且逐个学校审定了收费金额，分别为550元，650元，750元，个别单元式公寓定为1200元。
近几年虽说北京各校都在执行这一规定，但很少有学校真正按上述七项成本进行过认真地核算。
有的学校根本就没有进行过核算，只是被动地执行上级的硬性规定。
反正亏损由学校或后勤集团补贴，肉烂在锅里。
这说明公寓运行机制的转换还有相当地大的差距。
由于公寓物业管理形势的发展，各省、市、自治区教育主管部门已经或正在出台大学生公寓管理办法，《办法》中必将涉及到收费问题，甚或将收费问题作为其主要附件。
所以，成本核算必需要动正格的了，现根据目前的实际情况和有关部门的规定，就大学生公寓成本核算问题，提一点思路，与同仁们共商。
一、关于房屋折旧费
对一般企业来讲，房屋折旧费是企业的主要成本之一，但对大多数高等院校（尤其是老校）来说，学生宿舍绝大多数属于国家无偿划拨土地国家投资兴建的，国家既未提出向学校讨回这部分投资，按理可以不计收折旧费。
所以有些学校对宿舍管理部门采取零租赁的方式，即不允许宿管部门对学生收取房屋折旧费。
但有些学校自筹资金新建或内外合资兴建了一批宿舍，形成了新旧宿舍参半的状况；校方又考虑到大学生公寓的长远开发和收费的总体平衡，觉得还是收取部分折旧费为合理。
基于上述情况，笔者认为，宿管部门应将全校的公寓楼分楼进行成本核算，然后取其单方折旧费的平均值，再根据各楼的新旧程度和质量好坏，分别增加一个调解系数，最后确定各楼的单方折旧费。
调解系数确定得是否合理，就看是否能够平衡学生的心理，即不出现争住新楼或争住旧楼的倾向，以免影响安定。
房屋折旧费的核算，主要是合理确定三个基准：
房屋单方造价、房龄、人均建筑面积。
人均建筑面积同时还要按居室平面系数、每室居住人数折合成人均居住面积，以便衡量其居住标准。
关于新建宿舍单方造价的核算。
北京市发布的京政发[2000]81号文的规定，新建学生公寓享受政府政策方面的14项优惠。
其他省、市、自治区大都也有相应的优惠政策。
所以学生宿舍楼不能按一般房屋建筑核算成本，更不能按纯商品房核算。
据2000年北京市的有关数据测算，目前北京高校学生宿舍，单方造价一般应定位在1000-1200元。
其他省、自治区由于地缘关系和屋内设施情况可能更低一些。
关于房龄。
城市建设部规定，砖混结构的多层楼房一般使用期为47年。
实际上，北京高校的同类房屋50年以内拆除的极少。
故房龄按50年计算比较符合实际。
关于居室平面系数。
1979年国家教委规定，普通高校，本专科生宿舍生均建筑面积为５－６平米折合成生均居住面为3-3.6平方米，宿舍楼房建筑平面系数为60%。
实际上20多年来多数学校尚未达此标准。
前不久李岚清副总理的讲话指出，大学生公寓还是应当以筒子楼为主，不宜片面追求高规格。
所以目前暂且参照1979年国家教委规定的标准，比较切实。
如10000平方米建筑面积，折合居住面积为6000平方米，按每室净面积18平方米计算，应有333个居室。
每室住4人，共住1332人。
人均建筑面积为7.5平方米。
人均居住面积为4.5平方米。
年生均房屋折旧费约为：
10000*1200元/50/1332=180元（180.2元取整）。
或1200元/50*7.5=180元。
如果新旧楼参半，通过算平均值加调解系数的办法，该项金额还会大幅度降低。
二、关于房屋维修费
国务院城乡建设部规定，房屋维修一般分为翻修、大修、中修、小修、综合维修五种。
所谓翻修，是指需全部拆除另行设计重新建造或仅保留原房的一小部分而进行较大的改造。
这样所需要的经费，几乎等于新建，差异只在于不计征地拆遣费、三通一平费及勘察费；对大学生公寓而言，一般把该项经费列入到新建房屋的折旧费中，而不列入维修费；大修：
按城市建设部规定，一般占房屋造价的20%以内，正常情况下10-20年大修一次，平均值可取为15年。
还规定凡大修费超过房屋造价（或重置价）25%的，就不值得再大修；中修：
一般5-8年一次，可取均值为六年半。
中修费取费一般为造价的5%左右，最高不超过10%，；小修：
年年进行，小修费取费为造价的0.5%左右，最高不超过1%。
综合维修，是指以整幢楼为单位对其大、中、小修一次性地应修尽修。
为了避免重复计费，一般不单独计算。
据此基准计算，单方年均维修费=1200*0.2/15+1200*0.05/6.5+1200*0.005
=16+9.25+6=31.25（元）。
也就是说，每平方米每年的大修费为１６元，中修费为９.25元，小修费为６元。
实际上单方造价同当地的地价密切相关，北京的地价偏高，所以这样算出来的维修费亦偏高。
维修费则与地价关系则没有那么密切。
据笔者粗略考查，自1990年至2000年，各高校每年用于房屋维修的投资，平均不到这一数额的三分之一。
当然也有由于资金不足，该修而不能修的情况。
但总的看来上述定额还是偏高得太多。
据1997年７月１日发布实施的《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》规定，每年每平方米维修费：
大修为5.04元，中修为5.42，小修为2.36元。
参照《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》，并考虑到大学生公寓人为地损坏率较高，还考虑到一般大学四年一换届，中修往往借换届期间进行，因而中修频度也较高。
所以笔者认为，大学生公寓每年每平方米的大、中、小修费用分别定为６元、５元、４元比较合理。
年均单方维修费合计为15元。
按每生实占建筑面积7.5平米计算，生均年房屋维修费为：
15*7.5=112.5（元）。
取整为113元。
需要说明的是，近些年来不少学校为了改善学生住宿条件，普遍进行了装修（如厕所、水房铺地砖、贴瓷砖，改造水电管线，房间、楼道粉刷油漆等）。
这些费用应按使用年限折合到每年每平方米，再折合到每生。
且应适当冲掉部分大、中修费，才比较合理。
三、设备折旧费
公寓设备，应分自用设备和公用设备两种。
自用设备如床铺、书架、桌凳、衣柜、脸盆架等。
这类设备，目前各校配置五花八门，很难确定统一的核算基准。
近几年部分学校宿舍配备了多功能高架床，带有书架、桌凳、衣柜等，可认为是家具配备的较高档次。
购价为1500-900元／套。
考虑到脸盆架、鞋柜等的增配，取中间价为1200元。
使用期按12年（三届本科生）计算，年生均自用设备折旧费为：
1200/12=100元。
公用设备的配备差别更大。
目前部分高校已经陆续做到三电（电视、电话、电脑）进宿舍（有关上级并不欣赏急于这样做），而且管理办法各不相同。
如电话多数为校方配备；电视多数为民办官助，即学生分摊经费（作为押金），学校统一购置，毕业时押金退给个人，电视留给下届学生继续使用。
实际上学生只负担了押金的利息；电脑多为个人购买，学校核收部分安装费和电耗费。
基于上述使用和管理方式的多样化，笔者建议，关于电视、电脑、电话的收费，应当采取合理的单项收费办法，谁受益谁付费，受益多付费多。
至于学生公寓楼各层或各楼的公共活动室以及值班室、会客室、库房等的公共设备，各校配备也有差别。
应当做到同居室内设备标准相当，甚至略高一些。
成本折旧一般不应高于自用设备折旧费的百分之十。
据此，粗略确定年生均公用设备折旧费为10元。
两项相加，年生均设备折旧费为110元。
四、设备维修费
自用设备主要指钢木结构的家具，在市场经济条件下，这类家具无需考虑大中修。
零修费在注重管理的条件下，一般应控制在购置费的1%以内，即年生均自用设备维修费为12元。
如购买500套组合型高架床，总购置费为600000元，每年平均投入6000元的零修费足矣。
这可由一些学校的实践证明。
公用设备的损坏频度可能高一些，因为共用的东西，大家往往不够爱惜，加之管理也比较困难，所以公用设备维修费应高于自用设备维修费。
一般为公用设备折旧费的40%，这里粗略确定，年生均公用设备维修费为４元。
两项合计，年生均设备维修费为１６元。
在房屋和设施设备的维修费的核算方面，需特别强调的是要处理好管理和维修的关系。
实践证明，高校学生宿舍和教室的建筑和设备，人为的破坏最严重，多因为管理维护不善而导致维修费成数倍地增加，甚至造成远达不到设计使用寿命而夭折。
所以高校后勤对学生宿舍和教室的管理，多年积累了一条重要经验为“以管为主，管修结合”。
当然，管理当中也包括了学生行为的自我管理。
还应当指出一点，有些设施设备地维修是由公寓管理服务人员自身承担的，在成本核算时，只能计算除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用。
因为工资及福利补贴已列入了管理服务费项目，要避免重复计算。
五、能源（主要指水、电、暖）消耗费
1、水费
考虑到淡水是一种有限的自然资源，在我国许多大中城市尤其是北方城市严重缺水，所以节约用水不可忽视。
对大学生公寓的用水应限定指标。
这不仅对住寓学生而且对公寓管理部门也是一种约束。
参照北京市教委确定的高校学生生活用水标准,包括洗涤卧具在内,控制在每人每月3立方米以内。
每年生均用水36立方米。
按北京2001年单方水价２元，年生均水费为７２元。
以后随着当地水价地增长也必须相应提高，但应享受当地居民的用水价格，在计量和核算上，应把学生生活用水同学校的其他用水严格区分开来。
2、电费
照明用电：
寝室内按每人60W照明灯一盏，冬夏平均每天用电5小时，每年用电109.5度,取整110度。
考虑到楼道、厕所、盥洗间、值班室等公用照明电，另加10%，合计为121度。
参照2000年北京市市电价格近乎于0.4元／度计算，年生均照明电费为48元（48.4元取整）。
考虑到目前我国主要城市的电力供应比较充裕，学生寝室内的个人用电可以给定一个指标，指标内的电费计入住宿费，指标以外不限量，但要单独收费。
仍应享受当地居民用电价格。
当然这就需要完善各寝室的计量设施。
公共设备用电。
公共设备主要指公共活动室的电器、卧具洗涤用洗衣机等。
这类设备各校配备差别较大。
考虑到开机周期和用电时间，一般不会超过照明用电的25%。
所以年生均公共设备电费定为12元。
两项合计，学生宿舍年生均电费为60元。
3、供暖费
供暖费主要是三北地区和西部高寒地区的院校必须收取的。
对于供暖期的长短和供暖费的数额当地政府都有一定的标准。
以北京市2000年集中供暖取费标准为例，每建筑平米一个供暖季节19.87元，按生均建筑面积为7.5平米计算，年生均供暖费为149元（149.025元,取整）。
东北和内蒙、宁夏等地区可能还要高些。
值得思考的一个问题是，不论哪个地区，国家对城镇居民冬季取暖问题，都有一定的补贴，即使在住房制度改革以后，仍遗留下来一个大尾巴。
按理讲，居民既已购买了住宅，供暖费用就应当自行承担，如同买一台彩电就要自已掏供电费一样。
但是基于我国的现实情况和更复杂的原因，这个尾巴还不能在短期内割掉。
大学生公寓里居住的实际上是居民的一部分，而且是无收入的一个青年群体按说也应该享受类似他父母所享受的供暖补贴。
至于这部分补贴出自于何处，这就有必要追问城市居民的供暖补贴来自何方。
如果把大学生公寓视同宾馆、饭店、招待所。
如数收取供暖费似乎无可辩驳。
但教育部领导曾多次强调，高校后勤产业无论如何改革，都不能忘记：
它既有姓“经”的一面，更有姓“教”的一面。
因此，适当减免学生住宿费中的供暖费或许可能从这里找到理由，因为供暖费在住宿费中占的比重实在太大了，且也容易引发在南方和北方上学的学生心理上的不平衡。
这里暂且不考虑供暖费的补贴，综合本项1、2、3条，年生均能源消耗费为：
72＋60元+149元=281元。
六、低质消耗品和杂费
低质消耗品，主要指学生宿舍各室配备的笤帚、簸箕、墩布、纸篓，以及清洁工用的清扫工具和清洁剂；还应包括消灭蚊蝇、老鼠、蟑螂等用品和消防器材等。
这方面只要注重完善管理，节省细费，而且考虑到多数可以批量进货，年生均低质消耗品费10元足矣。
另外公寓区楼外的公共设施维修费、绿化养护费，生活垃圾清运费，化粪池的清掏费等都可以单项核算。
为了简便其见，这里只粗定一个指标：
年生均杂费为10元。
两项合计为20元。
七、管理服务费
管理服务费主要指管理服务人员的薪津支出。
目前，北京高校本专科学生宿舍，管理服务人员的配备，一般不超过住宿学生总数的1.5%。
而且，平均年薪不超过10000元。
按此比例均摊到学生人头，年生均管理服务费约为150元。
当然外地由于经济发展状况不同，管理服务人员的薪津水平也有较大的差异；既使在同一地区的不同学校，由于各种原因学校付给宿舍管理服务人员尤其是临时工的薪津也很不相同。
这里只以北京地区大部分院校的情况为参考。
综合以上七项：
房屋折旧费为：
１８０元。
房屋维修费为：
１１３元。
设备折旧费为：
１１０元。
设备维修费为：
１６元。
能源消耗费为：
２８１元。
低质消耗品和杂费为：
２０元。
管理服务费为：
１５０元。
本专科宿舍年生均年住宿费为:
８７０元。
必须说明：
看来按上述准则测算的住宿费，比1999年北京市教委所定的标准（实际上是一个收费限额）要高一些。
但是一经分析就可明白：
当时北京高校的学生宿舍每室住四人的并不多，既便是四个人住一间，人均居住面积达到4.5平米的并不多，而人均建筑面积达到7.5平米的就更少。
而人均面积这个指标相当重要，因为在上述测算的第一、二、五项三个大项，都同人均面积紧密相关。
就是服务管理费（也是一个大项）也留了比较大的余量，据1998年年底统计，北京高校宿舍管理服务人员为住宿学生的总平均比例只是1.12％，而不是1.5%。
所以，尽管北京市教委当时规定的分档限价是属于一种宏观的行政行为。
但与各高校的实际情况却大体相符，因而得以较为顺利的贯彻执行。
不过，2001年以后的情况有了较大的变化。
不少学校的宿舍管理部门，觉得市教委1999年所定标准限得太死，致使公寓管理部门的经费入不付出，难以为继，纷纷请求市教委允许增收住宿费。
而国务院有关部门又三令五申，为了保持安定，近几年不准增收学生的住宿费。
各省市自治区教育主管部门普遍感到为难。
这就逼迫各校的宿管部门，必须认真细致地做好成本核算，以便以详实的数据进行上下沟通，以促使高校后勤改革顺利进行。
据笔者了解，各公寓管理部门遇到的一个最突出的问题，是研究生普遍没按实住面积缴纳住宿费。
在成本核算方面，只能把研究生宿舍和本专科宿舍混为一体，两人间、四人间、六人间、八人间，在收费上不加区别或区别不大。
甚至有的学校规定研究生住宿不收费，而研究生宿舍同本专科生宿舍一样又统一归公寓管理部门管。
这在承包制的体制下，还可以维持运营，因为在大后勤内部可以实施交叉补贴。
但真正地转向物业化管理后，矛盾就表面化了。
为了保证物业部门实现相对的独立核算，自负盈亏；也为了实现“受益上的非福利化”，改暗补为明补的问题必须解决。
研究生按实住面积缴纳住宿费，可能会造成部分研究生的经济困难，确应有相关部门以单独列项的方式给予必要的补贴，这个部门应是学校或者是其上级部门，而不应由公寓管理部门直接减免或变相地由本专科生给背着。
对此，建议教育部或各省市自治区教育部门应有较明确的规定，以防各校及后勤部门迫不得已搞暗箱操作。
以上是笔者以北京地区本专科生四人间宿舍为主体的住宿费成本核算的一点思考，只是粗略地勾画了一个轮廓，肯定会错误百出，甚至可能挂一漏万，恳请同行们批评指正。
但初衷是为了抛砖引玉，动员大家，群策群力，共同探索出一种比较科学合理的成本核算办法。
说到家，大学生公寓的运营成本，不是算出来的，而是实际开销的。
不过也应该有个规范，以便促使高校后勤社会化改革在不失其姓“教”的本色的前提下，真正从转体改制上加速发展。
（作者：
北京高校宿舍管理专业委员会顾问吕民）
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