黑龙江省黑河市腾飞国际养生园项目可行性研究报告.docx
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黑龙江省黑河市腾飞国际养生园项目可行性研究报告
黑龙江省黑河市腾飞国际养生园项目可行性研究报告
目录
前言
第一章中国养老产业发展现状
1.1、中国养老产业现状
1.2、中国养老产业发展前景与规模
1.3、养老产业对于黑河市腾飞国际养生园的战略意义
第二章项目构想及定位
2.1、构想
2.2、定位
2.3、健康养老产业的定义
2.4、养老健康产业的内涵与外延
第三章健康养老的新模式---医养结合
3.1、我国目前的养老模式现状
3.1.1、家庭照顾（居家养老）
3.1.2、机构养老
3.1.3、社区养老
3.2、医养结合
3.2.1、医养结合的特点
3.2.2、医养结合的建设内容
3.3、医养结合的市场定位：
3.4医养结合的服务宗旨：
第四章项目总体规划
4.1、规划依据
4.2、规划设想及主要经济技术指标
第五章项目实施计划
5.1、实施计划
5.1.1、Step1
5.1.2、step2
5.1.3、step3
5.2、打造养老健康新模式的管理体系
5.3、实施步骤
5.4、实施模式
5.5、实施预期
5,6、实施的调整
第六章技术经济分析
6.1、总占地面积
6.2、土地性质
6.3、总建筑面积
6.4、项目总投资
6.5、经济效益分析
6.6、盈亏平衡分析
6.7、投资利润率
6.8、投资回收期
6.9、宏观分析
6.10、综合经济分析
第七章资金筹措
第八章项目选址
8.1、位置
8.2、占地面积
8.3、周边
8.4、交通及其他
第九章项目进展计划
9.1、一期工程
9.2、二期工程
第十章结论
前言
黑河市腾飞国际养生园项目（原颐心苑老年公寓）占地约2万平方米，原有建筑面积5000平方米，房间170间，床位300余张，可容纳300余人入住，资金投入5000万，在省委、省政府，黑河市委、市政府、民政局及各级相关部门和领导的关怀和大力支持下，项目取得了较大的发展。
按国家、省委、省政府，市委、市政府大力支持民营养老发事业的发展和社会需求，腾飞国际养生园计划投入资金6.08亿元，建设二期工程，打造一个高档养生养老大型综合体。
市政府以出让的形式给予6万平方米土地，建设市中医院医养结合分院、旅游养老、居家养老、候鸟式养老、俄罗斯康复养生、失能区半失能养老区等综合性设施，让老人们在这里享受吃、喝、住、行、医一条龙服务。
同时建设餐饮，超市、银行、洗浴、大型托、幼儿所等辅助设施。
第一章中国养老产业发展现状
1.1、中国养老产业现状
据专家测算：
2014年中国老年人口将超过2亿，2025年达到3亿，2042年老年人口比例将超过30％，当前养老机构的床位缺口超过3000万张。
为此国家出台了若干政策：
2013.9.13国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，《意见》提出，加快发展养老服务业，通过简政放权，创新体制机制，激发社会活力，营造参与、公平竞争的市场环境，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体。
2014.4.17，国土资源部办公厅印发《养老服务设施用地指导意见》。
该《意见》的核心话题是“经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地。
1.2、中国养老产业发展前景与规模
有专家测算，2020养老产业年总产值将近1万亿元。
养老产业涵盖多个方面，包括养老地产、养老服务、医疗保健、健康产品、配套服务，项目开发管理等。
养老是世界性的社会问题，解决得好会促进社会的和谐、进步和发展，解决的不好会增加社会的不稳定因素。
因此世界各国对此都极为重视，都在逐年加大养老产业的投入，目前在发达国家养老产业的投资比重已经占GDP的20%以上，并在逐年不断上升。
万亿产值各业态比重表
1.3、养老产业对于黑河市腾飞国际养生园项目的战略意义
对于黑河市腾飞养生园项目而言，养老产业是黑河市腾飞养生园健康产业链条最重要的、也是发展前景最光明的一环。
通过完整的产业、服务、社会链条的覆盖，与时俱进，紧随社会发展的脉搏，达到让黑河百姓居家养老、快乐养老、健康养老，在自身企业不断发展、壮大的同时，为社会公益事业、为和谐社会的建设增光添彩，做出应有的贡献，正是黑河市腾飞国际养生园崇高的社会责任和始终追求的远大目标和梦想。
第二章项目构想及定位
2.1、构想
黑河市地处欧亚连接点，地理位置十分特殊。
每年来黑河市旅游、购物、休闲、度假的俄罗斯及东北亚等国的游客多达上百万人次，这些人对中国的中医、中医养生、中医调理十分推崇和欣赏，这就为健康养老项目的产业外延、客户群的丰富提供和开辟了另一类市场。
黑河市气候四季分明，尤其是夏季更是凉爽宜人，是避暑的绝佳城市，因此近年来每到盛夏季节更是游人如织，这对于那些候鸟式的旅游、休闲、度假养老人群极具吸引力。
本项目的建设不仅为黑河市及周边老年人提供了一个养老为主、医疗为辅，医养结合的高端养老机构，同时也为上述人群提供了一个旅游、休闲、度假养老的好去处，而本项目的医养结合的模式和完善的养老基础设施，让国内外、黑河市的老年人既能享受到贴心、周到的养老服务，又能得到专业医疗保障，不仅提升了老年人的生活质量，还能提升养老机构的利用率，同时分流老年慢性病患者，缓解医院床位紧张的压力，可谓是多赢。
养老院的建设也将带动周边的居民就业，促进区域经济发展，综合而言，项目经济社会效益明显，符合我国产业的政策及走可持续发展道路的理念，将对黑河市的经济可持续发展、转型发展、跨越发展做出重大贡献，对于经济社会发展均具有重要意义。
黑河腾飞国际养生园项目概念性规划方案二
黑河腾飞国际养生园项目庭院景观小品概念性方案
黑河腾飞国际养生园项目庭院景观概念性方案
黑河腾飞国际养生园项目庭院景观夜景概念性方案
黑河腾飞国际养生园项目主入口概念性方案
黑河市腾飞国际养生园居家养老的居住环境方案
黑河市腾飞国际养生园居家养老的居住环境方案
黑河市腾飞国际养生园居家养老的庭院环境方案
2.2、定位
健康养老产业新区＋医养结合＋健康养老地产
2.1.1、战略定位一健康养老产业新区
不仅仅是健康养老产业园区的开发建设，而是从规划到招商到运营，再到周边养老地产项目的开发集群化发展。
依托健康养老产业的发展带动健康养老产业园区的扩张与推进。
1、建立专门的产业招商团队，充分利用颐心苑老年公寓在黑河的人力、社会的资源与品牌影响力开展招商工作；
2、强化对腾飞养生园在健康园区的研究，建立专门的养老产业研究机构，研究养老产业发展需求以及标准化的养老产业园区开发运营模式；
3、在招商过程中建立全国性甚至全球性的企业信息库，利于今后健康养老产业园区复制期的招商工作；
4、通过招商进行园区养老用房及办公用房等的销售或出租，从中获取销售或租金收入；
5、产业园区的充分招商对其周边土地价值的提升有着重大影响，借此进行周边土地的养老地产的开发从中获利。
现代化健康养老产业新区——在城市主城区之外，以健康养老产业为核心、以城市拓展为依托，高度聚集、功能完善、生态环境优美的新兴园区
2.3、健康养老产业的定义
与养老健康相关的产业的统称，主要包括：
■医养结合，发展、带动养老事业及养老医疗、保健养老等方面的相关产业健康发展。
■养老地产的开发，以居家养老为主要形式，主要以原颐心苑老年公寓为依托，以原颐心苑老年公寓的设施、贴心式服务的品质为基础、进行商业化有偿服务、开发、销售。
■养老健康相关产品的制造业及与养老健康相关的服务业。
■养老医药、养老医疗器械、养老保健食品、养老体育健身用品等；
■养老服务业，包括康复疗养、健身休闲、旅游度假、商务办公、餐饮酒店等。
2.4、养老健康产业的内涵与外延
内涵：
现代养老健康产业包括两项产业活动，一是养老健康服务（服务活动）；一是养老健康产品生产（制造经营、养老地产）。
外延：
根据产业链分析，涵盖医养结合的养老医疗保健、养老健身休闲、居家养老等三大健康服务功能。
核心层：
医养结合、养老地产、养老医药、保健品、医疗器械、健康食品。
紧密层：
养老康复疗养、健身休闲、旅游度假、咨询培训。
支撑层：
为养老产业配套的餐饮酒店、设施、环境等。
发展层：
养老地产、公益性养老设施、围绕养老地产和公益性养老设施的服务项目、设施等。
战略层：
养老地产、公益性养老设施、项目的战略规划。
第三章、健康养老的新模式---医养结合
3.1、我国目前的养老模式现状
目前我国城乡空巢家庭超过50%，部分大中城市达到70%；目前，世界上主要的养老服务模式有三种：
机构养老、社区养老和家庭养老。
西方发达国家建造了大量老年福利机构。
养老产业是一个与众多行业相关联的朝阳产业，产业链延伸甚广，包括老年人用品、养老金融产品、医疗保健、养老机构等多个方面。
同时，还能带动养老保险、老年地产等诸多行业的发展，具有显著的经济带动效应。
基于中国“未富先老”的国情，面对人口老龄化的挑战，中国养老问题日渐严峻，在此基础上，中国出现了居家养老、机构养老、社区养老三种养老模式。
3.1.1、家庭照顾（居家养老）
中国传统养老模式以家庭养老（也称家庭照顾、居家养老）为主，即养老的物质需要和生活照料由家庭成员提供。
3.1.2、机构养老
随着经济的发展，中国在社会福利设施建设方面有了较大的投入，尤其是在政府对老龄化问题的重视下，机构养老的建设有了很大的改善。
各种营造类家庭气氛的养老机构纷纷成立，致力于让老人在晚年获得更多家庭的温暖与感觉。
此外，各种机构更加重视以人为本，以客为主的服务建设，要让老人真正成为机构的主人，从而使老年机构照顾的质量有了保证。
机构服务观念的改变和政府政策的支持是机构照顾可持续发展的重要动力。
3.1.3、社区养老
社区照顾，是指动员社区资源、运用非正式支持网络并联合正式服务所提供的支援服务及措施，让有需要的人在家里得到照顾，从而能够过正常生活，达到与社区的融合。
图表：
中国养老模式比较
养老模式
优势
劣势
家庭照顾
（居家养老）
1.满足老人心理需求，为老人提供情感支持
2.家庭养老为老人提供了再就业的岗位
3.家庭照顾在一定程度上舒缓了子女压力
1.资源的相对不足是家庭照顾进一步发展的瓶颈
2.家庭结构苛龄化、小型化趋势导致养老功能减弱
3.“空巢”率的提高，使得老年人被边缘化，得不到社会的认可和接纳
机构养老
1.机构照顾具有较稳定的服务质量保证和长期的老年社会政策
2.完善的软、硬件设施丰富、保障老年人的生活
3.帮助老年人重新融入社会，达到“老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐”目标
4.市场化的养老方式可有效提高养老服务的供给质量
1.机构养老行业监管不到位，部分机构缺乏约束
2.目前市场上缺乏成规模的养老机构，规模经济不明显，因此，养老成本较家庭照顾及社区养老高。
社区养老
1.扩展社区照顾的规模及内容可以减轻机构照顾的负担
2.社区照顾作为机构养老的“辅助”、“支持”性服务时，可以弥补机构养老供给的不足
3.社区养老福利色彩较浓，一般情况下，收费标准较机构养老低
1.在机构中可以得到专业督导下的专业服务，而在社区中照顾中，老年人的问题往往容易被忽视
2.良好的社区照顾比机构照顾费用昂贵，这是由于社区资源的分散和专业人员的稀少所造成的
3.2、医养结合
综上所述，机构养老模式能较好的适应中国目前的国情，人口结构等状况，随着人口老龄化压力的增大和传统家庭养老服务功能的日益弱化,老年人特别是高龄老人对社会福利和机构养老服务的需求不断增加,养老职能将更多地依赖于社会,依赖于机构养老服务的开展。
随着机构养老模式在中国大范围的成功推广，机构养老服务将成为今后中国养老服务的主要模式。
目前，全国多个省市正在积极摸索“医养结合”的方式。
北京市推出了“医养结合”试点的扶持政策及相关的行业规范及标准、质量评价体系。
河南省推出了老年医养协作联盟，通过养老机构牵头，医院加盟，实现了区域内的医养协作、双向转诊。
3.2.1、医养结合的特点
医养结合的最大特点便是为老人提供及时、便利、权威的医疗服务。
把医疗和养老结合在一起，有病及时治疗，无病康复养老，成为有病老人、高龄失能老人的最佳去处。
通过“医养结合”型的养老新模式，有效解决了老人的养老及就医问题，不仅让老人“老有所依”，更让老人们“老有所医”
3.2.2、医养结合的建设内容
医养结合的建设内容包括：
（1）、养老方面：
老年公寓、老年文体活动中心、老年旅行社以及办公区、老年营养膳食中心。
（2）、医养方面：
医疗康复中心、医疗体检中心、医疗调理中心、医疗监护、护理中心等。
（3）、医疗及养老设备方面包括：
起居设备、厨卫设备、理疗健身设备、轮椅、轮式担架、等日常设备以及骨科康复减重步态训练器、糖化血红蛋白仪、移动X线机、超声诊断扫描仪、心电图仪、肺功能机、脑电图机、脑血流机专业医疗设备等。
将与腾飞国际养生园合作配套的医疗设施
3.3、医养结合的市场定位：
以腾飞国际养生园及周边地区为目标市场，以监护、助护和生活护理为主，为老人提供生活、休息、保健、娱乐、医疗为一体的服务
中心。
护理监护中心
护理监护中心
护理监护中心
老年休闲娱乐中心
保健康复中心
医疗保健调理中心
健康体检中心
老年膳食营养中心
老年膳食营养中心
3.4医养结合的服务宗旨：
切实解决黑河市及周边地区老年人口养老问题，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的宗旨。
项目建成后，为老人们提供养颐养天年、医疗康复和生活休闲的场所。
养老院将设专门的医疗康复护理中心，专门治疗和护理各种老年病，成为养老院一大特色，集养老、治疗为一体。
一般的老年病护理中心无优秀治疗条件，一旦老人出现病情，便立即拨打120，送往其他养老院。
本方案集护理与治疗为一体，老人出现病情不用送往其他养老院，可保证最佳、最快的抢救时间和治疗时间，让家人安心、放心。
养、医、护一体的医疗护理中心
健身、保健、养生相结合的医疗康复护理中心
图表：
老年病护理中心概况
硬件设施
护理方式
医疗保障
医疗水平
安全保证
1、每个房间均为标间，房间内配备卫生间、电视、空调、暖气等常用设备，24小时氧气供应。
2、为老人每日提供三餐美食。
１、每个房间都配有固定护理员，２４小时吃住都在房间。
２、１对２护理，床头呼叫，随叫随到。
３、所有护士均带证上岗，保障护理专业性。
1、依托医保，可享受“大病不出院、小病不离床”的及时医疗服务。
2、床头可24小时持续高流量吸氧。
3、当发生紧急情况可立即心电监护。
4、吸痰机、呼吸机、彩超、胸透、纳米治疗等设备齐全。
5、中西医权威专家轮流查房，为老人健康双保险。
１、护理优势：
每个房间都配有固定护理员，提供１对２护理；２４小时在房间，随叫随到，安全、放心。
２、医疗优势：
设备齐全，医务人员齐备。
房间床头２４小时吸氧、心电监护、呼叫。
发生紧急情况可在第一时间内得到及时救治。
３、专家优势：
养老院内聚集众多名医，无论发生紧急情况或者需要调养，均能及时处置
1、可享受医生、护士、护理员多重照顾的专业机构。
护理员都是经过专业组织培训，持证上岗，保障医疗安。
2、护理人员分组管理，建立个人档案，保障安全。
3、房间内床、电视、氧气等设备均为全新购置，保障使用安全。
包括老年人脑出血、脑梗塞、脑血栓、骨科术后、截瘫康复、机能康复、老年痴呆、临终关怀等。
图表：
老年病治疗护理中心项目设置
序号
康复医疗项目
1
脑出血
2
脑梗塞
3
脑血栓
4
骨科术后
5
截瘫康复
6
肿瘤康复
7
机能康复
8
老年痴呆
9
临终关怀
10
其他
第四章项目总体规划
4.1、规划依据
１、中国的养老问题已成为国家的一个大包袱，而且本界政府也有意通过购买社会服务的方式解决一部分社会公共服务问题，这就为养老产业带来了一大契机。
因此抢占先机与国家老龄委、民政部或其它主管部门进行沟通，以“为国家分担养老压力”这一角度与政府达成战略协议，是腾飞国际养生园项目的当务之急。
２、在达成战略合作后邀请国家民政部、老龄委或相关机构制定相关的养老产品（养老院及养老住宅）、标准、模式及服务，利用现有的资源为基础快速的将标准上升到国家的标准。
３、在与政府的沟通过程中，寻求国家土地和资金支持。
土地一部分一定要政府的划拨用地，资金要通过国家层面捆绑、银行、险资或其它政策性资金做为项目运作资金，当然为前期快速启动，可以先期承担一部分资金。
另一部分土地应以养老地产开发的形式、以优惠的土地价格取得，以便进行养老地产的商业开发，进而弥补腾飞国际养生园因初期资金投入太大、回收期较长而带来的资金短缺的问题。
4、先期以“养老院”布局，按黑河当地人口及国家“9073工程”中３%机构养老比例中5%-10%的需求体量为首期建造体量，通过饥渴营销策略以保证项目的顺利发展。
5、前期回报以床位租金和出售房产作为来源，偿还国家贷款和施工费用，以此部分租金及出售房屋保证项目的可持续发展与运营。
4.2、规划设想及主要经济技术指标：
■规划设想：
※以养老形式为主，医养结合，打造国内全方位、全天候的养老模范园区，全面完善腾飞国际养生园的综合功能。
※建设位置：
在原“颐心苑老年公寓”院内及东侧。
※占地面积：
6万平方米
※计划建筑面积：
约20万平方米。
※主要建设内容：
（1）老年体检中心；
（2）老年健身娱乐中心；
（3）老年医疗保健中心；
（4）老年康复调理中心；
（5）老年膳食营养中心；
（6）居家养老区
（7）旅游度假养老区
（8）候鸟度假养老区
（9）康复调理监护养老区
（10）居住护理之家养老区
（11）辅助设施功能区（托幼、餐饮，超市、银行、洗浴、娱乐、休闲等）
第五章项目实施
5.1、实施计划
5.1.1、Step1
迅速启动可销售部分的设施的宣传、销售、快速回笼资金。
◆达到销售条件的部分项目尽快开始销售，采取有效的营销动作实现项目的快速销售。
◆从土地储备中选取开发难度低、销售环境佳的项目迅速进行
开发、销售、回款。
5.1.2、step2
深耕精品项目，从中探索一条标准化、可复制的开发模型
◆选取重点项目，充分、发挥集团各方面的优势，高投入、大力度的打造标杆
◆黑河腾飞国际养生园（原颐心苑老年公寓）项目作为养老健康产业新区开发的标杆，从中探索养老产业新区开发模式
5.1.3、step3
打造集团营销的核心团队
◆分别建立产业新城、健康养老地产开发中心，不拘一格引进专业化人才
◆建立健康产业新城招商团队、运营团队及健康养老服务团队提供全方位服务。
另外，在资金充裕的情况下，可以适当的发展个别高售价、高利润的项目；
对于开发难度较大、预计销售周期较长的项目可暂缓其开发节奏并持续借助黑河腾飞国际养生园的力量获取符合企业战略发展方向的土地储备。
5.2打造养老健康新模式的管理体系
为了实现养老健康产业新区的建设目标，必须先启动养老产业园区部分的规划与招商，组建专业化团队。
团队组建后并不仅仅为单个项目服务，而是成为养老产业新区项目的核心部分，为使养老健康产业新区在未来的快速复制打下坚实的基础。
●养老健康研究团队：
专注解决产业发展研究、产业政策研究与园区规划问题。
根据产业发展需求设定入驻企业进驻标准及配套资源标准；根据产业发展的空间需求，优化利用土地资源，合理规划产业园区内部设计。
●养老健康招商团队：
专注解决园区招商问题。
建立全球健康产业企业信息库及新区配套资源库，并负责与各类型企业、配套资源深入沟通。
根据不同园区的进驻标准从储备企业、配套资源库中选取适宜的目标企业、配套资源，开展针对性的招商工作。
全部项目都必须将居家养老、快乐养老、健康养老、旅游养老等元素融入项目之中，并且利用企业的自身资源为所有养老业主提供健康服务（体检、健康咨询、健康管理、健康产品等）；
健康养老地产则是将常规型住宅产品与养老类产品结合起来在同一个社区内实现融合，更好的满足中国家庭对于“居家养老”的需求；
无论是健康产业新区还是健康养老地产，对于现在及未来养老事业来说都是新的细分化的发展方向，并没有已经非常成功的案例，但养老地产已经有了一些成功的企业与项目。
知己知彼、百战不殆。
我们首先要做的就是深入了解已有的典型项目，对这些项目进行考察和研究。
在此基础上，开创更加符合黑河腾飞国际养生园项目发展目标全新的模式。
5.3、实施步骤
1.成立领导小组
以集团高层为基础并外聘产业地产及养老地产的专业人士
2.寻找顾问团队
高级别顾问团队（国家级的智库、国家政策制定部门）把握行业的发展与动向。
3.选择战略联盟
主要目的在于深入了解其运作模式与管理体系，并举一反三
4.考察企业项目
考察产业地产见长的开发企业，考察成功、成熟的养老地产项目。
5.组建核心团队
健康养老产业新区+健康养老产业核心开发团队（挖团队而不是挖个人）。
6.建立标准化
结合顾问团意见、战略联盟的模式以及成功企业与项目的经验；创造黑河腾飞国际养生园的现代化与标准化管理模式和黑河腾飞国际养生园特色的管理体系。
5.4、实施模式
5.4.1选址
利用已成型的养老健康产业新区发展模式与健康养老地产开发模式以及成功案例，选择适合项目发展的区域与政府进行谈判，以低成本获取更多的土地储备。
5.4.2复制
将已经成熟的标准化的项目开发模式快速复制到更多的区域，使黑河腾飞国际养生园整体的业绩增长短期内获得极大的提高，培养大批中层管理人员以保证新区域、新项目的顺利开发。
5.4.3新模式探索
为了在下一个战略发展期中获得更好的发展能力，在规模化复制期内还需要探索新的发展方向，逐步探索旅游与健康养老地产相结合的开发模式，并建立起与之相匹配的核心团队与管理模式
5.5、实施预期
首先、在建立了品牌影响力后融资难度将大大降低，融资规模也将迅速加大，在资金利用上才能有更大的空间，并具备开发居家养老产业、旅游养老产业、家养融合式及智能化养老产业这类资金要求高、回款周期长的项目的基础；
其次、通过长期的养老产业项目建设将积累丰富的经验、客户资源与商业资源，为进行居家养老产业、旅游养老产业、家养融合式及智能化养老产业的开发提供了有力的保证；
最后、无论是养老产业还是养老地产的开发对于区域经济及政府政绩均有极大的帮助，政府关系将更近一步，这对于未来各种类型的土地获取与项目的开发、规划、建设都将有着极大的优势
5.6、实施的调整
中国产业是典型的政策市场，在快速发展期的不同阶段，需要不断调整和优化自身的战略与策略。
国内标杆房企万科，早期曾经一度面对众多市场机会多元化发展，而后又专心经营住宅多年，而后在管理层坚决不做商业地产的诸多争论之后依旧成立商业地产公司。
而现在都对养老产业和地产投入了巨大的资金和人力物力，一向布局三、四线城市的标杆房企，由于当前养老产业和地产将成为未来房地产市场的朝阳产业，因此也逐渐在尝试进入这个领域或为将来进入这个领域做大量的准备工作，而这种改变，正是不僵化战略的睿智体现。
第六章技术经济分析
主要技术经济指标：
6.1、占地面积：
新增建设用地面积六万平方米
6.2、土地性质：
无偿划拨、出让
6.3、总建筑面积：
19万平方米
其中：
地上
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