铜梁房地产考察报告.docx
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铜梁房地产考察报告
铜梁县房地产市场
考察报告
重庆黔龙集团事业发展部
二〇一〇年九月十八日
铜梁县房地产考察纲要
一、考察目的
充分调研铜梁房地产市场真实情况，为集团是否进入该城市进行战略布局提供决策依据。
二、考察人员
董世兵、黄兴、张勇、赵中伟、程涛、向波、李小平
三、考察纲要
（一）楼盘情况
1、总建筑面积，占地情况，楼盘风格与定位；
2、开盘时间，已售面积，待售及待建面积；
3、销售价格，最高价，最低价，加价规则；
4、开发商名称及资质，物管情况。
（二）政府相关职能部门
1、国土：
2009年及今年的土地供应情况，近期将推出的土地；
2、房管：
去年的销售情况（面积，价格）及今年1至8月的销售情况、保障性住房的供应计划及完成情况，去年及今年的预售发放情况；
3、建委：
规费的收取标准；
4、规划：
城市总规及项目周边的规划设计情况（人口、交通等规划）；
5、统计局：
2009年国民经济与社会发展公告，2010年半年报。
6、招商局：
掌握房产开发的相关优惠政策。
（三）项目周边情况
1、配套环境调查（教育、交通、医疗、文体、公建、生活设施）；
2、周边主要竞争楼盘及其销售价格、走势，商业租金。
二〇一〇年九月十四日
第一部分城市基本概况
铜梁县位于重庆市西北部，地处渝西与川东平行岭谷过渡地带。
东与壁山接壤，西与大足毗邻，南接永川，北连潼南、合川。
境内丘陵占83.7％，幅员面积1334平方公里，距重庆主城区41公里，距江北机场65公里，距四川成都200公里。
辖25个乡镇、3个街道，人口81万。
城区面积16平方公里，中心城区人口12万人，城镇人均住房居住面积52.52平方米（重庆市2009年全市平均为31.42平方米），比2008年人均增加近3平方米。
辖区内交通以公路交通为主，渝遂高速从县城北方通过，一小时经济圈的三环，铜大高速待建，将来可形成一纵两横的高速公路网。
第二部分城市投资环境分析
一、宏观经济发展水平
2009年，全县实现地区生产总值127.8亿元，实现工业总产值200.2亿元，实现社会消费品零售总额43.4亿元，地方预算内财政收入15.04亿元，2009年全年实现工业总产值200.2亿元，同比增长18.3%，实现工业增加值66.1亿元，同比增长18.4%，分别比2008年增长105%和103%，“三年再造一个铜梁工业”目标圆满实现。
工业园区全年新引进项目40个，其中超亿元项目17个，实际到位资金23.8亿元，新开工项目30个，新竣工投产项目26个，入园企业累计达到214个，工业园区成为工业经济发展的增长极。
全县规模以上工业企业达到291户，比年初新增47户，实现增加值38.6亿元，同比增长40%；全年共完成固定资产投资111亿元，同比增长38.1%；全县金融机构存款余额128.7亿元，同比增长25.7%，其中：
城乡居民储蓄存款余额达到105.3亿元，同比增长20.9%。
城镇居民人均可支配收入达到1.57万元，增长11%，农村居民家庭人均纯收入达到5911元，增长9.7%。
二、未来城市规划
铜梁县城区现有人员12万，面积16平方公里，到2020年城区面积将达到35.96平方公里，城市人员28万人的中型城市。
城市东进是铜梁城市扩展的方向。
即向渝遂高速铜梁入口方向、重庆方向和璧山方向发展。
铜梁县城规划主要是三大块：
一是现有老城区为生活居住组团；二是新城、新行政中心组团；三是新城拓展区组团；我公司拟拿地项目在拓展区组团内，与新城区接壤。
铜梁县城规划发展时序为：
近期结合现状完善城市南部（老城区），发展东部，远期向城市东北方向发展，远景向东南方向发展。
第三部分市场供需状况
一、房地产市场发展现状
1、房地产开发企业实力雄厚。
截止调查之日，全县具有资质的房地产开发企业共有65余家，其中一级开发企业2家（新鸥鹏地产和来新居地产），二级企业14家，其余均为三级。
均为本地注册企业。
2、市场需求旺盛，量价持续上升。
铜梁房地产市场正处于高速发展阶段，截止调查之日止，共有10家开发企业在进行房地产开发建设；有13个项目在建，其中有8个项目在售，计110万平方米。
受2009年全国房地产大好形势带动，2008年共销售4800套，计49万平方米，2009年共销售6447套，计64.5万平方米，同比增加15.5万平方米，增长31.65%，今年1-8月份共销售6344套，计61万平方米。
销售价格保持强劲上升势头。
2008年住宅均价1765元/平方米，2009年均价2171元/平方米，同比上升23%，今年1-8月份均价2756元/平方米，较2009年均价增长585元，增长26.9%。
截止调查之日起，在售楼盘均价在2900-3200元/平方米。
住宅:
铜梁县高层住宅销售均价为2900-3300元/平方米，销售均价主要集中在3200元/平方米左右；花园洋房销售均价为3800-4800元/平方米，销售均价主要集中在4300元/平方米左右。
商业：
项目地附近临街商铺销售均价为8000元/平方米，商铺租金为25元/月.平方米，铜梁基本无专业的商业市场。
2010年铜梁县商品房销售价格比2009年上涨了30%左右，上涨的主要原因是整个房地产市场的大环境带来的大量需求。
3、在建的成规模的高品质楼盘较多，项目包装水平较高。
（泽京普罗旺斯、鸥鹏华府、龙轩大地、来新居清水湾、兰亭别院、龙腾盛世、兰亭雅舍等）。
在建的成规模的高品质楼盘较多，项目包装水平较高。
铜梁县大型楼盘项目定位清晰，项目形象推广及包装水平受重庆影响较大，整体水平较高，项目风格多样，如龙轩大地、普罗旺斯属于欧式风格，兰亭别院、兰亭雅舍属于古典中式建筑，清水湾属于滨江风情社区，鸥鹏华府属于空中平层别墅，大部分楼盘都是先做项目示范园林景观，精心打造售楼中心，展示项目形象，品质都比较高。
4、宏观调控对铜梁目前的影响
从目前的销售趋势看，宏观调控政策对铜梁县的房地产市场影响较小，量价均比去年同期有不同程度的增长。
5、土地供应量大
2007年供应了2000亩土地，2008、2009年为300亩，2010年计划供应1000亩，目前已供250亩，正在挂牌的260亩，年底计划再推出490亩；2011年计划供应400亩，因此，2007年至2011年土地供应为3600亩，按2.0容积率计算，供应的房屋面积为534万平方米。
6、二手房交易活跃
2009年销售二手房3012套，约33万平方米，今年1至8月销售二手房2253套，约26万方。
7、实行严格的项目资本金制度。
铜梁房地产开发项目实行严格的项目资本金制度，开工前需要交纳资本金标准为多层每平方米40元、高层为每平方米50元。
项目资本金交清后，方能办理项目施工许可证。
8、投资性和改善性购房比例较大。
从2009年城市人均居住面积和二手房交易情况可以看出，目前铜梁的投资性购房和改善性购房比例较大。
成熟楼盘的空置率较高，世纪阳光小区是目前铜梁最成熟的小区，入住率也只有60%左右。
9、市民购房意向性主要集中在迎宾路。
迎宾路沿线有公园、体育馆、医院、学校等较好的市政及配套设施，以及未来行政中心概念，成为目前铜梁商品房销售的一个亮点。
从龙腾盛世首期发卡情况可以看出这一特征。
二、2007-2010年8月份市场供需状况
铜梁县住宅市场由商品房、拆迁安置房、政府廉租房、社会保障房组成。
商品房供应情况：
2007-2010年8月份已供应土地2550亩，可建设340万方（在2011年底前计划再推出1150亩，可建设194万方），均已获得项目施工许可。
截止调查日起，已销售230万平方米，则2010年8月后待售总量（或在建和待建总量）为320万平方米。
按每年销售60万方计算，需要5.33年销售完毕。
2010年—2012年保障房计划如下：
公租房供应情况：
计划2010-2012年完成10万方。
廉租房供应情况：
计划2010-2011年完成6万方。
截止现在为止，市场已供应保障房4万方。
三、铜梁县市场理论需求状况
根据铜梁城市发展规划，至2020年城市人口达到28万人，人均居住面积按现在的41.64平方米计算（2004年版的铜梁总规是到2020年人均居住用地为20.82平方米，按2.0的容积率计41.64平方米），未来10年住房需求量为：
28×41.64－12×52.52＝535.68
未来10年每年理论需求约为54万方。
四、主要竞争楼盘情况
（一）鹏瑞龙腾盛世
开发商：
重庆鹏瑞房地产开发有限公司。
楼盘地址：
铜梁迎宾路人民公园西侧。
资质：
二级开发资质
占地面积：
220亩，容积率：
2.7
总建筑面积：
40万方，分四期完成，一期7万方（700套）预计在10月6日开盘，9月16日已发1200张VIP卡。
销售均价：
预计3300-3400元/平方米。
主力户型120平方米。
楼盘风格：
现代都市风格（高层、多层以及花园洋房）
（二）龙轩大地
开发商：
重庆龙轩房地产开发有限公司。
楼盘地址：
铜梁白龙大道333号。
资质：
二级开发资质
占地面积：
360亩，容积率：
1.0
总建筑面积：
24万方，分二期完成，一期10万方已销售7万方。
销售均价：
3800元/平方米。
主力户型：
130平方米。
楼盘风格：
欧式建筑风格（西班牙花园洋房）
（三）普罗旺斯
开发商：
重庆泽京房地产开发有限公司。
楼盘地址：
铜梁龙城大道
资质：
二级开发资质
占地面积：
285亩，容积率：
2.0
总建筑面积：
38万方，分两期完成，一期19万方已销售12万方。
销售均价：
3200元/平方米。
主力户型：
120平方米
楼盘风格：
欧式建筑风格（电梯高层以及花园洋房）
（四）来新居亲水湾
开发商：
重庆来新居房地产开发有限公司。
楼盘地址：
铜梁白龙大道
资质：
一级开发资质
占地面积：
60亩，容积率：
4.4
总建筑面积：
22万方，分二期完成，一期10万方已销售完毕
销售均价：
2900元/平方米。
主力户型：
120平方米
楼盘风格：
现代都市建筑风格（电梯高层）
（五）重庆欧鹏华府房地产开发有限公司（一级资质）
1、欧鹏华府：
占地面积89亩，容积率：
2.0，建筑面积12.6万方，高层空中别墅，面积237-408平方米，预计10月16日开盘，均价预计为4800元/平方米。
2、欧鹏御景天下：
占地面积80亩，容积率：
2.0，建筑面积10.6万方，高层电梯房，主力户型125平方米，已销售3万平方米，均价为3200元/平方米。
3、欧鹏兰亭雅舍：
占地面积80亩，容积率：
2.0，建筑面积10万方，小高层电梯楼，主力户型130平方米，已销售3万平方米，均价3300元/平方米。
4、欧鹏兰亭别院：
占地面积94亩，容积率：
2.0，建筑面积5万方，中式建筑风格，联排别墅、多层，多层洋房均价为4400元/平方米，联排别墅10000元/平方米（赠送花园及车库面积约500平方米），余下1万方多层洋房待建。
铜梁最具竞争力的房地产开发商为重庆欧鹏房地产公司（一级资质），已开发和在建的房产项目有六个，并且各项目的位置都较好，均处于新城行政中心周围，实力雄厚，客户口碑好。
其次为开发龙腾盛世楼盘的重庆鹏瑞房地产公司，龙腾盛世项目现阶段规模最大（40万方），尚未开盘，并且项目位置处于铜梁新城最好的地段（迎宾路）。
五、项目及周边资源要素简介
（一）项目位置区位状况简介
项目位于铜梁新城拓展区，老县城北边，距渝遂高速出口2.3公里，龙城大道北面，东临普罗旺斯楼盘，西临铜梁禽蛋批发市场，北临重庆传媒职业学院，南临金豪家苑（正在场平）。
（二）具体指标：
项目占地195.5亩，容积率为2，绿地率为40%，建筑密度为30%。
挂牌起始价为19564万元，保证金4000万元，报名截止日期9月27日，挂牌截止日期10月8日。
（三）项目土地现状：
1、拆迁安置未彻底。
项目内现有民房20余栋，高压线一条约为300米，变压器一台。
2、市政道路建设过半。
一是项目西面连接传媒学院，与新城中心的学府大道已贯通，南面为到潼南的过境道路，北面与东面均未实施。
3、项目地块呈小高差状，有小鱼塘一个，整个地块为梯形状，地势较为平坦。
（二）项目周边资源要素
1、医疗配套：
离新建的铜梁人民医院直线距离1公里，离老人民医院约2公里。
2、教育配套：
离铜梁二中约800米，离新巴川中学900米，离附近幼儿园约800米，项目北面紧临重庆传媒职业学院，项目东北方向约400米处为铜梁职教中心。
距离各银行约为1公里。
3、生活配套：
离菜市场1.2公里，离商业中心及重百超市2公里，附近1公里范围内都为临街的独立商铺，项目西面紧临禽蛋批发市场。
殡仪馆离项目地约为150米，位于龙城大道边上。
4、公建配套：
项目向东南300米处为玉泉休闲公园，项目西北方向约300米处为规划中的森林公园，占地约25公顷。
5、交通：
离铜梁汽车站1.3公里，离渝遂高速进口约2.3公里，现项目地进入城区的最近的唯一道路为龙城大道。
有一条环城6路公交线路。
六、项目SWOT分析
（一）、优势（S）
A、项目地块较平坦，利于整体规划。
B、项目地块周边环境好，视野开阔（玉泉公园、规划中的森林公园），利于开发高品质楼盘。
C、临近普罗旺斯，形成互补。
（二）劣势（W）
A、项目周边配套不完善（离商业中心、医院、学校、银行、农贸市场较远）
B、项目地人流量较小，交通不便利。
C、项目地周边开发楼盘较少，没有形成开发热潮。
（三）机会（O）
A、项目处于新城拓展区。
B、离重庆主城较近，有一定的辐射能力。
（四）威胁
A、离铜梁殡仪馆较近。
B、周边及全县待开发量较大。
C、竞争对手实力较强。
D、铜梁城镇人均住房面积大（52.52平方米）。
E、政府继续对房地产市场进行宏观调控政策。
项目效益测算（见附表一）
一、项目总投资:
78807万元
二、项目销售收入:
87463万元
三、项目净利润:
7358万元
项目结论：
1、铜梁旧城改造已基本完成，城镇人均住房面积已达52.52平方米，说明改善住房需求已不是房地产市场当前的购买主力。
2、受园区经济发展的拉动和重庆主城的辐射带动，铜梁新城的扩张又成为推动铜梁房地产高速发展的主要原因，在新城扩张中有市场机会和价格空间。
3、本项目因地段处于新城拓展区，短期内地段优势难以显现。
优势难以打造，具备潜在开发价值，但不宜于立即开发。
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