楼盘定价情况说明范文.docx

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楼盘定价情况说明范文

楼盘定价情况说明范文

1.楼盘是如何定价的

房地产产品定价的因素。

环境：

住宅楼盘要看宜居程度，也就是居住质量。

商业楼盘，要看商业氛围。

比如：

居住环境、商业环境、自然环境（你看，只需是滨湖、滨水，就能扯出一大串的东西）等等。

区域配套：

所谓配套，通俗点就是周边有没有银行、学校、医院、菜市场、超市等等相关。

交通：

无论是商业还是住宅楼盘，交通的通达度，都很重要。

比如，有个楼盘建设的质量很高，但是，开车进去之后就出不来了，太堵？

或者太远、或者次要出行路线太陈旧等等。

竞争项目的定价，你也卖楼盘，我也卖楼盘，我卖1W，你总不能开价2W。

竞争项目的楼盘也是定价参考因素之一。

开发商、投资商的财力：

有钱的主，资金链富有就不焦急，通常，大财主都有钱有渠道请到好的设计公司规划公司，设计出来的产品自然也不错；次一点的资金链紧急，就会相对定价略低、优待幅度大一点，这样去化的快。

销售周期短，不会拖着资金链。

成本因素：

其实这方面，建筑成本啊，包装成本啊等等，是价格基石。

2.房地产价格策划书范文

浅议房地产价格策划定价中的目标与方法来源：

日期：

2009年04月08日点击：

17次达到以量换利，提高市场地位的目的。

以稳定的价格赢得企业抽象，有利于外行业中树立长期优势。

房地产市场需求价格弹性不大，但受其他因素影响，需求量波动很大。

稳定的价格给人以产品信誉高、公司运营稳健的印象。

良好的抽象是企业无形的资产。

只要细心维护，才能源源不断地制造产品附加值。

新鸿基地产在香港市场上实行的就是稳定高价策略，其优质高档物业的定位也渐渐为市场所认同。

品牌竞争是高层次的竞争，增加企业抽象的定价目标应当与企业的长期战略相全都。

拥有较高市场占有率的行业领导型企业相宜选用稳定的产品定位和稳定的价格策略。

当然，在某些特别时期，企业也需要制定临时性定价目标。

如：

当市场行情急转直下时，企业就要以保本销售或尽快脱手变现为定价目标；为了应对竞争者的挑战，企业也可能以牺牲局部利益遏止对手为定价目标。

但是一旦消失转机，过渡性目标就应让位于其他长远定位目标。

二、确定定价方法

定价方法是依据定价目标确定房地产基本价格范围的技术思路。

房地产的定价方法有成本导向、竞争导向、需求导向三种。

成本导向定价指按开发成本和人为订立的利润比率确定价格。

固定成本次要从静态动身，立足于房地产销售前与销售中发生的一切成本费用，再加上预期盈利作为销售价格。

成本加成定价带有明显的卖方市场颜色。

变动成本定价法是把单位变动成本与单位产品贡献额之和定为售价，其理论依据是只达到销售量盈亏分界点，贡献额不只可弥补固定成本，而且会带来利润。

当物业面临着严峻的竞争形势时，短期内用此种方法可排挤竞争对手，攫取市场份额。

盈亏平衡法和目标利润法分别从保本不亏和获得预期利润两个层面计算企业所能承受的价格底限。

由于它们是以猜测的销售量为参数，而销售量又是价格的函数，互动的两种变量很难把握，以此制定的价格也难以与顾客的要求相顺应。

竞争导向定价是以企业所处的行业地位和竞争定位而制定价格的一种方法。

其详细做法有三种：

1、在区域性市场上处于行业领导者地位的开发商，可借助其品牌抽象好，市场动员力量强的优势，使产品价格超过同类物业的价格水平。

高价不只符合其精品定位市场目标，也与以稳定价格维护市场抽象的定价目标相全都。

万科房地产在深圳住宅市场的力作――俊园，就是在大势趋于平淡的状况下，以每平方米过万元的高价仰头入市，取得良好的销售效果和经济效益。

2、对于具有向领导者挑战的实力但缺乏品牌认知度的企业，相宜以更好的性能、更低的价格将看得见的优待让利于买方。

这样可以促进销售，扩大市场占有率，提高企业外行业中的声望。

运用此方法一般要对可比性强的领导者物业进行缜密分析，在促销中借其声威，并突出宣扬本身优势。

广州祈福新村推出时，正是针对当地大名鼎鼎的碧桂园采纳了挑战者定价，很快成为市场的新热点。

3、物业推出时，也可选择当时市场同类物业的平均价格。

一般认为平均市价是供求均衡的结果。

以随行就市方法定价，既会带来合理的平均利润，又不破坏行业次序，因而为市场跟随者普遍采纳。

虽然其定价目标缺乏特色，但对于竞争激烈、信息充分、需求弹性较低的房地产市场，不失是一种稳妥方法。

尤其适用于产品特色性不强、开发者行业地位一般的物业。

需求导向定价是以消费者的认知价值、需求强度及对价格的承受力量为依据，以市场占有率、品牌抽象和最终利润为目标，真正根据有效需求来策划房地产价格。

在实际运用中又有认知价值和差异需求两种不同的形式。

所谓认知价值定价是指在买方市场条件下，依据购买者对房地产的认知价值定价。

认定价值的构成一般基于购买者对有形产品、无形服务及公司商业信誉的综合评价，它包括实际状况与期望状况的比较，待定物业与参照物业的比较等一系列过程。

品牌抽象好的物业往往能获得很高的评价。

只需实际定价低于购买者的认知价值，即物超所值，购买行为就很简单发生。

这种“以消费者为中心”营销理念运用的关键在于与潜在购买者充分沟通、把握调查数据、并对其进行整理分析。

所谓差异需求定价是以不同目标客源的需求强度、总体资金承受力量为参考对象，分别求得各消费层次的有效需求来确定房地产价格。

该方法可为制定项目全盘价格策略和多层次供房价格体系供应决策参考。

3.楼房开盘的定价策略

蒋满成一、成本+竞争？

消费者+竞争？

无论是以攫取高额利润还是以快速回笼资金为次要目标，我们在为楼盘确定价格时通常需考虑三个因素：

一是成本——地价、建安成本、税收及其他费用的总和。

二是竞争——市场供求总量、直接与间接竞争对手们的价格状况。

三是消费者——目标消费者能够接受何种价格。

三种因素在楼盘最终定价中所起的作用明显不一样，一般说来市场供求总量与竞争对手的价格只是参考，而成本与消费者则是打算价格策略的根本因素。

深化分析后即可发觉：

成本+竞争和消费者+竞争是房地产定价的两种基本策略。

成本+竞争定价策略的决策流程大致是：

计算出项目总成本→侦查竞争对手的价格状况→加上预期利润（视目标不同而比例不同）→得出本楼盘价格。

消费者+竞争定价策略的决策流程是：

竞争对手供应的物业与价格如何→调查在该地段开发与竞争对手差异化物业，调整各项价格变数后消费者将情愿以何种价格接受何种物业→开发何种物业类型、如何开发能实现战略目标→本楼盘最终详细价格。

很明显，目前多数进展商选择的是成本+竞争定价策略，由于它最简便易行，由于这样能“最清晰地晓得本人能赚多少利润”，更由于多数进展商是在房子盖好了快要卖时才考虑价格的。

但从上面的比较中我们可以看出，这种是典型的“产品主导型”策略，是不太符合市场进展趋势的，由于它包含着两方面的风险：

首先是定价过高产品畅销的风险。

在买方市场中，消费者是市场主体，但这肯定价模式。

4.房地产价格策划书范文

浅议房地产价格策划定价中的目标与方法来源：

日期：

2009年04月08日点击：

17次达到以量换利，提高市场地位的目的。

以稳定的价格赢得企业抽象，有利于外行业中树立长期优势。

房地产市场需求价格弹性不大，但受其他因素影响，需求量波动很大。

稳定的价格给人以产品信誉高、公司运营稳健的印象。

良好的抽象是企业无形的资产。

只要细心维护，才能源源不断地制造产品附加值。

新鸿基地产在香港市场上实行的就是稳定高价策略，其优质高档物业的定位也渐渐为市场所认同。

品牌竞争是高层次的竞争，增加企业抽象的定价目标应当与企业的长期战略相全都。

拥有较高市场占有率的行业领导型企业相宜选用稳定的产品定位和稳定的价格策略。

当然，在某些特别时期，企业也需要制定临时性定价目标。

如：

当市场行情急转直下时，企业就要以保本销售或尽快脱手变现为定价目标；为了应对竞争者的挑战，企业也可能以牺牲局部利益遏止对手为定价目标。

但是一旦消失转机，过渡性目标就应让位于其他长远定位目标。

二、确定定价方法定价方法是依据定价目标确定房地产基本价格范围的技术思路。

房地产的定价方法有成本导向、竞争导向、需求导向三种。

成本导向定价指按开发成本和人为订立的利润比率确定价格。

固定成本次要从静态动身，立足于房地产销售前与销售中发生的一切成本费用，再加上预期盈利作为销售价格。

成本加成定价带有明显的卖方市场颜色。

变动成本定价法是把单位变动成本与单位产品贡献额之和定为售价，其理论依据是只达到销售量盈亏分界点，贡献额不只可弥补固定成本，而且会带来利润。

当物业面临着严峻的竞争形势时，短期内用此种方法可排挤竞争对手，攫取市场份额。

盈亏平衡法和目标利润法分别从保本不亏和获得预期利润两个层面计算企业所能承受的价格底限。

由于它们是以猜测的销售量为参数，而销售量又是价格的函数，互动的两种变量很难把握，以此制定的价格也难以与顾客的要求相顺应。

竞争导向定价是以企业所处的行业地位和竞争定位而制定价格的一种方法。

其详细做法有三种：

1、在区域性市场上处于行业领导者地位的开发商，可借助其品牌抽象好，市场动员力量强的优势，使产品价格超过同类物业的价格水平。

高价不只符合其精品定位市场目标，也与以稳定价格维护市场抽象的定价目标相全都。

万科房地产在深圳住宅市场的力作――俊园，就是在大势趋于平淡的状况下，以每平方米过万元的高价仰头入市，取得良好的销售效果和经济效益。

2、对于具有向领导者挑战的实力但缺乏品牌认知度的企业，相宜以更好的性能、更低的价格将看得见的优待让利于买方。

这样可以促进销售，扩大市场占有率，提高企业外行业中的声望。

运用此方法一般要对可比性强的领导者物业进行缜密分析，在促销中借其声威，并突出宣扬本身优势。

广州祈福新村推出时，正是针对当地大名鼎鼎的碧桂园采纳了挑战者定价，很快成为市场的新热点。

3、物业推出时，也可选择当时市场同类物业的平均价格。

一般认为平均市价是供求均衡的结果。

以随行就市方法定价，既会带来合理的平均利润，又不破坏行业次序，因而为市场跟随者普遍采纳。

虽然其定价目标缺乏特色，但对于竞争激烈、信息充分、需求弹性较低的房地产市场，不失是一种稳妥方法。

尤其适用于产品特色性不强、开发者行业地位一般的物业。

需求导向定价是以消费者的认知价值、需求强度及对价格的承受力量为依据，以市场占有率、品牌抽象和最终利润为目标，真正根据有效需求来策划房地产价格。

在实际运用中又有认知价值和差异需求两种不同的形式。

所谓认知价值定价是指在买方市场条件下，依据购买者对房地产的认知价值定价。

认定价值的构成一般基于购买者对有形产品、无形服务及公司商业信誉的综合评价，它包括实际状况与期望状况的比较，待定物业与参照物业的比较等一系列过程。

品牌抽象好的物业往往能获得很高的评价。

只需实际定价低于购买者的认知价值，即物超所值，购买行为就很简单发生。

这种“以消费者为中心”营销理念运用的关键在于与潜在购买者充分沟通、把握调查数据、并对其进行整理分析。

所谓差异需求定价是以不同目标客源的需求强度、总体资金承受力量为参考对象，分别求得各消费层次的有效需求来确定房地产价格。

该方法可为制定项目全盘价格策略和多层次供房价格体系供应决策参考。

5.楼盘是如何定价的呢

1、财务上平安性：

就是成本因素的综合考虑。

除了建筑和土地成本外，资金猎取的成本、营销成本也在其中。

算财务平安是要晓得底线在哪儿。

2、投资人预期收益：

这个不用细说了，通俗讲就是老板想多长时间拿回多少钱。

是要都卖掉还是要留一部分自用。

3、竞争比较：

同地块或者同档次或者同类别产品，别人多少钱，这个就相当于是市场标尺了。

根据这个标尺来做本人的价格，风险会比较小。

4、消费者预期：

顾客判定你房子值多少钱5、最重要的一点？

？

就是消费者领取力量：

他们从哪儿弄钱一般实行什么领取形式？

能接受和容忍什么价格？

在不同的时间不同的市场背景下这些都不同。

有时候开发商在做产品的时候，就是先确定我们要做一个总价一百万、首付30万的产品，然后再落户型。

6.状况说明怎样写范文

1.状况说明格式

一、标题部分：

某某公司申请发票增量的申请

二、台头部分：

某某国税局

三、本企业基本状况：

成立日期、认定一般纳税人日期、法人、财务担任人姓名，运营地址、注册资金、次要运营项目。

四、本企业最近几个月的收入、税金、税负状况；财务核算状况，能否按时纳税。

五、本企业发票的核定状况，以及最近几个月的发票使用状况；特殊是增值税发票使用状况。

六、本企业申请发票增量的理由：

有无大笔定单或合同，依据现有核定状况无法满意实际要求。

七、提出申请，依据我企业的实际状况，现申请发票增量。

八、落款：

某某公司

九、日期：

2.个人状况说明范文模板：

XXX:

我已于2021年7月在天津师范高校顺当毕业，并取得毕业证书。

就读期间办理的同学证在毕业前已由天津师范高校统一收回，故现在只能供应毕业证复印件，无法再供应同学证原件。

特此说明。

XXX

年月日

7.关于楼盘定价

没有国家规定和文件一般都是依照市场调研的结果同时参考公司成本。

这个工作通常是由房地产经纪公司的策划人员确定然后提交开发商，最终开发商排板确定。

所以说房地产定价次要看策划人员的阅历和开发企业的利润要求。

通常而言临街商铺价值高，1层比2层价值高（通常会高至多一倍）例如临街1层商铺价格假如是1万的话2层可能只要5000或者更低。

有的地方可能2层几乎白送。

这些定价准绳都是多年阅历总结，同时都是经过市场验证的。

就是说一层商铺一般来讲即便很贵也依旧有人买，但是2层的就相对难些。

而临街底商我通常不建议做3层，由于人流根本上不去。

基本上全部商业都如此，临街位置价值最高，越靠里楼层越高价值越低。

当然假如在建筑设计上有什么优势也可以中和价格，比如2层商铺有中转地面的电梯等等。

临街住宅的价值比较低，由于噪声和空气污染比较严峻，人流也比较散乱。

住宅讲究的是未知便利，周边配套齐全，但是小区内部以相对幽静、隐私、景观良好的位置为佳。

所以临街住宅对于居住来讲是很蹩脚的，其价格必定低于景观好、乐音少的住宅。

这些我们只需通过常识就可以了解的。

8.房地产开发商是如何定价的

1、成本加成法（开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格）开发商开发物业当然不能忽视其基本成本，建筑之前的成本预算在很大程度上影响最终销售价格。

建筑成本含土地使用费、公共设备配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些均为硬性成本，不太可能避开，开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。

2、市场比较法（以周边市场同类型物业作参考，定出一个合适价格）这是市场上使用最多也最符合市场行为规章的定价方法。

反过来，也为购房者推断房价凹凸供应了一种方法。

总体市场影响区域市场，通过本身物业的相关目标（如绿化、小区配套、朝向、房型设计等），与周边相关物业目标进行对比，得出双方在物业的优劣比较，再相应定出一个价格。

因而，同一区域物业的价格都会在一个相差不多的范围内。

区域价格影响着个案的价格，个案的价格差异往往反映了个案空间的特别性。