四川省2015年下半年房地产估价师《相关知识》：民事法律关系考试题.docx
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四川省2015年下半年房地产估价师《相关知识》：
民事法律关系考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。
乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年。
A：
38
B：
40
C：
68
D：
70
E：
执行层的组织协调
2、__是指外汇买卖活动的总称。
A．外汇市场
B．外汇总市场
C．汇兑买卖
D．汇兑市场
3、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。
A．委托财产总值
D．信托范围
C．信托收益
D．信托信用等级，
4、下列说法有误的一项是__。
A．个体工商户凭营业执照以字号或经营者姓名开立的银行结算账户，纳入单位银行结算账户管理
B．单位银行结算账户的存款人只能在银行开立一个基本存款账户
C．W临时存款账户与基本存款账户的区别在于临时性，有效期不得超过2年
D．一般存款账户的现金支取应按照国家现金管理规定进行
5、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。
假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为__。
A．1067元/m2
B．1070元/m2
C．1084元/m2
D．1141元/m2
6、设立房地产中介服务机构，应当向当地__部门申请设立登记。
A．行政管理部门
B．房产管理部门
C．工商行政管理部门
D．中介管理部门
7、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元。
如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元、年平均税后利润为600万元。
该投资项目的资本金利润率为。
A：
30％
B：
40％
C：
45％
D：
50％
E：
借款合同
8、目前在我国实行的商品房买卖合同示范文本是指。
A：
《商品房购销合同示范文本》
B：
《商品房转让合同示范文本》
C：
《商品房购买合同示范文本》
D：
《商品房买卖合同示范文本》
E：
执行层的组织协调
9、需求价格弹性||=∞，此时称。
A：
需求有完全价格弹性
B：
需求为单一价格弹性
C：
需求富有价格弹性
D：
需求缺乏价格弹性
E：
执行层的组织协调
10、根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35元，出租率为90％，运营费用占租金的30％，报酬率为10％，可供出租的使用面积为38000㎡，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为。
A：
8579万元
B：
8653万元
C：
8760万元
D：
9941万元
E：
工业用地的监测点评估价格
11、某项目工期180天，开工日期为7月5日，则项目竣工时间应为__（10月1日、2日、3日，元月1日为法定节假日）。
A．次年元月1日下午当地法定下班时间
B．次年元月3日下午当地法定下班时间
C．次年元月2日24时
D．次年元月3日24时
12、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在__。
A．±5%
B．±10%
C．±20%
D．±30%
13、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取类似房地产的净收益作为估价依据。
A：
客观
B：
实际
C：
最高
D：
最低
E：
工业用地的监测点评估价格
14、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60％，其余为银行提供的年利率为7.5％，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30％，则在贷款期内的税前现金回报率是。
A：
8.17％
B：
13.62％
C：
14.00％
D：
23.33％
E：
借款合同
15、在一国金融机构体系中居领导核心地位的是__。
A．政策性银行
B．商业银行
C．中央银行
D．人民银行
16、某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为__万元。
A．100
B．70
C．60
D．40
17、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括。
（2007年试题）
A：
移动平均法
B：
指数平滑法
C：
市场因子推演法
D：
简单平均法
E：
借款合同
18、某人用这样的方式获取购买一处房产所需的资金：
先向银行抵押，得到大部分所需的款项，余下的资金向亲友借。
这个人没有花自己的一分钱却购得一处房产用于出租。
这个人的行为属于__。
A．投机行为
B．房地产开发投资
C．房地产置业投资
D．固定资产投资
19、__对房地产价值的决定作用是极其重要的。
A．区位
B．用途
C．楼层
D．朝向
20、从卖房的角度看，成本法的理论依据是__。
A．销售状况价值论
B．市场供求价值论
C．生产费用价值论
D．经济花费价值论
21、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是__。
A．确定建设施工的各种图纸已经准备就绪
B．完成全体工作人员的筛选工作
C．获取土地使用权
D．明确各工作人员及施工阶段应发放的工资
22、某物业当前的市场售价为5000元／㎡，其业主拟采用租金按年5％等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。
如果折现率为12％，则第一年的租金应该确定为元／㎡。
A：
482．79
B：
448．24
C：
467．25
D：
498．53
E：
借款合同
23、某房地产企业开发建设的商品住宅竣工验收合格后，持所需文件到房地产管理机关办理产权登记，须经过__五道程序。
A．勘丈绘图、登记收件、产权审查、绘制权证、收费发证
B．登记收件、产权审查、勘丈绘图、绘制权证、收费发证
C．登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证、收费发证
D．登记收件、勘丈绘图、产权审查、收费发证、绘制权证
24、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是之日。
A：
建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请
B：
房屋拆迁许可证颁发
C：
拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议
D：
房屋拆迁实施
E：
执行层的组织协调
25、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为．【2005年考题】
A：
43．2％
B：
50％
C：
56．8％
D：
70％
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、工程投资额在__万元以下或者建筑面积在__m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
A．20，200
B．50，300
C．30，500
D．30，300
2、风险估计与评价常用方法有（）。
A．幕景分析法
B．调查和专家打分法
C．蒙特卡洛法
D．智暴法
E．德尔菲法
3、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。
如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为__m。
A．22
B．28
C．38
D．50
4、中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是。
A：
自筹资金
B：
国内商业银行贷款
C：
风险投资公司的资金
D：
租赁公司的资金
E：
预售收入
5、以下费用和税金属于征收集体土地下的土地取得成本的相关税费的有。
A：
征地管理费
B：
耕地占用税
C：
印花税
D：
契税
E：
新菜地开发建设基金
6、房屋普通险的期限为__。
A．半年
B．1年
C．2年
D．3年
7、影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括（）。
A．自然环境和人文环境的变化
B．一般商品市场的发展
C．信息、通讯技术水平的提高
D．生产方式和工作方式
E．金融业的发展
8、房地产存在的形态有。
A：
土地
B：
房地
C：
耕地
D：
草地
E：
建筑物
9、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有__。
A．加大城市基础设施建设投入
B．调整银行贷款利率
C．调整公共住房政策
D．调整房地产税收政策
E．加快城市化进程
10、所谓__就是要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的设计总概算控制施工图设计。
A．概算设计
B．限额设计
C．设计概算
D．限额概算
11、下列物业中，属于特殊物业的是。
（2008年试题）
A：
在建工程
B：
车站
C：
购物中心
D：
科技产业园区
E：
借款合同
12、项目竣工档案中的技术资料的内容包括__。
A．前期工程资料
B．土建资料
C．安装方面的资料
D．设计文件
E．竣工图
13、__是指住宅建筑总面积与住宅用地面积之比。
A．住宅建筑净密度
B．住宅建筑毛密度
C．住宅建筑面积净密度
D．容积率
14、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。
采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为__元/㎡。
A．55.20
B．103.22
C．109.63
D．114.82
15、中国耕地具有等明显的特点。
A：
人均占有耕地少
B：
耕地总体质量高
C：
生产水平低
D：
退化严重
E：
后备资源不足
16、《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由__作出房屋征收决定。
A．房地产开发企业
B．人民法院
C．市、县级人民政府房屋征收部门
D．市、县级人民政府
17、常用的采暖方式包括。
A：
集中采暖
B：
局部采暖
C：
区域供热
D：
分散采暖
E：
集体供热
18、下列说法不正确的是__。
A．利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。
对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1
B．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。
对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2
C．在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上
D．一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%
19、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡。
当地同档次宾馆的综合造价为3000元/㎡，每间客房的综合投资为14万元。
则用单元估算法计算的该宾馆总投资为__万元。
A．1800
B．2040
C．2100
D．2380
20、关于下列数据的表述中，正确的是__。
A．1
B．2
C．3
D．4
E．5
F．6
G．7
H．8
I．9
J．10
K．98
L．101
M．101
N．100
O．101
P．99
Q．102
R．97
S．102
T．99
21、为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：
交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/m2，约定建筑面积为95m2，合同约定面积误差在6%以内不增加付
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