东湖度假村项目建议书剖析.docx
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东湖度假村项目建议书剖析
河北东湖国际温泉休闲度假村开发项目建议书
河北东湖集团
2008年7月8日
第一章总论
第二章项目提出背景与必要性
第三章项目建设方案
第四章项目建设条件
第五章市场分析
第六章环境保护
第七章投资估算与资金筹措
第八章效益评价
第九章结论与建议
第一章 总论
1、项目名称：
河北东湖国际温泉旅游度假村
2、承办单位：
河北东湖集团
3、拟建地点：
藁城市九门乡滹沱河北侧，新机场路与原机场路之间。
4、建设内容与规模：
建设内容主要包括森林温泉浴景区、农业生态观光园和民族风情商业街，占地约10000亩，总建筑面积约120万平米。
5、建设年限：
3年
第二章 项目提出背景与必要性
当今世界，旅游已成为人类社会发展、文化交流、享受生活的重要活动方式之一，旅游业被誉为“可持续发展的黄金产业”，成为全球经济发展的重要支柱产业。
据世界旅游组织最新研究和预测，在21世纪，生态旅游、海洋旅游、文化旅游、探险旅游、沙漠旅游等将成为国际旅游者的消费趋势和广泛追求的对象。
另外环境污染的日益加重，人们对大自然的渴求和对绿色生态的向往更加强烈。
中国旅游业在经历了二十多年以观光为目的的初级发展阶段后，休闲度假式旅游及其他商业性旅游已逐渐成为旅游消费的主要方向。
据统计，在世界旅游市场构成中，休闲旅游占62%，发达国家已经进入休闲时代。
专家预测，21世纪观光旅游将让位休闲度假旅游。
观光旅游是有限的，休闲度假旅游是无限的。
虽然中国休闲经济和休闲产业起步较晚，但发展很快，休闲度假旅游已经成为旅游业发展的新趋势。
国家旅游局配合中央“十一五”规划关于建设社会主义新农村的战略部署，把2006年的旅游主题确定为“中国乡村旅游年”，宣传口号确定为“新农村、新旅游、新体验、新风尚”。
河北省旅游局在2008年旅游工作会议上确定：
要把旅游资源大省发展成为旅游强省、打造中国最具吸引力的旅游目的地作为战略目标，围绕建设环京津休闲旅游带和打造精品景区、精品工程下功夫，加强基础设施建设，要高度重视文化资源的挖掘和整理，使之成为可听、可看的旅游景观，依靠河北丰富的历史文化资源吸引中外游客。
地热温泉是高清洁无污染的天然能源，地热温泉做为新型的休闲度假项目在全国已经迅速展开。
我省是地热资源大省，地热储量在全国仅次于西藏和云南，地热利用率在全国居首位。
为进一步合理开发和利用地热资源，我省于2006年制定了《河北省地热资源管理条例》。
省旅游局局长王新勇提出“温泉开发要上规模”，指出“河北是旅游资源大省，几乎11个地市都有温泉资源，而且类型全、水质好，而且很多都是‘皇家字号’的温泉，这有待于我们进一步开发。
”目前，霸州方面已经有个温泉公园，将投资25亿元进行整体开发，另外还有7个子项目正在进行，有些项目已经开工建设，唐山、遵化两个项目投资将在5亿元以上，雄县的温泉也正在热火朝天的建设当中。
王新勇局长还强调“调整结构留住游客”即变单一观光型旅游向休闲度假转变，延长旅客滞留天数，提高产品质量，无论是现在有一定基础的高尔夫，还是正在着力打造的温泉、滑雪，还有游艇、马术、狩猎等，都是我省逐渐调整产业结构，发展休闲旅游，留住游客的保证。
石家庄做为河北省会，拥有丰富的地热资源，地热资源开采利用较早，如平山温塘温泉。
但规模小、综合利用率低、品位低、配套不完善和缺乏其它辅助旅游资源，使省会的温泉休闲项目得不到快速发展，已落后于保定、廊坊、张家口...等地市，从而直接影响到石家庄旅游业的发展。
充分利用地热温泉，尽快建设规模大、品位高、设施全、休闲项目丰富的温泉旅游项目，关系到省会旅游业的快速发展，已刻不容缓。
本项目的建设，充分利用地热温泉资源，集温泉洗浴、休闲、游览、观光、购物、健身、娱乐、采摘、商务会议、农村体验、民族风情、历险、水上运动、文化传播于一体。
景区品位高，景点品种齐全，交通方便，项目建成后定会吸引各方游客，效益显著。
同时能够带动周边农民脱贫致富，增加就业，为省会的旅游业的发展和区域经济发展有着积极作用.
第三章项目建设方案
河北东湖国际温泉旅游度假村主要包括森林温泉浴景区、农业生态观光园和民族风情商业街三部分。
一、森林温泉浴
1、森林温泉浴是目前国际上最流行的温泉泡汤方式，它把森林的天然氧吧和温泉的祛病健身美容功效相结合，融观光和休闲健身于一体，更以此衍生众多的休闲项目，使得森林温泉浴日益成为最吸引人的休闲度假项目。
2、目前开发的霸州温泉城以发展温泉会馆、商务会馆、会展中心、星级酒店及其相关配套设施进行开发建设，即单纯围绕温泉做文章，项目的闪光点不多，且廊坊为地级市，旅客群体相对省会而言较少。
本项目紧靠省会，有得天独厚的区位优势，坐拥地热资源，更有近万亩的滹沱河森林绿化带，更有丰富的历史文化和民族民俗文化相辅助，开发大规模森林温泉浴项目的势在必行。
3、森林温泉浴景区位于滹沱河岸线滨水区，北起住宅区南至滹沱河防洪大堤，西起石家庄市东三环北延长线，沿东南走向东至机场路，是一个呈东西走向，宽约700米的不规则带状区域。
东部大三角形地块约占整个景区的45%。
景区的总占地面积是128.56万平方米。
4、森林温泉浴景区沿滹沱河北岸分成4个组团，自西向东排列，分别为绿色植物组团、森林温泉浴组团、文化景观组团、运动休闲组团。
组团之间由岸线景观路、游步道相连。
具体描述如下：
绿色植物组团——这一组团西起东三环北沿线，东临二类住宅区，是从石家庄市沿东三环进入项目区的第一个景观区。
规划中该组团内没有住宅，因此可视为本项目区的入口景区。
该组团东西长1000米，南北宽约700米，组团内广植树木，以竹、乔、灌、草为主，林间设有小品、亭台、游步道。
其中规划800亩的北方最大的竹林，在竹林中设立各种特色休闲区域和特色建筑，如卧龙岗、七贤阁等。
在林木的总体布局上可自西向东由低渐高，路径由疏至密，小品亭台从无到有，用从静到动的理念体现组团内优美的环境和蓬勃的生机。
森林温泉浴组团——这一组团东西长约2000米，南北宽约500米。
森林温泉浴组团的核心是温泉。
根据已有资料，九门乡北白皮村一带有优质温泉涌出，故有两个方案可供选择，一是在该组团勘察温泉水脉就地打井，二是从北白皮村远距离引温泉水至该组团。
这两个方案应依照建设成本选择其一。
温泉浴的目标是建设一个日客流量1000人，按不同档次分别建造普通、三星、五星级和的温泉浴休闲中心，以吸引石家庄、周边城市及附近农村有不同消费能力的人群。
同时做为配套，该区域将建设中高档宾馆酒店（含超5星级宾馆铜雀台假日酒店）和会议培训中心。
该组团的特色是将温泉安排在森林中，因此，栽植高大树木营造森林景观，追求森林氧吧特色就成为本组团的设计目标。
文化景观组团——这一组团呈西北东南走向，长约2000米，宽约600米。
制造绿色园林景观，追求人文关怀的文化品位是本项目的总体思路，二者的结合则集中展现在这一组团中。
由于组团内地势平坦，因此制造园林景观就必须挖湖造山、修渠引水，以形成地势起伏逶迤相连，湖渠纵横环绕其间的样式。
在这个组团中可安排春夏秋冬季4个主题园林，栽梅兰竹菊与之相配，辅以树木花草。
设太湖石假山、水榭、花房、多色草坪。
将九曲观鱼、廻廊听喧、高台赏月、松下论剑、茶苑品茗错落点缀。
建晚晴园、对弈亭、撫琴台、书香楼、泼墨轩散见其间。
造退思斋、有为堂、信雅居、念亲阁、怀恩坊，辅以中国古今八大科学家雕像、河北及石家庄历史文化名人馆，以弘扬中华文化。
通过营造一个优美、恬淡的休闲环境，实现项目区人文关怀的最高境界。
运动休闲组团——位于项目区东部，东面紧靠机场路。
这一组团东西长1500米，南北约2000米，北边东边为直线，西北至东南走向为斜线，呈直角三角形。
总占地面积约为整个森林温泉浴景区的45%，是4个组团中面积最大的。
如果说森林温泉浴景区由西向东6000米是由静到动的话，那么“动”就是这个组团最突出的特色。
“动”首先表现在地势上，这里水面之阔、山势之高都比文化景观组团略胜一筹，通过山势起伏、湖光波影营造出动的气势。
青少年多，儿童多，朝气盛，是整个滨水区项目人口最为密集的地区，因此，动感、现代、开阔、生机勃发是这一组团的特点。
第三从功能上看，这里的布局以运动为主，按老、中、幼可分为三个层次，老年健身项目可安排健身馆（太极、武术、气功等）、门球场、舞厅、棋牌室等；儿童运动项目可修建2~3处儿童乐园、仿迪斯尼乐园，海陆空青少年训练夏令营等；中青年运动可建CS真人狩猎、老A特种部队训练营、沙滩足球、篮球、赛马场，田径、排球、羽毛球、乒乓球馆，划船、攀岩项目等，不但供当地居民健身，还可以吸引城里人到此休闲度假。
与文化景观组团相比，文化景观组团是以江南园林为主，强调传统的中国风，而这一组团是以运动为核心，在建筑的色彩、造型、材质上则要更多地体现科技感、现代感。
5、森林温泉浴景区的设计理念是自西向东由“静”变“动”的，暗合东方日出的阳盛之气。
4个组团又可细分为9个小组团，取九洲之意。
挖湖造山可按9湖8山设计，取五湖四海、三山五岳之说。
各湖塘之间用东西走向的5条水渠相连，寓华夏的五大江河。
所有这些设计与民族风情街、住宅区的街道命名相呼应，意在中华民族江山一统。
6、人工湖的引水口依照滹沱河的流向，可开在西部的绿色植物组团处，出水口安排在项目东部运动休闲组团处，项目区内人工开挖的水系也按照滹沱河的流向，在项目区内形成一个流动的水面，从而保持水体的净化，改善项目区内的小气候。
上述各个组团的定位是相对的，在保证各组团特有功能的前提下，各组团的设施可以适当穿插，如温泉浴组团也可以设一些文化景观组团中的亭台小品，文化景观组团也可以安排一些运动休闲组团的设施，如儿童乐园、健身房、棋牌室、舞厅等。
二、民族风情街
1、民族风情街在规划路上，西起石家庄市东三环北延线，东至机场路，全长6公里，设计路宽32米，路两侧向南北各延展30米，用以安排民族特色建筑和配套设施。
2、民族风情街的特色主要有：
建筑特色——选取我国各民族的典型建筑沿街两侧进行布置；民族特色——在每个民族的建筑中都聘有相应民族的员工，穿戴本民族服饰生活其中；文化特色——组建各民族风情演出小分队，展示各民族的优秀文化，如历史、文字、宗教、图腾、劳动生活用具、饮食烹饪、婚嫁习俗等；商业特色——制做本民族的食品、纺织品、饰品、工艺品、服装、打鱼狩猎工具等用来出售。
3、民族风情街不是简单罗列56个民族的风情，而是在56个民族中选取那些民族特色鲜明，与其他民族在建筑、服饰、文化上有明显差异的才能落户这条街。
这是出于旅游和经营的需要，因为只有特点鲜明的民族风情才能引起市场的关注，才有生存和持续发展的可能。
4、民族风情街上的建筑特色同样要考虑整体风格，既不能整齐划一，也不能把原村寨、原建筑材料或原始样式原封不动地搬过来。
而是要在坚持现代使用功能、应用环保材料、保持整条街统一建筑风格的前提下，体现每一个民族的建筑特色，突出个性元素。
三、农业生态观光园
1、农业生态观光园区位于森林温泉浴景区以北，占地约5000亩，建筑面积约3万平米。
2、东湖观光农业生态园区分成3个园区，自西向东排列，分别为高科技农业研究中心、农家乐园区和中医药研究基地。
园区之间有机相连又相对独立。
3、高科技农业研究中心主要以高科技生态农业品种（瓜果、蔬菜、花卉等）的培育、种植、观光、采摘和农产品精加工为主。
4、农家乐园区主要以农家生活体验为主，包括体验人民公社时期农家生活的知青部落和现代农家生活的农家小院，让不同需求的游客最大限度的体验不同时期的农家生活。
5、中医药研究基地以特色中草药的种植、研究和加工为主，通过现场实际感受中草药的加工过程，加深人们对中国中医药的认识，同时也为森林温泉浴的药浴提供货真价实的原料。
第四章 项目建设条件
一、资源条件
区位资源：
本项目位于藁城与省会长安区、滹太新区接壤之地，滹太新区是省会重点发展区域，也是将来石家庄市的政治中心，优越的区位能使本项目享有诸多市政配套带来的便利，也有利于吸引众多的省会游客到此休闲度假。
自然资源：
滹沱河是流经省会的主要河流，虽然多年干涸，但随着滹沱河综合整治工作的开展，滹沱河将逐步恢复碧波荡漾的局面，本项目依托沿河500米宽的绿化带建设，资源优势得天独厚。
另有周汉河在此交会，通过治理后，将和滹沱河形成“双龙交汇”的壮观景象。
此外，本项目最大的自然资源是地处温泉地热带，项目以北3公里北白皮村已有优质天然温泉，利用温泉、沿河绿化带、沙滩等优势建设温泉森林浴休闲度假项目势在必行。
另外项目所在的九门乡一带，是省会主要的花卉、中草药种植基地，也是主要牛羊肉供应地，具备了建设生态观光农业园的基本条件。
人文资源：
九门城是战国时期蔺相如为伐齐而建的古城，经历代变迁，城虽不在，文化犹浓。
曾出土白马寺遗址和诸多文物，传为安禄山兵败藏宝之地。
同时九门也是藁城市唯一的回族自治乡，有丰富的民族传统和文化，建设民族风情商业街，是对当地人文资源的有效整合，也是对中国传统文化和民族文化的宏扬和发展。
二、气候条件
本项目所在地九门气候属暖温带半湿润大陆性季风气候。
由于地处平原，地势、地貌气候影响不大，气候因素分布比较均匀，表现为冬冷夏热的气候特点。
四季分明，春季干燥多风，夏季炎热多雨，秋季气温凉爽，冬季寒冷雨雪稀少。
年平均气温12.5摄氏度，年极端高温43.2摄氏度，年极端低温-23.4摄氏度。
年平均降水量494毫米，最大降水量为1007.1毫米。
7-8月份降水量最多，约占全年的56.2%。
年平均太阳辐射总量546.5千卡/平方厘米，年日照时数2711.4小时，日照率61.2%。
无霜期190天。
雨热同季，是理想的温带粮食、蔬菜瓜果和多种树木生长地，也是夏季避暑、度假、休养胜地。
三、交通、通讯条件
河北东湖国际温泉旅游度假村距省会市区中心约30分钟车程，交通极为便利。
项目东西两侧分别是机场路和新建机场专用路（东三环延长线），项目中间为32米宽规划路（即民族风情商业街），机场路以东约1公里是规划中的京珠高速公路。
滹沱河对面为市内公交103路终点，新机场路跨河大桥完工后公交线路将直接延伸至本项目。
项目区域已有移动、联通、电信、网通等网络，通讯联络非常方便。
第五章 市场分析
近年来全国旅游业高速发展、前景广阔，旅游业已成为“可持续发展的黄金产业”。
石家庄周边是自然旅游资源、人文旅游资源较为丰富的地区，西柏坡、苍岩山、嶂石岩、赵州桥、柏林禅寺、隆兴寺等。
本项目紧邻省会，有着较好的区位、交通优势，更有丰富的资源优势，是石家庄、北京、太原及其他周边城市的理想旅游目的地，独特的集水景、田园风光、森林、温泉、民族文化、自然野趣于一体，客源优势明显。
项目建成后，年均可接待游客110万人次，人均逗留时间3天左右。
一、建设项目
1、主体部分：
以绿化林带和规划路为基础，建高、中档会议、住宿和餐饮中心，各式洗浴会所、青少年训练野营地、民族特色商店、民族特色酒吧、民族特色餐饮、民俗村赛马场、农家乐园区、特色农产品研发中心、私家园林艺术长廊、斗鸡场、赛狗场、特色养殖场、射击场（打飞碟、打靶、狩猎、射箭）、彩弹枪、对垒球搏击场、运动娱乐场、篝火场地等。
商业辅助用房及满足游客吃、住、玩、购外，配备对外联系设施和设备。
主体建筑以多种形式体现休闲、民族和农家文化。
2、人工湖：
垂钓中心，湖心岛，岛上设特色餐饮。
3、进口处设置停车广场，狗、羊、马、骆驼拉车、电瓶车游园。
4、竹林、芦苇荡、生态蔬菜瓜果种植基地、中药材种植基地。
5、庭院绿化，保护原有的植被，人工辅助育草，在各
功能区植树造林300000万株，使绿化覆盖率达到80-90%。
6、逐步恢复白马寺和九门古城（古城遗址在文革时期被毁以至消失，但文化源源流长，并且遗址就在本地），增加项目历史文化氛围和观赏景点。
7、给水、供水（制冷）、水处理、暖、气系统：
热水深井一眼，深度米，原有机井眼；辅设截流管网，自来水管网36000米；热水和取暖供应：
采用燃油、煤炭为主，地热和太阳能辅助，燃油煤炭供暖锅炉、太阳能、地热供暖系统各三套，辅设供暖管网50000米、热水管道20000米；冷热空调640台；排水管道25000米、排水井60个、处理井6个，设天燃气供应站一座。
8、供电：
接125千瓦变压器4台、80千瓦变压器9台。
二、建设标准及规模
工程主要为为砖混和钢木结构，1-3层，部分建筑（如会议中心、高级宾馆）为框架结构，7—22层。
1、超五星级（白金级）仿古铜雀台假日酒店，建客房300间，床位为500张，建筑面积为20000平方米。
建设及装饰标准完全按照超五星级标准，使之成为省内最高档酒店。
2、中高档宾馆，客房300间，床位600张，建筑面积15000平米。
2、建可同时容纳1000人的会议培训中心，建筑面积15000平方米。
3、建占地约50万平米（6000米长规划路两侧）的商业街，2—3层，建筑面积约100万平方米。
4、建占地200亩青少年训练营地、30亩的彩弹枪竞技场。
5、建400亩人工湖。
6、建4000平方米的综合楼。
7、恢复白马寺和九门古城遗址约6000平方米。
8、观景道路100000平方米。
9、建10000平方米特色养殖场。
10、开发占地1000亩的中国高科技农业示范基地，建筑面积约20000平米。
11、开发占地1500亩中国中医药研究基地，建筑面积约25000平米。
12、建设各种建筑形态的餐饮和洗浴场所，建筑面积约5万平米。
13、建占地200亩的农家乐体验园区，建筑面积约10000平米。
第六章环境保护
1、严格执行《中华人民共和国大气污染防治法》，对在度假村内的餐饮业及个体小商贩所使用的热源必须采用燃气或电，以减少空气污染。
2、对管理处生活污水和洗浴排水应采用中水处理，进行二次利用，以节约水资源。
在各景点要设公厕，如发现有污染的因素，应及时清除。
3、在游客集中的地区，游览路线、景点等设置的垃圾箱定期清理，要设专人对景区内的游客丢弃物进行清理。
4、制定一系列的环境保护奖惩管理制度。
第七章 投资估算与资金筹措
项目总投资153490万元（详见投资估算表）。
资金来源：
自筹78000万元，争取有关项目政策资金及贷款75490万元。
河北东湖国际温泉旅游度假村
项目投资估算表（单位：
万元）
片区
项目名称
投资金额
片区
项目名称
投资金额
民族风情商业街片区
入口牌坊
民族风情店
服管理中心
公厕
10
100000
20
10
森林温泉浴片区
宾馆
会议培训
洗浴会所
游乐场
亭塔
餐饮
休憩小品
公厕
30000
3000
2000
500
50
3000
20
30
农业生态观光园片区
服务中心
农家文化村
研发中心
设备大棚
公厕
20
1500
7000
400
20
白马寺九门古城
建设
装饰
公厕
1200
300
10
投资总额
153490
游船码头
游船
基础设施
环境改造
流动资金
100
500
1000
2000
800
第八章 效益评价
一、生态效益评价
河北东湖国际温泉旅游度假村项目以自然景观和人工景观为主，经绿化、美化、植树造林、人造湖，可起到调节气候、保持水土、涵养水源、净化空气等多种防护作用，该项目实施后，将给游人提供优美、舒畅的环境，对当地生态环境特别是滹沱河的综合治理起到极大作用。
二、社会效益评价
河北东湖国际温泉旅游度假村建成后，不仅能满足游客的精神需求，同时也丰富了人们的生活，愉悦了人们的精神，弘扬了传统和民族文化，填补了本区域综合性休闲度价村的空白，提高了藁城市和省会的知名度，并辐射和带动周边地区及其它产业的发展，对相关产业起到了“一业举百业兴”的联动效应（带动的产业有餐饮、住宿、交通、文化、卫生、畜牧产品等产业）。
同时安排农村剩余劳动力和城镇失业人口近2万人，直接带动当地经济的发展，并为城乡一体化和农村城市化的实现提供了宝贵的实践经验。
三、经济效益评价
1、年营业收入 48000万元
（1）客房收入 5160万元
（2）餐饮收入 1800万元
（3）商业街租金28800万元
（4）会议培训收入720万元
（5）温泉浴收入7200万元
（6）商品销售收入 120万元
（7）训练营及游乐场收入1440万元
（8）服务收入 50万元
（9）门票收入 660万元
（10）绿色瓜果、蔬菜、花卉收入 900万元
（11）中草药收入450万元
（12）特种动物养殖收入 120万元
（13）农家乐体验收入360万元
（14）园区外旅游合作项目、会员卡收入及其他650万元。
2、营业支出20250万元。
3、税前利润27750万元。
4、7年可收回全部投资
第九章 结论与建议
根据指标预测与论证，本项目投资回报率高，投资回收期短，效益明显，项目切实可行，建议尽快开发。
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