绿城全年工作总结.docx

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绿城全年工作总结

绿城全年工作总结

　　2013年年度业绩报告2014年3月

　　2013年业绩概览22013年营运回顾52013年财务摘要13公司展望20附录一:

2013年预售的项目28附录二:

2013年确认销售的项目29附录三:

2013年新增的土地储备31附录四:

2014年计划竣工项目32附录五:

2014年重点推盘项目36目录

　　2013年业绩概览

　　2013年业绩概览

　　销售确认

　　2013年,本集团的收入为人民币289.91亿元,较去年的人民币353.93亿元降低18.1%。

其中确认结转的物业销售收入为人民币274.60亿元,较去年的人民币342.14亿元降低19.7%。

　　利润

　　2013年股东应占利润为人民币48.86亿元,较2012年的人民币48.51亿元略有增长。

净利润率由去年的17.1%增加至20.7%,每股基本收益为人民币2.18元,比去年2.57元减少15.2%。

2013年本公司股东应占核心利润人民币44.43亿元,较2012年的人民币42.57亿元增加人民币1.86亿元,增长4.4%。

董事会宣派末期股息毎股人民币0.43元。

　　财务状况

　　于2013年12月31日,本集团银行存款及现金余额为人民币112.81亿元,銀行存款及现金余额足以覆盖一年內到期的借款人民币60.18亿元;净资产负债率为60.1%。

　　2013年业绩概览（续）

　　境外融资

　　2013年,本集团共进行4次海外优先票据发行,3次境外银行俱乐部贷款,募集资金合共约20亿美元,平均利息成本约5.96%。

　　预售情况

　　2013年绿城集团共销售物业面积309万平方米,较去年增长9.2%,销售金额人民币651亿元（包括协议销售额人民币30亿元）,较去年的人民币546亿元增长19.2%,完成2013年年初所订的全年销售目标118.4%。

　　土地储备及在建项目

　　2013年新增11个土地储备,总建筑面积为336万平方米。

于2013年12月31日,绿城集团共有104个土地储备项目,总建筑面积达3,889万平方米;在建项目92个,在建总建筑面积约2,020万平方米。

　　2013年营运回顾

　　2013年预售情况

　　*包括协议销售

　　截至12月31日止

　　中国领先的高端房地产开发商,拥有强大的品牌知名度

　　预售金额（人民币十亿元）*

　　平均售价（人民币每平方米）

　　2011

　　20122013

　　35.3

　　54.6

　　65.1

　　2013

　　2012201120,115

　　19,891

　　19,987

　　2013年绿城集团全年预售销售额突破历史新高,销售物业面积309万平方米,较去年增长9.2%,销售金额人民币651亿元（包括协议销售额人民币30亿元）,较去

　　年的人民币546亿元增长19.2%,完成2013年年初所

　　定的全年销售目标118.4%。

销售金额中归属于本集团的权益金额为人民币336亿元。

　　2013年共有107个项目在售;销售均价每平方米人民币20,115元,较去年同期的人民币19,891元略有增长;楼盘整体去化率约为42%。

　　2013年公司持续推进和深化经纪人销售模式,进一步激发经纪人的工作激情和主动性,形成了具有绿城特色的经纪人销售模式。

同时公司系统性地开展经纪人培训,加大绩效考核的力度与强度,从意识、方法、行为、技巧等各方面加以方向性的引导和规范性的培训,不断提升经纪人团队管理和单兵作战能力。

　　2013年预售情况（续）

　　*根据预售金额分布

　　销售区域分布（按省份分类）*

　　稳占浙江和杭州市场份额第一

　　浙江省市场占有率达:

6.3%杭州市（含余杭区、萧山区）

　　市场占有率达:

11.6%

　　其它城市9.5%

　　山东11.6%

　　江苏8.6%

　　上海18.0%

　　北京1.2%

　　浙江（除杭州）20.8%

　　杭州30.3%

　　2012年12月31日在建16,5708,9732013年全年新开工

　　6,1853,1412013年全年并购项目在建面积2,2707932013年全年竣工4,8252,9462013年12月31日在建

　　20,200

　　10,560

　　公司坚持向开发速度和精细化管理要效益,严格遵照项目进度管控的要求,强调考核,全面提高项目开发进度和效

　　率,严格执行项目启动前置工作,爭取大幅度缩短开发周期;

　　公司在开发规模上除了有量的积累更要有质的提高,持续深化精品战略,严格把控设计、营造、精装修等专业化程度较高的环节,凭借品质优势凸显公司与同业的差异性;

　　在大规模开发的背景下,全成本管控也成为公司提升经济效益的重要前提。

公司从完善组织架构着手,优化全成本管控体系,全面推进信息系统上线,使成本管控更加规范、透明、高效;

　　2013年绿城集团开工总建筑面积为619万平方米,竣工总建筑面积为483万平方米;于2013年12月31日,绿城集团总在建面积达2,020万平方米。

　　开发规模

　　历年在建面积（千平方米）

　　总建筑面积（千平方米）

　　总计

　　权益

　　20092010

　　201120122013

　　8,159

　　12,058

　　16,010

　　16,570

　　20,200

　　2013年,绿城集团共新增11个项目,新增项目总建筑面积为336万平方米,归属于本集团约为135万平方米;新增项目的总土地款约为人民币243亿元,绿城需支付的款项约为人民币72亿元。

项目楼面地价平均成本为每平方米人民币6,689元。

　　项目数量

　　11个占地面积（千平方米）1,130权益占地面积（千平方米）438总建筑面积（千平方米）3,356权益总建筑面积（千平方米）

　　1,353

　　新增土地储备

　　新增土地储备

　　按区域分布

　　上海35%

　　浙江65%

　　总土地储备*

　　杭州4,3632,9075,738浙江12,9908,3771,811上海

　　2,0981,50111,469江苏3,4192,6913,321北京6063356,173天津

　　210177716山东5,3413,5472,032安徽6375133,326河南283135429河北1,0647581,025湖南448448637新疆1,208943281海南2,0061,236715辽宁3,0967411,206其他

　　1,125

　　817

　　920

　　总计38,89125,1262,799

　　**楼面地价平均成本是按总建筑面积來计算

　　总建筑面积总可售面积楼面地价平均成本**（千平方米）（千平方米）（人民币每平方米）

　　于2013年12月31日,绿城集团共有104个土地储备项目（包括在建及待建）,总建筑面积达3,889万平方米,归属于本集团的权益建筑面积为2,150万平方米,总可售面积为2,513万平方米,权益可售面积为1,361万平方米。

楼面地价平均成本为每平方米人民币2,799元,现有总土地储备可供未来3年发展。

　　浙江（除杭州）33%

　　杭州11%

　　环渤海区域27%

　　其他15%

　　长三角区域14%

　　*不包括本集团10%及以下权益的项目

　　客户满意度

　　2013年9月,由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所与中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”举办的全国房地产品牌研究价值成果发布会上,绿城荣膺“2013年中国房地产顾客满意度领先品牌”称号,也是全国唯一一家获此殊荣的地产企业。

此次居住满意度调研共涉及17个城市,绿城在所布局的15个重点城市中满意度水平调研结果全部位列第一,在物业服务、工程质量、规划设计、销售服务、企业形象等方面领先优势明显。

　　代建业务

　　绿城建设发展理想

　　公司继续深化轻资产转型,整合绿城现有品牌及管理资源,提供房地产项目开发管理和品牌输出服务。

实行规划、设计、建筑、工程、销售等一体化的开发管理业务模式,毌须出资,利润率可觀。

开展代建业务三年多来,业务平台和管理模式已基本成熟,高品质管理品牌形象已经建立,已发展为全国领先的房产开发管理领军企业,正步入增速发展阶段。

　　目前承接代建项目约60余个,总建筑面积逾1600万平方米。

2013年度,代建业务实现管理收益约人民币3.5亿元。

　　2013年财务摘要

　　主要财务数据

　　截至12月31日止

　　（人民币:

百万元）2013年2012年变动

　　主要财务数据（续）

　　截至12月31日止

　　（人民币:

百万元）2013年2012年变动

　　*股东应占核心利润是指扣除收购及处置净收益、若干物业的减值亏损或减值亏损拨回、金融衍生工具公平值变化收益和投资物业公平值变化收益的税后净影响后的金额。

　　主要财务数据（续）

　　（人民币:

百万元）2013年12月31日2012年12月31日变动

　　收入与成本结构

　　*以地上及地下销售面积计。

　　每平方米收入成本结构（人民币每平方米）*

　　本年度本集团实现物业销售毛利人民币

　　77.86亿元,物业销售毛利率为28.4%,较2012年的29.2%有所下降。

本期交付的项目中,占比3.8%的合肥翡翠湖玫瑰园由于当年销售时单价较低导致本期毛利率偏低,另外,本期交付的青岛理想之城项目,其中一部分为政府要求的配建的经济适用房,销售价格受到当地政府的限定,导致该项目本期毛利率只有约10%左右,扣除合肥翡翠湖玫瑰园及

　　青岛理想之城经济适用房影响后,本年度物业销售毛利率为29.7%。

　　毛利其他直接成本资本化利息费用建筑费用

　　土地费用

　　￥20,305

　　￥6,629

　　￥927￥533

　　￥7,563

　　￥4,653

　　33%4%3%37%23%￥17,894

　　￥5,224

　　￥673

　　￥4,072

　　29%4%4%40%23%2011

　　20122013

　　￥16,604

　　￥4,708

　　￥549￥674

　　￥7,039

　　￥3,634

　　28%4%4%42%22%￥707￥7,218

　　于2013年12月31日

　　负债及现金情况

　　注:

*于2013年12月31日总借贷加权平均利率为8.09%,于2012年12月31日总借贷加权平均利率为8.9%。

境外借款人民币109.23亿元,占总借贷的35.8%。

　　**净资产负债率:

净负债/净资产

　　人民币:

百万元1年內到期1-2年內到期2年以上到期总计

　　财务状况趋于穏健

　　于2013年12月31日,本集团银行存款及现金余额为人民币112.81亿元,銀行存款及现金余额足以覆盖一年內到期的借款人民币60.18亿元。

　　于2013年12月31日,净资产负债率为60.1%,维持在一个合理水平。

　　穆迪将公司评级从Caa1上调至B1,标普将公司评级从CCC+上调至BB-。

　　绿城集团现取得商业银行授信约人民币480亿元,截至2013年12月31日实际使用约人民币157亿元。

本集团融资渠道趋于多元化,债务結构趨向合理。

　　公司展望

　　2014年将是中国全面深化改革的起点,政府对房地产市场的态度也因市场冷热均衡的转换而发生改变,双向调控、差异化政策、分类指导等措施呼之欲出,这都是为了能让房地产行业更加平稳健康地发展,也从宏观层面上创造了一个更加市场化的环境。

　　在面对土地红利逐渐消失、投资需求回归理性,刚性需求更加追求性价比的今天,公司在大方向上始终坚持“精致品质、稳健运营”的战略,并于具体事务的操作上积极主动进行调整,在销售、进度、成本、服务以及人员培训等诸多方面全面改革,以谋求更长远的效益。

　　公司展望

　　销售是确保稳健运营的重要依托

　　加大销售力度,加快开发周转,加强存量去化;

　　公司将坚定不移地深化经纪人作业模式,强化业绩绩效考核管理,激发经纪人销售潜能;公司将全力推进经纪人营销的电商化运营模式,实现公司在售房源的全国联动营销。

　　精准定位是有效去化库存的重要前提

　　根据不同城市、区域、区位的特点,认真、精准做好市场研究和预判;

　　对目标客户群体以及公司现有丰富的产品体系进行配对分析,使得新推产品更加贴近当地市场的消费需求;

　　借助新推产品在同质化严重的区域实现差异化经营,凸显自身于产品创新方面的优势。

公司展望（续）

　　轻资产模式是抵御风险的有效策略

　　通过多元化的拓展和分层次的合作,择机适量补充公司土地储备;

　　运用品牌和管理的输出,积极推进商业代建、资本代建、政府代建等形式的轻资产模式;考虑在项目开发上引入基金等资金充裕有保障的第三方机构,通过股权、债权或者股加债的方式合作。

　　提升服务是提升产品附加值的关键

　　坚持做实、做深绿城园区服务体系的各项内容和服务,精心培育园区邻里文化,建设好网络虚拟社区;

　　充分利用园区服务体系和本地化服务的社会资源,形成社交化的服务生态圈;

　　精心设计服务产品,建立信用和服务标准体系,有效组织园区试点和推广活动。

　　内部管理是公司持续发展的动力

　　从完善组织架构着手,优化全成本管控体系,实施全成本评审和预警机制;

　　严格遵照“05-09”项目进度管控的要求,即在拿地后5个月内进行开工,9个月内达到预售条件;

　　从专业能力和管理能力等两方面加以方向性的引导和规范性的培训,激发员工自我学习的主动性和积极性;

　　研究新的薪酬体系,强化考核机制与绩效挂钩,凸显考核的目标性、及时性、可量化性。

稳健的财务策略是良性循环的起始

　　控制发展节奏,不追求规模上的盲目扩张,将负债率维持在一个合理的水平;

　　维持长期债务为主导的策略,努力提高资金利用效率;

　　均衡发展各类融资渠道。

　　2014年公司多个项目将达到预售条件,预计整体可售货源约688万平方米,足以支撑集团完成全年销售任务。

　　2014年可售货源

　　2014年面对房产行业的理性回归,市场中的供需双方将会处于更加激烈的博弈状态,各地的存量房源也可能会达到阶段性的高峰。

因此,公司会更加审慎地对待项目推盘的节奏和时间点的把控,更加灵活地运用各类营销手段提升去化率。

　　2014年可售货源面积分布

　　杭州21%

　　浙江（除杭州）27%

　　长三角其他区域28%

　　环渤海区域18%

　　其他城市6%

　　未来盈利

　　截至2013年12月31日,绿城集团累计已售未结转的收益约为人民币809亿元（按权益:

人民币401亿元）;其中计划于2014年年度确认的收入约为人民币547亿元（按权益:

人民币284亿元）。

　　已售未结转金额（人民币:

十亿元）

　　未来竣工计划（百万平方米）

　　总计权益

　　6.4

　　3.3

　　8.2

　　4.7

　　18.3

　　10.1

　　2015年

　　2016年

　　2016年以后

　　2014年

　　2015年

　　2015年以后

　　54.7

　　22.9

　　31.8

　　28.4

　　24.4

　　7.9

　　16.5

　　10.6

　　0.90.9

　　1.8

　　1.1

　　权益

　　子公司合联营公司

　　附录

　　附录一:

2013年预售的项目

　　项目合同销售面积合同销售金额销售均价（平方米）（人民币百万元）（人民币每平方米）杭州西溪诚园99,7163,40934,186

　　上海玫瑰园29,3772,57287,543

　　海南绿城蓝湾小镇92,5382,38825,800

　　济南全运村168,6872,07212,282

　　青岛理想之城114,4921,58013,797

　　杭州兰园28,2911,48452,448

　　杭州西子国际35,9941,32036,672

　　台州宁江明月73,1731,00113,686

　　青岛胶州紫薇广场109,3659538,710

　　舟山长峙岛57,77794616,375

　　绍兴百合花园65,01492614,236

　　上海长风中心23,35286036,824

　　杭州云栖玫瑰园10,18283481,926

　　北京京杭广场26,16173928,241

　　其他2,154,77141,05019,051

　　总计3,088,89062,13420,115

　　附录二:

2013年确认销售的项目-附属公司

　　杭州蓝色钱江高层住宅、酒店式公寓76,5012,91610.6%38,117慈溪慈园

　　高层住宅111,3072,6419.6%23,727杭州西溪诚园知敬苑,正信苑

　　高层住宅

　　64,135

　　2,250

　　8.2%

　　35,082

　　海南绿城蓝湾小镇高层住宅、别墅74,6782,0917.6%28,000青岛理想之城高层住宅、多层住宅190,7471,4935.4%7,827杭州玉园高层住宅73,4621,2684.6%17,261诸暨绿城广场高层住宅、别墅86,2361,1554.2%13,393新疆百合公寓高层住宅

　　67,8341,1424.2%16,835合肥翡翠湖玫瑰园高层住宅、多层住宅、别墅

　　115,5701,0323.8%8,930湖州御园高层住宅、别墅84,6711,0263.7%12,117杭州云栖玫瑰园别墅16,6969813.6%58,757杭州田园牧歌风禾苑高层住宅

　　54,1099473.4%17,502宁波皇冠花园高层住宅、酒店式公寓、写字楼

　　69,1789143.3%13,212其他

　　568,7067,60427.8%13,371总计

　　1,653,830

　　27,460

　　100.0%

　　16,604

　　项目

　　物业类型

　　销售面积销售收入销售比重

　　销售均价（平方米）（人民币百万元）

　　（人民币每平方米）

　　附录二:

2013年确认销售的项目-合营企业及联营公司

　　杭州远洋公馆高层住宅118,6894,00412.2%33,735杭州西溪诚园守纯苑高层住宅91,3122,9959.1%32,800杭州明月江南高层住宅110,6012,7938.5%25,253绍兴玉兰花园

　　高层住宅

　　202,075

　　2,770

　　8.4%

　　13,708

　　上海玉兰花园高层住宅

　　86,0192,6127.9%30,365济南全运村高层住宅、多层住宅、酒店式公寓、写字楼174,9262,5357.7%14,492杭州西溪诚园明礼苑

　　高层住宅

　　86,261

　　2,394

　　7.3%

　　27,753

　　苏州御园多层住宅、别墅44,5171,8235.5%40,951上海盛世滨江高层住宅、写字楼25,2881,6805.1%66,435上海黄浦8号写字楼22,5841,6365.0%72,441丽水秀丽春江高层住宅

　　107,1791,6084.9%15,003其他

　　434,091

　　6,071

　　18.4%

　　13,986

　　总计

　　1,503,54232,921100.0%21,896

　　项目

　　物业类型

　　销售面积销售收入销售比重

　　销售均价（平方米）（人民币百万元）

　　（人民币每平方米）

　　附录三:

2013年新增的土地储备

　　项目区域取得时间取得方式权益总土地款/收购款

　　（人民币百万元）

　　绿城须支付的款项

　　（人民币百万元）

　　总建筑面积（平方米）

　　1杭州西溪融庄浙江4月1日股权收购25%645161124,000

　　2杭州之江壹號*

　　（原:

金都高尔夫艺墅）浙江5月30日股权收购25%1,200600526,000

　　3上海盛世滨江

　　（原:

丰盛皇朝）上海5月31日股权收购50%7,9961,676675,000

　　4杭州新华园浙江6月18日股权收购30%357357143,0005杭州武林广场地铁站综合体浙江7月17日股权收购45%3,0001,350242,0006上海虹口项目上海7月24日招拍挂25.5%1,04416339,0007上海香溢花城上海8月31日股权收购30.09%2,2761,138468,0008余姚绿城明园浙江9月18日招拍挂47%1,633733373,0009义乌江滨南路项目浙江11月28日招拍挂35%2,987113402,00010杭州钱塘明月浙江12月18日招拍挂50%2,653753190,00011新昌七星商贸综合体项目浙江12月30日招拍挂80%518118174,000总计24,3097,1623,356,000

　　注:

新增项目的总土地款约为人民币243亿元,其中大部分由联营企业资源支付,归属于绿城以内部资源支付的约为人民币72亿元。

　　*总成交金額人民币12亿元为收购项目50%股权之对价。

　　附录四:

2014年计划竣工项目

　　项目权益分期总建筑面积（平方米）附屬公司慈溪诚园100%一期189,347海南绿城蓝湾小镇51%五期、七期、威斯汀酒店148,143杭州蓝色钱江100%五期酒店53,370杭州桃花源64%十二期13,106杭州玉园100%二期82,693杭州云栖玫瑰园51%二期7,095合肥翡翠湖玫瑰园100%一期、二期、三期106,888湖州御园70%四期73,596青岛胶州紫薇广场100%二期、三期、紫薇公馆287,443临安钱王文化广场65%二期80,581南京玫瑰园70%五期20,191南通启东玫瑰园51%一期184,693青岛理想之城80%三期、喜来登酒店122,414

　　附录四:

2014年计划竣工项目（续）

　　项目权益分期总建筑面积（平方米）附屬公司绍兴百合花园51%一期-六期277,810台州玫瑰园55.2%三期、四期、五期157,109新昌玫瑰园80%四期21,275新泰玉兰花园70%二期155,013