论城市房屋拆迁中的房屋承租人及其补偿安置一.docx
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论城市房屋拆迁中的房屋承租人及其补偿安置一
论城市房屋拆迁中的房屋承租人及其补偿安置
（一）
【摘要】城市房屋拆迁中承租人获得补偿安置的依据并非是其与房屋所有权人之间存在合法的租赁关系，而是其对被拆迁房屋的合法占有。
属于债权的房屋租赁权同时具有收益性的特征决定了承租人在拆迁中具有独立性与从属性的双重属性，同时由于承租人占有被拆迁房屋的原因多种多样，导致承租人享有的权利存在着较大差异。
故在拆迁中应根据承租人的不同类别，确定不同的补偿安置办法，进而保护承租人及其他拆迁当事人的合法权益。
【关键词】房屋；租赁；拆迁；补偿安置
【写作年份】2009年
【正文】
在城市房屋拆迁中，如何对被拆迁房屋承租人（以下简称承租人）进行补偿安置一直是拆迁工作的难点之一。
这是因为：
其一，形成租赁关系的原因比较复杂，有因政策原因形成的，有因市场原因形成的，不同原因形成的租赁关系导致承租人的权利义务有重大差异。
其二，拆迁出租房屋涉及到拆迁人、被拆迁人、承租人三方之间的权利义务，其法律关系较为复杂。
其三，补偿项目争议较大，哪些补偿项目属于被拆迁人，哪些补偿项目属于承租人，相关法律并未作出明确规定，实践中争议较大。
“虽然承租人不是被拆迁房屋的所有权人，但拆迁活动也会影响他们的生产、生活，给其带来损失。
同时，对住宅房屋而言，承租人往往属于经济实力相对较弱的群体，如果不能给予其利益强有力保护，有可能带来严重的社会影响，不利于社会稳定。
”i]因此，《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条例》）在制度设计上“侧重于保护被拆迁房屋承租人的利益”ii]。
在实践中要做到充分保护承租人的合法权益，就必须准确理解承租人的概念，正确把握其法律地位。
一、承租人的概念
何为承租人，《拆迁条例》并未明确作出规定。
《城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第五十三条规定：
“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
”据此，房屋承租人可以理解为与房屋所有权人有房屋租赁关系的公民、法人或其他组织。
在城市房屋拆迁中，承租人可理解为与被拆迁人有房屋租赁关系的公民、法人或其他组织。
事实上，有的地方就是这样规定的，如杭州市人大颁布的《杭州市城市房屋拆迁管理条例》（2002年5月8日起施行）第四条第三款规定：
“本条例所称房屋承租人，是指与被拆迁人具有租赁关系的单位或个人。
”但有的地方如哈尔滨市政府颁布的《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》（2007年4月15日起施行）第四条第三款则规定：
“本办法所称承租人是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。
”上海市政府颁布的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（2001年11月1日起施行）、南京市政府颁布的《南京市城市房屋拆迁管理办法》（2004年2月1日起施行）等与哈尔滨的规定相同，都强调合法性。
这就带来一个问题，即《拆迁条例》中所涉房屋租赁关系（以下简称租赁关系）是指事实上存在的租赁关系，还是指合法的租赁关系？
抑或承租人的权利义务是否以其与被拆迁人存在着合法的租赁关系为前提？
笔者以为要厘清这一问题就必须对租赁合同违法的原因及操作的可行性等进行分析。
首先，《合同法》第十条规定：
“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
”、“根据法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。
当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
”《房地产管理法》第五十四条规定：
“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
”iii]也就是说房屋租赁应当签定书面合同，口头形式和其他形式的房屋租赁合同是不符合法律规定形式的，即口头形式和其他形式的房屋租赁合同属于形式不合法的合同。
但由于各种原因在实际生活中形成了一些口头形式的房屋租赁合同，如果将此类租赁关系的承租人排除在外显然侵犯了承租人的合法权益，不利于房屋拆迁纠纷的解决。
其次，如果租赁合同违反了地方法规、规章的规定或是违反了一些滞后的行政法规的规定，此时是否就对承租人不予补偿安置呢？
如1983年国务院公布的《城市私有房屋管理条例》第二十二条规定：
“机关、团体、部队、企业事业单位不得租用或变相租用城市私有房屋。
如因特殊需要必须租用，须经县以上人民政府批准。
”由此可见，未经县以上人民政府批准，机关、团体、部队、企业事业单位租用私房的合同无效，但这显然是与《合同法》等法律规定不一致的，而该条例直至2008年1月15日才被《国务院关于废止部分行政法规的决定》（国务院令第516号）予以废止。
又如建设部于1995年颁布实施的《城市房屋租赁管理办法》第六条第一项规定“未依法取得房屋所有权证的”房屋不得出租，该办法目前仍在实施，但若依该办法将承租未依法取得房屋所有权证的承租人全部排斥在补偿安置范围外则显然不妥。
因为当事人对房屋是否享有所有权与是否取得房屋所有权证是两码事，没有产权证，不等于当事人对房屋就没有所有权。
《物权法》第三十条规定：
“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
”故对于当事人依法建造的房屋在“事实行为完成之日起，不动产物权即产生法律效力，无须先进行登记。
”iv]即不应把是否具有房屋所有权证作为评判房屋租赁合同是否合法的依据。
从另一角度讲，就算租赁合同违反地方法规或规章的，也不能因此否定当事人享有的实体权利。
再次，从操作层面上看，将实体不合法的租赁关系排除在外难以操作。
如果有生效法律文书确认租赁关系不合法尚可处置，若无相关生效法律文书时，则难以处置。
从拆迁纠纷的处置程序来看，可分为三个阶段：
第一个阶段是拆迁人、被拆迁人、承租人自行协商阶段，此时让当事人自行判别其租赁关系的合法性显然勉为其难；第二个阶段是拆迁行政主管部门主持调解及进行裁决阶段，而根据法律规定，合同是否违法无效，应当由仲裁机构或人民法院认定，拆迁行政主管部门是无权认定的；第三个阶段是复议诉讼阶段，但若当事人提起的是行政诉讼，则又涉及到民、行交叉的问题。
所以，只要没有生效法律文书确认租赁关系不合法，则均应将承租人列入拆迁补偿安置考虑的范围，即不应当将合法性作为租赁关系的必要条件。
事实上，如果拆迁当事人对租赁关系的合法性有争议的，可以向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。
如果拆迁当事人申请仲裁或提起诉讼但尚未取得生效法律文书的、或拆迁行政主管部门认为租赁关系可能因侵害国家利益而导致无效的，则可参照《拆迁条例》第二十九条中关于产权有争议房屋的处置方法进行处理，所以将合法性作为租赁关系的前提条件实无必要。
当然，这并不是说不合法租赁关系的承租人与合法租赁关系的承租人有同等的法律地位。
笔者在这里所主张的是合法推定原则，即只要没有生效的法律文书确认其租赁关系不合法，就应当推定该租赁关系合法，只有这样才能充分保护承租人的合法权益。
在理解承租人概念时，还有三个问题应当予以注意：
第一，城市房屋拆迁中的承租人是否包括转租关系中的承租人？
各地虽然对承租人的认识不一致，但在这一问题上却是高度的一致，即均将转租关系中的承租人排除在外。
笔者认为将转租关系中的承租人排除在外是正确的。
因为从实践来看，转租关系可分为两种：
一种是经房屋所有权人认可的，另一种是未经房屋所有权人认可的。
对前者而言，根据《合同法》第二百二十四条第一款的规定：
“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
”由于在此情况下，转租合同并不影响原来的租赁合同的效力，故只需对原承租人进行安置，而无须考虑转租关系中的承租人，若原承租人与转租关系中承租人有纠纷，则可另行通过民事诉讼等渠道解决。
对于后者而言，根据《合同法》第二百二十四条第二款的规定：
“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
”此时产权人可以解除合同，也可以按原租赁合同履行，无论在哪种情况下，都与转租合同中的承租人无关，故无须将转租关系中的承租人列入拆迁当事人范围。
第二，租赁关系的时点问题。
由于在城市房屋拆迁评估等均以房屋拆迁许可证核发之日为基准日，对应于这一时点，租赁关系可分为三种，即在基准日前已经终结的租赁关系、在基准日未终结的租赁关系、在基准日后新形成的租赁关系。
在基准日前已经终结的租赁关系的承租人不在拆迁补偿安置考虑范围内，这是显而易见的。
同时由于《拆迁条例》第十二条明确规定：
“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
……（三）租赁房屋”v]，所以在基准日后新形成租赁关系的承租人也不应列入拆迁考虑的范围。
即只有在房屋拆迁许可证核发之前已经形成，至房屋拆迁许可证核发时未终结的租赁关系的承租人才是拆迁当事人。
第三，某些因历史原因形成的与被拆迁人没有租赁关系的房屋占用人可否归入承租人的范围？
这主要体现在落实私房改造退还政策时出现的一些问题。
原城乡建设环境保护部颁布的《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》（〔85〕城住字87号）规定：
“原属出租的房屋，只退产权，不负责腾退房屋。
房管部门应协助住房与房主建立新的租赁关系，住户应向房主交纳租金，房主不得强撵住户搬家。
”根据这一规定，在落实私房改造退还政策，实行的是只退产权，不退使用权，有的地方将其称为“带户发还”vi]。
这些承租人原来承租的是公房，但由于落实政策，将公房退还给私人，导致公房承租人变成了私房承租人，但其租金并不是租赁双方协商的，而是执行政府主管部门公布的标准租金vii]。
还有一部分原公房承租人并未与私房所有权人签定书面合同，有的甚至没有向私房所有权人缴纳租金，此种现象是因历史原因形成的，将其排除在外也不妥。
客观地看：
“由于长期实行住房实物分配制度，有许多房屋虽不符合房屋租赁的要件，但已形成了事实上的租赁。
其表现为：
（1）虽有租赁协议（或房屋分配单），但没有租赁期限。
……
（2）虽没有租赁协议，但也定期交纳租金。
……（3）既没有租赁协议，也不交租金（主要是历史遗留问题）。
对这些事实租赁，在拆迁时应当按照租赁房屋的拆迁补偿安置原则进行安置。
”viii]这些房屋的承租人或占有使用人的共同特征是最初占用或使用被拆迁房屋时是合法的。
所以笔者认为，天津市政府颁布的《天津市城市房屋拆迁管理规定》（2007年5月1日起施行）第四条第四款规定：
“本规定所称房屋承租人，是指与被拆迁人具有房屋租赁关系的单位和个人，包括历史形成的、实际租用被拆迁人房屋的单位和个人。
”是符合实际的。
至此，我们可以对承租人下一个完整的定义：
城市房屋拆迁中的承租人是指与被拆迁人具有房屋租赁关系的单位和个人，包括因私房改造退还等历史形成的实际租用或占用被拆迁人房屋的单位和个人。
可以看出，这一定义的核心是承租人对被拆迁房屋享有合法的占有使用权。
换言之，承租人是否能获得拆迁补偿安置的依据不是其与被拆迁人之间是否存在着合法的租赁合同，而是其对被拆迁房屋是否享有合法的占有使用权。
从操作层面看，以承租人是否对被拆迁房屋享有合法使用权为标准要比以承租人是否与被拆迁人之间存在合法租赁关系要容易得多。
首先，占有使用是一种事实状态，容易判别。
其次，若不属合法占有使用，则由被拆迁人举证，这样就免除了承租人的举证责任，有利于保护承租人的合法权益。
二、承租人的法律地位
要准确把握承租人的法律地位，就必须厘清房屋租赁权的法律属性。
1、房屋租赁权是债权而非用益物权。
房屋租赁权是债权还是用益物权，对确定承租人在拆迁中的法律地位有决定性作用。
因为“用益物权是优先于所有权的物权。
……如果所有人对标的物的占有、使用和收益，与用益物权人对标的物的占有、使用和收益两者之间发生冲突，则由用益物权人优先占有、使用和收益。
”ix]《民法通则》第八十四条第一款规定：
“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
”《合同法》第二百一十二条规定：
“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
”据此，房屋租赁权一直被认为是基于合同关系具有用益性质的债权。
在《物权法》颁布前，有人提出应将房屋租赁权归入用益物权体系x]。
《物权法（草案四审稿）》第十五章也对“居住权”作了专项规定，但其第一百九十一条明确：
“本章规定的居住权，不适用因婚姻家庭、租赁产生的居住关系。
”而且全国人大在进一步审查时“法律委研究认为，居住权的适用面很窄，基于家庭关系的居住问题适用婚姻法有关抚养、赡养等规定，基于租赁关系的居住问题适用合同法等有关法律的规定，这些情形都不适用草案关于居住权的规定。
而且，居住权大多发生在亲属朋友之间，一旦发生纠纷，可以通过现行有关法律规定的救济渠道加以解决。
因此，法律委建议将草案第十五章删去。
”xi]这说明，认为房屋租赁权是用益物权只是学术界的一种观点，并未被我国立法机关采纳。
由于《物权法》第一百一十七条规定：
“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
”因此有人认为：
承租人对产权人所有的房屋，享有占有、使用和收益的权利，所以房屋租赁权属于用益物权。
笔者以为这一观点不能成立：
首先从逻辑上看，根据“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
”并不能推出“对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益权利的是用益物权人。
”这就犹如不能从“山羊有胡子”得出“有胡子的是山羊”的结论是一样的道理。
其次从法律依据上看，《物权法》第五条规定：
“物权的种类和内容，由法律规定。
”而《物权法》中只规定了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权四种用益物权以及海域使用权等特许物权xii]，根据物权法定原则，法律没有规定的，则不属用益物权。
当事人不能自己创设物权，所以认为房屋租赁权属于用益物权是没有法律依据的。
再次从操作层面上看，《物权法》第六条确立了设立不动产物权依法律规定登记的原则，而目前相关法律如《房地产管理法》只规定房屋所有权的登记办法，并无使用权的登记规定，即目前尚无关于房屋租赁必须登记的法律规定。
据此，房屋租赁权应系债权而非用益物权。
至于今后是否将房屋租赁权纳入用益物权的范围，则不属本文研究范围，有兴趣的读者可以查阅相关文章xiii]。
我们说房屋租赁权不是用益物权，并不是否认房屋租赁权的用益性。
正是由于房屋租赁权是具有用益性质的债权这一特征，决定了承租人在拆迁法律关系中的法律地位具有从属与独立的双重属性。
2、承租人具有从属性。
由于房屋使用权是所有权的一项权能，从属于所有权。
《拆迁条例》第四条规定：
“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置。
”即对所有权人进行安置的原则，在拆除租赁房屋时当然也是首先考虑对被拆迁人进行补偿安置，是否对承租人进行补偿安置取决于被拆迁人与承租人之间租赁协议的性质及约定。
由于不存在拆迁人对被拆迁人及承租人的重复补偿安置，所以从这一角度讲对承租人的补偿取决于被拆迁人的让渡。
所以在拆迁法律关系中，承租人的法律地位在相当程度上从属于被拆迁人。
3、承租人具有独立性。
导致承租人在拆迁法律关系中的地位具有独立性的原因是租赁权的用益性。
由于承租人对承租的房屋享有使用、收益的权利，所以承租人可以就其使用、收益方面因拆迁受到的损失单独要求补偿安置，即承租人的法律地位在某些方面独立于被拆迁人。
需要说明的是，承租人的独立性不仅体现在权利方面，如独立的补偿请求权、独立的权利救济权等，同时也体现在其义务方面，如独立履行生效法律文书的义务。
对此，本文第四部分在分析承租人权利义务时将进行详细论述，这里不再赘述。
三、承租人的类别
基于承租人在拆迁中具有独立性与从属性的双重属性，有必要以租赁房屋的权属、用途、承租主体特征等为标准对承租人进行分类，为对各种形式的承租人进行补偿安置打下基础。
1、以租赁房屋的所有权性质为标准可分为公房承租人与私房承租人。
所谓公房是指由国家或国有企事业单位享有所有权的房屋xiv]，公房又可分为直管公房和自管公房。
直管公房即政府房屋管理部门管理的公房，通常表现为房管所管理的公房；自管公房是国有企事业单位响应国家政策自建或集资建设并自行管理的房屋。
对应地可将公房承租人分为直管公房承租人、自管公房承租人。
公房承租人还可按国家进行房改时间为界点分为房改前出租公房的承租人和房改后出租公房的承租人。
所谓私房是指由个人或私营企事业单位享有所有权的房屋，其承租人即为私房承租人。
需要注意的是代管房屋承租人问题，所谓代管房屋是指“因产权人出走弃留或下落不明，由政府房地产管理部门、使用单位、军队代为管理需落实房产政策的房产。
”xv]由此可以看出，代管房屋的本质为私产，但因特殊原因，由政府房管部门等管理其产权，并以管理单位的名义与承租人签定租赁合同，所以若租赁合同无特别说明，则代管房屋承租人应归入公房承租人。
这一分类的意义在于：
（1）公房承租人与私房承租人在权利方面具有重大差异；
（2）房改前出租的公有住房具有福利分房的性质，其承租人享有了产权人的大部分权利，是一种准被拆迁人。
2、以租赁房屋的用途为标准可分为住房承租人与非住房承租人。
房屋就其用途而言，可分为居住、生产经营、办公等，一般将生产经营、办公等房屋统称为非住房。
对应地可将房屋承租人分为住房承租人与非住房承租人。
分类的意义在于：
（1）非住房承租人有可能获得停业损失等补偿；
（2）福利分房的承租人属于住房承租人，非住房承租人中不存在福利性质的分房。
3、以租赁房屋的租金依据为标准可分为执行政府定价房租标准的承租人及自行协商定价的承租人。
由于《房地产管理法》第五十五条规定：
“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。
租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
”由此可见非住房的租金是自行协商的，而住房的租金则要执行相关的政策规定。
公有住房的租金执行相关政策规定是理所当然的事，而私有住房的租金是否要执行相关政策的规定，在实践中有不同的规定。
如北京市对落实私房政策带户发还产权的私有房屋执行政府制定的租金标准，又如南昌市人大于1996年颁布的《南昌市城市房屋租赁管理条例》第二十条第二款规定：
“私有房屋出租供居住的，租金由当事人协商议定。
租金标准实行最高限价。
最高限价由市、县人民政府物价部门会同房产管理部门制定并公布。
”该条款于2002年12月被修改成“私有房屋出租的，租金由当事人协商议定。
”。
分类意义在于：
（1）对于执行政府定价房租标准的主要为公有住房，市场定价的为非住房及私有房屋；
（2）执行政府定价房租标准的私有住房是历史的产物，有可能会出现双重安置，应妥善处理。
4、以形成租赁关系的原因为标准，可分为政策原因形成的承租人与市场原因形成的承租人。
所谓政策原因形成的承租人是指承租人最初是通过计划分配的形式取得房屋租用权的，其房屋主要表现为两类，一是公房，二是落实私房改造退还政策退还给私人的私有住房。
所谓市场原因形成的承租人是指通过自行协商取得房屋租用权的，其房屋同样表现为两类，一是政府房管部门投放到市场的公房，二是私房。
这里需要特别说明的廉租住房问题。
根据建设部等部委2003年12月31日颁布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》及2007年11月8日颁布的《廉租住房保障办法》的规定，廉租住房是政府房地产行政主管部门根据轮候顺序，对符合条件的家庭采取实物配租提供的廉价租金的住房。
其取得方式具有行政分配的属性，但与计划分配还是有本质上的区别的，其应归入因政策原因形成的承租人。
分类意义在于：
（1）因政策原因形成的公有住房承租人（廉租住房承租人除外）一般具有福利分房的性质；
（2）因政策原因形成的私有住房承租人具有福利分房的属性，可能会出现双重安置。
5、以承租房屋人员的多寡为标准可分为单一承租人与共同承租人。
这一分类不难理解。
但这里要注意的是两种特殊情况。
一是家庭承租，这主要体现在住房租赁中，其表现形式是户主一人承租，但实质是共同居住的家庭成员共同承租。
二是拼租或群租，拼租或群租是否属于共同承租不可一概而论，关键是看其合同约定。
分类意义在于：
住房的共同承租人中一人去世的，其他承租人可以继续享受其使用房屋的权利。
6、以房屋用途变化的情况为标准可分为居改非的承租人与非改居的承租人。
所谓居改非就是将原为居住用房改作非居住的生产经营办公用房，这一现象主要出现在居民中，这些居民为更高效地利用房屋，将其住房改作店房等，以获得更高的收益。
非改居就是将原为生产经营办公用房改作居住用房，这一现象主要出现在企事业单位中，这些单位为解决职工住房不足的问题，将其部分生产经营办公用房改作职工住房。
对应地其房屋的承租人即为居改非的承租人与非改居的承租人。
分类的意义在于：
（1）用途变更过的房屋是拆迁的难点之一，因为变更前后的补偿标准及安置方式有较大区别；
（2）对用途变更过的房屋承租人在拆迁补偿时应综合考虑原有用途及现实用途。
对于承租人还可以按是否存在书面合同为标准等进行分类，这里从略。
四、承租人的权利义务
承租人的权利义务包括法定的权利义务及合同约定的权利义务，现详述如下：
（一）承租人的权利
在拆迁中，承租人的权利既有实体上的权利，也有程序上的权利，以拆迁进程为序，主要表现在以下几个方面：
1、对拆迁行政许可申请听证权。
虽然《拆迁条例》未规定颁发拆迁许可证前需要听证，但由于《行政许可法》第四十七条规定：
“行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利；申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，行政机关应当在二十日内组织听证。
”而拆迁行政许可与拟拆迁房屋的承租人之间显然有重大利益关系，故应当告知承租人有听证权。
建设部《城市房屋拆迁工作规程》第五条第二款规定：
“对于面积较大或者户数较多的拆迁项目，房屋拆迁管理部门应当在核发拆迁许可证前，就拆迁许可有关事项召开听证会，听取拆迁当事人意见。
需听证项目的面积或者户数的具体标准，由省、自治区和直辖市人民政府建设（房地产）行政主管部门制定。
”这就明确了在拆迁行政许可中利害关系人有权申请听证。
但要注意两个问题：
一是对于面积较小或者户数较少的拆迁项目，达不到当地省级建设（房地产）行政主管部门制定的听证标准的，只要房屋所有权人或承租人申请听证的，行政机关就应当举行听证，因为根据《行政许可法》的规定，当事人只要是与行政许可有直接重大利益关系的，就可以申请听证。
二是行政机关是否履行了告知义务，并不影响承租人行使申请听证的权利，因该项请求权是独立的权利，不受产权人的影响，换言之，行政机关告知产权人有申请听证权但未告知承租人，而产权人不申请听证的，承租人则可以单独申请听证。
2、知晓拆迁信息权。
承租人作为拆迁当事人，有权了解相关信息。
这些信息主要来自两方面，一是行政机关掌握的相关信息，二是拆迁人方面的信息。
《拆迁条例》第八条第二款规定：
“房屋拆迁管理部门和拆迁人应当向被拆迁人做好宣传、解释工作。
”需要特别说明的《政府信息公开条例》对公开行政机关掌握的拆迁方面信息作了明确规定，该条例第九条：
“行政机关对符合下列基本要求之一的政府信息应当主动公开：
（一）涉及公民、法人或者其他组织切身利益的；……”该条例第十一条还规定：
“设区的市级人民政府、县级人民政府及其部门重点公开的政府信息还应当包括下列内容：
……（三）征收或者征用土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况；……”据此，承租人是有权获得相关信息的，行政机关也应当主动公开。
3、解除租赁合同权。
在拆迁中，承租人若有法定理由或合同约定条件的，可以要求解除租赁合同，并按法律规定或合同约定获得相关补偿。
4、补偿请求权。
在拆迁中，有一部分补偿是专属于承租人的，如搬迁费、添置物损失等，承租人对这一部分享有补偿请求权。
5、估价复核申请权、另行委托估价机构评估权、申请技术鉴定权。
建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十条规定：
“拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原
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