项目可行性报告.docx
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项目可行性报告
第一章：
总论
第二章：
发展概述
第三章：
市房地产市场总体分析
第四章：
项目产品规划及项目分析
第五章：
投资估算及资金投入
第六章：
项目经营预测
第七章：
项目效益评价
第八章：
结论
第一章总论
一、可行性研究的依据
（一）研究的围、目的和要求：
天恒房地产有限公司新天地花苑规划设计方案进行可行性研究，在项目的地理位置、环境条件、建设规划、资源供给、市场前景、经济效益和社会效益等方面进行调查研究及分析论证的基础上，最后作出技术的、经济的评估，并决定项目的可行性程度，作为投资前科学决策的依据。
（二）研究原则
1、本可行性研究报告，新天地花苑的整体规划设计方案，采用国先进的建筑工程技术施工。
就技术上、经济上是否可行进行论证。
2、立足于市和市房产业开发的资源条件，就项目资源供给，市场情况进行分析论证。
（三）可行性研究的主要过程
新天地花苑项目通过拍卖形式，取得了位于南珠西大街北、中行宿舍区以西地块的土地使用权。
经有关经济技术人员，参照市房地产的开发情况，对新天地花苑项目的特点进行深入研究。
在此基础上编写出本可行性研究报告。
二、开发企业的概况
天恒房地产有限公司注册资金1600万元，为现金注资，经营围是房地产开发，股东为自然人。
公司设财务部、办公室、营销部、工程部四个部门，公司员工26人，其中大专以上学历占85%，管理团队有丰富的企业管理经验。
三、设计
设计单位：
市建筑规划设计研究院
加拿大利加利华国际设计有限公司
第二章发展概述
一、区位与资源概况
1、城市基本概况
位于中国广西壮族自治区南部，北部湾的最北端，是广西壮族自治区主要的地级市之一，也是我国南部对外开放、实行沿海开放城市政策的重要城市之一。
市现辖二县三区，既灵山县、浦北县、钦南区、钦北区、港经济开发区，总人口310多万，其中市区人口109.76万人，全市非农业人口占总人口9.45%，少数民族人口占总人口10.7%。
人口密度每平方公里284人，城市化率为25.6%，市建成区的人口总数为29万人。
总面积10843平方公里，小岛屿303个，陆地海岸线长520.8里。
有海外华侨同胞38万人，分布在46个国家和地区。
是广西沿海金三角上的一块宝地。
这里气候温和宜人，河流水库众多，土壤肥沃，植物繁茂。
自然资源丰富，依水临海，山川美丽，浏览风景迷人名优产品繁花似锦，有兴旺发达的农业。
也有大有可为的海洋捕捞养殖业，城乡市场广阔，开发建设有着很大潜在优势。
2、优势的地理区位
市位于广西壮族自治区南部沿海，濒临北部湾，大陆海岸线长达520.8公里，地处东经107°2′～109°56′，为东南亚与大西南两个辐射扇面的轴心，是西南经济协作区最便捷的出，扼广西沿海三个地级市与广西地及大西南交通联系的咽喉。
市区距自治区首府市119公里，距市和市分别为99公里和63公里，是我国少有的集沿海沿江优势于一体的沿边经济开发区。
～防城、～、黎塘～、～港等铁路在市区交汇；～、~防城、~灵山、~犀牛脚等9条高级公路横贯市；、机场距均只有100公里左右。
具“一市联五南”（大西南、东南亚、越南、、）之称。
1994年，在改革开放的大潮中，人民“精神”捐资献劳，建成港两万吨级起步码头，实现了先生的百年夙愿。
具有独特的区位优势和便利的交通条件，它位于北部湾顶部，地处广西沿海中心位置；是华南经济圈与西南经济圈、港澳台经济圈与陆经济圈以及东南亚经济圈与经济圈的结合部，在西部磊开发中具有“承东启西”的战略作用。
二、城市经济现状
市总体城市经济发展水平属广西欠发达地区，各项主要经济指标均低于广西平均水平。
2008年市GDP增长率低于广西1个百分点：
2008GDP
年较上年增长9.1%，广西的GDP较上年增长10.1%。
低于广西的GDP增长率。
全市人均GDP水平低于广西平均水平5%，2007年广西人均GDP4990元，而市2007年的人均GDP9为4663元，比全区低5%；
全市城镇居民可支配收入水平不高，属广西中下水平，2007年广西城镇居民的人均可支配收入为7315元，而的为6734元。
三、市城市发展目标
1、城市发展定位
城市建设的目标是依托区域地理和资源条件优势，建设现代化滨海城市、独具一格的现代化临海工业大港、广西出海大道。
2、城市的整体规划
“一江两岸”为主轴的城市建设和以三娘湾为龙头的滨海旅游景区开发建设，努力推进建设工业大港、滨海城市和旅游胜地；构建通江大海、环境优美的滨海城市的总体目标。
3、城市发展目标
⑴经济目标
全力推进大型临海工业园开发建设，全面加快工业化步伐。
⑵城市建设目标
近期城市建设目标：
进行城市道路建设：
建成市文化艺术中心、东区行政中心前庭广场、市政广场一期工程、永福广场和湾广场城市和湾广场城市雕塑工程，推进城市亮化、绿化工程建设。
加快推进钦南、钦北区下放驻地搬迁工作，积极推进县城和中心城镇建设；加快钦北区新行政中心的建设步伐，抓紧钦南区新行政中心规划设计、征地拆迁工作，力争尽快开工。
中期城市建设目标：
为促进市三大建设（大航道、大工业、大旅游开发建设），实现市三大（大投入、大建设、大发展）美好前景，全力以赴实施沿海基础设施大会战、百项工程大会站和城市建设大会战，储备了346个项目，总投资共计249亿元。
四、人口规划发展目标
根据《广西壮族自治区桂南经济区区域环境保护生物开发（1998~2020年）》预测，未来的人口发展如下：
2010年全市人口数：
364.0万人
2020年全市人口数：
415.0万人
五、城市发展机遇
2000年8月，广西壮族自治区党委、政府在《广西五大经济区发展总体规划纲要》及《广西南北钦防沿海经济区发展规划纲要》中将市定位为临海工业城市，港定位为临海工业港，并在港区率先规划建设首期为10平方公里的广西大型临海工业园起动区后，港区紧紧围绕市委、市政府提出的“以港兴市、以市促港、项目支撑、开放带动、建设临海工业城市”的发展战略，抓住西部大开发的历史机遇，努力建设广西大型临海工业（）园区，制药、建材、化工、冶金、石化等工业项目纷纷进园落户，出口创汇多，超亿元的工业项目不断落户破土动工，临海工业的开发态势十分良好。
1、大港口、大工业、大旅游建设——国民经济发展的主要方向
市委二届十二次全会通过的《中共市委员会关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》，强调要加快推进大港口、大工业、大旅游建设，是“十一五”时期实现经济持续快速协调健康发展，优化结构，提高效益，壮大总量，全面建设小康社会的战略重点。
2、大港口决定的未来发展
港口吞吐实质上就是港口物流，港的建设目标是要成为国际国的大港口。
大物流必然会带来客流、运输流和资金流。
物流配套会给加工业产品的集结和形成，带来广阔的发展空间。
3、大工业构成未来经济格局的核心框架
大工业主要是指临海大工业，以石化、能源、造纸、粮油加工等大进大出的特大工业产业为主体，并以延长产业链带动周边县区加工工业和制造业的发展。
临海大工业构成了未来经济格局的核心框架。
4、大旅游是促进经济社会发展的产业
当今世界，旅游业已成为全球继石油、汽车之后的第三大产业，许多国家和地区以及国绝大多数省区，把旅游业定位为主导产业或支柱产业。
从这个意义上说，抓大工业、大旅游是促进全市经济社会持续、快速、健康发展的强大动力。
六、经济发展目标
市委“十一五”发展规划建议及市政府《关于市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要的报告》明确提出，要全力推进大港口、大工业、大旅游建设，促进全市经济又快又好地发展，实现富裕的目标。
根据市委二届十二次全会《关于制定全市国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》及《报告》提出“十一五”经济社会发展的主要预期目标是：
1、经济总量翻番
2010年，全市生产总值达到400亿元以上，年均增长15%以上；财政收入达到38亿元，年均增长22%；工业总产值达到550亿元，年均增长25%；全社会固定资产投资累计完成650亿元，比“十五”增长1.5倍。
2、经济结构改善
产业结构升级，工业占主导地位，作为广西重要的工业基地地位基本确立，经济增长质量明显提高。
3、城镇化水平明显提高
城市功能完善，城市综合竞争力和辐射带动能力增强。
2010年，城镇化率提高到35%左右。
4、基础设施进一步完善
形成便捷、畅通、高效、安全的交通体系，港作为国家重要港口地位基本确立，供电、供水能满足城市发展、工农业生产和人民生活需要。
2010年港吞吐能力达到4000万吨以上。
5、人民生活进一步改善
居民生活水平和生活质量显著提高。
2010年，城镇居民人均可支配收入达到12000元，农民人均纯收入达到4000元，城镇登记失业率控制在4.5%以。
五年城镇新增就业人数和农村劳动力转移人数分别达到15万人和25万人。
6、开放型经济达到新水平
五年累计外贸进出口总额36亿美元，实际利用外资总额10亿美元，引进国资金250亿元。
市大港口决定的未来发展。
航道有多大，就能走多远，决定着能否成为临海大工业城市。
港口吞吐实质上就是港口物流，在这个意义上的大工业主要是指临海大工业，以石化、能源、造纸、粮油加工等大进大出的特大工业产业为主体，并以延长产业链带动周边县区加工工业和制造业的发展。
临海大工业构成了未来经济格局的核心框架。
大旅游是促进经济社会发展的产业。
旅游产业关联和带动众多产业，其直接或间接产生影响的行业有81个之多，因而是创造就业机会最多的一个产业，也是加快经济发展的重要因素。
从目前的情况来看，的“三大目标”建设已取得了明显成效，燃煤电厂已开工建设、中石油1500万吨炼油项目前期工程和林浆纸一体化工程加快推进，这些事关发展全局的重大工业建成投产、达产后，将新增工业产值三、四百亿元，是目前全市规模以上工业总产值的五、六倍。
届时，富民兴钦新跨越目标将变成现实。
当前，加快发展正面临着前所未有的发展机遇。
世界经济正处于新一轮恢复和增长期，国际生产要素流动和产业转移加快，我国经济保持平稳较快增长，国家深入实施西部大开发战略，中国—东盟共同构建自由贸易区进程加快和中国—东盟博览会每年在举办。
特别是自治区把加快北部湾经济区的发展提到前所未有的高度，从战略上把沿海地区作为实现广西经济腾飞的重要区域来加快发展，把南北钦防发展放在重要的战略位置，对来说，前所未有的是历史机遇和动力。
第二章市房地产市场总体分析
一、房地产开发情况
近年来，市房地产开发投资不断升温，到洽谈房地产开发项目的客商络绎不绝，2007年１－４月份，房地产开发共完成投资14000万元，增幅位居各类投资的首位。
2009年以来，市房地产行业在政府实施扩大需宏观政策的指导下，进入了有史以来发展最快时期，房地产开发企业的数量从2008年的87家猛增至2009年3月的121家，增幅达217%。
商品房住宅开发的质量，项目报建面积，预售面积均达到了一个全新的水平。
近年来市房地产开发的情况表：
项目
单位
2007年
2008年
2009年
2010年
房地产开发完成投资额
万元
65050
107710
162910
561600
其中：
住宅
万元
28150
50710
106720
297620
本年施工住宅面积
万㎡
40.72
100.04
210.82
540.91
本年竣工住宅面积
万㎡
30.48
40.75
100.87
300.72
商品房销售面积
万㎡
30.76
40.6
90.05
130.84
其中：
销给个人
万㎡
30.76
40.6
90.05
130.84
商品房销售额
万元
33920
37190
101440
159900
其中售给个人
万元
33920
37190
101440
159900
商品房空置面积
万㎡
10.98
60.41
100.68
200.79
（数据来源：
市统计局，2010年统计数据尚未正式公布，故本表无2010年数据）
2009年房地产开发的情况初步统计数据如下表：
（来源为市统计局，为未正式公布数据，含辖县数据，据统计局介绍，其中数据中的60%为市辖区的数据）：
项目
单位
2009年
房地产开发完成投资额
万元
158000
本年施工住宅面积
万㎡
155.8
本年新开工住宅面积
万㎡
92.1
本年竣工住宅面积
万㎡
69.6
商品房销售面积
万㎡
53.4
其中
住宅
万㎡
49.29
商业营业用房
万㎡
3.99
商品房销售额
万元
80100
其中
住宅
万元
73900
商业营业用房
万元
18800
实现销售价格
元/平方米
1500
其中
住宅
元/平方米
1238
商业营业用房
元/平方米
4720
小结：
通过以上数据分析出市房地产的以下6大特点：
Ø市的房地产开发投资额逐年上升，新开工的住宅面积逐年递增。
Ø2008年是房地产爆炸性增长的一年，2008年房地产开发投资额达107710万元，较2007年增长244.7%。
，新开工的住宅面积达到100.04万平方米，较上年增长151.6%。
Ø2009年延续了2008年迅猛增长的势头。
说明区外的众多开发商对市的房地产市场形势继续看好。
Ø2008年和2009年当年的商品房屋销售面积不能完全消化当年竣工的商品房面积，空置率较往年有所增长，造成此结果的原因我们分析有以下两种：
1、开发量增呈暴发性增加。
2、市的房地产业起步较晚，从2007年才开始启动。
一般来说，房地产业的发展周期为8一10年，按上述数据分析市的房地产业的开发热潮正在掀起，而且是在市的整体经济快速增长，人们收入水平不断增加的基础上进行的，有良好的市场基础，钢性的住房需求，相信市的房地产业运行会平稳、有序的进行。
Ø随着居民收入的逐年增加和人们住房观念的转变，个人购房已成为市场消费的主体。
2009年市商品房销售面积为13.84万平方米，较上年增长52.9%。
己全部售给个人。
全市当年新开发的商品房100%的售给个人，在全区尚属首例。
2010年市商品房销售面积更继续走高，说明市的个人消费能力非常强劲。
房地产市场供需两旺，正在健康发展。
Ø市的房地产价格总体仍在低位运行。
2002年以前全市商品房平均售价为808元/㎡～902元/㎡，2003年～2004年平均售价为1120元/㎡～1155元/㎡之间，2005年平均售价也仅为1238元/㎡～1300元/㎡之间等等。
如果按多层、框架结构的造价加上土地费用计算，其房地产开发商的盈利空间并不大。
与市的经济发展速度不符，有背于经济发展的自身规律。
因此预计末来2～3年市的房地产价格会形成一个较快发展的趋势。
二、年度房地产市场运行分析
（1）、2007年房地产市场情况
住宅成交
总套数
住宅成交
总面积数
住宅成交
总金额万元
平均
每套面积
实现
平均价格
960
90500
10144
94.23
2120
（2）、2008年房地产市场情况
住宅成交
总套数
住宅成交
总面积数
住宅成交
总金额万元
平均
每套面积
实现
平均价格
1468
138400
15990
94.23
2155
（3）2009年房地产市场情况
住宅预售
备案总宗数
住宅预售
备案总面积数
预售备案
总金额万元
平均
每套面积
预售
备案平均价格
2659
290000
377000000
109.06
2900
注：
以上数据来源于：
房产局统计数据，预售备案平均价格为估数，预售备案总金额=预售备案平均价格X住宅预售备案总面积数。
分析一：
起步阶段的市房地产
从2007年与2008年相比较，住宅成交总套数上升了508套，上升比例为52.9%。
而平均每户的面积没有变化，说明在2008年底以前开发商基本上是沿用旧的模式针对一些换房户，中等收入家庭而进行的开发，房地产开发并没有进入到多样化、个性化的阶段。
分析二：
高档住宅初步崭露头角
2009年与2008年相比较，平均每户的面积上升了14.83M2，增幅达15.76%，说明自2009年开始，由于经济的发展，市民收入的提高，市民对商品房总价接受能力的增强，部分市民的住宅消费欲望开始从需求型向享受型转变，市开始出现一些较高档的住宅产品，高档住宅的开发进入起步阶段。
分析三：
大势影响，利好消息不断，房地产供销两旺，价格不断上扬
另外，2008年的商品房的平均价格仅比2007年增长3.1%，远低于市的经济发展水平和人均收入增长水平；08年平均价格比07年增长了12.55%，略低于市的经济增长水平，高于居民人均收入增长水平，房价的增速较快。
究其原因又如下几点：
1）、因为07年涨幅过小，但实际人均可支配收入增幅较快形成了市场价格接受度与市场实际供应价格的不匹配，所以造成08年价格增长速度较快，这是正常的结果。
2）、受市场大势的影响，利好消息不断，消费市场信心增强。
3）、受政策的影响，南北钦防经济圈的逐步建立，首先在政策面上树立了中国第五大沿海经济圈的地位，使开发商的心理预期提高。
三、房地产投资增长因素分析
从以上的数据表明，的房地产投资规模去年开始进入一个跨步的增长期，房地产投资规模不断扩大是房地产业发展的动力，从根本上说，房地产投资增长快的原因是因为房地产业良好的产业发展前景和利润回报。
我司认为形成市房地产开发投资规模扩大的直接动力，有以下几大因素：
1、市场需求扩大
这种扩大来自于城镇居民收入提高后对住房需求欲望的不断扩、外来职业者（港及相应工业项目带来的外来工作者）增加和投资多元化（住房当作投资）三者共同推动；
2、外资和非国有经济成分进入使房地产规模扩大
市良好的投资环境及巨大的房地产升值空间，是该部分资金注入的主要原因。
可以看到，外来的开发商将会携带外部成熟的开发理念进入市的房地产开发。
同时雄厚的资金背景和追求开发效益的最大化，会呈现大规模社区开发的势头。
3、对经济形势乐观估计，而相应也扩大对房地产业投资的规模
从以上市房地产的运行数据分析，市目前的房地产市场供需两旺，市场运行良好。
而且有巨大的升值空间。
因此，市场的良好行态将会给开发商带来乐观的投资期望。
4、城市建设进程加快，大量人口进城就业、居住
今年市加大建设力度，继续投入26.8亿进行城市基础建设。
可以看到，随着城市基础的完善，城区的不断扩，居住环境的提升，将会给房地产带来良好运行基础。
5、城市改造中的拆迁安置，改善住房消费增加。
市城市改造及扩大，不可避免的拆迁部分民用建筑，因此产生的拆迁户会带来部分的居住需求。
6、实施环路工程，加快城市环路建设
今年建成启用金海湾大桥，开工建设蓬莱大道、沙井大道北段、南珠东大街至海关段、南珠西大街至师专段，抓好子材大桥的前期工作，争取开工建设子材东大街，实现城市环路基本连通的目标。
7、实施精品街区工程
整治改造金海湾西大街、沙井大道、南珠西大街、文峰北路和永福东、西大街，塑造城市精品路线；整治改造湾大道、人民路、湾广场周边等街道，塑造城市精品街区；建成东站区公共绿地、永福广场、文化艺术中心等，塑造城市精品工程。
四、市房地产业未来两年市场前瞻
市房地产未来的发展是稳步发展的，主要参照以下因素：
1、受国家相关房地产的宏观调控政策限制影响较小
目前，由于国部分城市的房地产价格上升过快，影响了国家的宏观经济政策及金融秩序，国家对此采取了一些限制性政策如：
提高首付款、对购买第二套房的人不提供按揭、提高贷款利息、征收交易税等。
应该说此类限制性政策的出台对国民经济的稳定运行，稳定房价是必要的，打击了投机客。
使得部分城市的房价开始下降或销量减少，引起一些购房户的心理紧。
但是对像市这样房地产价格一直在低位运行、成交量较少的城市，此种影响更多是心理上的，可以预计，房地产行业受到国家宏观调控政策影响较小。
2、市大港口、大工业的发展给房地产带来巨大的需求市场
如上所述，市的房地产发展主要依靠港的建设及工业建设的拉动，只要工业建设继续发展，按2007——2008——2009年市房地产的增长规模，可以看到末来两年市的房地产业将有继续稳步增长的势头。
近年来，市抓住西部大开发，泛珠三角经济合作和中国—东盟自由贸易区构建的机遇，主动融入泛珠三角经济圈，进一步加强与东部地区的合作，经济发展速度不断加强，据不安全统计，今年上半年，全市完成地区生产总值82.4亿元，增长12.2%；规模以上工业完成总产值26.22亿元，增长58.56%；完成工业增加值8亿元，增长40.82%；完成财政收入6.68亿元，增长37.8%，这必然为房地产业的发展提供良好的空间和机遇。
3、起点低、不断增加的外来人口给房地产带来巨大的需求市场
经济和社会发展进入了加快发展的新时期，为房地产开发提供了良好的商机。
良好的社会经济环境，使各方面都不仅仅是看好房地产业本身，而是看中未来发展空间。
目前市较低的价格起点及外来人口的不断增加，使的房地产市场具有很大的市场消化能力。
五、房地产总体市场小结：
从以上的市房地产分析明显看到两个与房地产相关的要点，
一、是市要实现“十一五”发展规划，就要紧紧通过港这一基础建设，筑巢引凤，大力发展工业，再通过工业的发展，带动其他行业的发展。
同时带来首先收益的是房地产行业，因此，市的房地产行业在港口建设及工业发展的支持下，将会有巨大的发展空间。
二、是作为港作为工业集中发展的地方，由于土地资源的有限及居住环境的考虑，居住的发展重心偏向生活配套完善、居住环境好的市区。
因此，市区将成为港的生活基地，同时，为了完善城市功能，改善生活环境，市的城市建设今年个亿投入16.8，进入了一个大手笔的城市建设期。
随着港口工业的发展，人口的飞速增加，城区建设的扩大化，市的房地产的发展将会进入另一个新时期。
第四章项目产品规划及项目分析
一、项目所在地周围环境条件
1、项目用地位置：
位于市西面，中国银行住宅区旁边目前主干道南珠西大街直通项目，距离市中心、离中心广场仅有5分钟车程左右。
交通条件：
目前经过本项目周边的公交一有2路、6路、7路，出行比较方便，且与南北高速出口近，出入方便。
2、本项目场地特征：
本项目用地形状呈“L”形，地势比较平整，周边视野开阔，离城市商业中心区仅5分钟车程，项目东南方向为中国银行宿舍区，居住氛围良好。
而且本项目地处城乡结合点，污染比较少，比较适合居住。
由于广西沿海城市第一所院《学院》在本项目附近，该片区的生活、市政配套已经完善，属房地产开发成熟区域。
二、项目的性质与特点
本项目为市首个开发产品单一的纯联排住宅项目，项目的品质比较高，规模比较少，产品规划上更是别具一格为消费者提供高品质的产品服务。
三、项目的联排住宅设计要求
一、项目总体户型、面积、套数、比例统计
户型类别
面积
栋数
比例
A
约330
18
15%
B
约340
56
47%
C
约360
32
27%
D
约270
11
9%
E
约500
1
0.7%
F
约545
1
0.7%
G
约447
1
0.7%
小计
120
100%
二、项目户型特点
1、完全纯居住生活理念设计，人性化的社区居住规划；
2、主力户型为A、B、C、D三类户型，面积为270—360平米，共计4层；
3、一楼设计为错层，符合现代居住区域独立的理念，设计半地下车库使居住功能得以完善；
4、二楼主卧带套房，彰显气
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