华厦爱嘉丽都项目可行性研究报告.doc20120413.doc

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华厦·爱嘉丽都项目可行性研究报告

“华厦·爱嘉丽都”

项目可行性研究报告

编制单位：

巴州华厦房地产开放有限公司

编制日期：

2012年04月

目录

第一部分总论 4

一、项目建设背景 4

二、项目概况 4

三、可行性研究范围 5

四、研究结论 5

五、主要经济技术指标 6

第二部分项目投资环境和市场调研分析 7

一、新区城市发展规划分析 7

二、项目区位分析 8

三、库尔勒房地产业发展机遇 9

四、库尔勒房地产市场发展现状 12

五、库尔勒房地产市场需求现状分析 14

六、库尔勒市居民消费力分析 15

七、库尔勒市房地产市场预测 16

第三部分开发单位背景情况 19

一、企业经营类型 19

二、企业性质 19

三、资质等级 19

四、企业简介 19

五、主要开发项目介绍 20

六、公司荣誉介绍 20

第四部分项目综合定位 22

一、项目整体定位 22

二、形象定位 25

三、目标客户定位 26

四、项目规划设计定位 27

五、项目建筑设计定位 29

六、项目园林景观定位 32

七、项目价格定位 33

第五部分项目整体投资估算及利润分析 36

一、项目整体开发和销售计划 36

二、项目整体销售额估算 36

三、项目整体投资额估算 37

四、项目销售利润分析 39

五、项目现金流量表 39

六、项目敏感性分析 41

七、结论 42

第六部分项目一期投资估算及利润分析 43

一、项目一期销售额估算 43

二、项目一期投资总额估算 43

三、项目一期销售利润分析 45

四、项目一期现金流量表 46

五、项目一期敏感性分析 47

六、结论 48

七、项目一期资金筹措计划 48

第七部分风险及对策分析 50

一、市场风险 50

二、项目的资本风险 51

第八部分可行性研究结论 52

第一部分总论

一、项目建设背景

在当前“西部大开发”和“北乌南库”发展战略全面建设库尔勒城市发展的背景下，根据库尔勒市城市整体规划（2008—2012年）发展的需要以及新市区控制规划要求，巴州华厦房地产开发有限公司已通过招拍挂方式获得本项目开发建设用地，约为66.83亩。

该项目建筑设计方案及其他相关启动工作已完成，项目已于2011年8月30日正式开始施工。

二、项目概况

1）项目名称：

“华厦·爱嘉丽都”

2）产品类型：

电梯高层住宅、配套商业街区

3）建设地点：

库尔勒市建国南路和机场路交汇处（原南环市场）

（项目区位图）

4）规划用途：

居住、商业

5）开发建设单位：

巴州华厦房地产开发有限公司

6）企业经营类型：

房地产开发经营

7）企业性质：

其他有限责任公司

8）资质等级：

三级

9）工程概况：

“华厦·爱嘉丽都”项目用地为住宅用地，项目占地66.83亩，约44631.262㎡，总建筑面积150831㎡。

其中地上面积134331㎡：

包括高层住宅112388㎡，地上商业21993㎡，地下商业5500㎡，车库面积11000㎡。

项目容积率3.0，建筑密度32.8%，绿化率22.5%。

10）资金来源：

本项目建设资金由巴州华厦房地产开发有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。

三、可行性研究范围

根据“华厦·爱嘉丽都”项目建议书和初步规划方案，本案研究的工作范围主要是库尔勒市场分析，华厦房产企业背景，项目的综合定位，建设规模和功能、住宅及其他配套用地的规划建设方案，投资估算、项目经济效益评价、风险对策分析，研究结论等。

四、研究结论

本项目属房地产商住开发项目，项目开发用地转让手续已经办理，目前正处于开发建设阶段，部分建设资金将通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现项目工程建设已到3-5层。

针对库尔勒新市区定位及发展带来的前所未有的机遇和商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和库尔勒有整体经济水平较高，商品房消费能力强，产品规划为住宅、商业于一体的城市综合体，根据对库尔勒房地产市场分析预测，项目开发有市场销路。

财务分析结果表明，项目经济效益可行。

五、主要经济技术指标

名称

单位

数值

备注

总用地面积

㎡

44631.262

总建筑面积

㎡

150831

地下面积

㎡

16500

其中

商业

㎡

5500

车库

㎡

11000

地上面积

㎡

134331

其中

高层住宅

平米

112388

商业

平米

21993

容积率

3.0

建筑密度

%

32.8

绿化率

%

22.5

户数

户

1089

停车位

个

685

地面：

400

地下：

285

第二部分项目投资环境和市场调研分析

一、新区城市发展规划分析

从库尔勒市整体规划空间布局来看，新市区为“三组团”中的“南市区组团”，呈点状发展；拥有“三带”中的“杜鹃河滨河休闲风光带”，呈带状发展；“六轴”中包括迎宾大道、石化大道、建国路、库尉大道四条交通景观绿轴，两纵两横贯穿新区，被确定的“城市绿心”。

本区规划定位为以行政办公为主导职能、兼具一定商业贸易、文体娱乐职能的城市主中心。

功能布局上，新区规划有展示馆、科技馆、青少年文化活动中心、新华书店、电影院、医院、工人文化宫、艺术中心、体育馆的规划等。

其中迎宾路两侧主要为行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用以及公共设施用地。

根据库尔勒市住房建设规划（2008-2012）来看，库尔勒供应商品住房建设用地中356.96公顷，其中南市区146.96公顷，占到全市的41%。

新区虽然供应充分，但片区内土地还是相当紧缺的。

分析：

从规划来看，新区功能定位具有一定的前瞻性，片区内住房用地偏紧，发展潜力是毋庸质疑的，片区功能布局全面，一个多元化、立体化的现代化新城区已初具雏形。

二、项目区位分析

项目位于库尔勒市新区库尉南路（新机场快速路）与建国南路交汇处，东面紧邻库尉南路，北面紧邻建国南路，为原库尔勒市第三中学用地，属于库尔勒市的重点发展区域。

项目地块属于新区的边缘地带，是连接新区与开发区的桥头堡，随着市政府的南迁，周边配套设施的逐步完善，项目区位优势将进一步得到提升。

项目周围有较多企事业单位，如中石油、巴州检察院、巴州武警支队、人民武装部等，但商业配套不足，片区居民购物休闲不便。

分析：

“华厦·爱嘉丽都”项目位于建国南路与库尉南路交汇处，把握城市脉动，坐拥城市发展的“三大轴线”；“杜鹃河滨河休闲风光带”，自然水系呈围合之状，片区内规划建设的完成，区域住宅小区的不断入住，这就给项目住宅和商业的开发提供了广阔的市场情景。

三、库尔勒房地产业发展机遇

（一）投资环境

1、对口支援，为地方发展奠定良好经济基础

本次优惠政策确定19个省市对口支援，可以推动东中部地区与新疆经济的紧密合作，引导社会资金到新疆投资兴办企业，在高投资额的对口支援背景下，对于新疆来说是个莫大的机遇，不仅可以吸引更多的资金、技术、人才，还可以增强新疆地区综合经济实力，改善市民的物质生活条件，形成良性循环，为地方的发展奠定了良好的经济基础。

2、固定资产投资翻番，建立了良好的房地产投资环境

固定资产投资规模逐年加大，对改善了城市的市政基础建设起着重要作用，如果按“十一五”1万亿元的投资规模计算，未来五年，对新疆地区的投资规模将超过2万亿元，平均每年有4000亿之多，房地产投资规模也相应加大，为新疆地区房地产市场提供了一个良好的投资环境。

3、房地产开发用地得到保障，开发后劲足

目前，可供房地产开发的土地日益紧缺，决定房地产开发成功与否的一个重要因素便是土地的顺利取得，土地的地理优势，土地的成本等，本次政策提出适当增加建设用地规模和新增建设用地占用未利用地指标，保障了新疆地区建设用地充分供给与利用。

4、税收优惠政策，吸引更多的企业和投资者置业

放宽行业准入限制可以理解为实施有差别的产业政策，从内在吸引国内有志人才到新疆地区创业，“两免三减半”即对相关企业自获利年度起2年免征、3年减半征收企业所得税，从外在吸引了更多的外商到新疆地区投资，内外兼顾的税收优惠政策，深得越来越多企业和投资者的青睐。

5、资源税改革，为房地产市场积累高端客户人脉

新疆地区自然资源丰富，资源税的改革与实施有利于将新疆地区的“资源优势”转化为“经济优势”，随着企业收入的提高，经济优势的突出，为新疆地区房地产市场积累了广阔的高端消费群体。

（二）库尔勒市场机遇

1、地理区位优势

从整体新疆布局来看，库尔勒位于新疆地区的中部核心区位，东、南、北疆的岔口，西部陇海经济带的侧翼，辐射均匀合理，是新疆自治区政府实施“北乌南库”发展的对象城市。

从南疆的布局来看，南疆远离乌鲁木齐，中间间隔空间较大，缺少一个经济辐射的接力站，库尔勒是进出南疆的要塞，具备形成交通枢纽的地理优势，成为南疆门户的作用明显，地理位置和较雄厚的经济实力是最具有资格充当这个角色，成为这个空间的区域经济中心城市，南疆经济要实现快速发展，也必须以中心城市为依托，充分发挥中心城市在资金、信息、商品、技术、人才等方面的优势，产生较强的辐射力、吸引力和综合服务能力，影响和带动整个南疆经济的发展。

2、城市发展战略优势

库尔勒是西部大开发思想中的“西进、南下”的重要分支和桥头堡，战略地位十分重要，在新疆具有“承北启南”的特殊战略地位。

国家西部大开发战略、塔里木石油开发、西气东输工程为库尔勒带来千载难逢的历史机遇。

塔里木石油指挥部建在库尔勒市，带动了库尔勒经济、社会、城市建设的大发展。

按照世界经济圈发展的普遍规律，每150公里就需要有一个等级和规模都要相对要高的多的城市，而在库尔勒方圆500公里内，仅乌鲁木齐是地级市。

为确立库尔勒市在南疆的中心城市地位，就需要跳出现有的城市框架，不局限于一地一域，在更大的范围内寻求发展空间，培育优势产业群体，进一步提升库尔勒城市综合功能，增强城市综合经济实力，提高城市承载能力和科技创新能力，建立生产要素自由流动的畅通渠道，增强对腹地的辐射力、服务功能和承接转移能力，扩大经济总体规模。

3、物产资源优势

库尔勒物产丰富，发展空间大，有丰富的石油、天然气、煤、红柱石等矿产资源和水土光热资源，部分资源量在全疆乃至全国位居前列；从经济社会状况看，库尔勒市综合经济实力居全疆设市城市第三位，居全疆县级市第一位，具有较强的经济实力和发展基础。

4、招商引资优势

从招商引资角度出发，加大招商引资力度，通过盘活城市存量资产和争取上级资金支持及加大招商引资力度，实施了城市供水、排水、生活垃圾处理、天然气管道工程、集中供热工程、城乡电网、道路建设改造工程，使库尔勒市基础设施得到了彻底的改善，内增凝聚力，外增吸引力，逐步显现利用外资的连锁效应。

随着库尔勒城市的扩容成形，大量市场设施建成投放使用，使得库尔勒南疆商贸流通中心的雏形基本形成，已初具现代化城市风范。

四、库尔勒房地产市场发展现状

1、房地产开发投资与建设分析

近几年，库尔勒市房地产企业土地开发热情高，项目进展顺利。

旺盛的房地产市场需求极大地刺激了房地产企业的土地开发热情。

2008年房地产开发投资增长明显，房地产开发投资额24.56亿元，同比增长85.11%。

2009年，受大环境影响，房地产投资下降，全年完成房地产开发投资20.85亿元，下降15.1%。

2010年，房地产开发投资总额达到了18.5亿元，同比增长41.30%。

进入2011年，对房地产投资热情高涨，对未来市场充满信心，截止2011年11月，房地产投资完成28.78亿元，同