浅谈房地产估价风险.doc

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浅谈房地产估价风险

房地产估价是一种社会性的中介活动，它是由于房地产市场的信息不对称、不平衡产生的社会需求，涉及到社会经济生活的各个方面，无论是房地产的买卖、抵押、交换、租赁、拍卖、保险、课税，还是房地产的征用、拆迁、补偿、纠纷、侵害和合并，以及企业的合资、合作、租赁、承包经营、企业改制、合并、分设、破产结业清算等，都离不开房地产估价服务。

房地产估价活动之涉及面广、专业性强的特点，决定了房地产估价行业是一个高风险的行业。

因此我们必须对房地产估价活动进行必要的风险管理。

对风险的研究管理起源于二十世纪30年代的美国，现已成为一门独立的学科，广泛应用于投资管理和企业管理之中。

风险管理主要包括风险的辨识、转移、控制和防范。

房地产估价要充分辩识估价风险，在认清风险的基础上控制和防范风险。

作为合格的房地产估价执业人员必须具有认定与辨别估价风险的能力，才能有效的防范风险、合理规避和减轻风险。

一、风险来源

房地产估价成果通常是以估价报告的形式体现的，因此其风险主要来源于房地产估价结果与房地产真实价值偏差的程度及所发生较大偏差的可能性。

主要体现在以下几个方面：

1、政策变动风险：

政策变动是影响房地产价格的重要因素。

房地产相关的政策变化主要包括税收政策、金融政策、产业政策、城市规划的调整等，均会对房地产价格产生不同的影响，而政策的变化则是一般的估价人员无法或者没有能力预期的。

因此房地产相关政策的变动致使房地产价格波动，造成房地产估价风险。

另外房地产政策变化还可能对估价方法产生重大影响，如房屋拆迁补偿政策的的变动就会使得房屋拆迁补偿估价方法发生变化。

2、市场变化风险：

房地产市场主要是受供求关系变化、宏观经济变动等方面不可预测因素的影响且难以把握，而房地产价格短期巨大变化使得房地产估价结果与市场价格易产生较大偏离。

市场变化风险是房地产估价的主要风险。

3、业务承接风险：

由于估价业务的取得是房地产估价机构生存的保证，所以估价机构容易站在客户的角度和立场考虑问题以致于迁就客户要求，造成估价结果与市场价格产生严重偏离的风险。

另外，委托方提供虚假信息和资料或有缺陷的权属证明等情况，均可带来极大的估价风险。

4、估价技术风险：

目前估价行业广为接受的基本方法是成本法、收益法和市场法。

估价方法的有限性与评估对象的复杂性、评估目的的多样性之间的矛盾，评估结果的咨询性与评估报告使用者对估价结果的依赖性之间的矛盾给房地产估价带来风险。

另外，每种估价方法都需要详实的基础资料作为支撑，而房地产基础资料和数据的匮乏以及执业人员的实际经验等因素也是造成房地产估价风险的重要原因。

二、风险承担主体

房地产估价的执业者和估价机构是风险的直接承担者。

1、执业人员

国家实行房地产估价人员资格认证制度。

作为一名国家注册房地产估价师需通过严格的考试，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证书》后，方可执业。

估价师在执业过程中，须保证估价结果的客观性、公正性，需在具有法律效力的估价报告上签字并为自己所得出的结论担负相应的法律责任，有义务对自己出具的估价结果进行解释。

《注册房地产估价师管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》均对房地产估价师所承担的责任和相应的处罚作出了相关规定。

2、估价机构

估价机构是房地产估价风险的主要承担者。

《房地产估价机构管理办法》规定对房地产估价机构实行资质等级管理。

估价机构的资质等级与估价师数量、经营业绩、注册资本、估价质量管理水平、估价档案管理状况及财务管理等企业内部管理制度相挂钩，并实行动态管理方式，有关部门每年对估价机构进行技术规范的检查。

房地产估价业务由房地产估价机构统一接受委托，估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。

估价机构资质许可机关或者其上级机关，对根据估价机构的违法违规行为作出撤销或降低房地产估价机构资质的处罚，触犯法律的行为承担相应的法律责任。

三、执业人员与估价机构承担的风险

（一）执业人员承担的风险

执业人员主要承担的风险为信誉风险和法律风险，主要体现在以下几个方面：

1、信誉风险

《注册房地产估价师管理办法》规定：

注册房地产估价师信用档案应当包括注册房地产估价师的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容。

违法违规行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为注册房地产估价师的不良行为记入其信用档案。

注册房地产估价师信用档案信息按照有关规定向社会公示。

2、法律风险

a.民事赔偿风险

《房地产估价师执业资格制度暂行规定》第二十六条规定，“由于房地产估价失误给当事人造成经济损失的，由所在单位承担赔偿责任。

所在单位可以对房地产估价师追偿”。

《房地产估价师注册管理办法》第二十五条重申，“在房地产价格评估过程中，因违法违纪或者严重失误给当事人造成的经济损失，由房地产价格评估机构承担赔偿责任，房地产价格评估机构有权向签字的房地产估价师追偿”。

b.行政处罚风险

《房地产估价师执业资格制度暂行规定》第二十八条第五款规定，“与委托人串通或故意做不实的估价报告和因工作失误，造成重大损失的”，“由注册单位对当事人处以警告、没收非法所得、暂停执行业务、吊销房地产估价师《执业资格证书》、《房地产估价师注册证》，并可处以罚款”。

《房地产估价师注册管理办法》第三十条第一款也规定，“给当事人造成直接经济损失的”，“处以违法所得3倍但不超过3万元的罚款；没有违法所得的，可以处以1万元以下的罚款”。

c.刑事处罚风险

我国《刑法》中针对房地产估价师执业规定了两个相关罪名，分别是“中介组织人员提供虚假证明文件罪”和“中介组织人员出具证明文件重大失实罪”。

《刑法》第229条第1、2款规定，“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。

前款规定的人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金”。

——属于故意犯罪

《刑法》第229条第3款规定，“第一款规定的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金”。

——属于过失犯罪

最高人民法院有关的司法解释对上述两罪的立案标准作了明确的规定，“中介组织人员提供虚假证明文件罪”的立案标准是造成直接经济损失50万元以上，“中介组织人员出具证明文件重大失实罪”的立案标准是造成直接经济损失100万元以上。

受到刑事处罚的后果是相当严重的，不仅会被剥夺人身自由，而且估价师的职业前途也将受到极大的影响。

（二）估价机构承担的风险

1、信誉风险：

作为专业性极强的房地产估价行业，最大的风险就是估价结果严重偏离客观事实，伤及估价机构的资信。

公正性和专业胜任能力是估价机构生存的基础，估价机构的资质和商誉是企业的生命。

2、经营风险：

估价机构作为市场经济中新兴中介行业的一份子，同其他竞争行业一样面临着越来越激烈的市场竞争。

由于市场不确定因素的存在，估价机构也同样面临着经营风险。

经营风险的加剧可导致估价机构经营不善以至达到破产的风险。

3、法律风险：

房地产价格是权益的价格，不同权益下有着不同的价格，容易产生争议，加之有时权属证明的真伪难辨，如果不慎极易产生法律诉讼，形成法律风险。

在《房地产估价机构管理办法》中对估价机构的违法违规行为作出了相应处罚规定，触犯法律的承担相应法律责任。

4、经济风险：

房地产估价属经济鉴定类行业，它的估价结果与价值是分不开的。

但是由于影响房地产价格的因素较多，易使估价结果偏离市场价值，尤其外部因素剧变或因估价人员主观原因使估价结果产生巨大偏离且直接给房地产经济活动某一主体带来经济上的损失时，会面临着经济赔偿的风险。

如果估价机构的注册资本与其所估价资产价值悬殊过大，那么这种经济赔偿对估价机构来说将是使命的。

5、管理风险：

作为一家评估公司，和其他各行各业一样面临着企业经营管理的风险，而估价机构又存在其管理风险的特殊性，如人力资源管理和估价质量管理不善都易造成评估人员的执业水平和职业素质降低，带来估价技术风险；行政管理（如公章和人名章管理）不善会引发估价机构的信誉风险和法律风险；财务管理不善会引起估价机构的经营风险和业务风险等等。

四、风险防范

房地产估价每项业务都是与市场经济紧密联系在一起的，无风险的估价业务是不存在的，因此估价人员必须在认清估价风险来源的基础上，寻找出可能产生风险的主要环节并控制它、应对它，以达到有效防范风险、规避和减轻风险之目的。

（一）风险来源方面的风险防范

1、政策风险防范：

政策风险来源于国家政策的改变为房地产市场带来的不确定性。

估价人员应时刻关注着政策动向，如土地、住房、经济、税收等与房地产相关政策。

估价报告中应提示重大政策改变可能带来风险，同时应对国家新推出的政策对房地产市场影响加以分析，如土地招拍挂制度的执行、土地增值税征收方式的改变、土地使用费的增加等土地政策促使土地粗放式使用向集约式使用发展，导致土地价格变化；近期央行连续加息提高准备金使得开发商融资成本增加敦促开发商向市场投放房屋的速度，同时高起的借贷利率也抑制了抄房行为，这将导致房屋价格变化等等。

一般市场对财政政策反映较快，估价人员应快速作出反映，及时调整对市场的估值水平；而市场对金融政策的反映则略显滞后，估价人员应认真观察政策对市场趋向改变状况，提前做好防范风险准备。

2、市场风险防范：

影响房地产市场变化因素众多而又复杂，市场变化趋势难以预测。

如何在大起大落的房地产市场中回避市场风险是所有执业者和估价机构面对的难题。

估价人员需尽可能多的把握市场信息，密切观察宏观经济动向，洞察市场供求关系变化，并利用手中可靠性较强的数据准确研判市场趋势，掌握市场价格走向。

另外，估价报告中估价时点和估价报告有效期的限定，也为市场风险的回避起到积极的作用。

3、业务风险防范：

由于估价行业竞争日益激烈，委托方经常提出压低收费标准、缩短报告时间、高估或低估标的物价值的无理要求，为估价机构和执业者带来巨大风险。

报告质量高低与成本直接相关，成本包括费用成本和时间成本，费用成本过低导致人力资金投入过少，限制了本应更深入细致的工作，同时收费标准降低势必加大业务量来弥补减少的估价机构利润，从而更加大风险可能性；时间成本过低无充裕时间对市场进行充分调研，易致使短时间内调查出的市场数据不足以支持估价结果或结论，同时易使得短时间内书写的报告质量低劣，增加风险。

而过高或过低的估值则直接损坏估价机构的信誉，严重的可导致资质降级或撤销、经济索赔、行政处罚。

在承接业务过程中，有的委托方可能由于某种目的需要，故意提供虚假资料和信息，有的委托方由于不懂而未能提供合法权属证明和相关文件，还有的委托方提供的是有争议的权属资料，这些都会为估价机构带来业务风险。

因此市场人员在承接估价业务的过程中，要时刻牢记风险二字，睁大眼睛认真识别详细核查资料，同时，以我们高质量的报告和高水准的服务赢得客户替代低质量的不良竞争，才能达到降低业务风险之目的。

4、技术风险防范：

房地产估价是估价人员以主观的形式，通过对房地产市场价格形成过程的模拟，反映房地产客观价值的行为。

房地产价值的客观性要求估价人员必须采用行业内通行的估价方法，严格按照《房地产估价规范》的规定进行估价，回避并减少估价人员个体的主观因素对房地产价值的客观性影响。

在利用具体的估价方法进行估价时，是否掌握丰富详实的基础资料是估价结论能否准确的重要保障，因此我们在实际评估过程中需要长期积累房地产行业相关的基础技术资料，如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等，以减少房地产预期的技术上的不确定性。

对于实效性强的市场数据提取如售价、租金等则需要做到时时更新并严格筛选，以直接降低估价结果与市场价格的偏差程度。

此外，估价报告的叙述不完善或不完整也会为估价机构和估价人员带来