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投资渠道分析

DUFE

投资渠道分析

学号：

2011100412

专业：

数量经济学

姓名：

张明林

教师评阅意见：

论文成绩

□95□90□85□80□75□70□65□60□60以下

摘要

商业地产的崛起是城市化发展的一个重要标志。

随着城市化进程的推进，增长的工业和服务业带来了城市人口聚集效应和消费要求，因此带来了商业地产的发展。

商业地产的繁荣可以充分体现一个地区经济的发展状况和居民的消费能力，它不仅创造税收、解决就业、促进资本流通和消费结构升级，更成为一种社会平台，为企业成长、商品流通、居民消费休闲提供场所。

一、商业地产的发展空间

商业地产，广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营活动的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。

以办公和酒店为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。

国外用的比较多的词汇是零售地产的概念，泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

本文中的商业地产是指这种狭义的商业地产。

从发展空间来看，20世纪90年代出现的商品房市场，经过近二十年的高速发展，到目前为止市场需求已经趋于平稳。

而商业地产还处于起步阶段，市场潜力大。

在房地产市场趋于理性发展的情况下，商业地产的价值要高

于住宅地产的价值，但目前很多地方是倒挂的。

继金融危机之后，商业地产将进入黄金十年，对中国经济的看好将使得商业地产前景长期利好。

而且，对发达国家和一些新兴市场国家城市化和商业地产发展历程的分析中，有一个重要的临界值是可以参考的：

城市化率达50%是商业地产进入黄金发展期的临界值指标。

我国现在的城市化率为47.5%，并希望到2015年提高到51.5％。

综上所述，未来的趋势是：

（1）商业地产的发展机会大于住宅地产。

我国的城市化率已经接近50％，此时住宅开发收益进入下降通道，逐渐回归到正常水平，而商业地产则进入快速发展阶段。

（2）从长期收益来看，商业地产的收益大于住宅地产的收益。

商业地产依靠租金收益和房地产价值收益的双重收益属性将会吸引众多传统型开发商的眼球，从而进入商业地产领域。

二、商业地产运行的一般特点

从进入门槛分析，商业地产的进入门槛要远远高于住宅地产，表现在：

一是业态模式复杂。

商业地产的交易过程是三方介入的三维动态模式，即运营商、租户和消费者。

住宅地产是开发商和业主之间参与的二维业态模式。

这也注定了商业地产的复杂程度要远高于住宅地产。

二是技术含量高。

住宅类是拿地，盖楼，卖楼，只要有地有钱就可以做开发商，而商业地产是拿地、招商、盖楼、经营，除了有地有钱还要有经营团队。

三是资金要求高。

住宅类是短线操作，卖完楼，资金回笼再搞下一个，商业地产是长线操作，盖完楼要持有，靠租金维持现金流，资金回收慢。

商业地产项目是资金投资额大、回收周期长的项目，单靠银行贷款是不足以支撑商业地产项目的开发与运营的，故商业地产项目一般都会在传统的通过银行贷款获取资金的单一融资渠道外，再选择其他融资渠道，如上市融资、发行信托产品、成立REITs等。

另外，保险资金的松闸，也拓宽了商业地产资本来源渠道。

一方面，根据《保险投资运用管理暂行办法》，保险公司季末资产的10％可用于投资固定资产，这意味着未来可能有超过三千亿元的资金进入房地产市场。

另一方面，暂行办法对投资自持物业的开发并未作出明确限制。

这样，商业地产靠长期收益产生回报的特性正好与保险基金寻求长期稳定的收益回报的特性相一致，好的商业地产项目应是受保险基金喜爱的投资方向。

综上所述，从资本因素上来看：

（1）商业地产的资金需求量要大于住宅地产。

（2）商业地产的资金周转周期要长于住宅地产。

（3）融资渠道多样化。

非银行渠道的融资手段将越来越多地得到使用，包括REITs、信托产品、保险基金等。

在政策、市场和资本三个方面，商业地产的市场化程度更高，商业地产的有租金收益和房地产增值收益这两种形式的收益，且商业地产的融资能力使进入商业地产领域的企业可以减弱政策影响，获得长期回报，抵御金融风险，是追求长期可持续发展的企业的选择。

三、商业地产运行的基本要求

中国经济持续的高速增长，国家扩大内需的政策导向，中产阶级的形成和发展，城市化进程的加快，都为商业地产的发展带来了巨大的机会。

但因为进入门槛高，从事商业地产开发和运营的企业起码需要具备以下能力。

（一）运营团队建设

目前从事商业地产的业内人士，主要来自两个群体：

一是原来做住宅开发的房地产从业人员，另外一个是从传统零售业转行过来的从业人员。

很少有专门从事商业地产开发和经营的专业人士。

而专业化的团队是保证商业地产项目成功的关键。

商业地产项目一般由多种业态组成，涉及的行业功能广泛，无论招商、运营、物业管理都需要具有专业技能经验的团队进行合理开发和高效运营，开发商可选择自营管理或者委托管理。

专业化的良性运营能吸引优质租户进驻，从而提高盈利点，聚集前来消费的客流，提升周边商圈人气，扩大商业地产项目的影响力。

总之，没有合适的运营团队，商业地产项目是不会成功的。

而运营团队的来源可以是自身培养也可以请专业运营团队。

（二）融资渠道多元

商业地产项目对资金需求量和需求周期都要求很高，若资金链断裂，会直接影响到企业的生存。

同住宅开发商不同，商业地产开发商不仅要考虑前期地产开发所需的资金量，更需考虑开发后不是通过销售来快速回笼资金，而是通过经营来取得收益的这一长期的经营行为，故需要具有资金实力。

除自有资金外，更重要的是融资能力。

总之，商业地产的开发与运营需要的是投资而不是投机，需要的是理性的分析，而不是盲目的冒险，要靠实力而不仅仅是机会。

（三）招商能力强大

成功的招商一定是得益于以下几方面的努力：

（1）项目要先定位并定位准确。

开发商要对项目所在区域诸如地理位置、交通条件、城市人口、经济状况、购买习惯、消费能力、商业竞争等因素进行研究，同时了解所有潜在商户的发展战略和拓展计划，并在建设前进行意向接触，尤其是对主力店的接触，并根据主力店要求，在设计和施工过程中量身定制。

（2）丰富的目标客户源。

应该掌握连锁商户和本地商户的详细信息。

建立强大的商业网络信息库。

并及时更新和维护。

（3）合理的租户组合。

主力店既能有效地带动散户的商业经营，也能对散户的商业经营起到稳定和促进的作用。

在购物中心的商业构建中，主力商家与经营散户共同存在、互相利用也互相克制。

（4）合理的租金价格组合。

定租金的难处主要来自于二方面：

一是主力店与散户店的租金差异。

招商通常都是先招主力店，然后根据主力店的品牌影响力和客流量吸引散户入住，所以在租金上，通常会给主力店很大的优惠。

而这部分损失会通过对散户收取较高的租金来平衡。

二是最低租金和百分比租金的临界值的定位。

国内很多运营商采用固定租金或租金提成的方式收取租金。

而合理的租金方式应该是最低租金加百分比租金的组合。

因为，最低租金是商业项目的价值评估的基础，租赁方希望能在销售预测的基础上尽可能多地保证固定租金的额度，而承租方则希望有弹性的租金条款，百分比租金能减少经营不好时的财务负担。

总之，招商先于建设。

好的招商是成功的一半。

如何找到适合自己商业项目的品牌租户，如何成功完成招商谈判，优秀的招商团队一定要在项目定位的准确性、客户资源的详尽性、租户组合的匹配性和租金价格的合理性上下功夫，根据项目所在地的经济、文化、社会特点，形成自己的招商运营模式。

四、商业地产的经营模式

目前国内商业地产的经营模式通常有只租不售、只售不租、售后包租、租售结合。

（一）只租不售

只租不售是指物业出租产权但不出售产权的模式，此类模式分为整租不售和散租不售。

整租不售的产权由出租人即开发商持有，经营权由承租人即品牌商家拥有，责权利清晰，对出租人而言，物业经营管理容易，招商费用低。

散租不售是指整个物业可以出租产权但不出售产权的形式。

此类模式的产权由出租人即开发商持有，经营权由是一家而是多家承租人持有，且经营范围和品种多元化。

对出租人而言，物业经营管理难度加大，招商压力大且费房地产开发用高。

采用这类模式的项目，租金收益稳健，但租金相对较低，物业增值潜力大。

同时由于此类物业易于做贷款抵押，为开发商增加了融资渠道。

（二）只售不租

只售不租是指物业出售产权，但不管经营，出售物业的所有者即业主，可以自行决定是自营还是出租。

对开发商而言，此类项目的操作与传统住宅开发相似。

（三）售后包租

售后包租是指物业出售产权但不出租产权的模式，此类模式是指分拆出售产权，但整体出租产权的形式。

开发商分拆出售产权回收资金，一方面通过10—20年固定数额的租金返还模式或利率回报模式，将经营权逐步从投资者手中取回，另一方面委托专业的商业管理公司进行物业管理和经营，获取租金来回报投资者。

这是一种高收益高风险的经营模式，通过分拆产权，销售商铺回收了巨额资金。

（四）租售结合

租售结合是指一部分物业以只售不租的方式运营。

一部分以只租不售的方式运营。

按动能区划分的大型综合体项目通常要以这种方式开发与运营。

为了配合资金平衡而卖掉住宅、公寓和部分底商与商业街的一部分，而通过招商保留升值潜力高的商业、写字楼、酒店。

总之，采取何种运营模式更适合，需要根据自己的运营经验、招商能力和资金能力来决定。

通常大型购物中心、大型百货商场和超市采用只租不售模式。

一些专业市场型的封闭式商场会采用售后包租模式。

一些社区商业通常会用只售不租模式。

租售结合模式的典型代表是万达，万达就是以这种方式称雄商业地产界的。

五、涉足商业地产的项目

开发企业为谋求扩大发展，转向商业地产是适当的，可根据开发商自身情况，通过外部环境分析和内部能力分析，考虑涉足哪一类商业地产。

大型开发商可以多关注由多种业态组合而成的综合体项目。

如：

（1）有一定规模的，人均GDP在6000元以上的城市中心地带的城市综合体；

（2）城市扩展区域的城镇改造项目；（3）城郊结合部以区域型购物中心为核心和郊区以奥特莱斯为核心的商业综合体项目；（4）以传统旅游地区为开发要点的旅游综合体项目；（5）以宜居地为养老地产的养老综合体项目，都是大型开发商可以考虑的。

而中小型开发商可以多关注小型住宅加商业配套的开发项目、社区商业和投资较少的单体专业市场的商业项目。

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商业地产运营的影响因素

2009年5月以来，住宅市场受中国经济的复苏与一定的刚性需求影响，销售量与价格逐步上升，但商业地产大部分却惨淡运营。

商业地产运营的影响因素包括以下方面：

（一）商业市场萎缩导致商业地产运营受困

我国商业市场具有消费人群多而消费能力不强的特点，做大市场份额、拓展市场空间是商业市场发展的必然选择。

所以导致商业地产的开发量过大—“物业规模大，坪效不高”。

受2008年下半年爆发的金融危机影响，商业市场出现萎缩，同时庞大非优质的商业建筑体招商困难。

在此形势下，主力店几乎成了所有商业开发商的救命草。

而主力店又往往由一些国内外零售业知名企业担当，它们在金融危机中也被波及。

经济泡沫破灭导致企业为繁荣时期的过度扩张付出惨痛代价。

近期中国连锁经营协会发布的《中国连锁零售企业经营状况分析报告》显示，从2008年初到2009年第一季度，中国连锁零售行业出现连续5个季度的增幅下滑。

其他相关数据也证实，从2008年开始受金融危机影响，国际零售巨头经营状况不佳，资本扩张能力下降，导致发展动力不足，商业门店拓展计划放慢。

此后，国内外一些知名零售企业也开始调整开店计划并进行裁员。

另外，2009年以来国内外一些大的零售企业没有披露新的开店动向，也开始悄悄地缩小开发规模要求，连锁商业回归理性，尤其在商业选址上表现出审慎姿态。

商业连锁巨头纷纷改变开店计划影响到了商业地产领域。

从微观角度来看，商业零售企业的一切经营活动都离不开市场，与其他产业的区位相比，其最大的特点是区位的消费指向。

商业区位论的理论基础是德国地理学家克里斯特勒（Christaller）“中心地理论”中适用于零售商业的部分。

因此，商业地产的开发必须站在商业运营的角度出发，尤其在选址方面要有分析数据支持。

（二）开发商的职业素养影响商业地产价值链

商业地产究竟是一个怎样的价值链呢？

美国的主流商业（零售）地产和商业管理行业，兼有零售渠道和地产的双重特质，其核心就是一个把地产与商业有机整合的产业。

也就是说商业地产＝商业＋地产。

“地产”是指各种零售、餐饮、娱乐、休闲等经营用途的房地产的持有形式，而“商业”就是这些地产所承载的各种商业零售业态。

商业地产价值链如图1所示。

如果商业地产开发商缺乏对商业流通市场的驾驭能力及行业水平，缺乏企业家的责任感与道德素养，那么商业地产将会走向危险的境地，从而影响整个行业的经济链。

现在很多商业开发商不是去考虑商业项目给后续投资经营者带来的价值与持久经营能力，而是能卖则卖，能租则租，两者不行就逃跑。

商业地产的形成是以商业为核心的价值链，在这个价值链中每一个价值相关者都必须引起开发商的关注，如果用开发住宅的思路去开发商业地产除非在疯狂不理性的市场背景下才能暂时得逞，但灾难始终难以避免，因为这个代价很有可能让商业物业投资者来承受。

商业物业的投资失败将会导致商业市场的恐慌，侥幸的商业地产开发商也就只有收割型利润了，因为价值链的相关者不会轻易第二次上当。

（三）商业地产承担的价值体系过高给项目运营增压

在市场不规范与经济不稳定的状况下，商业地产承担的价值体系过高容易导致商业地产的失败。

商业地产与传统住宅地产的区别较大。

一个商铺承担很多赚取利润的要求和环节：

开发商要有开发利润；投资商要有投资利润；经营者也要赚取营业利润，如此层层加码，商品的销售成本扶摇直上，从而使商品失去了市场竞争力，导致人气低落，最终拖垮整个市场，使商业地产项目失去长期经营价值。

由于商业的经营环境、消费市场及其商业地产市场自身原因，金融危机不良因素开始层层传导，最直接的打击是商业物业的产租水平下降；而由于门店扩张速度减缓，导致商业物业的市场饱和程度进一步提高，需求量减少，商业物业供求关系更加失衡，租金定价主动权倾向承租方，所以租金水平总体呈下降趋势。

这就是目前很多城市商业地产呈现低迷状态的原因之一。

商业地产价值活动模型构建

（一）商业地产价值活动阶段

商业地产的价值活动模型一般分为四

个阶段，即项目调研阶段、项目开发阶段、

招商同步运营阶段、策划推进阶段。