柳州市城市计划治理技术规定定稿.docx

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柳州市城市计划治理技术规定定稿

柳州市城乡计划治理技术规定

第一章总那么

第一条为增强本市城乡计划治理，保证城乡计划的实施，依照《中华人民共和国城乡计划法》、《柳州市城市整体计划》及国家有关法律、法规及其它强制性标准，结合本市实际情形，制定本规定。

第二条本规定适用于本市城市计划区内各项建设活动。

农村个人建房按有关规定执行。

第三条本市城市计划区内的各项建设工程项目应符合国家有关法律、法规及其它强制性标准。

第四条编制详细计划（含操纵性详细计划和修建性详细计划，下同）应符合本规定。

各类建设项目的建设，应按经批准的详细计划执行；尚无经批准的详细计划的，按整体计划和本规定执行。

第二章建筑容量操纵

第五条建设项目用地面积大于15000平方米的，必需由有相应城市计划设计资质的单位编制详细计划，经批准后实施。

成片开发地域的详细计划，应先确信建筑总容量操纵指标；在不超过建筑总容量操纵指标的前提下，成片开发地域内各类建筑基地的建筑容量操纵指标可在本规定表一的基础上适当调整。

第六条建设项目的建筑容量操纵指标，按《建筑容积率、建筑密度、绿地率操纵表》（以下简称表一）执行。

表一-1新区建筑容积率、建筑密度、绿地率操纵表

用地面积（m2）

控制指标

用地类型

小于5000

5000—15000

大于15000

FAR

GAR

FAR

GAR

FAR

GAR

居住建筑

低层

30%

28%

30%

24%

30%

多层

29%

30%

29%

30%

27%

30%

高层

23%

30%

23%

30%

22%

30%

工业、仓库

建筑

50%

45%

行政、办公

建筑

多层

42%

25%

40%

25%

38%

25%

高层

40%

25%

38%

25%

35%

25%

商业建筑

低层

45%

25%

42%

25%

40%

25%

多层

42%

25%

40%

25%

38%

25%

高层

40%

25%

38%

25%

35%

25%

金融、旅馆

建筑

多层

42%

25%

40%

25%

38%

25%

高层

40%

25%

38%

25%

35%

25%

文化娱乐

建筑

多层

35%

30%

32%

30%

高层

30%

28%

30%

25%

30%

医疗卫生

建筑

多层

32%

30%

28%

30%

高层

28%

30%

25%

30%

22%

30%

教育科研设计

建筑

多层

35%

30%

32%

30%

高层

32%

30%

28%

30%

商住综合楼

多层

32%

25%

32%

25%

30%

25%

高层

30%

25%

30%

25%

28%

25%

表一-2旧区建筑容积率、建筑密度、绿地率操纵表

用地面积（m2）

控制指标

用地类型

小于5000

5000—15000

大于15000

FAR

GAR

FAR

GAR

FAR

GAR

居住建筑

低层

31%

30%

29%

30%

27%

30%

多层

32%

30%

32%

30%

高层

25%

30%

25%

30%

23%

30%

工业、仓库

建筑

50%

45%

行政、办公

建筑

多层

45%

25%

42%

25%

40%

25%

高层

42%

25%

40%

25%

38%

25%

商业建筑

低层

48%

25%

45%

25%

42%

25%

多层

45%

25%

42%

25%

40%

25%

高层

42%

25%

40%

25%

38%

25%

金融、旅馆

建筑

多层

45%

25%

42%

25%

40%

25%

高层

42%

25%

40%

25%

38%

25%

文化娱乐

建筑

多层

38%

30%

35%

30%

32%

30%

高层

32%

30%

28%

30%

医疗卫生

建筑

多层

35%

30%

32%

30%

高层

30%

28%

30%

25%

30%

教育科研设计

建筑

多层

38%

30%

35%

30%

32%

30%

高层

35%

30%

32%

30%

商住综合楼

多层

35%

25%

35%

25%

35%

25%

高层

33%

25%

33%

25%

30%

25%

注：

（1）旧区及新区的界定范围见附录。

（2）FAR——容积率；D——建筑密度；GAR——绿地率。

（3）上表顶用地面积指实际的建设净用地面积。

容积率、建筑密度、绿地率等指标均以实际的建设净用地面积为基数计算。

第七条表一规定的指标中容积率、建筑密度为上限值，绿地率为下限值。

对混合类型的建筑，其操纵指标按利用性质不同的各类建筑基地别离划定后，对照执行；难以分类执行的，按不同性质建筑的建筑面积所占比例进行操纵。

第八条旧区建筑密集地段的新建项目，在知足第三章、第四章有关规定的前提下，建设项目的建筑容量操纵指标可依照城乡计划的具体情形按同类操纵指标适当上浮。

第九条骑楼底层计入建筑密度，不计入容积率。

鼓舞开发利用地下空间，地下车库的建筑面积不计入容积率，但地下经营性用房和住宅的地下室等用房的建筑面积应计入容积率。

第十条原有建筑基地的建筑容量操纵指标已超过本规定操纵值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。

第十一条多层及高层建设项目建筑基地未达到以下最小用地面积的，不得单独建设：

（一）多层居住建筑、多层公共建筑为1000平方米。

（二）高层建筑为2000平方米。

（三）建筑基地未达到上述规定的最小用地面积，但有以下情形之一，且确实不阻碍城乡计划实施的，经城乡计划行政主管部门审核同意后可予核准建设：

一、邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情形，确实无法调整、归并的。

二、因城乡计划街区划分、市政公共设施等限制，确实无法调整、归并的。

第十二条建筑用地面积小于等于500平方米的低层建筑项目，其建筑容量应符合以下要求：

（一）在划定的旧城爱惜区内（平方千米，见附录），建设用地小于或等于500平方米的单位或个人不得对衡宇进行新建、扩建和改建活动。

但对经市衡宇平安数门鉴定为危房的衡宇，按原衡宇产权面积核批重建（社会公益性设施项目除外）。

（二）在划定的计划严格操纵区内（平方千米，见附录），建设用地小于或等于500平方米的单位或个人进行新建、扩建和改建衡宇时，建筑总层数不得超过二层，总高度小于米（指檐口以下高度）。

（三）在旧城爱惜区和计划严格操纵区之外的区域，建筑总层数不得超过三层，总高度小于米（指檐口以下高度）。

但在道路宽度40米上（含40米）的计划道路双侧红线之外各50米范围内，建筑总层数不得超过二层，总高度小于7米（指檐口以下高度）。

（四）原有建筑基地面积小于500平方米的建设项目，原那么上按不大于原建筑基底面积建设，不得擅自扩大原有建筑基底面积，不得妨碍道路交通、消防平安，不得侵占公共绿地和公共通道；处置好供水、供气、通信、采光等方面的相邻关系；原那么上按原建筑基底面积建设。

（五）建筑基地面积小于500平方米的建设项目，新建、扩建、改建时，因为历史缘故形成，无法知足本规定有关间距等操纵要求的，由不动产的相邻各方依照有利生产、方便生活、团结合作、公平合理的原那么正确处置相邻关系。

（六）建筑基地面积小于500平方米的低层居住建筑底层层高不得大于米。

第三章建筑间距

第十三条同一建筑基地内的建筑间距操纵，除必需符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑爱惜等方面的要求外，应同时符合本项规定。

第十四条多、低层居住建筑的间距操纵。

（一）居住建筑平行布置时的间距。

一、朝向为南北向的指正南北向和南偏东（西）45度之内（含45度），下同，其间距在旧区不小于南侧建筑高度的倍，在新区和郊县城镇不小于倍。

二、朝向为东西向的指正东西向和东（西）偏南45度之内（不含45度），下同，其间距在旧区不小于较高建筑高度的倍，在新区和郊县城镇不小于倍。

（二）居住建筑垂直布置时的间距。

垂直布置的居住建筑山墙宽度不大于16米的，其南北向的间距在旧区不小于南侧建筑高度的倍，在新区和郊县城镇不小于南侧建筑高度的倍，且不小于6米；东西向的间距在旧区不小于较高建筑高度的倍，在新区和郊县城镇不小于倍，且不小于5米。

山墙宽度大于16米的，其间距按平行布置的居住建筑操纵。

（三）居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距。

一、当两幢建筑的夹角小于或等于30度时，其最窄处间距按平行布置的居住建筑操纵。

二、当两幢建筑夹角大于30度、小于或等于60度时，其最窄处间距在旧区不小于南侧建筑高度的倍；在新区和郊县城镇不小于倍。

3、当两幢建筑的夹角大于60度时，其最窄处间距按垂直布置的居住建筑操纵。

（四）多层居住建筑底层有商业或其他非居住用房的，其上部居住用房间距计算不得扣除底层高度。

（五）多层居住建筑的山墙间距在旧区不小于相邻较高建筑高度的倍，且不小于6米，在新区和郊县城镇不小于相邻较高建筑高度的倍，且不小于7米；低层居住建筑的山墙间距不小于4米。

山墙上开启窗洞的，间距应适当加大，其增加值不小于最小规定值的20%，且应知足消防间距或通道要求操纵，并经城市计划行政主管部门核定。

点式居住建筑的东（西）侧有居室窗洞的，其与相邻居住建筑东西向的间距不适用前项规定的山墙间距，应按本条第

（一）项的有关规定操纵。

第十五条高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的间距操纵。

（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距。

一、南北向的，其间距不小于按下式计算的规定值：

新区和郊县城镇：

24×+（高层建筑建筑高度－24）×米

旧区：

24×+（高层建筑建筑高度－24）×米

高层建筑建筑高度超过60米的，其高度每增加5米，间距增加1米；建筑高度超过100米的，其高度每增加5米，间距增加米，建筑高度超过150米的其间距按150米高度操纵。

二、东西向的，其间距不小于按下式计算的规定值：

新区和郊县城镇：

24×+（较高建筑高度－24）×米

旧区：

24×+（较高建筑高度－24）×米

相邻较高建筑高度超过60米的，其高度每增加5米，间距增加米；建筑高度超过100米的，其高度每增加5米，间距增加米；建筑高度超过150米的其间距按150米高度操纵。

（二）高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的间距。

一、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距不小于本条第

（一）项第1点的规定。

二、高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距不小于按下式计算的规定值：

新区和郊县城镇：

24×+（较高建筑高度－24）×米

旧区：

24×+（较高建筑高度－24）×

相邻较高建筑高度超过60米的，其高度每增加5米，间距增加米，建筑高度超过100米的，其高度每增加5米，间距增加米，建筑高度超过150米的其间距按150米高度操纵。

3、高层建筑位于北侧的，其间距按南侧多、低层居住建筑操纵，但最小间距旧区不小于13米，新区不小于15米。

（三）高层居住建筑与多、低层居住建筑垂直布置时，其间距为各自计算间距操纵值的一半之和且不小于13米。

高层居住建筑与高层居住建筑垂直布置时，其间距为各自计算间距操纵值的一半之和且不小于15米。

（四）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，其间距应不小于13米。

（五）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距。

一、当两幢建筑的夹角小于或等于30度时，其最窄处间距按平行布置的居住建筑操纵。

二、当两幢建筑夹角大于30度、小于或等于60度时，其最窄处间距按平行布置计算操纵标准乘倍折减。

3、当两幢建筑的夹角大于60度时，其最窄处间距按垂直布置的居住建筑操纵。

第十六条在符合第十四条至第十五条的前提下，南北向平行布置的低层居住建筑之间的最小间距为6米，低层居住建筑与其北侧多层居住建筑的最小间距为9米。

第十七条非居住建筑与居住建筑的间距，按本规定和各专业标准要求择宽确信。

第十八条医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大、中、小学教学楼与相邻建筑的间距，除应知足本规定外，尚应知足相应的有关标准要求。

第十九条无采光、日照要求的非居住建筑（第十八条所列的非居住建筑除外）的间距，可在同型布置方式时的居住建筑间距的要求上，适当减少10-20%，同时须知足各专业标准要求。

第二十条在规定的消防间距内，任何建筑不得外挑走廊、阳台、楼梯和楼梯平台。

住宅建筑在规定间距内南面出挑阳台最大出挑距离为米。

在规定间距内住宅建筑北面不得出挑阳台。

高、中高、多、低层住宅建筑南阳台或东西向主阳台持续长度不得大于8米，东西向次阳台持续长度不得大于4米，阳台总长度不宜超过建筑面宽总长度的50%。

阳台出挑距离、持续长度或阳台总长度超出以上规定值的和北阳台,应从阳台外边缘计算建筑间距。

第四章建筑妥协

第二十一条沿建设项目基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路双侧和电力线路爱惜区建设的建筑物，其妥协距离除符合消防、防汛和交通平安等方面的要求外，还须符合本规定要求。

第二十二条沿建设项目基地边界的建筑物，其妥协边界距离按以下规定操纵，但妥协边界距离小于消防间距时，按消防间距的规定操纵。

（一）各类建筑的妥协边界距离。

一、相邻的两个建设区，建筑间距由相邻建筑物从各自的用地红线起计算，原那么上各负责后退按规定计算的一半间距，24米以下建筑只负责后退自身承担的建筑间距，其余部份由24米以上建筑负责后退，最窄处不得小于表三的最小距离，同时必需知足与界外建筑的消防间距要求。

二、建筑外墙与基地边界不平行布置的，能够临基地边界的外墙面中点起计算自身一方的建筑间距，但建筑物距基地边界的最窄处不得小于表三的最小距离。

表三建筑退界操纵指标表

地区

居住建筑

文教卫生建筑

其他非居住建筑

最小距离（米）

旧区

主要

朝向

低层

多层

高层

次要

朝向

低层

消防间距

多层

消防间距

高层

新区

主要

朝向

低层

多层

高层

次要

朝向

低层

消防间距

多层

消防间距

高层

3、高层建筑妥协北侧地界距离须按下式计算的规定值：

新区和郊县城镇：

24××+（高层建筑建筑高度－24）×米

旧区：

24××+（高层建筑建筑高度－24）×米

4、高层建筑妥协南侧地界距离很多于15米。

五、高层建筑妥协东、西侧地界距离须按下式计算的规定值：

新区和郊县城镇：

24××+（较高建筑高度－24）×米

旧区：

24××+（较高建筑高度－24）×

（二）界外是居住建筑和文教卫生建筑的，除须符合第二十二条第

（一）项规定外，须同时符合第三章建筑间距的有关规定。

上述界外建筑由于历史缘故未知足第二十二条第

（一）项的妥协规定的，在知足消防间距要求的前提下，其少退的距离原那么上可不由界内建筑全数承担。

（三）当边界限之外是河流、湖泊、永久性公共绿地等时，为使外部空间与地块的内部空间有机结合、相互渗透，优化环境，建筑后退基地边界为建筑高度的倍以上，且不小于5米。

（四）地下建筑物的妥协边界距离，不小于地下建筑深度（自室外地面至地下建筑物底板的距离）的倍，且不小于3米。

（五）寄存易燃易爆物品和产生烟尘、噪声及有害气体的建筑物和构筑物，其平安防护和环境卫生防护距离应在本建筑基地范围内解决，原那么上不由界外建筑承担。

第二十三条各类建筑后退道路计划红线的距离，按表四操纵（表中数值为下限值）。

位于柳江各跨江桥梁桥头及城市立交周边的建筑物，应增大后退距离，具体标准由经批准的详细计划确信或由城市计划行政主管部门核定，但最小后退距离不得小于20米。

关于按表四规定操纵不能知足道路双侧建筑间距要求的，应增大后退距离，能够计划道路中心线作为建筑基地边界，参照第二十二条的有关规定执行。

表四建筑后退道路红线操纵指标表

快速路

城市主干道

（L≥40）

城市次干道

（20≤L<40）

城区支路

小区道路

（L<20）

旧

区

多、低层建筑

H<24m

高层建筑

24m≤H<60m

高层建筑

60m≤H<100m

新

区

多、低层建筑

H<24m

高层建筑

24m≤H<60m

高层建筑

60m≤H<100m

注：

（1）高层建筑裙房的后退距离按多、低层建筑操纵。

超过100米的建筑按100米建筑妥协标准操纵。

（2）以上退线距离均自建筑外墙垂直投影线起计算。

（3）建筑首层为经营性用房的，其后退道路红线的距离在表四要求的前提下增加50%，且最小距离不小于6米。

（4）列入计划爱惜的传统商业街区及历史文化爱惜地段内的建筑妥协道路红线的要求，另按经批准的爱惜计划及详细计划确信。

城市生命线防灾抢险道双侧建筑的后退距离，另按有关专项计划的规定执行，且不小于本项规定的操纵值。

第二十四条新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其要紧出入口面临城市道路的后退道路计划红线的距离，除经批准的详细计划还有规定外，不得小于20米，并应留出临时停车或回车的场地。

第二十五条道路交叉口周围的建筑后退道路计划红线的距离，在知足表四要求前提下，多、低层建筑增加退距很多于2米，高层建筑增加退距很多于4米。

不同品级道路相交路口，一样按较高品级道路退距要求操纵，骨干道与支路交叉口可适当折减，但不得少于次干道（或20≤L≤40）退距操纵值。

第二十六条建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属设施，不得超越道路计划红线。

地下建筑物后退道路计划红线的距离，按第二十二条第（四）项的规定执行。

在道路交叉口视距三角形用地和规定的后退道路计划红线的距离内，不得设置零星建筑物和构筑物。

第二十七条沿河道治理范围双侧新建建筑物的，除水利部门还有规定外，建筑后退河道治理范围界限距离在知足其它有关规定的同时，不得小于15米。

沿防洪堤新建建筑物的，除水利部门还有规定外，建筑退距在知足其它有关规定的同时，还应后退防洪堤背水坡面距离很多于40米。

第二十八条沿山体周边新建建筑工程，其后退与建筑基地相同标高的山体自然坡脚线的距离除有关的计划还有规定外，不得小于15米。

第五章建筑高度

第二十九条建（构）筑物高度操纵除必需符合日照、建筑间距、消防等方面要求外，应同时符合本规定要求。

第三十条除文物爱惜单位、国家平安机关、牢狱、危险性工厂及其仓库、电站、电讯主机楼等对捍卫或平安有特殊要求的单位外，任何单位临城市道路所设置的围墙均应采纳通透式设计，且总高度不该大于米，后退用地界限很多于米，后退城市骨干道很多于米。

假设因特殊需要必需设置实体围墙或增加高度的，应当经城市计划委员会批准。

第三十一条在文物爱惜单位建设操纵地带内新建、改建建（构）筑物，其高度应符合建筑和文物爱惜的有关规定，并按经批准的城市计划执行。

第三十二条有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其它无线电通信（含微波通信）设施及对视线视廊有特殊要求的区域周围的新建、扩建、改建、重建建（构）筑物，其操纵高度应符合有关净空及高度限制的规定。

第三十三条新建民用建筑层高操纵

（一）住宅层高在米以下时，按住宅建筑自然层数1层计算住宅建筑面积并计入容积率操纵指标；住宅建筑层高在大于等于米并小于米时，按层计算住宅建筑面积并计入容积率指标；住宅建筑层高大于等于米时按2层计算住宅建筑面积并计入容积率指标。

（二）办公建筑当层高大于等于米，不论层内是不是有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘倍计算。

门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率；

（三）商业建筑当层高大于等于5米，计算容积率指标时，建筑面积均按该标准层面积乘倍计算。

达到2000平方米以上的大型商业用房（如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房）建筑高度可依照功能要求适当提高。

门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率

（四）地下空间：

层高米以上，室外地坪为基准，地下室、半地下室的顶板面高出室外地面不超过时，建筑面积不计入容积率；本地上部份大于米时，该层半地下室应按水平投影面积的一半计入容积率。

计入地块容积率。

假设因地形缘故室外地坪高低有转变时，按上述规定别离计算。

（五）建筑底层布置的只作为公共休闲、绿化等的公共开敞空间，其建筑面积可不计入地块容积率，但电梯井、门厅、过道等围合部份建筑面积应计入容积率。

该层应知足以下条件：

以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞。

该层应计入建筑层数。

第六章市政设施建设技术要求

第三十四条凡在城市计划区内新建、扩建、改建道路、铁路、桥梁、涵洞、人防工程、架（敷）设电力、电讯线路，设置微波通道、给水、排水、煤气管道、开辟停车场、设置出入口等，除符合以下规定外还必需符合国家现行的各类专业技术标准、标准、规定和条例。

第三十五条公路、铁路双侧应设置计划操纵带，计划操纵带内不得新建、扩建、改建与设施无关的任何建筑物，具体标准如下：

（一）高速公路中心线双侧各50米。

（二）国道、省道公路中心线双侧各30米。

（三）市级公路中心线双侧各20米。

（四）铁路干线中心线双侧各30米。

（五）铁路复线边轨外侧各20米；铁路支线、专用线轨道双侧各15米。

（六）临铁路双侧的围

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