房屋维修标准方案.docx

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房屋维修标准方案

房屋维修方案

一、目的

保证维修质量，避免二次返修，确保快速、高效地处理工程维修工作，提高客户满意度。

二、适用范围

适用于项目的维修工作。

二、维修方案：

（一）渗漏

1、厨卫间地面（管道周边、烟道周边）渗漏：

1.1问题原因：

管道周边、烟道周边因吊洞质量或防水附加层质

量差而产生渗漏。

1.2维修方案：

1.2.1剔凿管道周边、烟道周边装饰面及地坪混凝土至结构层；

1.2.2继续剔凿管道周边和烟道周边原吊洞混凝土，深2~3cm；

1.2.3清理基层，采用堵漏剂进行封堵，高于结构层5-8mm，大于

管道周边5cm；

1.2.4管道及烟道周边30cm范围内做2mm厚JS防水涂膜与原防

水层搭接15cm。

1.2.5厨卫间满闭水24小时检查是否渗漏；

1.2.6检查无渗漏，恢复地坪和装饰面层。

2、厨卫间地面（结构板裂缝导致渗水）:

2.1原因：

结构板有贯穿裂缝导致渗漏（渗漏痕迹线性分布）。

2.2维修方案：

2.2.1根据渗水位置剔凿装饰面层及地坪混凝土至结构板面，找到结构板裂缝（剔凿宽度需要保证周边10cm防水搭接）。

2.2.2将结构板裂缝凿成V型槽，宽2-3cm，深2cm，并将槽内清

理干净；

2.2.3用堵漏剂对V型槽进行封堵，高于结构层5-8mm，大于槽

边5cm。

2.2.4裂缝周边15cm范围内做2mm厚JS防水涂膜，与原防水搭

接10cm。

2.2.5厨卫间蓄水24小时做闭水试验；

2.2.6检查无渗漏，恢复地坪和装饰面层。

3、厨卫间墙面（预埋管渗漏导致）：

3.1渗漏原因：

墙内预埋管破裂或弯头热容出现问题而产生渗漏

（通过管道打压、关闭室内上水管观察等方法判断）。

3.2维修方案：

3.2.1将墙面渗漏部位凿开，检查管道情况（若已经装修，则根据实际情况尽量从厨卫间墙体外侧进行剔凿，避免破坏厨卫间墙地砖）。

3.2.2更换有问题的管道和弯头；

3.2.3用C20细石混凝土封堵凿开的墙体空洞；

3.2.4沿线管开凿位置挂抗裂钢丝网或玻纤网，恢复墙面抹灰层、

腻子和涂料。

4、厨卫间墙面渗水（墙面防水问题）

4.1原因：

墙面防水未达到规范要求，厚度不满足要求或防水层

存在沙眼等。

4.2维修方案：

4.2.1找到渗漏部位，凿除业主装修面层检查防水；

4.2.2清理基层墙根部位做1：

2.5水泥砂浆圆角

4.2.3墙面和根部补刷2mm厚聚合物水泥基防水涂膜，与原防水

搭接15cm，由墙根部上翻30cm；

4.2.4恢复装修面层；

5、厨卫间墙根渗漏

5.1渗漏原因：

厨卫间防水反坎有管线穿过形成导水通道、防水

反坎未一次性浇筑、防水质量差导致

5.2维修方案

5.2.1将渗漏部位的卫生间墙砖、地砖凿除至结构板（宽、高各

30cm，视砖尺寸），检查为哪种原因导致的渗漏；

5.2.2防水反坎内有管线，将管线移位至防水反坎以上20cm

5.2.3清理基层墙根部位做1：

2.5水泥砂浆圆角；5.2.3补做聚合物水泥基防水涂膜2mm厚，与原防水搭接15cm，由墙根部上翻30cm；

5.2.4恢复装修面层；

6、外墙渗漏

外墙产生渗漏的原因很多，其中包括外墙分格缝渗漏、外墙伸缩缝渗漏、外墙裂缝渗漏、对拉螺杆洞渗漏、外墙脚手眼处渗漏、外墙砖勾缝处渗漏、屋面（露台）导墙渗漏、外墙管道支架渗漏、外墙突

出的线条（板）与墙体交接处渗漏、栏杆接头处渗漏等。

以下是各种外墙渗漏问题发生时的渗漏特征和处理方案。

6.1外墙分格缝渗漏：

6.1.1渗漏情况描述：

窗外墙上口有分格缝，渗漏多出现在窗上角

部位

6.1.2维修方案：

将分格缝两侧15cm范围内外墙涂料及抹灰层剔

除；用堵漏剂对砖墙灰缝重新勾缝；用1：

3水泥砂浆找平（1cm厚）；

做2.0mm聚合物水泥基防水涂膜；用1：

2.5水泥砂浆补平外墙面；重做外墙涂料；恢复室内墙面。

6.2伸缩缝渗漏：

6.2.1渗漏情况描述：

伸缩缝处开裂，渗水后沿墙面下流，导致某

一户或几户内墙返潮。

6.2.2维修方案：

将伸缩缝镀锌铁皮拆除，修补墙面；重新安装镀

锌铁皮，并重新打胶。

6.3对拉螺杆洞渗漏：

6.3.1渗漏情况描述：

室内墙面局部湿润，点状分布，为混凝土

墙模板对拉螺杆洞，因对拉螺杆防水封堵不到位，导致后期外墙渗水

经由螺杆洞渗入室内墙面。

6.3.2处理方案：

6.3.2.1室内处理：

剔凿室内墙面至结构层；剔除对拉螺杆洞内水

泥砂浆，深5cm；冲水湿润后，用聚合物防水砂浆灌满孔内，室

内外侧做成大于螺杆洞直径的灰饼，并凸出墙面2mm；洞边15cm

范围内做1.5mm厚聚合物水泥基防水涂膜；恢复抹灰层和面层。

6.3.2.2外墙处理：

此类渗漏问题产生的原因多数情况下是由于其他部位渗水后沿保温层与基层之间缝隙发展，对拉螺栓洞没有堵密实而造成渗漏至室内。

所以外墙处理关键是要找到渗水点（如分格缝渗水、伸缩缝渗水等），然后按照相应的维修方案进行处理。

6.4外墙脚手眼处渗漏：

6.4.1渗漏情况描述：

室内墙面底部局部湿润，块状分布。

6.4.2处理方案：

6.4.2.1室内处理：

剔除墙面抹灰以及原脚手眼封堵混凝土；重新

采用C20细石混凝土分二次填塞密实；聚合物水泥基防水涂膜2.0mm

厚；恢复抹灰层和腻子层；

6.4.2.2外墙处理：

此类渗漏问题产生的原因多数情况下是由于其

他部位渗水后沿保温层与基层之间缝隙发展，外脚手洞没有堵密实而

造成渗漏至室内。

所以外墙处理关键是要找到渗水点（如分格缝渗水、

伸缩缝渗水等），然后按照相应的维修方案进行处理。

6.5外墙管道支架或栏杆接头处渗漏：

6.5.1渗漏描述：

沿管道支架螺栓四周缝隙、栏杆接头四周缝隙渗

入墙体内，导致内墙面局部返潮发霉。

6.5.2维修方案：

采用堵漏剂对支架螺栓四周缝隙和栏杆接头四周

缝隙进行封堵，并打密封胶。

6.6外墙突出线条（板）处渗漏：

6.6.1渗漏描述：

渗漏位置在外墙线条位置，线状分布且墙体上

部不渗漏

6.6.2维修方案：

6.6.2.1剔除外墙线条上方外墙面砖（涂料）、保温至砖墙，高度

30cm；

6.6.2.2清理基层，并用水润湿；

6.6.2.3补1：

2.5防水砂浆，分两遍成活，墙根与线条做

R50的

圆角；

6.6.2.4聚合物水泥基防水涂膜2.0mm厚；

6.6.2.5恢复外墙保温、涂料（面砖）；

6.7屋面（露台）防水反坎渗漏导致外墙渗漏：

6.7.1渗漏原因：

屋面（露台）导墙防水未做好，水通过女儿墙

直接进入外墙保温内导致楼下墙体渗漏；

6.7.2渗漏描述：

渗漏位置至梁底开始，渗漏面积较大持续时间长，雨停后还会继续渗漏，如为外墙砖会从砖缝冒水，外墙由明显水痕；

6.7.3维修方案

6.7.3.1找到渗漏墙体对应的屋面（露台），沿女儿墙将屋面凿至结构层，宽30cm；

6.7.3.2清理基层，女儿墙用1：

2.5防水砂浆粉刷，根部做R50

圆角；

6.7.3.3基层干后刷冷油一道，2mm厚聚氨酯防水涂料

6.7.3.4安放PVC导水管，导管就近接入雨水斗

6.7.3.5按原设计恢复屋面找坡层、保温层、沥青卷材层、保护

层；

6.8冲淋要求：

渗水问题处理完成后，外墙必须做冲淋试验，

淋水时间不少于1小时，确认不渗漏后再恢复面层。

7屋面渗漏

7.1查看渗漏点，分析渗漏原因：

首先应从室内查看渗漏情况，

然后根据渗漏点查看屋面与之相对应的部位，再分析产生渗漏的原

因。

7.2屋面与室内渗漏点对应的部位防水保护层明显开裂，并且防

水已经破坏。

处理方案：

7.2.1将破损部位防水保护层及防水剔除（防水预留15cm搭接

宽度）；

7.2.2结构板裂缝处理方案详见厨卫间地面结构板裂缝处理；

7.2.3进行闭水试验24小时；

7.2.4裂缝两侧20cm范围做JS防水涂膜2.0厚；

7.2.5恢复卷材防水，与原防水搭接15cm，并再次闭水24小时；

7.2.6恢复防水保护层。

7.3屋面与室内渗漏点对应的部位防水保护层与防水无开裂、破

损，此种情况是由于渗漏点附近其它部位防水破坏导致渗水后，水沿

防水卷材与基层之间的缝隙发展，到达结构板裂缝处向室内渗漏。

7.3.1处理方案：

7.3.1.1查找屋面防水破损处，剔除开裂破损的防水保护层及防水

（防水预留15cm搭接宽度）；

7.3.1.2修补防水，做24小时闭水试验；

7.3.1.3恢复防水保护层；

7.3.1.4凿除渗漏点处的防水保护层和防水，找到结构裂缝；

7.3.1.5按厨卫间地面结构板裂缝处理方案处理；

7.3.1.6做24小时闭水试验；

7.3.1.7裂缝两侧20cm范围内做JS防水涂膜2.0厚；恢复卷材防

水，与原防水搭接15cm；

7.3.1.8恢复防水保护层。

7.4若渗漏情况和屋面防水破坏都比较严重，无法找到渗漏点，并且按上述两种情况处理后仍没有效果，则需将整个屋面防水保护层及防水全部凿除，修补完结构板裂缝后重做防水（采用自粘性防水卷材）：

7.4.1处理方案：

7.4.1.1凿除原刚性层混凝土和防水；

7.4.1.2基层找平，四周阴角处采用

1：

2.5

水泥砂浆做成

R50

圆

弧

7.4.1.3JS防水涂膜2.0厚

7.4.1.4聚酯胎单面粘砂SBS改性沥青防水卷材4厚，四周遇墙

上翻高过屋面完成面不小于300mm并收于女儿墙侧壁凹槽内；

7.4.1.5屋面保温层恢复；

7.4.1.6C20细石混凝土刚性层40mm厚，3m×3m分缝，内配Φ

4@150双向冷拔钢筋，分格缝采用密封油膏嵌填。

8、门窗边渗水

外窗渗漏主要有以下几种：

1、窗型材拼缝不严导致窗本身渗漏

2、窗玻璃外侧打胶不到位或者未打胶3、保温材料与窗框之间未使

用水泥砂浆封堵，窗框与墙体间隙大，保温直接伸入窗框4、飘窗板内防水不到位、飘窗板排水不畅5、窗边塞缝不实5、窗下口混凝土塞缝不严，窗台板排水不畅

8.1窗边塞缝不严渗漏维修方案：

8.1.1凿除窗边渗漏位置保温及窗框边发泡剂，高度从渗漏位置上方30cm开始

8.1.2剔除缝内松动的发泡剂或水泥砂浆，

8.1.3重新打发泡剂或塞干硬型防水砂浆（内掺杜拉纤维），确保

密实；

8.1.4恢复外墙腻子、涂料

8.1.5外窗重新打胶

8.1.6喷枪做冲淋试验，喷水压力为0.2~0.3MPa（2~3KG），喷嘴与被喷部位之间距离为25cm，喷嘴以匀速在各冲淋部位缓缓移动，单扇窗喷淋时间不少于15分钟；

8.2飘窗板渗漏维修方案

8.2.1凿除飘窗板内地面抹灰层、墙面保温板，高度15cm

8.2.2基层清理，刷界面剂，防水水泥砂浆粉刷养护

8.2.3聚合物水泥基防水涂膜2.0mm厚；

8.2.4地面1：

2.5水泥砂浆找坡收光面，坡度向外侧1%

8.3空调机位渗水

原因分析：

空调机位内地面找坡坡度过小或成倒坡引起积水，

导致向室内渗漏。

维修方案：

8.3.1

凿除空调机位内地面抹灰层；

8.3.2

做聚合物水泥基防水涂膜2.0mm厚，立面返300mm高；

8.3.3

采用1：

2.5水泥砂浆找坡收光面，坡度向外侧1%。

9、地下室采光井渗水

地下室采光井（阳光房）渗漏主要由原因有采光井地下室墙

体渗漏、采光井玻璃与墙体交接处渗漏、玻璃上方石材、外墙砖

等其他位置漏水导致阳光房渗漏

9.1采光井地下室墙体渗漏维修方案

9.1.1渗漏原因：

地下室墙二次浇筑时基层处理不到位导致墙体

有裂缝、外侧防防水未达到规范要求，厚度不满足要求或防水层存

在沙眼等

9.1.2维修方案：

9.1.2.1凿除墙体外侧装饰层至结构墙，施工缝位置切

2~3cm深V型槽

9.1.2.2清理基层，V型槽采用水泥基防水材料堵塞，阴角做成

弧形

9.1.1.3刷3mm厚聚氨酯防水涂料中间加无纺布4、蓄水24小

时确认不漏之后恢复装饰层。

9.2采光井玻璃与墙体交接处渗漏

9.2.1渗漏原因：

密封胶不饱满、基层清理不干净导致密封胶粘

接不牢

9.2.2维修方案铲除原有密封胶，清理基层，重新打硅胶，淋

水试验确认不渗漏

10、卫生间管井渗漏

10.1渗漏原因：

管井渗漏主要有管井内管道破损、接头松动

导致渗漏、管井与卫生间板防水未处理好，卫生间水渗漏至管井3、

管井出屋面处防水未处理好，屋面水渗漏至管井

10.2维修方案：

1、根据渗漏位置，把管井打开检出处漏点

2、

管道本身原因导致的渗漏重新更换管道和配件，卫生间、屋面渗漏至

管井造成渗漏的，维修方案按照卫生间墙面渗漏方法维修3、通过管

道试水、蓄水等试验，确认不渗漏后恢复卫生间装饰

（二）室内空鼓、裂缝

1、墙面空鼓

1.1维修方案：

1.1.1采用切割机切割空鼓处，切割范围须保证方正；

1.1.2清理并润湿基层；

1.1.3刷界面剂；

1.1.3刮1：

1水泥砂浆一遍；

1.1.4补1：

2.5水泥砂浆，分两遍成活，超过2.5cm的部位需分

三遍成活；

1.1.5补刮腻子二遍，并挂抗裂玻纤布。

若一面墙修补面积大于

50%或超过三处以上须整面墙重新满刮腻子二遍。

1.2注意事项：

水泥砂浆修补完成后，需做好撒水养护。

2、地面空鼓

2.1维修方案：

2.1.1采用切割机切割空鼓处，并将切缝处凿毛，切割范围须保

证方正；

2.1.2清理、并润湿基层；

2.1.3扫素水泥浆一道；

2.1.4补C20细石混凝土，并压光找平，一遍成活。

2.2注意事项：

细石混凝土修补完成后，需做好养护。

3、墙面裂缝（不同材质交界处、门窗洞口、原施工洞口，裂缝较直）

4.1维修方案：

4.1.1采用切割机切割裂缝及空鼓处，并将切缝处凿毛，切割范

围须保证方正；

4.1.2清理并润湿基层；

4.1.3基底清理干净，涂刷专用界面剂；

4.1.3挂抗裂铁丝网；

4.1.4墙面淋水润湿刮1：

1水泥砂浆一遍；

4.1.5补1：

2.5水泥砂浆，分两遍成活，超过2.5cm的部位需分

三遍成活；

4.2注意事项：

水泥砂浆修补完成后，需做好撒水养护。

4、墙面裂缝（浅裂缝，无空鼓现象）：

3.1维修方案：

3.1.1将抹灰层裂缝轻剔至基层，宽5mm；

3.1.2清理缝内；

3.1.3缝内满打透明密封胶；

3.1.4补刮腻子两遍。

（三）感观质量：

1、平整度、垂直度、阴阳角顺直：

1.1维修方案：

1.1.1实测偏差部位，基层凿毛处理并清理干净

1.1.2偏差在6mm以下，用内墙腻子进行找补，到达规范要求。

同时需保证新找补腻子和原腻子之间粘接牢固，避免脱

层。

1.1.3偏差在6mm以上（含6mm），需根据实际情况剔凿墙面基

层以到达规范要求，补刮腻子二遍。

新旧腻子交接处需挂

抗裂玻纤布。

（四）铝合金及塑钢门窗

1、五金配件

1.1五金配件问题包括：

门窗把手断裂、塑钢门锁无法开启、风撑或

铰链变形等。

1.2处理方案：

更换相应配件。

2、门窗开启不灵活

2.1处理方案：

现场调试。

3、门窗框周边胶开裂、脱落

3.1处理方案：

用美工刀切除开裂及脱落的胶条，清理基层，重新打

胶。

4、玻璃划痕、破裂

4.1处理方案：

更换玻璃。

5、门窗框安装偏差

5.1处理方案：

5.1.1局部型材不顺直：

将该分格处玻璃取下，对型材进行调整。

5.1.2整扇门窗框安装不方正：

将整扇框取下，按照规范要求重新安

装；土建修补墙面；安装玻璃并打胶。

（五）铝合金栏杆、百叶

1松动、插销、铰链问题：

1.1松动：

现场维修。

1.2百叶插销松脱：

更换插销。

1.3百叶铰链松脱：

更换铰链。

2型材

2.1型材变形：

校正，重新刮腻子喷漆；若无法校正则需更换。

2.2型材漆挂花：

重新喷漆。

3栏杆玻璃

3.1玻璃破碎：

更换玻璃。

（六）铁花栏杆

1生锈、脱焊、脱漆

1.1重新喷漆或焊接；打磨焊接或生锈部位，刷防锈漆二遍、面漆二

遍。

（七）入户门

1门扇变形、起跷，开关时有异响

1.1维修方案：

现场调试。

2门扇、门框有划痕、碰痕、门扇表面漆颜色不一致

2.1维修方案：

局部维修后现场喷漆。

3、五金配件、锁具

3.1存在问题：

转动不灵活、打不开、不能反锁、锁舌位置不正确等

3.2维修方案：

现场调试。

4、密封胶条、隔音胶条脱落

4.1维修方案：

更换胶条。

5、门框边胶条开裂、脱落

5.1维修方案：

切除胶条重新打胶。

6、若入户门划伤、碰撞、变形、起跷严重，需更换或返厂进行维修。

（八）给排水工程

1地漏堵塞

1.1维修方案：

分析原因，确定堵塞部位，若不能直接疏通则需从楼

下业主家里处理，拆除部件进行疏通；处理完成后做通水试验。

2水管堵头、水龙头、软管、阀门漏水

2.1维修方案：

更换。

3室内给水管打不起压或水表自转

3.1产生原因：

给水管破裂或弯头热容有问题。

3.2维修方案：

3.2.1按规范要求打压，观察渗漏点，确定渗漏部位；

3.2.2凿除渗漏部位墙体，继续打压检查，找到给水管渗漏部位；

3.2.3更换给水管或弯头；

3.2.4打压检测；

3.2.5恢复墙面。

3.2.6若水表问题则需更换水表。

4卫生间马桶排污管离墙距离偏差：

4.1维修方案：

4.1.1凿除地坪砂浆及防水层；

4.1.2在规范规定的结构板位置上重新开孔；

4.1.3设置好排污管；

4.1.4采用C20细石混凝土分二次堵塞孔洞；

4.1.5管道边做聚合物水泥基防水涂膜2.0mm厚，与原防水搭接

15cm，管壁上返10cm；

4.1.624小时闭水试验；

4.1.7恢复防水保护层。

（九）电气工程

1、线路跳闸、短路、漏电故障

1.1维修方案：

检查室内故障点，分析故障原因，根据具体情况采

取相应措施。

2、配电箱、空气开关、漏电开关

2.1配电箱内空气开关和漏电开关故障：

更换。

2.2配电箱盖板松脱、破损：

更换。

3、维修电源插座、电话插头、按钮开关。

4、房间灯不亮

4.1灯泡坏：

更换灯泡。

4.2线路问题：

更换电线。

（十）弱电

1.1主卧报警器故障：

检查报警器和线路，更换报警器或检修线路。

1.2煤气报警器故障：

检查煤气报警器和线路，更换报警器或检修线

路。

1.3可视对讲故障：

检查可视对讲机和线路，更换报警器或检修线路。

1.4红外报警器故障：

检查红外报警器和线路，更换报警器或检修线

路。

1.5门铃故障：

检查门铃和线路，更换报警器或检修线路。

（十一）装饰装修

1、墙纸发霉开裂

维修方案：

1.1做好室内成品保护工作

1.2铲除原墙纸，清理墙面霉点，铲除底层腻子

1.3墙面腻子重新批刷，表面平整度、立面垂直度及阴阳角

方正必须达到高级抹灰标准（规范值以内）。

1.4待墙面腻子自然干透后打磨，刷基膜。

其表面含水率不

得大于8%，木质墙面含水率不得大于12%。

1.5粘贴墙纸，壁纸贴完后应检查是否有气泡不实之处，接

槎是否平顺，有无翘边脱胶情况，胶痕是否擦干净，直到符合规

范要求为止。

2、吊顶裂缝

维修方案：

2.1裂缝位置的涂料和腻子刮掉；

2.2用胶水贴无纺布；

2.3胶水干后刮腻子；

2.4腻子干后打磨平整；

2.5刮第二遍腻子；

2.6腻子干后刷涂料。