桂林市房地产市场报告.docx

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桂林市房地产市场报告

一、土地市场及商品房供求分析

（一）2008-2012年桂林市全市房地产供应情况

桂林市商品房施工面积大幅上涨，从2008年的1178.78万平方米上升到2012年的1350.48万平方米，增长率为14.6%，。

桂林市近五年竣工规模为1519万平方米。

在各种政策鼓励下，房地产的供给在逐年增加。

（二）2008-2012年桂林市全市房地产需求情况

2008-2012年，桂林全市商品房销售面积及销售收入每年逐年增长，销售面积2008年的265.55万㎡上涨至2012年的322.69万㎡，每年平均以10%左右的增长率上涨，销售收入从2008年的72亿元上涨至2012年的136.59亿元，每年均以35%左右的增速高速上涨，而临桂新区自2010年起，成交量便开始凌驾于市区，结合前年和去年的临桂与市区成交情况判断，临桂已基本逐年保持市区1.2倍的总成交量。

（三）商品房价格

近几年桂林市各城区的房价呈稳定增长状态，每年均以16%的增长率稳步增长，至2012年，桂林商品房销售均价更是飞涨，将近突破6字头。

其主要原因有以下几点：

1、政府宏观调控，尤其是土地交易市场化后，土地成本增加，成为房价上涨的主要因素。

2、房地产开发门槛的提高，加之建材涨价，形成房价的上涨。

3、营销成本的增加

4、投资意识的兴起，也会促进房价的上涨。

5、桂林市居民刚性需求比较明显，包括城市化住房需求，改善住房居住条件需求和城市拆迁住房需求。

二、2012年桂林市城区商品房成交状况

（一）2012年1-12月主城区成交总套数走势情况

2012年桂林市区共上市商品住宅面积58.1万平方米，同比增长5.4%，在2011年同比下降30%的基础上，上市面积微弱回升；成交套数为5383套，成交面积为56.3万㎡，相对于2011年全年主城区新建商品房成交套数7000套，成交面积60.21万㎡来看，新政主导下的桂林市场2012年收成可谓惨淡。

2012年新建商品住宅价格与上年持平，月度同比呈高开低走之势。

一季度直线下跌，之后波动盘整，金九银十价格一度下滑，年底缓慢回暖。

桂林市四城区商品住宅全年成交均价为6946元/平方米。

从全年各月的成交套数和成交面积可以看出，自7月开始，市区成交量明显呈现过100%的增幅，后半年承载了全年大半的成交分量。

究其主要原因或将因为前半年市场形势较不明朗，新政压力较大，购房者普遍现出观望情绪，开发商主要精力投入在清盘上。

后半年市区包括彰泰睿城、兴进臻园、中海元居、冠泰水晶城、联发旭景、广汇桂林郡等大盘的面市或推盘，让一大部分刚需市场得以释放，致使成交量迅猛提升。

（二）2012年桂林市各主城区各月成交情况

月份

秀峰区

七星区

象山区

叠彩区

成交套数（套）

1月份

10

106

29

32

2月份

18

107

52

19

3月份

25

153

79

35

4月份

27

126

32

43

5月份

41

150

58

51

6月份

46

172

68

50

7月份

59

481

89

83

8月份

29

289

132

74

9月份

26

334

157

114

10月份

53

376

191

74

11月份

29

310

161

95

12月份

45

330

207

125

2012年全年七星区是主城区中销量最旺盛的城区。

得益于七星区在售和待售的楼盘较多，七星区成熟的城市建设、优质的教育资源和完善的生活商业配套，以及众多的企事业单位聚集，让这个片区的商品房也格外炙手可热,叠彩区、象山区在售和新面世的楼盘以兴进臻园、万象城、广汇桂林郡为代表。

而秀峰区在售楼盘已十分少有。

（二）2012年桂林市土地市场情况

2012年桂林市土地供应及成交情况

城区

土地供应情况

土地成交情况

供应数量（宗）

供应面积（万平米）

成交套数（宗）

成交面积（万平米）

桂林市区

12

170.4

5

36.8

临桂新区

51

165.9

39

106.9

灵川

45

111.3

32

63.8

2012年桂林全市（含灵川、临桂）上市的地块总数为108宗，供应总面积为4476042.016平方米，折合约6714亩。

其中，住宅用地39宗，工业用地34宗，商业用地18宗，其他性质用地17宗。

成交的地块总数为76宗，成交总面积为2074639.948平方米，折合约3112亩。

其中，住宅用地23宗，工业用地32宗，商业用地9宗，其他性质用地12宗，另有9宗地块流拍。

市区的住宅用地通过招拍挂形式仅成交2宗，分别为7月被联发集团以5.34亿拍下的叠彩区P066地块，和11月被华夏经纬以底价3.32亿拍下的七星区P073地块。

其中P066地块以10.47万平米的宗地面积，27.8%的溢价率、2028元/平方米的楼面地价成为2012年的地王。

与2011年的“地王”P063地块（被国奥投资以5.26亿元拍得，宗地面积19.66万平米，楼面地价为1511元/平方米）相比，两地块虽然相邻，不到一年的时候，成交总价、楼面地价都有了提高，整个滨北板块的土地价格被进一步抬升。

（三）2013年桂林市主城区商品房成交情况

伴随着楼市小阳春和“新国五条”的出台，2013年3月份桂林市区新房成交量呈现井喷式增长。

据搜房网数据监控中心统计，3月份桂林市区新建商品房网上签约总量为587套，总签约面积63718.8平方米，成交套数环比上涨31.61%，同比上涨101.03%。

2013年3月桂林市新建商品房成交数量及成交面积

区域

成交数量（套）

成交面积（平方米）

七星区

262

27607.76

叠彩区

134

13913.44

象山区

157

18417.1

秀峰区

34

3759.82

总计

587

63718.8

从各城区成交情况来看，2013年3月桂林市区成交量最多的是七星区，一个月成交新房262套，占市区成交总量的44%。

象山区成交157套，占成交总量的27%；叠彩区成交134套，占成交总量的23%；成交套数最少的为秀峰区，仅成交34套，占成交总量的6%。

2013年3月桂林市新房成交量环比及同比情况

年份

月份

成交量（套）

环比

同比

2013

2

446

----

----

2013

3

587

31.61%

101.03%

2012

3

292

----

----

从成交环比情况可以看出，3月份，桂林楼市在2月份的热度基础上持续升温，成交量增长了147套；而从同比情况看出，2013年桂林楼市热度更是远远高于2012年同期水平

三、叠彩区房地产市场状况

（一）叠彩区区位情况

叠彩区位于桂林城北，作为老城区传统居住板块，叠彩区配套相对成熟，与市中心的直线距离较近，区位优势明显，随着南城百货、沃尔玛等大型商业的进驻、道路交通等配套设施的日趋完善。

叠彩区将成为未来房地产发展的新区域。

桂林将叠彩区定位为“对接高铁发展机遇，依托漓江景观资源，提升完善城北门户地区”，集旅游、商业、物流、文化、居住于一体的高品位生态型城市新区，以及桂林市区北部重要的城市功能区和商业中心区、宜居城。

目前，城北滨江区基础设施建设工作全面铺开，大型项目纷纷落地，城北滨江区建设掀起新高潮

（二）叠彩区主要在售楼盘状况

楼盘名称

地址

总体规模

户型情况

销售均价

（元/㎡）

销售情况

华鼎幸福里

叠彩区芦笛路33号

建筑面积：

56517㎡

占地面积：

19998㎡

总户数：

473户

96㎡（2房）

120-134㎡（3房）

144㎡（4房）

7000

在售23-144㎡单间-四房，均为准现房，一次性98折，按揭99折

广锦天阳光叠彩

桂林市叠彩区北彩道8号

建筑面积：

180000㎡

占地面积：

130000㎡

总户数：

1500

78-82㎡（2房）

108-123㎡（3房）

130㎡（4房）

6100

10号楼已于3月30日开盘，90-130㎡新品热销中

广汇桂林郡

清秀路1号

占地面 54800㎡

建筑面积：

178000总户数：

2400户

70-82㎡2+1房

90-115㎡3房

160㎡3房

215㎡4房

7500

加推102#、105#，主力户型71-116平米，团购五套再优1%，十套再优2%

广汇湖光山色

（别墅）

清秀路1号

占地面133334平方米总户数：

2400户

221㎡（5房）

9000

6层带电梯类别墅在售，预约2万最高可抵12万

信和信原乡墅

（别墅）

叠彩区桃花江路与芦笛路交汇处

占地面120000㎡

建筑面积：

69000㎡总户数：

331户

172-301㎡

二期雅园组团热销中，面积为172-301㎡，360-600万元/套。

预计今年10月，信和信原乡墅将推出明园、慧园组团。

碧水嘉园水印帝景

桂林市叠彩区新码路2号

建筑面积：

46550㎡

占地面积：

36763㎡

总户数：

350户

150-350㎡

联排别墅

17200

240-356㎡联排别墅及复式楼在售

玉柴博望园

八里街八里五路和川东二路交汇处

占地面积:

90045㎡建筑面积:

180000㎡总户数：

1500户

121-149㎡（3房）

5500

30#“尚峰”28层高层单位剩余少量现房特惠房源。

121-149㎡（建面）精品三房，3米层高，户户入景，5100元/㎡起

小结：

1.叠彩区市政配套、生活配套资源分布不均，多集中于中山北路沿线。

2.销售楼盘户型以78-149㎡灵动多变的N+1户型为主，在售楼盘大多以三房为主，二房房型市场需求大，但整体的供货量较少。

3.客户主要以区域内机关单位人、生意人为主，其他片区客户为辅，客户辐射范围较广。

4.随着部分楼盘进入销售尾期，短期市场供货不足。

（三）叠彩区商铺销售价格

商铺位置

物业类型

商铺面积（㎡）

销售单价

中山北路 ，商贸城出入口

住宅底商

142

1.9万元/㎡

沃尔玛C区2楼

商场铺

26

1万元/㎡

火车北站

住宅底商

1075

5400元/㎡

虞山批发城临街铺

沿街铺

49

4万元/㎡

澳洲花园铺面（环城北二路56号）

住宅底商

30㎡

2.4万元/㎡

八里街大圆盘门面

住宅底商

45㎡

1.2万元/㎡

同心园门面

住宅底商

34㎡

8800元/㎡

兴进曦镇门面

住宅底商

29㎡

1.1万元/㎡