宗地调整容积率补交地价款土地评估报告.docx
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宗地调整容积率补交地价款土地评估报告
宗地调整容积率补交地价款
土地评估报告
第一部分摘要
一、估价项目名称
**置业有限公司宗地调整容积率补交地价款土地评估
二、委托估价方
委托单位：
**市
三、受托估价方
估价单位：
**不动产评估有限公司
单位地址：
**区朝阳中路666号
法人代表：
**
执业范围：
全国范围内从事土地评估业务
资质注册号：
**
联系电话：
**
四、估价目的
为**置业有限公司宗地调整容积率补交地价款提供土地使用权市场价格参考依据。
五、估价期日
根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）国土资厅发[2013]20号）》规定，土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估需补交地价款时，评估期日应以国土资源主管部门同意补交地价时为准。
本次评估以《**市规划局关于**小区超容积率建设的处理决定》批复日期为估价期日。
六、估价日期
二〇一六年九月二十三日至二〇一六年九月三十日
七、地价定义
1、地价内涵
本报告所评估的待估宗地地价是指在估价期日2016年9月2日，评估设定两宗地红线外达到“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通暖）和宗地红线内土地平整的开发程度,用途为住宅用地，设定土地剩余使用年限宗地一为62.45年、宗地二为63.11年，根据规划设计条件和利用现状，待估宗地容积率由1.3调整为1.68应补交地价款的公开市场价格。
2、土地实际开发程度
待估宗地在估价期日的实际开发程度为两宗地红线外达到“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通暖）和宗地红线内土地平整的开发程度。
3、土地估价设定的开发程度
待估宗地土地估价设定的开发程度为两宗地红线外达到“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通暖）和宗地红线内土地平整的开发程度。
八、估价结果
宗地一：
土地面积：
63766平方米
新增建筑面积:
24231.08平方米
楼面地价:
774.28元/平方米
补交地价：
18761641元，大写人民币壹仟捌佰柒拾陆万壹仟陆佰肆拾壹元整
宗地二：
土地面积：
20748.140平方米
新增建筑面积:
7884.30平方米
楼面地价:
766.41元/平方米
补交地价：
6042606元，大写人民币陆佰零肆万贰仟陆佰零陆元整
两宗地补交总地价：
24804247元，大写人民币贰仟肆佰捌拾万零肆仟贰佰肆拾柒元整（详见土地估价结果一览表）。
九、土地估价师签字
估价师姓名资格证书号签名
十、土地估价机构
估价机构负责人签字：
**不动产评估有限公司
二〇一六年九月三十日
表1-1土地估价结果一览表
估价机构:
**不动产评估有限公司估价报告编号:
山智评[2016]（估）字第**号估价期日:
2016年9月2日估价目的：
补交出让金估价期日的土地使用权性质:
出让
估价期日的
土地使用者
地号
土地使
用证编号
估价期日的用途
估价期日
实际土地
开发程度
估价设定
土地开发
程度
剩余土地使用权年限/年
容积率
土地面积/
m2
建筑面积/m2
新增建
筑面积
/m2
楼面
地价/
元/m2
补交总
地价/
元
证载
实际
设定
原容积率
新容积率
原容积率
新容积率
**置业有限公司
住宅
用地
住宅
用地
住宅
用地
七通一平
七通一平
62.45
1.3
1.68
63766.00
82895.80
107126.88
24231.08
774.28
18761641
住宅
用地
住宅用地
住宅
用地
七通一平
七通一平
63.11
1.3
1.68
20748.140
26972.58
34856.88
7884.30
766.41
6042606
合计
109868.38
141983.76
32115.38
24804247
一、上述土地估价结果的限定条件
表1-2设定待估宗地基础设施及其他条件表
估价期日
土地使用者
地面平
整情况
周围道
路情况
供电
情况
供水
情况
通讯
条件
排水
情况
供暖
情况
供气
情况
土地权
利限制
规划
限制
其他
条件
**置业有限公司
平整
南临建国街
市城区
供电网
市城区
供水网
**市
通讯网
市城区
排水网
市城区
供暖网
市城区
供气网
无
有
无
二、其他需要说明的事项：
1.本报告采用的建筑面积为土地面积和规划容积率乘积并保留两位小数。
估价机构：
**不动产评估有限公司
二〇一六年九月三十日
第二部分估价对象界定
一、委托估价方
委托单位：
**市
二、估价对象
估价对象是指**置业有限公司使用的位于某路西的两宗国有出让土地，证载用途为住宅用地，实际用途为住宅用地，设定用途为住宅用地，其中：
宗地一证载土地面积63766平方米，委托评估面积63766平方米；宗地二证载土地面积20748.140平方米，委托评估面积20748.140平方米。
估价期日，待估宗地内场地平整，土地利用现状为**住宅小区。
三、估价对象概况
1、土地登记状况
宗地一：
证号：
使用权人：
座落：
地号：
用途：
住宅用地
级别：
住宅一级
权利类型：
出让
终止日期：
2079年2月14日
宗地面积：
证载面积63766平方米，委托评估面积63766平方米。
宗地四至：
。
宗地二：
证号：
使用权人：
座落：
地号：
用途：
住宅用地
级别：
住宅一级
权利类型：
出让
终止日期：
2079年10月12日
宗地面积：
证载面积20748.140平方米，委托评估面积20748.140平方米。
宗地四至：
2、土地权利状况
待估宗地土地所有权属国家所有，**置业有限公司为待估宗地土地使用权人。
待估宗地产权清楚，来源合法。
于估价期日，待估宗地剩余土地使用权年限宗地一为62.45年、宗地二为63.11年，根据委托方提供的待估宗地土地利用的相关资料，至估价期日，未发现待估宗地上设有他项权利。
3、土地利用状况
估价期日，待估宗地场地平整，待估宗地土地利用现状为**住宅小区。
根据《国有建设用地使用权出让合同》，容积率为不高于1.3不低于1.0。
四、影响地价的因素说明
（一）一般因素
1、城市资源状况
（1）地理位置
（2）气候
（3）行政区划及人口状况
2、城市规划与发展目标
3、城市社会经济发展状况
4、基础设施
（二）区域因素
1、区域概况
2、城市社会经济状况
3、交通条件
4、基础设施条件
（三）个别因素
待估宗地位于某路西，其中：
宗地一面积63766平方米,委托评估面积63766平方米，批准用途为住宅用地，实际用途为住宅用地。
宗地形状不规则，宗地东临**、南临**、西临**、北临**；宗地二面积20748.140平方米,委托评估面积20748.140平方米，批准用途为住宅用地，实际用途为住宅用地。
宗地形状不规则，宗地东临**、南临建国街、西临**、北临**。
估价期日，宗地所在区域基础设施开发程度为宗地外“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通暖）和宗地红线内土地平整的开发程度，土地利用现状为**居住小区，土地利用状况良好。
第三部分土地估价结果及其使用
一、估价依据
（一）国家有关部门颁布的法律、法规
1、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》国土资厅（2013）20号；
2、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号，中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过）；
3、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；
4、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；
5、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第256号，１９９８年１２月２４日国务院第１２次常务会议通过，1999年1月1日施行）；
6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号发布）；
7、《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》（国土资厅发［2015］12号）；
8、《中华人民共和国城乡规划法》（2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）；
9、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第511号）；
10、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部、国家税务总局令第49号）；
11、《国家物价局、财政部关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》〈（1992）价费字597号〉；
12、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部部令第39号）；
4、土地评估有关的资料
A．《**市土地级别与基准地价图》（**市）；
B.《**市城区土地级别与基准地价使用手册》（**市）。
（三）有关技术标准
1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；
2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；
3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）。
（四）其他资料
1、委托方提供的有关资料；
2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
二、土地估价
（一）估价原则
本次估价过程中，遵循的主要原则有：
1、价值主导原则
影响土地价格的主要因素是土地综合质量的优劣，在估价过程中，应充分考虑土地的实体状况和权属状况，包括土地的区位，土地规划用途，土地的使用年限，土地级别，基础设施，交通便利度，环境质量的优劣，宗地形状，地质条件，土地使用权人，是否存在他项权利等等，都会影响土地的价格。
2、审慎原则
在国有土地使用权出让，或因土地容积率发生变化，需要补交地价款的估价中，在确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行情况，有关行业的发展状况，确定估价结果时，应充分考虑存在的风险。
3、合法原则
包括合法产权、合法使用、合法处分。
从评估宗地的实际出发，认真进行调查研究和实际勘察，按照有关法规政策和技术规程的要求，实事求是的分析地价资料的有效性、真实性、客观反映当前地价实际水平，采用科学的评估方法、标准和程序，进行地价评估。
4、替代原则
根据市场运行规律，土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。
换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
5、供需原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。
供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。
由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
6、最有效利用原则
以估价对象的最有效利用为前提进行估价，判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策以及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。
7、协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。
因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。
因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
8、预期收益原则
对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。
过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。
土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。
这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。
9、公开市场原则
公开市场原则是指评估选取的作价依据和评估结论都可在公开市场存在或成立，公开市场是指一个竞争性的市场，交易各方进行交易的目的，在于最大限度的追求经济利益，交易各方掌握必要的市场信息，具有较为充裕的时间，必要的专业知识，交易条件公开，并且不具有排他性，在公开市场上形成或成立的价格被称为公允价格。
评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。
10、多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。
由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理、评估方法科学、评估结果准确。
（二）估价方法
1、估价方法的选择
根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），现行评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），根据当地地产市场发育状况，并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
估价人员根据现场勘察情况，按照《城镇土地估价规程》及《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）国土资厅发[2013]20号）》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，确定采用基准地价系数修正法和假设开发法，评估待估宗地土地价格，测算出楼面地价。
应补交地价款=楼面地价×新增建筑面积。
楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：
新容积率规划条件下评估期日的楼面地价；原容积率规划条件下评估期日的楼面地价；原容积率下出让时楼面地价进行期日修正后在评估期日的楼面地价。
2、选择估价方法的依据
（1）选用基准地价系数修正法：
**市已完成基准地价更新评估，有完善的修正体系，待估宗地处于某路西，此区域位于基准地价覆盖区范围内，可选用基准地价系数修正法进行评估。
（2）选用假设开发法：
剩余法又称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
待估宗地已取得规划容积率等指标，且待估宗地地处房地产开发成熟区域，不动产交易价格及交易税费等易于获取，故本次评估可采用假设开发法进行评估。
（3）未选用收益还原法：
待估宗地所在区域土地租赁的交易市场不活跃，客观租金及租赁的有关费用较难取得，不宜采用收益还原法进行评估。
（4）未选用市场比较法：
估价对象所在区域较少发生与估价对象相类似的市场交易案例，缺少比较案例，不宜采用市场比较法进行评估。
（5）未选用成本逼近法：
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税费和土地所有权收益来确定土地价格的方法。
待估宗地作为住宅用地，其地价与未来收益关系密切，不宜采用成本累加方式计算出的价格来代替住宅用地的价格水平，故本次评估未采用成本逼近法进行评估。
综上所述，结合评估背景资料及《城镇土地估价规程》及《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）国土资厅发[2013]20号）》，经综合分析，本报告确定采用基准地价系数修正法和假设开发法，评估待估宗地土地价格，测算出楼面地价，根据容积率调整补交出让金的地价计算公式测算应补交的地价款。
（三）估价结果
经估价人员现场查勘和对当地地产市场的分析，按照地价评估的基本原则及估价程序，选择合适的估价方法，评估得到待估宗地在地价定义条件下，调整土地容积率需补交的地价款为（币类：
人民币）：
宗地一：
土地面积：
63766平方米
新增建筑面积:
24231.08平方米
楼面地价:
774.28元/平方米
补交地价：
18761641元，大写人民币壹仟捌佰柒拾陆万壹仟陆佰肆拾壹元整
宗地二：
土地面积：
20748.140平方米
新增建筑面积:
7884.30平方米
楼面地价:
766.41元/平方米
补交地价：
6042606元，大写人民币陆佰零肆万贰仟陆佰零陆元整
两宗地补交总地价：
24804247元，大写人民币贰仟肆佰捌拾万零肆仟贰佰肆拾柒元整。
三、估价结果和估价报告的使用
（一）估价的前提条件和假设条件
1、估价对象得到持续、最有效的利用，并产生相应的土地收益。
2、估价期日，地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
3、任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。
4、委托方合法取得土地使用权，并支付全部相关税费。
5、待估宗地土地利用现状为**住宅小区，根据《国有建设用地使用权出让合同》容积率为不高于1.3不低于1.0。
6、评估设定宗地红线外达到“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通暖）和宗地红线内土地平整的开发程度。
7、委托方提供的资料真实、完整、合法、有效，没有保留及隐瞒。
8、本报告评估价格是指在满足全部假设与限制条件下，于估价期日2016年9月2日，在设定的土地开发程度、用途和土地剩余使用年限及正常市场条件下的土地使用权价格。
注：
以上前提条件和假设条件不成立时本报告无效。
（二）估价结果和估价报告的使用
1、估价报告和估价结果发生效力的法律依据及其它相关条件
（1）本估价报告和估价结果的作用依据前述有关法律、法规及相关土地政策发生法律效力。
（2）本估价报告和估价结果的作用依据上述有关估价的前提条件和假设条件而成立。
2、本报告和估价结果使用的方向与限制条件
（1）本报告仅限于中华人民共和国境内使用，用除中文以外的其他文字制作本报告，须经受托估价方和制作本报告的土地估价师认可。
（2）本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效。
（3）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积、土地用途等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
（4）土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告仅供估价机构存档和提交土地主管部门确认或备案时使用，不提供给委托方。
（5）本评估结论反映了在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允价格，本评估结果只反映本次评估目的下的价值类型，不适用于其他方面。
（6）待估宗地的地下资源、地下埋藏物等的所有权仍属于国家所有，本报告评估价格不含上述价格。
3、土地估价结果的有效期：
本报告的估价结果自此报告提交之日起一年内有效，如果使用本估价结果的时间超过了报告应用的有效期，估价机构对此结果造成的损失不承担责任。
4、土地估价报告和估价报告的使用权归委托方所有，**不动产评估有限公司对估价结果有解释权。
5、违规使用本土地估价报告和估价结果的法律责任
（1）评估报告中涉及的土地原始资料及相关材料，由委托方提供，委托方对其真实性、合法性承担法律责任。
（2）本报告必须完整使用，对仅使用本报告中的部分内容所导致的有关损失，或者违规使用估价报告及估价结果造成的经济损失及法律后果，受托估价机构不承担责任。
（3）任何单位和个人未经**不动产评估有限公司书面同意，不得以任何形式发表、复制、肢解本报告。
（4）本机构保留对违规使用本报告追究相关法律责任的权利。
（三）需要特殊说明的事项
1、有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项
（1）土地权属、土地开发、土地利用状况等相关资料由委托方提供;土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
（2）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
2、对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项
（1）待估宗地土地估价设定的开发程度为宗地红线外达到“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通暖）和宗地红线内土地平整的开发程度。
开发程度如变化，待估宗地地价将根据开发程度发生变化的实际情况发生相应的变化。
（2）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，若估价期日、土地利用方式、土地利用条件、土地开发状况、土地处置方式、土地面积、土地用途等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
3、估价对象的特殊性及估价中未考虑的因素
（1）土地使用权处置需要合理的周期，设定在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静止不变的。
（2）由于估价对象的个别性所形成的特殊性，估价对象的价格更受需求市场的影响，本次估价未考虑心理因素及宣传鼓动因素对地价的影响。
（3）本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
4、其他需要特殊说明的问题
（1）委托方对所提供资料的真实性、合法性负责，估价机构未向政府有关部门核实和查证，本估价报告以委托方提供的资料真实性为前提，若资料失实或有隐匿，委托方对此承担责任。
（2）本报告采用建筑面积为土地面积和规划容积率的乘积并保留两位小数。
（3）本报告估价结果有效的限制条件：
①未出现不可抗力和不可预见因素的影响；
②估价报告有效期内，与土地使用有关的法律、法规无重大变化。
（4）本报告估价人员与委托估价方除委托估价关系外，无其他任何影响估价结果的关系。
（5）未经评估机构书面同意，本估价报告的全部或任何一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表、肢解本报告，本估价报告对任何第三者不承担责任。
（6）本估价报告在完成后提交委托方之前，按照本公司的估价报告审核制度，已进行严格的自审和复审，但无法保证估价报告不出现文字或数字因校对或其他原因出现差错。
在使用中若发现本报告中文字、数据错漏或印刷、装订错误，请及时通知本机构进行更正，并携带全部估价报告原件前来本公司进行调换，否则文字、数据等错漏部分和印刷、装订错误部分无效。
（7）本报告由**不动产评估有限公司负责解释。
第四部分附件
1、土地估价机构营业执照复印件
2、土地估价机构资质证书复印件
3、土地估价师资格证书复印件
4、估价对象企业法人营业执照复印件
5、估价对象国有土地使用权证书复印件
6、国有建设用地使用权出让合同复印件
7、《**市规划局关于**小区超容积率建设的处理决定》复印件
8、估价对象照片
9、估价对象位置图
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称
**置业有限公司宗地调整容积率补交地价款土地评估
二、委托估价方
委托单位：
**市
三、受托估价方
估价单位：
**不动产评估有限公司
单位地址：
**区朝阳中路666号
法人代表：
**
执业范围：
全国范围内从事土地评估业务
资质注册号：
**
联系电话：
**
四、估价目的
升级会员 