武汉万科物业管理方案.docx
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武汉万科物业管理方案
VANKECITYGARL
武汉市万科物业管理kwt公匍
社区项目概况
顾客群特点及需求分析
物业管理服务模式
服务模式实现计划及要求
社区服务人员配置方案
物业管理费测算
03
08
09
10
15
18
社区项目概况
万科城市花园一期规划总建筑面积393480nr（原方案数据），其中居住产品
372610以4一6层花园洋房、多层住宅为主。
公共服务配套21000其中含较
大规模的公共商业服务中心（8000nf）和会所（5000nf）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。
本项U—期规划用地拟分二至三期开发建设。
1.周边环境及市政配套
武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线一既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南而与武大科技园区相临。
东南隔（规划中的）滨湖大道为汤逊湖内湖.距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府打光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要Vf点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。
一期用地呈较为规则的五边形，城市主干逍江复大道、中环线（辅路）分别与用地的西、北侧直接相临，东而为产业区道路一天翔路。
用地东北接当代物业房地产开发公司用地（现为坡地、农出），西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。
地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大逍铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。
2.项目主要经济指标（设计部提供）
A.基本情况:
物业名称万科城市花园社区物业类型商住小区
行政区域江夏区
规划总用地面积ha
42.0318
含待征道路ha
6.2118
居住区用地面积ha
35.82
总建筑面积总‘
393480
住宅建筑面积
372610
公建建筑面积m
21000
总户数户
3026
总人口人
10591
户均建筑面积m
123
含待征道路容积率
0.94
不含待征道路容积率
1.1
建筑密度
25.08%
停车位
900个
地面停车位
半地下架空停车位
停车位/户数
30%
住宅建筑面积毛密度万"Ths
1.04
住宅建筑面积净密度万*7ha
1.68
人口毛密度A/hft
296
人口净密度A/ha
479
绿地率（与占地面积的比率）
36%
小区道路面积
15.8%
水体面积
2%
小广场数量
4-5个
B.户型指标:
户型指标
数值
规划总用地面积（ha）
42.0318
居住区总用地面积（ha）
3&66
计容积率总建筑面积（mJ
393480
容积率
0.94
覆盖率（与占地面积比率）
21%
总户数（户）
3026
总人数（人）
10591
户均面积（m，）
123
建筑面
建筑面积
注：
未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）26700m*
C.配套指标:
（一）生活给水:
1-给水水源：
巾•政保证水压0•15Mpa。
2-给水系统：
采用变频供水。
3-给水量:
类别
用水定额
L/人d
每日用水时间h
变化系数
k
用水单位人数
日用水S
mVd
最大小时用量mVh
住宅
250
24
2.5
10591
2643
276
小学
50
10
2.5
444
36
9
幼儿园
50
10
2.5
819
18
4.5
商业服务
50
10
2.5
1350
67
17
绿化及其它用水
按总用水量的10%计
277
31
总计
3042
336
4-由自城市自来水皆网接入给水的管径为DX300（Q=400立方米/时〉一根
（二）消防给水：
1.室外消防用水：
商业区采用室内消防栓式供室外消防用水。
2
3.室外消防用水由城市自来水管在室外设室外消火栓供给：
室内消防用水由消防水池（72立方米）供给。
（三）生活排水：
1.小区污水为生活污水，污废水伶流经室外化粪池处理后排入小区污水管网，再直接排入城市污水管网。
2.生活排水量：
生活排水量和生活给水量相同。
最高日生活排水量为：
Qd二2765立方米。
最大时生活排水量为：
Qh=305立方米。
3.化粪池选用：
无动力排放式化粪池
（四）、雨水
1.小区的雨水和污废水分流，小区雨水管网汇总后排至城市雨水管网。
2.雨水排放：
天台、阳台雨水分开独立排放，后接小区雨水排放管网。
市政雨水排放与小区雨水分别独立排放。
D.电气规划指标:
（-）.供电
为了保证供电可靠，采用两路10KV高压供电电缆将目前大一期分成两个独立环网配电系统，重要设备分别给出不同地双电源闭环设计，开环运行，1小区内皆采用户外箱式组合变电站配电
（二）通信及智能化
住宅毎户按语音通信2门市话、数据通信一个点：
每户考虑2〜3个有线电视插座：
住宅设置完善的通信、网络、有线电视、可视（非可视）对讲、监控安防、报警求助、物业管理等智能化系统，并形成整体网络并由小区智能化控制中心统一管理。
由于小区规模较大，整个总体规划考虑设置一个电话、宽带、有线电视、智能化管制中心在大一期会所内。
，
（三）室外管沟布置
室外管线一律入地。
电力系统高、低压主干网络采用1米宽电缆沟敷设，通信及智能化主干网采用12孔D90的双壁波纹管埋地敷设，二者均有较大的发展余量。
室外管沟皆采用集中排水措施，将雨（滲）水引入统一的排水网络，保证管沟内无积水、维护方便。
电缆沟上可铺砖或覆止，保持与道路规划风格一致，又不影响本系统的功能：
埋地排管统一设置检修人孔，以满足日常维护及美观的需要。
室外主干网络至齐楼栋的支线一律采用直埋敷设，电力及通信、智能化网络均分组采用独立式交接箱，以便分段维护和物业管理。
交接箱可结合园林小品设置，也可结合建筑外墙或用栏的建造样式，以便与建筑风移协调统一。
二、顾客群特点及需求分析（董咀良）
该项目目标客户群体具有如下共性特征：
♦年龄方而,客户以31-40岁的中青年为主,这部分人普遍学历高，追求生活的档次。
25-30岁的青年人也占到一定比例，这部分人经济实力有限，但对城花倡导的生活方式非常向往。
♦教疗程度，8熊的客户受过高等教育，其中有部分受过本科以上的教育，有出国经历。
相对于花城的客户来说，城花的客户有更高的教育程度
♦客户来源，网罗了武昌区的高校、所有的设计院、外类研究所、金融和医疗机构，其中又以高校的客户最多，其它的客户则绝大多数分布在武昌区的高新企业，如邮科院等。
♦客户分布，來口洪山区的客户占有最大比例，他们主耍是高校老师，政府官员和从事信息技术等高科技含量工作的人。
武昌区客户所占比例也较大，关山的客户多半生活或匸作在光谷附近。
來口汉口，汉阳和东西湖的客户多是认准万科品牌；外地客户所占比例非常小，但其中约有1/3來口江浙。
♦兴趣爱好，约有六成的人在休息时会选择外出散步，其次是看书或看电视。
这可能与他们所受的教育或所处的环境有关系，自然运动的时间会比较少。
客户特点：
■中青年人；
受过高等教育；
身处在受人羡慕的行业中:
有较高的收入；
得到较高的社会肯定评价:
追求生活品质。
三、物业管理服务模式
从项目左位和客户需求角度上分析有四大特点，其一、新都市主义建筑风格，具备绿色走廊、都市核心、有层次的开放空间、地域性、社区邻里关系特点：
苴二、独天独厚的自然条件,有丰富的水域和植被：
其三、身处在优厚且较大压力的职场上，有着对自然、健康、自由生活环境的渴望：
其四、便利的商业、高品位生活方式。
针对物业特性和顾客群特点，万科物业将在万科城市花园定位为“free”的物业管理模式。
（一）“free的"服务模式定位与释义
"free”体现自由的、独立的、随意的、自然的、优美的、空闲的、开放的、任性的为人之本性释放，人的情绪、体力、智力、精力被束缚一宦程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受,是无限美妙和令人遐想的，“free”强调在自然与人文环境、现代与历史风格、建筑与服务气氛的和谐，突出尊重人为环境营造宗旨，回顾历史折射人文情怀，追求自然建立服务特色。
实现“free”模式需要必备两条件：
一是以“一切皆善，善待一切”的价值观，“free”更多的通过顾客自我情操演绎千变的精彩生活，二是具有开放的建筑风格，舒适的交流空间,风格炯异的商业为大背景。
以尊重人文化倡导为前提，在法制、契约、诚信为“free"的底线，相互尊重和理解，共同品位生活。
“free”模式主要由三大元素构成：
O开放的
“free”服务模式不仅要表现在顾客生活方而的日常业务管理打服务方而，还涉及到社区文明建设、会所服务.租赁经营等综合内容。
（二）“free"服务实现计划及要求
客户
服务
工作内容
客户服务中心设置
亲善大使制
工作标准
I、分前台事务办理和亲善大使两大职能
2.分前台爭务办理设il•为与业主直接接触，姑心大使办公位
置可设计后台。
3、设置在会所位g・使川面枳约50m2包括办公、接待、现场
资料储存空间.装修家政办理台.授IC卡（含设备人洽
谈室
I、7：
00-9：
00,17：
30-19：
00在大房子处直接承办业主
委托事宜:
2、熟悉组团内毎户业主-走访并收集业主意见收集信息汇集
服务中心:
3、组织庭院枕区文化活动。
着CI职员服（西服式样.蓝色面料、白色衬衣）
分3个区域•3个专职亲善大使，设5个固定办公点（廉则徒步
5分钟内可到达），（与外隔安全巡逻相结合，在人流高峰期设门
童槪念）
30岁以下.祐中以上文化程度•气质佳•乐于助人.善沟通（结
合外隔巡逻安全员）
完成时间
补区文化策划
1、以健康、科学、探险为主题.重点夹出庭院文化
2、针对儿童.购房决策人.老人提供特色文化活动
3、以协助业主自行组织为发展方向
4、组织各类艺术沙龙
有偿月艮务项目设a
1、根据业户特点，设定便民月艮务项目，只收取成本的5%利润；
2、方便投资客户群交易.开展租售业务，以赚取利润为目标
商业配套方案
1、物业公司经营咖啡厅、酒吧业务・开设洗衣房，管理会所。
2、引进肉菜市场、两家以上百货店、快餐、医疗室、灵容理发店、书吧、麦丹劳、汽年黄容等。
3、开发路边商业，周末设置跳市场。
电子显示屏
1、需要设在巴士站：
2、具体方案已提交：
细微点滴服务
1、成立姑心协会，提供业主忽略的点滴服务。
2.开辟服务ifili廊，寻找服务足迹.提商业主精神文明。
现代与历史氛困营造
1、设置历史回顾凳：
2、项目开发前后照片对比景点设定
3、在集中商业穿溜冰鞋的保洁•演经自由、舒适、现代气息。
服装紧身牛仔蓝色衣（轮潸保洁服务）
自然生态营建方案
开辟亲近绿地，供人休憩；
修建人造鸟巢：
建造有机肥基地，供人参观和社区有机肥取用：
建设小苗圃培育基地、果树等（共10*6
补•区保洁绿化管理方
案（88人）
1、环境保洁（60人）
2、家政：
（10人〉
3、垃圾清运：
市政化
4、垃圾箱；庭院两个《^元一脚踏式双桶垃圾箱（24017桶）庭院外果皮箱<1个/半径40m）
5、服裝有楼内和楼外之别.楼内体现精致.楼外体现专业特点
6、垃圾中转站设S<60ni^）
7、1台机动垃圾清扫乍•、1台机动洒水^1\机动垃圾午1台
8、每两栋设有保洁取水点（对裸褥管口作防冻处理）
绿化（18人）
地下自动喷灌系统选择PPR管材
每半径50m绿地设一个电源插座（防水、防触电）
尽址考思雨水利用系统
其它
外困保洁实施外包方式。
环境
管理
安全
治安管理
城花的安
全管理方
案主嬰以
人防与技
防相结合^
巡逻岗与
固定岗相
结合^红外
报警与小
区摄像机
联动相结
合。
人防
采用的内紧外松的管理模式循序渐进。
I、整个小区分为多个小的片区进行区域化管理：
将若干个小
的组团化为一个区域设定一个安全巡逻岗（楼内巡逻岗5
个），主要是对木区域的安全事务的处理-着公司规定的
CI服装安全员楼内巡逻岗（西装），主要是以小区的整个风
技防
2、
3、
4、
5、
6、
在小区的主要地段及繁华区域设a徒步的安全巡逻岗.主
要是以提供安全服务为主要的目的（设岗位1个九
对于组团外用及小区的次干道设a有収巡逻岗（肌4^巡
逻岗5个人主要是保证小区次V道及周边的安全爭务处理。
着装以牛仔服特色的服装•体现向由与开放的小区管理特
色。
在小区的主干道及整个小区的安全防范监控利对小区备岗
位的快速支扱及整个小区的安全爭务处理（摩托巡逻岗1
个九根据小区的特色着英式的作战服，主要是在小区内起
到威慑作用。
体现城市花园安全管理的风在主要的出入口设a安全
形彖岗位I个（核心路与江夏大道交接处）。
若关式作战服。
在小区的前期对干小区的装修实行集中统一的管理，安全
管理方面设置专门的装修巡逻岗（3个岗位九着安全楼内
小区智能化与小区控制中心联动的模式。
I、在小区的繁华地段和较为偏僻的地段设S及时的日援电
话.并与小区的摄像探头和监控中心相互联动.能够对顾
客提供便利的服务•从治安管理角度很大的程度上保证r
及时的信息流通。
2、
小区红外报警系统与摄像.照明综合联动保障小区应急或
并常现彖的发生能够清晰明r的进行监控、记录。
3、
组团电动门安装延时自动关闭装置•极大的避免安全的隐
患的发生，同时顾客提供安全方便的服务。
4、
红外发射器对装留有间距防跨越•红外线与ffl墙实休距离
35cm。
5、
24小时的监控巾心值班制度严格对小区的整体状况进行监
控•同时及时的调配资源协调现场的爭务处理（设置1・5个
岗位）。
着安全员楼内巡逻岗。
6、
设电子巡更系统.确保巡逻获御质址保证・
交通管理
1、出入口岗（4个岗位〉服装要求：
園家统一服装体现小区物业管理的规范化专业化。
2、首期封闭为一个年流出入口（道路宽度可调头）
3、在小区的主耍路段及交叉口设缓冲坡、引进市政红绿灯装S：
控制1^辆在小区内的速度。
4、针对小区的特点引进市政干道设咪表设a在小区的主干道对小区的乍•辆进行管理。
5、对小区内的牟辆停放进行及时引导停放和检査制度（小区停放年•辆实行非固定式管理模式）。
消防管理
采用谁主管.谁负责。
对整个小区实行区域化集中管理的模式。
1、建立责任到人及小区的消防档案，定期的对小区的消防设施进行检査整改。
2、对裸露管口作防冻处理。
内部管理
采用半军爭化的管理模式•
1、安全班值班制度为三班四倒.24小时的值班制度。
2.小区安全管理队伍分三班.毎班设班长一人，副班长一人•
人员
16人•服装着CI标准服（上衣束腰〉配多功能腰带
1・设备设施等公用部位将采用分区管理、责任到人的方式.将城花以核心路为界划分为两个分区.实行分区管理，同时在各个分区实行责任负责制，每人都有自己的专责区域，同时由要求通力合作、相互监督以保证设备设施的完好如新。
体现"各有所专.面面俱到"的用人思想和服务理念。
2.家政维修服务主雯体现“专业化.快速化”推行岗位专家、丿来务明星•來提商服务品质。
3.公共照明采用双电源供电，分区控制。
4.公共部位的路灯要求采用跳跃式双回路控制，在夜深人稀时关闭一半，以利于今后节约公用费用支出。
5.小区的绿化用水要求采用双路供水.和小区的水景相通.充分进行水的重复利用.以节约成木。
6.控制中心闭路录橡采用数字录像机•并能保存一个月。
7.内线电话系统（办公室、设备房、岗厅）、警铃连通宿舍。
水电气计S
1.要求前期就能实现抄表到户，节约服务成木，减少物业今后的水.电、气损耗支出成木。
2.箱式变电站的放置地点喪考虑今后的检修的方便性・及对业主的影响。
3.合理设il•景观照明.尽fi减少小区域照明的数
维修
管理
服务特色
1、组合式工具箱，体现万科物业的火专业化”。
2、家政维修休现快速化.接到报修信息后能在约定时间到达现场.提出专业的解决方法，并能快速进行维修处理。
3、城花的大区域管理要体现快速灵活.将采用自行年代步模式。
4、公共部位的维护要提现维护的及时性.所有公共部位的维护全部要求在最短的时间完成。
5、每位技术员都有自己的专门责任区域，所有区域责任化。
人员要求和服务制度编制
管理处服务架构
部门经理1人：
经理助理2人：
会汁1人：
岀纳1人：
人爭行政10人：
客户中心n人;保洁88人：
安全93人：
维修17人・
前台、后台人员服装
仍着CI规定服装
休系文件
按照公司ISOQOOO休系执行
人事行政制度
按照公司IS09000休系执行
内部管理规定
结合现场制定班组内管理规定。
物业管理用房
物业管理用房
1、资料室
2、办公室
3、会议培训室
4、更衣室
5、仓库（保洁、维修、办公、宿舍）
6、宿舍及食堂
7、维修操作间
800平方米
标识
生活、交通、提示标识系统
1、配合项目制定与项目定位的永久性标识。
2、公共宣传及物业服务标识由物业提标识样。
3、交通标识按照国家规范制作。
（三）、社区人员配置方案
1.管理处工作人员岗位任职要求
1.1部门经理
教育
工作经验
健康状况
应接受的内部培训
资格证书
发证机构
高.中专以上
三年相关工作以上
良好
岗前入职强化升职在职培训培训培训培训培训
管理处经理具物』
k管理资格证书
物业管理资格证书
国家建设部
其他要求
1.担任主管以上职务满一年以上
2.熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程
3.具有较强的管理能力和领导水平
4.通过公司评审通过
b2经理助理
教育
工作经验
健康状况
应接受的内部培训
资格证书
发证机构
高中专以上
二年相关工作以上
良好
冈前培训
入职培训
强化培训
升职培训
在职培训
皆理处经理助理应具备物业管理资格证书
初级职称证书
各地劳动局
1・担任主管（含主皆）以上职务半年以上
2.熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程
3.具有较强的管理能力和领导水平
4.通过公司评审通过
1.2主办
教冇
工作经验
健康状况
应接受的内部培训
资格证书
发证机构
高中专以上
二年以上
良好
岗前培训
入职培训
强化培训
升职培训
在职培训
特殊要求
应具备杜
关专业两种初级以上的证书
初级职称证书
%地劳动局
1.在专业技术及管理岗位工作半年以上
2・熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程
3.具有一楚的管理能力
4.通过公司组织的考核和资格审核
1.3技术及管理人员
基本
教
工作
健康
发证
冇
经验
状况
应接受的内部培训
资格证书
机构
1.4普通员工（含班长）
基本要求
教育
健康状况
应接受的内部培训
升班长要求
资格证书
发证机构
初中以上
良好
t-J-J-1
冈前
培训
入职壇训
强化培训
在职培训
升职壇训
特殊要求
1.救生员须通过“救生员上岗资格”培训、健康检查
救生员上岗证健康证
水上运动协会
武汉市防疫站
2.食堂工作人员须通过健康检査
健康证
武汉市防疫站
3.控制中心负责人需持消防上岗证，其他值班人员需通过公司组织的消防培训及考核0
消防上岗
证
升班长要求
1、在员工工作岗位工作半年以上
2、熟悉本专业及部门运作流程
4、具有一崔的组织协调能力
5、通过部门考核和公司审核。
要求
2.管理处组织架构图
共计：
223人
四、财务分析方案
经测算及结合市场情况，确;^住宅管理费为:
情最花园.1.2元/平方米;
多层住宅：
1.1元/平方米;
小高层：
1.6元/平方米；联排别墅：
1.8/平方米;
商铺：
2.8/平方米；车位租赁费：
150元/月
具体测算见盈亏测算模型:
真吕城市花斷业管理盈卞测―S
以上测算背景为大一期全部入伙后的成熟物业管理阶段，主要指标如下:
项目
标准
备注
单方主营业务收入
1.54元/平方米
单方主营业务成本
1.45元/平方米
（测算中已考虑年终奖金）
单方主营业务税金
0.09元/平方米
单方主营业务利润
0.00（持平）
人均曾理面积
1735.92平方米/人
计划管理费收缴率
95%
主营业务利润
0.11万元/年
城花周物业管理费调查情况表
序号
物业名称
物业类型
房价
开发商
物业公司
管理费
备注
1
金地格林小城
还未确定
深i）\\金地
自己的公司
未定
2005年上半年开始售房
2
半岛玫瑰园
小高层
2800元
（复式）
2750元
（平层）
深圳物业管理公司
0.8
复式2800元左右
3
关山春晓
2300元
0.60元
四月份购VP
左右
（平层）
1.00元
（小高
层）
卡可享受
9.8折
4
阳光海岸
2200元每高一层加30
元
自己的
公司
1.00元左
右
只剩小高层
5
东林外庐
2500元至2700元不等
武汉康迪物业
0.80元
2004年8月份
交房
6
光谷
待定
0.60元
1.00元
7
银河湾
多层2000元至
别墅
2500——3200元
多层1元别墅2.5元
完
升级会员 