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市场分析报告资料
目录
一、2003年沈阳市商品房销售总汇
二、沈阳市房地产市场分析
三、城北市场情况分析
四、对五彩园的启示
一、2003年商品房销售总汇
2003年上半年沈阳商品房买卖合同备案统计表
实际销售商品房
件数
面积（平方米）
金额（万元）
1-6月
1-6月
1-6月
合计
18410
2265796.9
712747.07
其中
住宅
小计
16254
2056263.16
616628.26
普通住宅
16064
2001450.62
593844.56
别墅
177
53468.81
22501.22
经济适用房
13
1343.73
282.48
网点
774
158013.04
75993.96
办公用房写字楼
37
11316.61
5348.72
车库及其他
1324
39885.09
14711.27
按住房销售价格分
2000元以下
3471
367124.56
61572.73
2001-2500元
3771
430137.46
97823.1
2501-3500元
5816
758783.64
219767.77
3501-4500元
1733
265988.76
106169.78
4501-5500元
956
147415.72
72662.08
5500元以上
507
86813.03
58632.8
按每套住房面积分
80平方米以下
1879
117776.76
32135.05
80-100平方米
2645
242581.89
57149.53
100-130平方米
5375
613196.9
155482.62
130-160平方米
3823
551914.38
158060.63
160-200平方米
1646
290497.32
107638.85
200平方米以上
886
240295.91
106161.58
2003年下半年沈阳商品房买卖合同备案统计表
二、沈阳市房地产市场分析
（一）沈阳整体经济状况
1、沈阳市GDP增长情况（单位：
亿元）
沈阳市２００３年完成ＧＤＰ１６０２亿元，同比增长１４．２％。
沈阳市ＧＤＰ已连续三年实现两位数增长，而GDP的快速增长与住宅需求呈正比例关系。
从房地产市场上来看，这几年也正是沈阳房地产市场快速发展的几年，而房地产快速发展又反过来促进沈阳GDP的增长，两者相辅相成、共同发展。
应该注意到沈阳的GDP目前的基数较小，按照世界银行的分析来推断：
人均GDP在1万美元以下，房地产业处于快速增长期。
2、固定资产投资与房地产投资情况（单位：
亿元）
注：
2003年统计为1-11月份房地产投资额
2003年作为沈阳的“项目年”，市政府加大了对外招商引资的力度，从数据分析可以看出取得了良好的效果，固定资产投资同比增长44.1%。
投资包括浑南新区的建设、汽车城规划和一些大型的房地产项目及城市的基础设施建设，提升了沈阳市城市的整体竞争力，吸引更多的外地公司、国外企业和人员的进入，对沈阳的房地产发展，尤其是高档住宅、公寓及写字间市场发展起到了重要的促进作用。
3、人均可支配收入稳步增长
沈阳2003年的人均可支配收入预计可以达到8000元，同比增长14.1%。
，这个指标除了反映家庭收入的增长程度，还与住宅总价款相比较得出房价收入比，用来反映居民购买房屋的支付能力。
2000年
2001年
2002年
2003年
人均可支配收入
5850元
6386元
7050元
8000元
家庭总收入
17960元
19350元
21361元
24000元
平均房价
2545.8元/㎡
2609元/㎡
2601元/㎡
2747元/㎡
购买80㎡面积
203664元
208720元
208080元
219768元
房价收入比
11.34
10.79
9.74
9.16
上表为沈阳收入房价比值的变动情况，根据目前我国的经济状况和居民消费水平，业界比较公认的套房销售价格与消费者户均年可支配收入比例为5-6倍较为合适。
沈阳远远高于这个比例，成为沈阳房地产市场泡沫论的主要论据。
其实不然，收入房价比是一种处于随时被发展着的市场实践不断突破的动态表述性参数，不能作为僵化的逆向验证标准。
从表上可以看出沈阳这个比值逐年呈下降趋势，随着沈阳房地产开发结构的调整，沈阳大众化购房市场的启动，住房梯级消费的成熟，更多的沈阳人会拥有自己的住房。
（二）沈阳房地产市场分析
2003年沈阳房地产市场取得了辉煌的成就，从统计数据上看，截至到11月底，全市房地产开发完成投资148亿元，占年计划的102.1％，同比增长32％；施工面积1545万平方米，同比增长8％；建设规模2903万平方米，同比增长15％；竣工面积343万平方米，同比增长56％。
30个重点开发建设项目已启动28个，共完成投资69.5亿元。
全市增量商品房销售面积比去年同期增长27.5%，销售额比去年同期增长35.6%，销售增长额和绝对值创历史最好水平，全年共有67个商品房项目开盘上市，这些数据表明房地产专家忧虑的沈阳“地产泡沫”并不存在，政府一如既往支持房地产市场发展并不断加以规范，困扰多年的住宅市场供需结构矛盾得到有效缓解，土地市场中商业用地比重增加。
写字间、酒店式公寓、商业地产的比例增加，改变了沈阳多年住宅市场一枝独秀的发展方向，房地产市场呈现多元化的发展趋势。
纵观2003年沈阳房地产市场，主要呈现八大市场趋势：
市场趋势一、大众化楼盘成为房地产市场的主导
2002年中房基安花园为代表的一些楼盘定位于普通大众楼盘而获得成功，让开发商看到了普通大众强烈的购买欲望和新的市场切入点，而2003年大量的棚户区拆迁和金廊工程的旧城改造，带来10万人的购房需求，引发了普通消费者的购房热潮，加速了沈阳楼盘向大众化发展的趋势。
今年新开盘的项目中，有34个项目是位于一、二环之间的城市边缘区域，占到新开项目的50%的比例，这些楼盘快速调整策略，面积80-90㎡的两室、100-120㎡的三室最受购房者欢迎，（户型销售数据）通过户型的紧凑减少浪费的面积，有效的将总价款控制在25-35万之间，让普通购房者的购买力得到有效的释放，困扰多年的房地产供需不平衡的结构得到有效缓解，大众化楼盘成为房地产市场的主导。
市场趋势二、低密度健康住宅成为市场新宠
一场突如其来的“非典”让消费者对健康有了全新的认识，购房时在满足基本居住功能外更加关注通风、采光、绿化等健康因素。
低密度、健康运动社区这些概念在2003年成为沈阳房地产热点，住宅郊区化和健康居住观正在影响和改变着人们的居住理念。
借“非典”之势，大面宽、小进深；四明户型等最受消费者欢迎。
赢得国家健康住宅称号的“河畔新城”、建筑密度仅为1.19的格林梦夏、提出健康概念的国奥现代城都是今年健康概念的成功之作，为沈阳带来房屋户型的一次变革。
市场趋势三、酒店式公寓市场良莠不齐
2003年沈阳房地产市场公寓的供应量迅猛上升，公寓的市场上在售面积已达到30万平方米，但是多数项目都是借用“酒店式公寓”的概念提升项目档次，增加项目的卖点，而很少提及酒店式公寓的实质，依靠良好的位置、小户型、精装修等误导消费者，产生对酒店式公寓概念的混淆，实际上只是类似精装公寓和白领公寓，主要满足住的功能，这类公寓由于总价款低、位置优越，在沈阳比较畅销。
真正的酒店式公寓主要体现在配套和服务上，以常住酒店的游客和商务人士为目标客户。
从北京、上海类似项目的客户分析来看，客户中以投资为目的的占主体部分。
沈阳的酒店式公寓销售从公司代理的金茂国际公寓和皇城酒店公寓的销售来看也印证了这一结论，目前此类物业销售的主要难点是投资客对产品不了解导致信心不足，因此挖掘酒店式公寓的内涵和提高投资客的信心是2004年酒店式公寓销售首要解决的两个问题。
市场趋势四、营销新概念层出不穷
在市场竞争激烈、房地产市场供大于求的情况下，开发商为了销售楼盘，在结合楼盘现状基础上提出新观点、新做法、或者对原有的营销手法进行新的组合，提出一系列新颖的营销手段，成为促使消费者购房的催化剂。
例如格林梦夏的均价销售、艾特国际公寓的套内面积销售，水榭花都的交房前开发商替还贷款等营销手段，都让沈阳的购房者耳目一新。
营销概念需要创新、更要善于借鉴，多使用“拿来主义”。
多数沈阳的营销概念在南方都以被人运用过，但是对于非专业的购房者来说并不知晓，将其它城市先进的营销手法合理的借鉴到沈阳，促进沈阳的房地产营销市场逐步成熟，不失为一条捷径。
市场趋势五、商业地产大放异彩
沈阳2003年商业地产发展迅速，截至到11月底，沈阳市商业地产投资已达25.2亿元，占房地产投资比例的18.4%，商业营业用房销售11.7万平方米，同比增长47.2%。
这些数字改变了房地产市场中住宅一支独秀的格局，有助于房地产市场的多元化发展。
沈阳为打造“东北购物天堂”，加大了对商业投资的力度。
新增的大规模商场主要有万达商业广场、汇宝国际商业广场、五洲商业广场、浑南女人街等，这些商业业态都集中在沈阳著名的中街与太原街商圈内。
沈阳建设中的商铺经营方式主要采取“产权式商铺”、“带租约销售”的形式，这种方式对开发商快速回流资金、投资商的投资收益都有很好的保障，但是存在不确定的经营风险。
经营者一旦经营不善，投资者、经营者、物业管理公司，三者之间就会出现纠纷。
令人担忧的是，沈阳投资者还没有风险意识，另外沈阳市场的商业容量能否满足这些购物中心的运营条件，也是值得关注的问题，临近城市大连的商业过剩带来的租金跳水的教训值得警惕。
市场趋势六、二手房市场繁荣火爆
截至到11月底，沈阳市二手房交易面积509.8万平方米，交易额84.39亿元，分别比去年同期增长38%和57%。
取得这样的成绩是多种原因构成的。
●二手房市场交易的猛增从价值规律上来说主要是棚户区和金廊工程拆迁形成大量急迫购房者，在短期内二手房市场供不应求，是价格上涨的主要原因。
●８月份，沈阳户籍制度进一步放宽，规定买二手房就可以落户政策出台，打破了原有买商品房才能落户的限制，吸引周边城市的居民及打工者加入到二手房置业的大军之中。
●二手房的价格飙升让部分投资者加入投资或者炒房的行列，间接的拉动了二手房的价格。
二手房销售面积首次超过商品房，实现了沈阳房地产二、三级市场联动、梯级消费的购房理念，固然可喜。
但是应该清醒认识到这种现象只是大规模的旧城改造导致的结果。
在沈阳目前经济水平，商品房仍然是市场的主流，二手房是商品房市场的有益补充，间接促进商品房市场不断向前发展。
市场趋势七、浑南开发机遇与挑战并存
浑南是沈阳未来重点开发的区域，房地产业成为该区域的先行产业。
2003年在市政府大力支持下，浑南的开发量直线上升，达到70.9万平方米，开发企业也都是国内外实力雄厚的品牌公司。
多数项目在一年时间内完成了从规划到建设，从图纸到现实的转变过程，“浑南板块”成为沈阳市民置业的新的关注点。
但是在快速发展的过程中也暴露出一些不足：
浑南原住居民不能支撑区域内的楼盘销售；开发商在区域道路、交通、配套等大环境都不甚齐全的情况下抢先销售，对母城居民跨区域置业的吸引力不够；区域内多数楼盘的定位偏高。
导致除了“河畔新城”等少数楼盘取得了成功，多数楼盘的销售都不温不火，甚至还出现SR新城由于定位偏差而失败的楼盘典型。
据统计2004年更多的资金投入到浑南这片热土，新开工面积为57.5万平方米，预计竣工面积212.7万平方米，投资额达44.4亿，进一步促进区域环境的成熟。
浑南市场将是一个机遇与挑战并存的地方，开发商定位准确及入市时机的选择将影响最终销售结果。
市场趋势八、沈阳“外来兵团”大举入侵
随着“项目年”内沈阳招商引资力度的加大，使2003年的外地甚至国外的开发商来沈数量明显增加。
广州保利集团、上海新洲实业、韩国的SR，这些著名的一线城市开发商，看重沈阳未来的发展前景和优惠的招商条件，纷纷在沈阳“圈地”开发。
这些外地的品牌开发商多为知名企业，开发经验丰富，资金实力雄厚，取得的地块不是位置绝佳就是盘量极大，其开发的“海派住宅”、“大连风格”、“韩式公寓”等建筑风格让沈阳的购房者应接不暇；在郊区的大面积圈地直接促使沈阳“大盘时代”的到来，在短时间内就成为沈阳房地产市场的引领者。
面对这些外来兵团来势汹汹的挑战，本地企业也毫不示弱，上市公司沈阳发展集团在今年以3.8亿取得老瓜堡土地开发权，展示了本土企业的开发实力。
去年沈城地产形成了本土与外地、国内与国外开发商同台竞技的复杂局面，其实不论本地开发商还是外来开发商，只要立足市场、符合市场需求，就会获得成功，反之则会“水土不服，遭遇失败”。
综上所述，对于房地产这个具有周期性产业来说，沈阳的房地产正处在周期的上升阶段，去年2003年正是沈阳房地产周期步入快速发展一个节点，今年的房地产发展将延续去年的趋势，而且金廊工程和“东北振兴”的战略带来的联动效应也将在今年得到最大的体现，促进沈阳房地产市场不断走向成熟，房地产周期发展的“波峰”即将到来。
三、城北市场情况分析
关于城市北部，我们只做了2003年典型项目的市场调研，对于五彩园没有任何影响的项目，我们不做关注。
克莱斯特、中远颐和丽园到目前为止，我们还没有取得详细的资料。
项目名称
国奥现代城
地理位置
于洪区黄河北大街96号
发
展
商
辽宁筑成地产发展有限公司
辽宁东方房屋开发有限公司
占地面积
39.8万平
建筑面积
60万平
面积范围
77-159平
户型范围
2*2*1—4*2*2
起价
2480元/平
均价
2700元/平
顶价
2930元/平
车位/库
地下、地上
价格
10万、12万、15万
网点价格
5000—6000元/平
物业费用
0.8元/平/月
销售率
一期800余套销售80%
亚都名苑项目简介
项目的基本情况
项目名称
亚都名苑
地理位置
沈阳市白山路46号
销售电话
31017777、31018888
投资商
上海铭源
开发商
辽宁海特房屋开发有限公司
建筑设计单位:
澳大利亚贝尔曼
沈阳城市规划设计院
策划行销公司
精华名仕
销售代理
精华名仕
物业公司
上海亚都物业管理有限公司
总占地面积
17万平方米
总建筑面积
20万平方米
总户数
1500户
容积率
1.17
绿化率
47%
层高
2.8米
物业费用
0.8元/月/平
车位情况
车库
土地使用方式
购买50年使用权
按揭银行及成数
建设银行7成30年
上海风情综合园区
一期项目的基本情况
一期建筑规模
12栋多层、6栋小高层
一期总户数
514户
一期在售户数
288户（不包括高层）
楼间距
最小31米，最大47米
一期开盘时间
2003年9月28日
一期交工时间
2004年10月
一期产品类别
住宅
面积范围
89-140，主力面积在90-110平之间
销售折扣
一次性96折，贷款98折
一期的价格范围
2320——2670元/平
一期的销售情况
实行不交钱排号策略，
展会期间排号150个左右。
工程进度
封顶、做外饰
楼盘名称
项目价格
优惠政策
销售情况
高层开发量
高层分摊率
备注
华泰新都
多层价格范围从2760~3150元元/平
高层价格3180~3480元/平
一次性付款每平优惠100元，贷款每平优惠50元，购买高层免3年物业费、电梯费
二期目前在售的套数为610套，多层销售较好，售出80%，高层处于滞销，仅售出20套左右，总体销售率在55%。
目前在售的高层为3栋18层的一梯三户，与C座移动一梯五户的24层，同时明年将以高层销售为主，在开发6栋24层的高层
150平方米的分摊面积在27平方米
华泰新都的高层面积集中在92-114平，面积小单销售仍然很差。
万科四季花城
多层均价在2900元/平。
高层均价在3500元/平
一次性付款98折
今年万科开发量在1000套，已经销售完成800套，一期剩10套左右，葵花园、红枫园目前剩余200套，多数为113平以上户型。
今年万科仅销售一栋高层，面积在200平左右，明年将有二期剩余产品3栋点式高层与一栋12层的板式高层余万科的三期两栋高层同时上市。
分摊面积比本项目少2平左右
一栋大户型小高层看不出万科的高层推广策略，但由于户型大，总价款高，销售很吃力。
格林梦夏
一口价2950元/平
小高层免收物业费
多层接近售罄，目前所剩面积集中在A、B座小高层的134平的户型。
总体销售率90%。
格林梦夏今年共推出8栋小高层，成功消化掉6栋小高层，开发商的品牌、户型设计消费者比较认可
85%的使用率
格林梦夏针对134平方米的户型多次进行宣传，但是户型设计消费者并不认可，导致销售的效果很差。
亚都名苑
2320~2670元/平
一次性付款96折，贷款98折
目前在售288套，多层阁楼已经售罄，预定在200套左右。
明年将有一期的6栋小高层上市，面积在150平方米左右
高层尚未销售
超大的楼间距，优良的性价比是该项目销售较好的主要原因。
（二）结论
1、2003年的城北房地产市场是一个大供应量与大消化量的市场。
2、中档产品是市场的主流。
3、格林梦夏、国奥现代城由于产品、价格、宣传等各个方面的优势成为区域市场最大的赢家。
4、大户型产品市场消化压力比较大，即使是万科也面临这样的困境。
四、对五彩园的启示
1、沈阳市的中高档房地产市场消化能力依然乐段，城市北部的中高档产品的市场消化能力没有问题（但是高档有问题），只不过是除五彩园之外，中高档项目的综合素质低。
2、2004年，五彩园要做好两级竞争准备：
一是要从区域市场当中跳出来，成为城北典型的中高档代表；二是在立足区域市场的同时要参与全市竞争。
3、2004年，五彩园要重点持续关注几个项目：
亚都茗苑、克莱斯特、中远颐和丽园、城建联美项目。
4、在2004年，亚都茗苑的小高层产品可能会成为五彩园的竞争产品，竞争程度如何，取决于其定价，如果其价格维持现状将会对五彩园产生冲击，五彩园只有推出经装修产品与其产生差异化。
5、2004年，中远颐和丽园（一期供应量700套左右，平均价格接近4000元，在户型、景观、会所、品牌等方面都具有较强的竞争力）将会成为城北典型中高档代表，将会分流相当大的一部分中高档客户群体。
相对于中远而言，五彩园应该以现房抢先启动市场。
6、克莱斯特对于五彩园的影响程度如何，取决于今年的价格政策和宣传。
7、密切关注2004年皇姑区域金廊的动迁，因为他们是最有实力的动迁户。
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