南大港管理区广泰家园建设工程项目可行性研究报告书.docx
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南大港管理区广泰家园建设工程项目可行性研究报告书
沧州市南大港管理区广泰家园建设工程
可行性研究报告
第一章总论……………………………………4
第二章项目背景与建设的必要性……………7
第三章建设地点与建设条件…………………10
第四章建设方案与建设规模…………………13
第五章环境保护………………………………22
第六章建筑项目的节能………………………27
第七章劳动安全………………………………37
第八章物业管理………………………………40
第九章项目实施进度计划建议………………41
第十章工程建设项目招标……………………43
第十一章投资估算及资金筹措…………………47
第十二章经济评价………………………………51
第十三章社会综合效益评价……………………55
第一章总论
1.1项目名称与建设单位
1.1.1项目名称：
南大港区广泰家园建设工程
1.1.2项目建设单位：
沧州市南大港信泰建筑安装工程有限公司1.1.3项目建设地点：
南大港管理区一分区
1.1.4项目可研报告编制单位：
河北华港泰招标咨询有限公司
1.2编制工作的依据和范围
1.2.1依据
a、南大港区广泰家园安全工程项目的相关技术、经济资料
b、南大港区规划局提供的规划图
c、评价方法和参数依据2006年国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
d、建设单位及相关部门提供的该项目基础资料。
e、本项目采用的投资、价格等财务、会计数据、均经过项目承办单位确认。
f、国家有关政策和法规。
1.2.2编制工作范围
本项目可研报告的编制工作范围包括：
项目建设必要性、建设条件、建设规模及方案、环境保护与节能、资金筹措、投资估算、实施进度和风险及社会效益分析等。
1.3研究工作概况
我公司受南大港区区委托，进行本项目可研报告的编制工作。
我们组成项目组对拟建厂址进行了现场考察，并与建设单位领导及有关单位技术人员进行了座谈与交流，收集了有关项目的技术资料并走访了有关专家。
在此基础上编制了本项目可研报告。
1.4建设地点与建设规模
拟建项目位于南大港区管理区一分区，占地面积19.8亩（13200平方米），共建六栋住宅小区。
1.5项目建设安排
项目建设期初步计划定位2年
2012年3月——2014年3月竣工验收、投入使用。
1.6总投资额
本项目估算总投资额3060万元
1.7资金筹措方式：
自筹
1.8结论
1.8.1建设规模及建设内容
本项目总建筑面积13200平方米，其中多层住宅建筑面积11630.28平方米，商业网点面积1569.72平方米。
1.8.2投资估算及资金来源
该项目总投资共计3060万元，全部用于开发房地产投资，其中土地费用462万元，前期费用52.34万元，基础设施建设费284.92万元，建筑安装工程费1977.15万元，上缴政府费用167.09万元，不可预见费用107.56万元。
本项目总投资3060万元，全部由项目承办单位自筹解决。
1.8.3项目建设期
本项目建设期为2年。
1.8.3项目效益分析
项目建成后，可实现销售收入5059.1万元，可实现利税1274.49万元。
该项目的建设符合南大港管理区新一轮城市总体规划，环境优美，交通方便。
项目建成后，可进一步缓解城市住宅紧张的状况，特别是满足大港区居民对住房的需求，对提高居民生活质量将起到积极的推动作用，其经济效益和社会效益显著。
附：
主要技术经济指标
指标名称
单位
数量
备注
建设用地面积
亩
19.8
其
中
总建筑面积
平方米
13200
其
中
多层住宅面积
平方米
11631.28
商业网点面积
平方米
1569.72
住宅户数
户
160
日照间距系数
不低于1.5倍
容积率
2.22
绿地率
%
36.8
建筑密度
%
41.7
停车位
地面停车位
辆
57
室内停车位
辆
24
第二章项目背景与建设的必要性
2.1承办单位概况
2.1.1建设单位：
沧州市南大港信泰建筑安装工程有限公司
2.1.2法定代表人：
刘国荣
2.1.3建设单位基本情况
沧州市南大港信泰建筑安装工程有限公司。
主要经营范围包括房地产开发、建筑安装工程、钢制品工程及各种门窗的制作等。
目前公司已拥有各类专业技术人员69人，其中项目经理6人，高级职称人员4人，中级职称人员23人，初级职称人员12人。
近年来，公司坚持走专业化管理之路，围绕房地产开发主业，着力打造管理优势、技术优势和人才优势。
经过短短几年的发展，在房地产开发方面创造了丰厚的业绩。
2.2项目背景
随着社会的不断发展进步，人们的生活已逐渐从“谋生”的阶段转入“乐生”的阶段，人们日渐重视生活的质量，对于居住的要求远不仅止于一个遮风避雨的“蜗居”，而是愈来愈注重整体的环境质量，“住”在人们心中的分量越来越重，改善住宅条件的呼声越来越高，住宅消费已经成为人们新的消费热点。
同时，随着全国房改制度的实施，住宅建设已开始成为强有力的经济增长点，有关资料表明，房地产业对其他产业的带动值为1：
3。
加上住宅二级市场的开始起步，城市居民消费观念的改变、收入的增加，个人购买力有了较大提高，较快的刺激了南大港区住宅建设的快速发展。
目前，南大港区经济发展较快，人们生活水平日益提高，但部分居民的住房在结构、面积、位置等方面都不同程度地存在一定缺陷，不能满足南大港区居民追求更高生活质量的需求。
沧州市南大港信泰建筑安装工程有限公司以城市总体规划为先导，按照国家相关政策和大港区委区政府的相关规定，积极致力于大港区广泰家园小区住宅楼的开发，不断满足人们追求更高生活品味的购房需求。
2.3项目建设的必要性
根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的情况，确定住宅建设作为形成新的经济增长点的重要方面，居民住房建设已成为国家扩大内需、带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之一。
通过培育住宅消费，发展住宅建设不仅可以缓解、改善居民的居住环境，而且还可以带动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机会，促进国民经济的进一步发展。
项目承办单位充分利用自已雄厚的资金实力和区位优势，根据南大港城市规划要求，在居住环境较好的该地段内建设“广泰家园小区住宅楼项目”，有利于加快城市的快速发展，有利于改善大港区居民的生活条件，促进城市建设进程和经济的发展，符合国家有关产业政策的要求。
“十一五”期间，随着房改政策、住房市场开放政策、住房金融政策陆续出台，大港区在经济大发展的背景下住房建设同样取得了较大成就，城乡居民住宅条件得到了很大的改善，生活水平得到了较大的提高。
总之，房地产产业关联度很高，对经济增长影响力大。
本项目的建设，对促进沧州市房地产市场健康发展，扩大内需、保持国民经济发展的良好势头、推动经济结构调整、提高居民消费水平和质量、扩大就业、促进科技进步和可持续发展都有着重要意义。
第三章建设条件与建设地点
3.1建设地址
本项目拟建设在南大港管理区一分区
3.2建设条件
3.2.1地理位置条件
拟建南大港区广泰家园项目位于大港管理区一分区，具有环渤海、环京津经济圈核心地带，将是未来中国经济的重要增长点。
在河北省“秦、唐、沧”战略规划中，南大港区是河北沿海地区最具发展潜力的城市之一。
3.2.2工程地质
南大港区位于华北平原中部，地形平坦，地层岩石性较均匀，地基土质均匀，无不良地质现象。
3.2.3地震烈度
按国家地震局颁发《中国地震烈度区划图》该地区地震烈度为七度。
3.2.4气象资料
该地属于温带大陆性季节气候，冬季寒冷，夏季炎热，气温的年温差大，降水季节分配不均匀，表现出明显的大陆性气候特征。
在一年四季中，冬季寒冷降雪少，春季干旱风沙多，夏季高温多雨，秋季天气晴朗，冷暖适中。
历年平均气温：
12.5℃
极端最高气温：
42.9℃
极端最低气温：
-20.6℃
最热月平均气温：
26.5℃
最冷月平均气温：
-3.9℃
最热月3时平均气温：
29.8℃
采暖日数：
124天
历年平均气压：
1015.7毫帕
历年最高气压：
1047.9毫帕
历年最低气压：
988.1毫帕
最热月﹙6、7、8月﹚平均气压：
1003.8毫帕
年平均相对湿度：
63％
月平均最大相对湿度：
83％
月平均最小相对湿度：
34％
年平均最大相对湿度：
73％
年平均最小相对湿度；56％
最热月平均最小相对湿度：
77％
最冷月13时相对湿度：
63％
历年平均降水量：
584.9％
月最大降水量：
570毫米
最大积雪厚度：
21厘米
年平均风度：
3.4米∕秒
年平均最大风速：
21.0米∕秒
全年主导风向：
sswssw
夏季主导风向：
sswse
土壤最大冻结深度：
55厘米
年蒸汽量：
1852.1毫米
常年无霜期：
195天
3.2.5供电
本项目由南大港区供电公司供给。
可满足本项目的供电需求。
3.2.6供水排水
供水
根据项目建设后的预计运转情况，总用水量每年为2.75万吨。
水源来自自来水供水管网，能满足本项目的用水。
3.2.7供暖
本项目取暖采用集中供热管网，能够解决采暖问题。
3.2.8通讯
大港区通讯网络已经健全，网通、铁通、联通、电信等通讯网络部门均可供选择并能保证项目通讯网络的需要
3.2.9交通
项目位于大港管理区一分区，方便的交通条件为居民出行带来了便利。
第四章建设方案及建设规模
4.1地址选择
本项目拟建位置位于沧州市南大港管理区一分区
4.2建设条件
该区域位于大港区重要发展地段，环境因素优越，周边便利的交通给小区的开发提供了有利条件。
无论从居住环境还是外部条件来看，都是理想的入住场所。
4.3建设规模
根据大港区新一轮城市总体规划，并充分结合上述市场需求情况分析、建设用地条件及周围环境与规划的土地面积，本着节约土地，合理优化开发土地资源的目标，结合大港区实际情况，确定本项目建设规模为：
建设用地面积19.8亩，总建筑面积13200平方米，其中多层住宅建筑面积11630.28平方米，商业网点面积1569.72平方米，项目建设完成后总入住户数达到110户。
4.4总平面布局
1、规划结构
以中部为核心，将用地划分为四个组团，中间道路硬化和绿化，使环境和谐优美。
2、交通组织
居住组团均做到人车分离，居住组团以中心绿带形成步行系统，机动车流线从基地北侧及东侧进出，车库出入口靠近南侧小区路设置。
机动车车位主要设置于小区车库内，自行车停放主要沿小区道路分散设置，以方便居民。
3、绿地景观
作为一个健康的居住场所，跳出传统的规划建设思想，将新的生活方式融入其中，更好的体现出“以人为本，人与自然和谐统一”的设计原则。
小区公共绿地不分级布置，采用集中与分散相结合，点、线、面相结合的绿地系统。
4.4.2总平面布置概述
根据总平面布置原则，并结合南大港区农村学校的实际情况，经济合理的综合解决建筑物和公用设施的平面布局，建筑物的开间大小均有主体专业确立，并根据主体专业要求，在建筑物设计中针对不同的建筑采取不同的隔音措施。
整个建设区地势平坦，交通方便，区内利用建筑物综合安排绿化地，形成若干个绿化空间，与道路绿化、广场绿化形成一个完整的绿化系统，各区环境幽雅，既能相对封闭，又能相互联系，能够满足患者、消防等方面的要求。
4.5建筑设计
小区区域环境、配套条件较好，对空间设计有具体要求，以本大港居民为居住对象，建设标准为中档普通住宅。
1、住宅布局
（1）以南北向为主，适应南大港地方气候；
（2）建筑南北相接，扩大空间，丰富形体变化；
（3）控制面宽，增加舒适度。
2、户型设计
（1）户型：
套型建筑面积90平方米以下住房面积占到总开发面积的70%以上。
面积紧凑而合理。
功能空间无浪费；共摊面积使用率更高；空间设计更为人性化。
（2）合理组织内部空间
住宅区内设计以起居为中心，家庭内部公私分离、居寝分离、洁污分离。
通过平面深浅、空间过渡的手法，做视线、声音的隔绝。
起居、就餐环境相对独立且功能明确，阳光通透，通风条件良好；过道空间压至最低线；秘密空间及活动布局有序；厨、餐空间分合自如；户内及相邻户型变化灵活，满足家庭多年生活习惯要求。
辅助空间作为生活中必不可少的空间，在设计中得到重视，每户设置门斗作为换鞋更衣的过度空间，户内尽可能增加壁柜，吊柜等贮藏空间，预留空调机位，以保证住宅立面的整齐统一。
3、立面设计
沧州市南大港管理区广泰家园住宅楼的外立面是对南大港气候、人的居住氛围、心理、商业环境都做了透彻的解析后，运用最简约、最人性化的设计思路进行规划和设计，将生动简洁的建筑符号与现代形体相结合，大面积开窗充分考虑了周边环境，强调建筑产光影效果，色彩采用浅色系列，配合小区大面积的绿化创造出一种新颖、别致的简约主义的建筑风格。
4.5.1设计指导思想
遵循“经济、实用、美观”的原则，建筑外观体现现代化卫生类建筑的性格，色彩以素雅的浅色调为主，体形及细部处理简洁明快，给人一种清新，宁静的视觉效果。
4.5.2设计规范
（1）《民用建筑设计通则》（JGJ137-87）
（2）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）
（3）《民用建筑照明设计规范》（GBJ133-90）
（4）《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）
（5）《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140-90）
（6）《屋面工程设计规范》（GB50207-94）
（7）《建筑给排水设计规范》（GB/T50001-2001）
（9）《建筑制图标准》（GBJ15-88）（1997年局部修订）
（10）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）
（11）《建筑地基基础设计标准规范》（GB50068-2001）
（12）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）
（13）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）
（14）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）
（15）《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-95）
4.5.3项目等级
本项目工程类别为卫生类建筑，耐火等级为二级，抗震设防按七级考虑。
4.5.4设计范围
本工程设计主要是建筑设计、结构设计、给排水设计、采暖与通风设计、照明设计、消防安全设计等。
4.6结构设计
本工程采用框架结构。
本工程采用的国家规范及规程如下：
《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）
《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）
《民用建筑设计通则》（JGJ137-87）
《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）
《屋面工程设计规范》（GB50207-94）
《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2001）
根据国家规范要求，南大港区地震烈度为六度地震区。
本工程抗震构造措施按七度考虑。
4.7给排水设计
4.7.1水源
（1）该项目水源来自南大港区自来水供水管网，能满足本项目用水。
4.7.2给水——由南大港管理区一分区引一根DN250进水管在小区内成环。
4.7.3污水——排水采用分流制，排入南大港管理区污水池。
4.7.5雨水——按重现期为5年设计，暴雨强度为151mm/h。
雨水集中后依地势排入河道，部分引入小区景观水体。
4.7.6消防——本区室内消防用水量按20L/S，室外消防用水量按20L/S计，火灾延续时间2小时，自动喷水为28L/S，火灾延续时间1小时，多层住宅消防用水量由市政给水管道直接供给。
5、设备及材料选择——主要设备均采用国内优质产品，室内给水管、排水管拟采用塑料管，部分采用钢塑管。
4.8电气设计
4.8.1强电设计
4.8.2设计依据
《低压配电设计规范》（GB5002-95）
《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）
《供配电设计规范》（GB5002-92）
建筑专业提供的建筑图。
4.8.3设计范围
（1）0.4/0.23KV低压配电系统
（2）电力及照明系统
（3）建筑物防雷及接地
4.8.4负荷等级
本工程用电负荷为三级负荷。
4.8.5电气
动力、照明负荷一般采用分开供电方式，主要技术设备直接由变电所放射供电，照明采用插接式母线树干式供电。
供电动力设备，照明及动力电压均采用220/380V。
按照《城市基础设施工程规划手册》（中国建筑工业出版社2000年）以及《城市电力规划规范》（GB50293-1999），该项目电力负荷分类综合用电指标取值如下：
表4-1
名称
数量
用电指标（KW/M2）
用电量（KW）
住宅楼
1848m2
0.06KW
110.88
路灯
1240m2
0.01KW
12.4
室外照明等
30
∑=153.28KW
Kc=0.3cosØ=0.9Sjs=51.09KVA
本工程用电由南大港区电力公司供电所供给，可满足本项目的用电需求。
弱电设计
包括有线监控系统、电话及网络系统、对讲系统。
随着信息化的发展，该项目应积极建设网络信息系统。
4.9采暖设计
本项目采用集中供热管网供暖，能满足本项目需求。
4.9.2管网规划
热力管网采用地下埋设，采用DN50-DN70的管道集中供热，确保供热安全可靠。
4.10通风设计
一般房间有外窗的采用自然通风，无外窗的房间采用排风扇或离心通风机进行换气。
4.11管网综合规划
根据新建道路横断面以及各专业规划管线，统筹安排，该项目管线类别有：
给水、排水、供暖、供电、宽带、有线电视、电话、消防、道路照明、绿化给水、雨水等。
管线铺设依据外管网铺设规范要求和规划设计埋地铺设。
合理布置，综合确定各专业管线的位置，并坚持以下原则：
1、各种管线应尽量埋设在道路红线以内，不要乱穿空地，造成今后对其他设施修建的不利。
2、同一管线不宜从道路一侧转到道路的另一侧，以免多占土地和增加与其他管线的交叉。
3、在道路横断面中间安排管线时，应首先考虑将管线安排在人行道及非机动车道穿行，尽量避免管线布置在机动车道下面。
4.12绿化、硬化
4.12.1绿化在控制成本的前提下，本着美观、实用、人性化的原则，以期在有限的投资下，做到精雕细刻。
计划采用适合本地生长的普通乔木和花灌木，以小片草坪点缀，以降低后期绿化维护费用。
4.12.2硬化主要车行道及人行道采用混凝土路面，绿化甬路采用碎石、卵石等多种硬化形式，停车场用混凝土铺设。
4.13竖向规划
4.13.1采用技术规范
《城市民用建筑规划设计规范》（GB50180-93）
《城市道路设计规范》（GJJ37-99）
《城市用地竖向规划规范》（GJJ83-99）
4.13.2竖向规划原则
1、基地内竖向高程变化较缓，竖向规划时尽量使规划高程接近地面标高，达不到技术标准时作局部挖填调整。
2、竖向规划以尽量减少土石方的填挖数量为原则，充分利用现有的地形起伏变化，进行合理的土方调配，避免不必要的大填大挖。
第五章环境保护
本项目在设计中采用生态保护措施，保护自然，协调人与自然的关系，促进南大港区的可持续发展。
5.1环境现状
项目场地附近没有水源地、自然保护区、文物景观及其他环境敏感点。
5.2设计依据及标准
1、《中华人民共和国环境保护法》
2、国务院国发[1996]31号文，《国务院关于环境保护若干问题的决定》
3、1998年11月18日全国人大第十次常务委员会通过的《建设项目环境保护管理条例》
4、《河北省建设项目环境保护管理条例》
5、《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）
6、《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）
7、《污气综合排放标准》（GB8979-1996）
5.3设计原则
1、执行环保工程设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产的“三同时”制度。
2、坚持经济效益和环境效益统一的原则，设计中应积极采用低毒、无毒的原料，采用节能、低噪声设备，采用少污染、无污染的新技术，把污染减少到最低限度。
3、环境设计应体现技术先进性与经济合理性，净化处理效率高，处理后的污染物排放应满足国家或地方规定的排放标准。
4、尽可能因地制宜采用综合利用与回收技术，尽量避免产生二次污染。
如产生二次污染，应采取相应的治理措施。
5.4设计范围
凡本次设计范围所产生的污染都在本次环境保护设计范围内。
5.5项目施工期间环境影响与污染防治
5.5.1噪声
噪声污染源主要由施工机械运作时产生，如混凝土搅拌机、起重机、挖掘机等。
采取降噪措施主要是合理安排施工时间和管理施工场地；高噪声设备的施工时间安排在昼夜（6：
20-22：
00），避免夜间施工；施工设备选用低噪声的器材和设备；施工期间对动力机械设备定期维修养护。
5.5.2扬尘
本项目对大气环境影响最大的是扬尘，主要来自运输车辆、拌和、拆分系统和水泥库。
从以下几方面采取防治措施：
（1）、运输材料道路及施工现场应配合洒水设备，定时洒水，减少起尘量，并及时清扫路面，防止二次扬尘。
（2）、料场应距居民区150米以外，同时加以遮盖，避免扬撒，在材料运输途中，应采取封闭或遮盖措施，避免抛撒，粉煤灰运输应湿取湿运。
（3）、施工厂界设隔离棚或简易墙。
（4）、搅拌站应设置在距居民区200米以外的地方，且应该设在下风向；尽量争取集中拌合方式，集中拌合的搅拌机应有二级除尘装置。
5.5.3固体废渣
主要为施工产生的生活垃圾，由环卫部门统一运输管理。
5.5.4废水
施工废水主要来自砂石冲洗、混凝土养护、场地和设备冲洗等过程。
施工废水中主要含有泥沙和油污。
还有施工人员的生活污水。
施工期间防止水环境污染的主要措施为：
（1）、加强施工期管理，针对施工期污水产生过程不连续、废水种类较单一等特点，可采取相应措施有效控制污水中污染物的产生量。
（2）、施工现场因地制宜，建造沉淀池、隔油池等污水临时处理设施，对含油量大的施工机械冲洗水或悬浮物含量高的其它施工废水需经处理后方可排放，砂浆和石灰浆等废液宜集中处理，干燥后与固体废弃物一起处置。
（3）、水泥、黄沙、石灰类的建筑材料需集中堆放，并采取一定的防雨淋措施，及时清扫施工运输过程中抛洒的上述建筑材料，以免这些物质随雨水冲刷，污染附近水体。
（4）、安装小流量的设备和器具，以减少在施工期间的用水量。
通过采取以上措施，可有效控制施工废水污染，措施是切实可行的。
5.6运营期间环境影响因子及防治措施
1、废水
除要求处理的污水排入污水处理站后，本项目其它生活污水拟通过污水管道排入室外化粪池，经初步处理后排入大港区的排水管网，对环境影响较小。
2、声环境影响分析
本项目营运期噪声主要为居民生活噪声、交通噪声及部分公共设施使用产生噪声。
通过对停车场合理布局及在院内设禁鸣牌、限速，公共设施选用低噪声设备，对高噪声设备安装消音降噪设备，加强周围环境管理，并通过院区绿化降噪等采取隔音降噪措施后，对院内声环境影响较小。
3、恶臭的环境影响分析
院区内的垃圾收集箱、污水汇合接管井是易于产生恶臭的场所，在平面布置时应注意其位置的合理布局，并尽量用绿化遮挡和吸收臭气。
规范清洁卫生工作，杜绝恶臭的发生。
4、废气
废气主要是热水锅炉排放的气体，锅炉选用环保型，气体经处理检测合格后启用。
5.7环境影响评价
本项目在建设和运营期间产生的污染物经处理后，对环境影响不大，不会造成对周围环境的破坏。
第六章建筑项目节能分析
6.1我国能源现状
随着中国经济的快速增长，对能源的需求不断增加，对世界
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