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第一章概述
1.1承办单位
承办单位：
···公司
法人代表:
···
企业性质：
有限责任公司
企业地址：
···
1.2项目承办单位概况
···公司是本商业规划书设立的公司，法人···，成立于同时也是···乃至西北五省首家引进国家专利技术生产线，进行农作物秸秆生产新型建筑材料的生产企业。
公司为有限责任公司，注册资产1000万元，公司地点位于，周边交通情况较便利，村镇柏油马路直通公司大门。
公司厂区（含办公用地）占地面积4公顷（即40000m2），员工41人，固定资产投资2700余万元，项目承建公司具有较强的综合实力。
项目主要投资人目前拥有煤矿、黄金交易行等多处实业产业，建设资金来源均为企业自筹，由此可见，经济实力较雄厚；该公司生产技术专利由哈尔滨理工大学提供合作，由此可见，技术实力较强大；生产线基层套设备由哈尔滨理工大学提供；项目技术方案指导由哈尔滨理工大学直接委派高层技术负责人亲临现场指导，由此可见，该项目设备供应有保障，技术领先人才实力较强大。
该公司公司取得对···原有···大楼的经营权后，该公司将投资1200万元对旧酒店大楼进行楼体加层改造、会宴大厅修建、酒店设备的购置。
并按照四星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、餐饮和酒店大堂取得收入并实现利润。
酒店总面积9379㎡，各类客房65间，餐厅650㎡，大堂800㎡。
将以前三星级酒店升级四星级酒店并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为本县管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的四星级酒店。
我县和···地区旅游市场近十年将保持年均10％以上的增长，而我国酒店业在2012年左右已经开始新的一轮景气周期，目前正是投资酒店行业的较好时机。
本项目···地理位置优越、配套设施健全、年经营承包费用低廉，酒店周围同档次星级酒店少，具备良好的经营和盈利条件。
···以前是国有企业现计划改制并吸收外部融资，改制成功后尽快使···投入试营业，迅速形成住宿、餐饮服务能力，成为本酒店业中的管理先进、效益优良的知名酒店，给投资者以良好的回报。
1.3项目概况
项目占地面积：
···㎡
建筑面积：
3650㎡
项目投资：
1200万元
原建筑概况：
···共有4层，使用面积···0平方，建筑面积6379.34平方。
···是集住宿、餐饮、会议为一体的经济型酒店。
酒店拥有各种客房39套，配有餐厅、中小会议等服务设施。
酒店装修豪华、典雅以及有无微不至的服务。
其中有标间（30间）、单间（4）、豪华单间套房（4间）、豪华标间套房（1间）特色的餐厅。
原建筑年代:
1986年
原设计使用功能:
宾馆
具体改造装修方案投入700万元酒店的650平方米宴会厅建设,可容纳500人的,15间包厢，40张散台，3000平方米旧楼改造,主楼加两层，每层1500平方，可修建客房，多功能厅。
投入400万元用于酒店设备设施采购、装修和营业启动资金。
就餐接纳总人数500人
1.4市场营销
···定位于经济型酒店，目标市场为参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来本地旅游的人员。
1.5运营与管理
酒店将向公司及面向社会选聘优秀人才担任酒店管理职务，酒店将按照《旅游涉外饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-2002）及《饭店星级的划分与评定》按照三星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供三星级标准的服务。
也将建立三星级酒店要求的管理体系，酒店将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。
1.6项目总投资与财务评价指标
工程总投资：
1200万元
其中投入800万元，完成酒店的宴会厅建设、旧楼改造和前期筹备工作，投入400万元用于酒店设备设施采购、装修和营业启动资金。
固定资产折旧期：
35年
净利润：
税前利润约312万元人民币、税后利润311万元人民币，
净现值：
951.3万元。
项目投资回收期：
3年零1个月
第二章项目规划
2.1酒店位置及现状
本项目在···，地址···，法人代表···，···现是全民所有制的，有员工50人，···共有4层，使用面积···0平方，建筑面积6379.34平方。
···是集住宿、餐饮、会议为一体的经济型酒店。
酒店拥有各种客房39套，配有餐厅、中小会议等服务设施。
酒店装修豪华、典雅以及有无微不至的服务。
其中有标间（30间）、单间（4）、豪华单间套房（4间）、豪华标间套房（1间）特色的餐厅。
下设有3个分支机构分别在···一个，···2个。
···宾馆现有三个别墅，共有30间客房，现已有经济效益，良繁宾馆现在建设中。
···位置在···的繁华地段，交通便利，但是···是国有酒店是作为政府部门、国家机关和国有大中企业的接待单位而存在，现在的···缺少经营压力、市场观念淡薄、管理粗放、冗员众多，常年只能依靠主办单位的补贴维持经营，从而出现了多年大面积、高金额的亏损。
2.2项目总体规划
本公司以改制的形式取得的···经营权为契机，将投资1200万元实施楼顶加两层、修建会宴厅工程，并对酒店按照四星级标准进行装修并配备相关设备、设施，争取在2017年···地区旅游旺季开始之前酒店能够试营业，以合理的价格、良好的设施、完善的管理、优质的服务建立酒店的竞争优势，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，结合酒店自行销售，以公关和市场宣传手段为服务，在2－3年将三星级酒店升级成为本县知名四星级酒店。
在酒店运行2－3年后，可考虑通过自有资金积累或合作投资，将本公司筹划上市，以充分提高现有资产的利用率，取得更大的收益。
2.2.1餐厅
餐厅面积650平方米，15间包厢，40张散台，可容纳500人的会宴大厅。
餐厅突出···地区民族特色，强调品牌经营，突出菜肴品牌和地方特色
2.2.2客房
客房分布于1F-6F面积共有9379平方米，有客房65间，其中：
普通标准间50间，商务套房6套，豪华标准间5间，豪华套间4间。
客房拟配备高档、精致家具及电视，装饰装潢强调统一中显个性，力求舒适、温馨、实用。
2.2.3会议设施
酒店将设有会议室和多功能厅。
会议室可容纳200人，位于楼顶加层。
多功能厅位于娱乐中心的演艺吧。
会议室和多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统，会议室在装修风格上，拟强调文化底蕴，体现企业丰富的个性内涵。
酒店行业概况
第三章本市环境评估
3.1.区位优势
3.1.1.自然情况
···隶属，地处···西天山支脉乌孙山北麓，···河以南，与，西与哈萨克斯坦国接壤。
位于北纬43°17′-43°57′，东经80°31′-81°43′。
全县总面积4485平方公里] ···地势自南向北形成多级阶梯，东窄西宽，南高北低，自东向西渐趋开阔，自南向北逐渐平坦，形状象一面打开的旗帜。
地形分为南部山区、山麓、丘陵、中部倾斜平原、北部河流阶地和河漫滩等五个地貌类型。
···成立于1954年，是中国唯一以···为主体的多民族聚居的自治县。
3.1.2气候特点
···属大陆性北温带温和干旱气候，热量丰富，光照充足，四季分明。
全年有效光照时数达2846小时，无霜期177天，积温3800℃，年平均降水量222毫米。
冬春长，冬季寒冷，夏秋短，夏季炎热，降水较少，年均气温7.9摄氏度。
3.1.3独特区位优势具有发展经济，尤其是发展旅游经济的独特区位优势。
···成立于1954年，是中国唯一以···为主体的多民族聚居的自治县.具有悠久的历史文化，文化遗产有著名的···刺绣、贝伦舞，有自己独特的民俗民风，
旅游业是···的第三产业，截止2011年末，···共有各类旅游企业（包括景区、景点）139家，比上年末增加80家。
其中：
国家AAAA级景区1家、国家AAA级景区2家；旅游饭店（宾馆）5家（三星级2家、二星级3家）；农家乐105家，其中星级农家乐8家，五星级1家、四星级2家、三星级4家、二星级1家；旅游开发服务公司1家；旅游纪念品生产企业2家；全国工业旅游示范点1家。
全年接待游客53.39万人次，增长28%，实现旅游收入5679.5万元，增长40%。
······民俗风情园
国家AAA级景区。
位于······孙扎齐牛录乡境内。
距离县城中心约6公里，距伊宁市18公里。
是展示···西迁历史其发展历史和···民俗的综合性民俗风情园。
该园包括···民俗风情博物馆仿古建筑、民俗娱乐区、···民族英雄图伯特塑像和西迁纪念碑、庙会一条街等。
清水湖生态旅游度假村
国家AAA级景区。
位于···城北部9公里，···河边。
距伊宁市约22公里。
是集···河风光和河谷林游览、观光、休闲、度假为一体的综合型生态旅游度假区
琼博拉森林公园
自治区级森林公园。
琼博拉森林公园位于·········琼博拉乡境内。
主要游览项目有琼博拉古墓群、琼博拉沟瀑布、石门景区、白石峰景区、滑雪区、野生动植物园、游乐区、观景区、科学考察区、疗养度假服务区等。
[
第四章酒店业概况
4.1我国星级酒店现状
随着我国对外开放经济的发展，旅游业得到了迅速的发展，作为旅游服务业的重要组成部分－酒店业也得到了迅猛的发展中国旅游研究院发布《2014中国酒店投资展望报告》指出，2010年到2014年间，中国星级酒店客房总量以10%的复合增长率快速发展，截至2014年末，中国共有星级酒店14706家，其中五星级酒店754家，四星级酒店4201家、三星级酒店6545家及一、二星级酒店4405家，共提供客房超过654万间。
从2012年我国星级酒店的整体运行情况看，五星级酒店的出租率最高，盈利也明显集中于五星级酒店，从人均利润角度看，三星级酒店的亏损最为严重。
所以本酒店第一个的工作就是将三星级酒店升为四级酒店。
4.2酒店业经济特点
4.2.1.属于资本密集型和劳动密集型行业
兴建星级酒店不仅需要支付土地取得成本、土建费用和各项前期费用，同时还需要投入大量资金进行装修和配套设施、配套设备的建设，需要的投资额很大，属于资金密集型行业；同时，酒店业作为服务行业，又需要大量的服务人员，也属于劳动密集型行业。
4.2.2.对经营管理的要求高
星级酒店为给客人提供安全、舒适、方面的环境，同时取得比较好的经济效益，就必须在服务质量保证和监控、成本费用控制、员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式，由于星级酒店为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员工众多，这一切都对星级酒店的经营管理提出了较高的要求。
4.3.酒店业发展趋势
酒店作为旅游基础设施，酒店业的发展与旅游业息息相关。
我国改革开放以来，伴随着经济的快速增长，旅游业得到了快速的发展，旅游服务总收入自1995年至2002年一直保持10％以上的增长率，旅游的产业规模已经确立，并逐步发展成为我国的新兴支柱产业。
旅游业将是我国增长最快的产业之一
我国酒店数量分布不平衡，四星以上酒店在京、沪、穗等一线大城市和东南沿海比重很大，在中西部地区比重较小；随着中西部地区经济和旅游业的发展，市场对中西部地区星级酒店的需求将进一步增长，酒店出租率和酒店价格也将得到一定的提高，中西部地区酒店业将会以高于全国平均水平的速度增长。
第五章市场、竞争和项目定位
5.1.本酒店市场分析预测
5.1.1.本旅游业基本情况
随着西部大开发战略的逐步实施，来···地区旅游的中外游客逐年增多，在2012年本就已经接待国内游客685万人，实现国内旅游收入65.72亿元
2005年本县旅游业呈现处欣欣向荣的景象。
根据本县统计局的资料，2014年1－6月全市累计接待国内旅游过夜人数为206万人次，同比增长25.08％；国内旅游及购物总收入23.44亿元，同比增长33.27％；接待国际旅游人数3.71万人次，同比增长39.86％；国际旅游及购物收入为8710万元，同比增长37.12％。
5.1.2.本酒店基本情况
目前本酒店作为···地区最大的旅游集散地和主要旅游目的地，旅游人数和旅游收入均占全疆30％以上，也拥有全疆最为健全的旅游服务体系。
5.1.3.本酒店价格和出租率
本星级酒店的价格在各个酒店之间、季节之间差异很大。
根据2013－2014年的情况，在考虑团队客人折扣因素后，本四星级酒店标准间实际价格旺季约在240元／间左右，平季约在200元／间左右，淡季约在160／间左右，全年平均价格约在190元／间左右。
根据本酒店业人士估计，本酒店出租率应在60％－62％左右，其中在7、8、9三个月旺季酒店出租率在95％左右，在5、6、10三个月平季中酒店出租率约在65％左右，在11－4月六个月淡季中出租率约在40％左右。
5.1.5.本酒店市场预测
···地区自治区旅游局在《···地区维吾尔自治区旅游发展规划》中，对···地区地区旅游接待人数及收入进行了预测，有关预测指标见表5.1。
表5.1···地区维吾尔自治区旅游接待人数及收入预测指标
项目
2002年
2005年
2010
2015
2020
上限
下限
上限
下限
上限
下限
上限
下限
国内旅游人数（万人）
967.94
1434
1359.9
2249.2
2052.1
2945.4
2810.3
3850.3
3672.1
年增长率（%）
14
12
10
8
7
6
6
5
国内旅游收入（亿元）
83.95
137.93
131.04
258.9
236.96
417.44
381.16
613.86
586.22
年增长率（%）
18
16
14
12
11
9
9
8
海外旅游人数（万人）
27.54
40.8
38.7
60.7
55.4
79.5
75.9
104
99.2
年增长率（%）
14
12
10
8
7
6
6
5
旅游外汇收入（亿美元）
0.9942
1.63
1.55
3.08
2.82
4.95
4.52
7.28
6.95
年增长率（%）
18
16
14
12
11
9
9
8
旅游总人数（万人）
995.48
1474.8
1398.6
2309.7
2107.5
3024.9
2886.2
3954.3
3771.3
旅游业总收入（亿元）
92.2
152
144
285
260
459
419
674
644
相当于GDP（%）
5.77
8
7
10
9
11
10
12
11
注：
美元折合人民币按1:
8.3计算
资料来源：
《···地区维吾尔自治区旅游发展规划》
由于本项目区是···地区旅游重点地区和旅游集散地，接待游客占全疆的30％以上，而旅游客人是星级酒店最重要的客源，因此旅游人数的增长率能够大致地反映酒店客源的增长，因此，本酒店客源将随着旅游人数的增长而增长，预计年增长率应当不低于10％，考虑到自2002年年开始，本星级酒店增加较少，预计近年来本酒店出租率应当同全国其他地区一样有所上升。
5.2竞争环境分析
5.2.1外部竞争环境分析
一、政治环境
我国目前推行以经济建设为中心的政策，坚持改革开放，致力于构建和谐社会。
政治局势稳定，投资发展环境良好，已有大量资本投入到酒店行业，面对肆虐的金融风暴，···地区经济受到不同程度影响，同时···经济向服务业转型的趋势都促使人们目光聚集于当地的旅游经济之上。
在此背景下，···地区政府出台优惠政策促进酒店业发展，国务院也于2009年12月1日正式发布《国务院关于加快发展旅游业的意见》，放宽旅游市场准入，鼓励旅游业的发展。
《意见》的出台，促进旅游业的发展，同样也推动了酒店业的增长，为酒店的规模扩张和业务增长提供绝佳的实际。
二、经济环境
改革开放30年来，我国经济飞速发展，推动了旅游经济的蓬勃发展和商贸活动的频繁往来，为···带来了不少的观光客和商务客。
从金融危机肆虐之日起，全球经济形势都不容乐观，即便···地区仍保持着高于30年来的平均增速的速度平稳发展，但其仍对···地区的酒店业产生重大影响：
三、社会文化环境
随着社会的发展，人们的思想观念也发生着深刻的变化。
一方面，由于金融危机的冲击，大家在消费方面会比较保守，或者是公司支出在减少过程当中，更多普通旅客、商务人士开始倾向于选择经济实惠环境尚佳的经济型酒店，即经济型酒店会受益于部分原来高星酒店的住客；另一方面，整个商务活动在大量增加，同时老百姓生活习惯在改变，对于众多崇尚简约的人群（如学生）舒适的条件、便捷的交通、事宜的价格和方便的网络预订成为他们选择或者偏好经济型酒店的原因。
四、技术环境
科技的飞速发展使得酒店提供高质量且独具匠心的服务成可能，也极大的提高了酒店的管理水平。
将酒店服务与计算机技术相结合，运用网络技术打造···信息化管理系统，提高管理效率和管理决策水平。
因此，···各分支酒店安装拥有自主产权的中央预订系统、构建客户关系管理信息系统、共享采购平台信息资源，利用ERP实施对企业资源的系统化管理。
经济的发展和可预见的巨大潜力为···的酒店行业创造美好的未来前景
5.3产业竞争环境分析
5.3.1优势
①具有新建设酒店的优势
酒店企业的生命期与其他行业有显著的不同，酒店企业通常经历三个阶段：
起步期、中期以及衰退期，并且生命期都较短，根据国外的经验表明，一家酒店的平均生命期为40年，通常只有少数企业由于不断创新的缘故使得企业生命期延长到80到90年。
酒店的入住率和收益在起初的5到10年之间，也就是起步期阶段基本上增长都非常迅速，并且在开业后8到15年之间（中期）收益都会维持相当高的水平，之后创利能力逐渐下降（衰退期）。
···1986年建成，将其作为新建成酒店，对其进行装修、设施、设备更能够符合客人的需要，将会提高该酒店高收益、高出租率，使该酒店能够取得更好的收益。
②具有显著的成本费用优势
酒店的成本费用是影响酒店经济效益的一个重要因素，对于一家酒店土地成本、建造成本、利息费用、家具及固定设施和其他日常运营成本等都是重要的成本费用因素。
本酒店仅需投入部分家具、设备和装修和改扩建费用酒店即可正式营运，这成为···取得良好的盈利状况无可替代的成本费用优势。
③具有地理位置和配套设施优势
···所处的区域目前现有的星级酒店不多，由于······风情园的修建和众多旅游项目的开发，将有助于提高···的知名度、入住率和酒店房间价格。
④具有部分稳定的客源
根据公司与···州达成的协议，···仍然将按照《接待标准协议书》的费用标准接待安排···州来···工作人员的住宿，并承担···州在···的宴请接待任务。
这部分餐饮客房收入能够为···提供部分稳定的客源，降低酒店的经营风险。
在酒店楼体建成前，···承担的内部接待已经达到每年50余万元，随着软硬件环境优越的···的开业，相信稳定的内部接待金额将会有大幅度的增长。
⑵劣势
①缺少酒店行业管理经验
尚缺少酒店行业管理经验。
②酒店品牌知名度欠缺
···作为新开业的酒店，是本酒店市场的新进入者，酒店尚缺少品牌知名度，建立品牌将要经过一定的时间，投入一定的资金。
⑶机会
③···地区和本旅游业的蓬勃发展
随着我国国民经济的发展和居民收入的提高，我国的旅游业一直保持着较高的增长速度，···地区和本项目作为我国重要的观光旅游地区，旅游产业也将取得较高的发展速度，根据《···地区旅游产业发展规划》的预测，至2015年···地区国内国外旅游收入将均保持10％以上的增长速度，这为···地区酒店业的发展提供了良好的机会。
②我国酒店业进入新的一轮景气周期
由于酒店业自身的特点，酒店行业存在明显的景气周期，从我国酒店行业的利润、入住率、酒店房价等指标分析，我国酒店自2001年应当已经开始新的一轮景气周期，目前正处于入住率、房价平稳增长时期（初期），目前正是进入酒店业的良好时机。
③···地区经济的发展
随着国家西部大开发战略的实施，···地区经济得到了迅速的发展，同时也带动···地区的经济发展
⑷威胁
①酒店业激烈的市场竞争
酒店业是一个市场化程度很高的行业，始终存在激烈的市场竞争。
如出现阶段性、区域性酒店供给过剩，则竞争程度将更为激烈，有可能出现五星级酒店通过降价竞争，争夺四星级酒店的客源，如国内外酒店巨头通过经济型酒店业大举进入···地区酒店市场，也会加大···地区酒店业的竞争激烈程度。
同行业的竞争将始终是酒店经营面临的主要威胁，
②易受到突发事件的影响
酒店业作为旅游业的重要组成部分，容易受到突发事件如急性传染病，暴力恐怖事件的影响，出现酒店出租率在突发事件出现的一个阶段性时期内急剧下降的现象。
5.4.竞争分析结论
根据项目的优势、劣势、机会、威胁的分析，项目的实施具有难以替代的内部优势和众多的机会，存在的劣势均可以通过企业自身努力和正确的经营策略加以弥补，面临的威胁并不大，应当采取增长型进取战略，尽快实施···项目，使···能够在2017年···地区旅游旺季到来之前正式投入运营。
5.5项目目标定位。
根据地区经济和旅游发展状况、区域环境及发展趋势，项目定位于四星级标准酒店，设置餐饮和各种娱乐设施。
酒店客户群主要定位于参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来伊旅游的人员，即酒店根据客户群体定位于商务、旅游、会议酒店。
以国内客户为主要服务对象的二、三、四星级档次酒店，随着我国宏观经济向好，各行业发展迅速，国内游客、因商因公出差的国内客户的需求将是其的主流，尤其是在本区域内，交通便利，市场前景较好；同时，随着，人民生活水平的提高，更多的国内旅游团体和自助旅游者将来到本，而项目地处县城内，周边人文景观多，再加上价位适当、具有吸引力，将形成价格和入住率的良好配合，提高经营效率。
对于某些特殊标准的要求，可以设置若干高于四星级标准的套间以备使用。
此外，通过加强管理和服务，···的整体水平将不仅仅体现在硬件的星级标准上，更体现在配套软件、管理的星级水平。
第六章发展规划
6.1.总体规划
本公司通过改制方式取得···经营权为契机，实施楼体改造工程，并将以前三星级的宾馆升级成四星级标准，并进行装修配备相关设备、设施，争取在2017年···地区旅游旺季开始之前酒店能够试营业，以合理的价格、良好的设施、完善的管理、优质的服务建立酒店的竞争优势，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站的合作，结合酒店自行销售，以公关和市场宣传手段为服务，在2－3年成为本县知名四星级酒店。
在酒店运行2－3年后，可考虑通过自有资金积累或合作投资，将本公司筹划上市，以充分提高现有资产的利用率，取得更大的收益。
6.2工程规划方案:
1、建筑规模:
①主体为框架结构，新建筑面积3000㎡，其中新建···建筑总面积2616㎡；新建附属用房300㎡（其中返还部分约90㎡）；总用地面积：
1513㎡，基底面积814㎡，建筑密度53.8%，容积率本工程共两个单体；楼层加层框架结构建筑，建筑面积约2616平方米；②会宴大厅为一层钢架结构建筑，建筑面积约650平方米。
2、该建筑抗震设防烈度为8度，该建筑结构形式为框架结构.设计使用年限为50年。
3、该建筑耐火等级为二级，屋面防水等级为III级。
6.2设计原则
①酒店主楼高四层，主楼上加盖两层。
做装修改造设计时要充分考虑到原建筑的特点，在对原结构进行调整的原则下设计。
②会宴大厅为一层钢架结构建筑。
设计主要考虑到两者功能上的满足和后期经营上的需要
6.3设计方案
1.将主楼从原来的四层增加到六层
2.改造原有的外
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