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房地产经济学复习资料
房地产经济学
绪论
一、什么是房地产经济学？
广义：
研究房地产经济运行规律，研究房地产资源的合理利用与有效配置
狭义：
研究房地产开发、经营、消费、服务、管理的运行机制和规律
第一章房地产与房地产业
一、房地产的概念
房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。
具体的说，是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。
建筑物是指人工建筑而成的，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。
构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、隧道、桥梁和水坝等。
房屋是指能够遮风挡雨并供人们居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件构成。
一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物：
房产是指建筑在土地上的各种房屋。
地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间。
房地产包括建筑地块和地基上的以房屋建筑为主要形式的定着物，是房产和地产的结合统一物。
二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体：
房地产商品的使用价值是指可以用来满足人们生产和生活等各种需要
房地产商品的价值是指人类一般劳动的凝结
三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系：
在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、支配权和使用权）的转移和改变
二、房地产与不动产、地产、物业
物业：
在我国内地，指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。
可以是一个建筑群，如住宅小区、工业小区；也可以是单体建筑，如一幢高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦宾馆、停车场等；同时，物业也是对单元房地产的称谓，如一套住宅单元、一个高尔夫球场等。
不动产：
台湾地区更为通用，指定着在土地之上的建筑物，构筑物和其他附属物及树木等。
地产：
香港地区习惯上把土地与房产统称为“地产”。
物业与房地产最大的区别在于使用的范围有差异。
物业用于指某项具体的房产，地产或房地产；房地产则用于指一个国家、地区或城市所有的房产与地产，但也可以用于指某项具体的房地产。
即物业通常用于个体；房地产通常用于整体。
如人们会说“房地产业”，而不说“物业业”
三、房地产的构成和类型
（一）建筑地块：
建筑地块是指与房地产开发建设和经营活动相关并具有特殊用途的土地
（1）工业用地；
（2）商业用地；（3）住宅用地；（4）仓库用地；（5）道路交通用地；（6）市政建设工程用地；（7）公共绿化用地；（8）教育、文化、体育、卫生等用地；（9）港口建设用地；（10）办公用地；
（11）军事用地；（12）其他用地
（二）房屋建筑物
房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附属设施，它是房屋建筑与建房地基的有机结合体。
房屋建筑物是房地产经济活动的最终产品，是房地产经营的主要对象。
房屋建筑物种类繁多，按用途划分，可以分为以下几类：
（1）住宅用房；
（2）生产用房；（3）营业用房；（4）行政用房；（5）其它专业用房
（三）配套基础设施
单纯的房屋建筑并不能直接投入使用，还必须具备相应的配套基础设施：
（1）道路、交通设施；
（2）地下管道等“三通”设施；（3）生活配套设施；（4）生态环境设施
四、房地产的分类
1、按土地的使用状态
2、从房地产的用途分类:
居住物业、商业物业、工业物业、旅游房地产、农业房地产、特殊用途物
3、以房地产的运营方式为标准分类：
收益性房地产、非收益性房地产
4、按市场的交易性质来划分：
出售性房、出租性房地产、抵押性房地产、典当性房地产
5、基于房地产的性质来分：
资源性房地产、资产性房地产。
一方面，房地产作为资源，是生产和生活中不可缺少的生产要素。
此外，人们更看重其使用价值，也更愿意用空间来衡量资源性房地产的数量。
另一方面，房地产作为一种资产，是资本市场中的重要投资对象，也是家庭和国家财富的重要组成部分，资产量的大小通常用货币价值来体现。
基于性质的房地产分类：
资源——使用、生产要素——空间量、资产——拥有、投资要素——价值量
五、房地产的经济特性
1、内涵的统一性
房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面，它们都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体
房地产的内涵还包含了一定的经济权利关系，是商品属性和资产属性的统一。
这种经济权利或产权关系是由房地产的商品属性决定的：
（1）房地产商品是使用价值和价值的统一
（2）价值量具大，更显现出它的资产属性（3）房地产属于不动产，房价地价相互影响
2、价值的双源性
房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的，而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性
一方面，土地是一种自然物，具有自然资源属性
另一方面，土地又是社会产物，追加在土地上的人类劳动凝结又增加了土地价值，具有社会经济资源属性
3、空间的固定性
房地产商品的空间固定性是由于土地位置的固定性、不可移动性所决定的。
区位成为影响房地产价格极为重要的因素；决定了房地产商品的单一性和非匀质性；给房地产市场带来了地区性的重大特点
空间固定性的表现：
-自然地理位置-交通地理位置-社会经济地理区位
4、需求的普遍性
房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，它可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性质，不同于其它商品
5、效用的长期性
同一般商品相比，房地产商品属于超级耐用品，其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性，同房屋建筑物相联系并结合成一体的土地，其效用可以通过不断再开发得到近乎无限期地延长
六、房地产业与建筑业的区别
1、二者的经营对象都是土地、房屋等不动产，在经营过程中互相渗透和交叉，存在着紧密相连的关系。
2、二者的产业属性、投入内容、经营方式和经济活动领域等又存在较大的区别：
建筑业：
建筑业直接从事房屋生产和其他建筑物的建造、改造、装修、安装等物质生产活动，主要经营领域是房屋等建筑物的生产，在产业结构中属于第二产业范畴。
房地产业：
主要从事房地产投资开发、商品房销售、经营管理等经济活动，主要提供的是为生产、流通和消费服务的服务性劳动。
七、房地产业的行业特性
1、先导性和基础性
从房地产业在国民经济中的地位和作用来看，房地产业是一个先导性、基础性，支柱性产业。
由于房地产开发是城市开发、工业、商业以及其它各行各业开发的先导，因而房地产业也就成为先导性产业
2、综合性和关联性
具有高度综合性和关联性行业，呈现出支柱产业的特征。
房地产业的综合性，主要体现在它是横跨生产、流通和消费各个领域的产业部门。
房地产业的关联性，体现在它是与众多产业部门密切相关的产业部门。
3、资金密集型和高风险性
投资过程：
高投资和高风险并存
资金密集型行业：
价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是一个大量资金运作的过程
投资周期长及其固定性、变现能力差等特点，因而涉及的风险也相对较大
自然风险、市场风险、利率风险、经营风险、财务风险、政策法律风险
4、级差收益型和区域性
区域差异巨大、级差收益明显，地区性强；空间固定性，受制于区域经济的发展水平；即使在同一地区，由于微观区位的不同，也使房地产价值出现巨大的分异；房地产业的区域性还造成房地产市场的地区性强
5、权利主导型和制约性
从社会经济政治关系看，房地产是一种权利主导型的商品，房地产业是受政府政策影响较大、并与法律制度紧密相关的行业
这种制约性主要体现在以下几方面：
权利关系的复杂性所引起；的外部性特点的制约；运作规范性的制约
第二章土地与土地使用制度
一、土地的双重属性
1、自然特性：
土地所固有的，与人类对土地的占有和利用状态无关。
2、经济特性：
在人类利用土地过程中产生的，是人类社会的各种经济关系在土地方面的反映
（一）土地的自然特性
1、土地总量的有限性2、土地区位的差异性3、土地位置的固定性4、土地使用的耐久性
（二）土地的经济特性
1、土地的稀缺性2、土地的区位可变性3、土地的报酬递减性4、土地经营的垄断性
二、土地的供给与需求
1、土地供给：
就是可供利用的土地数量，即地球所能提供给社会利用的生产和生活利用的数量。
土地的供给可分为自然供给和经济供给。
自然供给：
指地球中可供人类利用的土地数量，又被称为物理供给或实质供给，包括已利用的土地资源和后备的土地资源。
从全球范围看，土地自然供给总量是恒定的、无弹性的值，不受价格等社会经济因素的影响。
土地自然供给的制约因素：
气候条件、土壤地质条件、淡水资源量、生产资源量、交通的便捷程度。
土地自然供给的衡量指标：
土地生产潜力、土地承载力
土地生产潜力：
指在一定的外部条件作用下，植物生产，包括作物、牧草、林产品等第一性生物质产量可以达到的上限值。
承载力（carryingcapacity）:
指物体在不产生任何破坏时所能承受的最大负荷。
土地承载力：
指以土地经济生产潜力、未来人口的营养膳食标准水平和人口预测数据为基础，推算出来的单位面积可以持续供养的人口数量上限值。
土地的经济供给：
是指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产、生活等各种用途的土地数量。
特征：
土地经济供给的增加，不仅包括总量的增长，更重要的是包括因用途转换而导致的某种类型土地的数量提高。
经济供给与自然供给的联系：
一方面，土地自然供给是经济供给的基础；另一方面，自然供给强调土地资源性，经济供给主要针对不同的土地用途，更侧重土地的资产价值，是“资源”与“资产”的统一体。
2、土地需求
土地需求，从经济学意义上讲，是指投资者或开发者在一定价格条件下愿意购买且具有支付能力的土地数量。
可以分为对土地自身需求和作为生产要素时的派生需求。
对土地自身的需求可以视为土地产品需求。
派生需求也称为引致需求，即生产者购买生产要素不是为了满足自己的需求，而是为了生产产品以满足消费者的需求。
如消费者对住宅产品的直接需求，引致或派生了开发商对土地的需求。
三、土地在房地产业中的地位和作用
（一）土地在房地产业中的地位
1、土地在房地产开发中居于基础性的地位：
某种用途土地供应量水平能够直接调控整个房地产市场的供给，直接影响房地产市场的供求状况以及价格水平
2、土地市场是整个房地产市场的基础性市场
（1）土地价格是基础性价格
（2）土地的合理流动是房地产市场存在和发展的前提
（3）土地资源的配置合理化也是提高房地产资源配置效益的基本条件
3、土地的权属关系是房地产基本经济关系
土地、土地区位及其所蕴含的政治、经济、文化和社会等相关因素是影响房地产企业经营绩效的关键
（二）土地在房地产业中的作用
1、促进土地资源合理配置，提高企业效益
土地利用的基本结构状况直接关系到社会经济活动的效率和成本水平。
土地利用状况以生变化，会影响到企业的投资决策，甚至对整个经济都具有深远的影响
2、土地区位选择决策是房地产企业成功的关键
房地产开发企业的初始决策重点在于能否获得有利于企业经营的土地资源、能否获得满足特定房地产开发需要的特定区位的土地
3、土地政策是房地产宏观调控的重要手段
土地是房地产市场发展的源头，控制土地供应量可以从源头上控制房地产的供给，对调节房地产供求关系能够起到直接强有力的作用。
四、土地资源合理配置的重要性
1、是集约高效利用土地的需要；2、有利于节省社会成本；3、是城市功能布局合理化的基础性条件；
4、是城市集聚效应发挥所必需的前提；5、是城市生态环境建设的要求
五、城市土地市场
1、城市土地市场：
是城市土地使用权交易的总和
2、土地市场的构成：
一级市场：
国家垄断使用权。
是国家凭借对城市土地的所有权，把一定时期的城市土地使用权批租或出让给城市土地的经营者和使用者，使城市土地使用权在国家与城市土地经营者、使用者之间纵向流动而形成的各种经济关系的总和。
二级市场：
用地者相互转让使用权。
是城市土地使用权在城市土地经营者、使用者之间的横向流动或转让过程中形成的各种经济关系的总和，具体表现为获得城市土地使用权的经营者（使用者），直接将土地投入市场流通，或通过建设商品房间接地将土地投入市场流通
六、从我国城市土地使用制度的具体内容来看，大致包括以下几个方面：
1、城市土地使用权出让；2、土地使用权划拨；3、城市土地使用权转让；4、城市土地使用权出租；
5、城市土地使用权抵押
第三章城市地租与土地区位
一、地租的类型
1、按地租的物质形态分：
劳役地租、实物地租、货币地租
2、按经济学的观点分：
马克思主义地租：
绝对、级差、垄断
西方经济学地租：
契约（商业）：
指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人与土地出租人签订的租赁合同中约定的租金。
经济：
也称理论地租，是指土地总收益扣除总成本的剩余部分，即利用土地获得收益超过成本的纯收入。
（一）级差地租
级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。
造成土地等级差异大致有三个原因：
1是不同地块在丰度、肥力上具有差异性
2是不同地块的地理位置即区位存在差异性
3是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性
（1）级差地租I：
由于土地丰度（肥力）和位置差异产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租I
（2）级差地租II：
由于在同一地块上各个连续投资的劳动生产率差异所产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租II
（二）绝对地租
马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租。
绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其来源有两种不同的情况：
一是土地产品价值高于其生产价格的差额;在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下
二是土地产品市场价格高于其价值的差额.在农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下
（三）垄断地租
垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。
某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品。
这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格，而且也超过其价值的垄断价格出售。
这时的垄断价格只由购买者的购买欲望和支付能力决定。
如：
依云矿泉水贡米
万年贡米——代代耕种，岁岁纳贡
原产于江西万年县荷桥山区。
起源于南北朝。
因“代代耕种，岁岁纳贡”而得名，距今已有1000多年种植历名。
万年贡米产于江西省万年县荷桥一带，吸取四季清泉，根植水土特异（该地位于怀玉山北麓的丘陵峡谷地带，山泉涌流，水温在15℃左右，水质富含氮、磷、钾及铜、铁、锰、锌等微量元素。
土壤属偏酸性粘土，土层深，当地匀称“冷浆田”），营养丰富，据测定，万年贡米中蛋白质含量普通大米的数倍，Ｂ族维生素、微量元素含亦高于普通大米。
米色如玉，颗形如梭，口感松软香醇，堪称米中极品。
二、城市地租的含义
所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租
三、城市绝对地租和垄断地租
1、城市绝对地租：
（1）城市同样存在绝对地租。
城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。
这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。
（2）城市绝对地租与农村绝对地租相比具有不同的特点。
城市绝对地租主要由使用城市土地的二、三产业提供的，城市土地是作为二、三产业活动的场所、基地、立足点和空间条件使用的，它的优劣评价尺度主要由位置确定。
2、城市垄断地租
城市垄断地租，是指城市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租。
·垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租，由购买者的需要和支付能力决定
·如：
黄金地段、旅游景点
四、区位概念
（一）狭义的区位概念是指特定地块（宗地）的地理和经济空间位置及其与相邻地块的相互关系
广义的区位概念是指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活动的空间布局及相互关系
农业区位论：
《孤立国同农业和国民经济的关系》屠能，1783-1850,V.Thünen，区位理论的鼻祖。
工业区位论：
《论工业区位》韦伯
城市区位论：
《德国南部的中心地方》克里斯塔勒
市场区位论：
《经济空间秩序——经济财货与地理间的关系》奥古斯特·廖什
（二）农业区位理论
中心内容是：
农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度，不仅取决于土地的天然特性，而且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发展水平，其中尤其是农业生产用地到农产品消费地（市场）的距离
屠能，1783-1850,V.Thünen，区位理论的鼻祖。
《孤立国同农业和国民经济的关系》
屠能圈理论的含义：
（1）农地利用类型和农地经营集约化程度，不仅取决于天然特性，更重要的是其经济状况，特别是到农产品消费地（市场）的距离。
（2）在什么地方种植何种作物最为有利，完全取决于利润。
利润=产品价格—生产成本—运费
（三）工业区位理论
韦伯的工业区位理论的主要思想：
通过运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业的理想区位。
工业区位理论是以现代运输方式为前提的，寻求的是在原材料和消费中心一定的情况下，工业企业的最佳分布点。
1、运费因素。
韦伯认为厂址应选择运输成本最低的地点。
运费决定于两个因素：
一是距离远近，与运费成正比；二是原料性质，是常见性还是稀有性原料
2、工资成本
假定一个工厂，从运输成本出发，选择某一区位作为理想的厂址，但发现别处的工资较低。
于是需要把增加的运输成本和节约的工资对比
如果每吨成本所增加的运输成本大于所节省的工资成本，不应当迁移；如果每吨成本所增加的运输成本小于所节省的工资成本，则应把厂址迁至工资较低地区
3、集聚因素
当工业的集聚和分散带来的利益或节约超过离开运输成本最小或工资成本较低的位置而追加的费用，则工业选址由集聚因素决定
（四）城市区位理论
Ø克里斯塔勒推导了在理想地表上的聚落分布模式。
Ø中心地规模与其所影响的区域的大小、人口规模，是通过对产品和劳务的需求建立起相关关系的；
Ø他提出了构成市场原则的两个限制因素：
Ø一是各级供应点必须达到最低数量以使商人的利润最大化；
Ø二是一个地区的所有人口都应得到每一种货物的提供或服务。
（五）市场区位理论
奥古斯特·廖什提出了市场区位理论。
廖什认为大多数工业区位是选择在能够获取最大利润的市场地域，区位的最终目标是寻取最大利润地点。
最佳区位不是费用最小点，也不是收入最大点，而是和费收入用的差最大点，即利润最大点。
（1）由基础聚落形成的蜂窝状六边形形；
（2）门槛值不同的商品，需求相应数量的基础聚落作为其市场区；
（3）在大城市的周围地区，形成疏密相间的中心地分布格局的经济景观。
五、决定城市土地区位的主要因素
1、自然条件和环境：
大致包括地形地貌、地质、水文、气候、沿江沿湖临海靠山等自然条件以及资源状况（主要指矿产资源和旅游资源等）。
2、交通和通讯：
城市内部的交通和通讯；城市对外部别的城市、地区以及国家的交通和通讯
3、基础设施：
指除交通、通讯以外的其他生产、生活和社会服务等基础设施状况，如道路的质量、煤气、电力、通讯、供水设施的完善程度、污水污物和垃圾的排放处置能力等。
4、人口和经济集聚：
人口密度，包括常住人口、上班人口和流动人口；经济集聚程度，即商业、银行、保险、咨询、服务业、运输、旅游等行业发展程度；居住、出行、采购、娱乐、旅游等条件状况
5、社会文化：
居民消费水平、结构和习惯；居民文化道德水平、劳动力素质；文化教育和科学研究机构发展状况
这些因素可以归结为：
（1）运输距离（原材料、燃料采购、产品销售）、运输时间、运输成本；
（2）市场容量及其发展潜力；
（3）信息资源利用；
（4）先进管理经验和科学技术的吸纳采用；
（5）谈判交易的方便，最终可归结为成本、交易费用和利润；
第四章房地产市场
一、房地产市场的分类
1、按市场运行层次（交易的顺序）划分
一级：
指国家出让土地给房地产开发公司的出让（批租）市场
二级：
指房地产开发公司与房地产消费者之间的房地产交易市场
三级：
指房地产消费者之间的交易市场
2、按市场交易客体划分：
土地市场、房产市场、房地产金融市场，和房地产中介服务市场等
3、按物业类型划分：
住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、特殊物业市场
4、按覆盖（影响）范围划分：
国际性、全国性、地方性房地产市场
二、房地产市场的特点
1、区域性:
位置固定性和性能差异性
2、竞争的不充分性:
信息不公开
3、供给调节的滞后性:
土地供给弹性小、房地产开发周期长
4、交易的复杂性：
交易形式多样、手续复杂
5、与金融的关联度高：
开发需要大量资金、购房也需要大量资金
6、政府干预性强：
金融政策、财政政策、土地利用计划、城市规划、环境保护
三、房地产需求的特点
（1）房地产需求的整体性：
房产与地产结合统一，决定了房地产商品空间的固定性、效用长期性、价值量巨额性的特点。
（2）房地产需求的区域性：
一，房地产市场需求绝大部分来自本地区；
二，同一城市不同地段房地产市场需求也有很大差异。
（3）房地产需求的层次性：
一指住宅的功能性需求层次
二指住房消费需求的结构性层次
四、房地产需求的类型
（1）生产性需求
指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。
（2）消费性需求
由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。
（3）投资性需求
指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。
五、影响房地产需求的主要因素
1、国民经济发展水平；2、居民收入水平和消费结构；3、房地产价格；4、城市化水平；
5、国家有关经济政策；6、消费者对未来的预期
六、房地产市场的潜在需求和有效需求
1、房地产潜在需求
是指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。
即是指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。
2、房地产有效需求
微观上，是指消费者在一定的时期内，在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。
宏观上，指商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求。
七、房地产供给的内涵和特点
1、房地产供给的涵义：
房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。
房地产供给要具备两个条件：
出售或出租的愿望；供给能力
2、房地产供给的特点
（1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性
（2）房地产供给的层次性：
现实供给层（现房、期房）、次储备供给层次、潜在供给层次
（3）房地产供给的滞后性
（4）房地产供给的时期性
特短期：
生产资源固定不变，供给量固定不
短期：
可变要素发生变动，供给产生小幅度变化
长期：
土地供应量变动，房屋供应量变动更大
八、决定房地产供给的主要因素分析
1、房地产市场价格；2、土地价格和城市土地的数量；3、资金供应量和利率；4、税收政策；
5、建筑材料供应能力和建筑能力；6、房地产开发商对未来的预期
九、房地产市场分级运行
1、房地产一级市场：
主要是土地所
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