钟祥市城东新区控制性详细规划说明.docx
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钟祥市城东新区控制性详细规划说明
钟祥市城东新区控制性详细规划说明 第一章规划背景
在《钟祥市城市总体规划（修编）》（2003-2020）中，将城市发展的空间结构定为“一心三片，两区两带，二环八射”，一心即老城中心区，三片为城东片区，城南片区，城北片区。
城东片区的职能被定为行政办公中心，科教中心，商贸中心，对外交通枢纽，兼具居住功能的综合区。
而城市近期发展是重点向东，适当向南，拉开建设，新区先行，以新区建设带动旧城改造。
而城市近期建设重点：
城东火车站新区，城东新的行政办公中心，城东园艺场住宅小区的建设等，石城大道东段、枣林路、宝山路、火车站前广场、市政绿化休闲广场等设施的建设，使城东新区的开发条件日趋成熟。
为了保证新区科学有序的开发建设，编制城东新区控制性详细规划已成当务之急。
第二章规划依据
1.《中华人民国城市规划法》
2.《城市用地分类与规划建设用地标准》
3.《城市规划编制办法实施细则》
4.《钟祥市城市总体规划修编》（2003-2020）
5.《钟祥市城区近期建设规划》（2003-2005）
6.国家相关规划和钟祥市政府及规划部门相关规定和设计要求
7.钟祥市政府制定的城市社会、经济发展的中、长期计划
第三章规划条件分析
第一节区位条件
城东新区位于钟祥市城区东部，围包括校场路以东，东出口路以北，莫愁湖及东岸休闲旅游区以南，松林路以西，总占地面积为2.96平方公里。
第二节用地条件
控制区地形为丘陵岗地，标高在46-69.5米之间，地势北高南低，区现有金林木业公司，漂白粉厂，拖车厂，电缆厂等多家企业，还有职业技术中等专业学校，殡仪馆等单位，同时还散落着几个小居民点，其余多为山丘旷地。
第三节开发条件
区位优势：
根据城市总体规划，城东新区是钟祥市行政办公、科教中心、商贸中心，对外交通枢纽，将同时建成新的商务及物流中心区，是市近期发展的重点区域。
环境优势：
城东新区南北两面分别临镜月湖和莫愁湖，东北倚松林山，拥有良好的自然生态环境和山水环境。
交通优势：
区的东出口路、校场路、枣林路、松林路、宝山路、桔园路、石城大道东段等城市主次干道一起组成城东新区的交通骨架。
另外，长荆铁路及站场布局在新区北部边缘通过，可直达、等城市。
第四章规划指导思想和主导原则
（1）树立经营城市的观念，发挥城市资源最大效益。
（2）完善城市基础设施，提高城市综合服务功能。
（3）加强建设用地供应的计划性与指导性，引导城市合理发展。
（4）保护自然生态，促进城市可持续发展，突出城市特色与文化品质。
（5）坚持以人为本和持续发展的方针，保障社会公众效益，保护生态环境和改善人居环境。
（6）坚持实事，因地制宜的方针，针对城市不同功能分区，制订体现各功能区自身特点的有关控制指标、规定、要求。
第五章开发策略及规划建设目标
（1）城东新区应立足区位优势，环境优势和交通优势，承担起城市商务及物流中心区的职能。
（2）做好枣林路、宝山路、石城大道东段几篇文章，通过引进一些大型商业、金融、文化等项目，高标准将城东新区建设成为钟祥市最具魅力的城市新区。
第六章用地规划
第一节用地布局
城东新区用地布局以枣林路、宝山路、石城大道东段等城市干道为主要骨架，根据不同功能将新区划分A、B、C、D、E五个功能区。
B、E两区分别为住宅区，D区为行政办公区，C区为商贸中心区，A区为工业区，主要发展无污染的一类工业和一些污染小的二类工业。
第二节地块划分
为了防止小尺度的建造开发活动，以利于建设用地规划管理分块出让，成片开发和分期建设，规划在充分考虑功能布局的同时，对土地进行了地块划分。
地块划分的原则：
（1）土地使用性质的同一性;
（2）行政街道界限围;（3）自然地理界限;（4）土地利用功能的在联系;（5）城市主次干道围合的街坊;（6）合理的交通分区。
控制区一般商业地块细分至1公顷左右，居住地块细分至2-4公顷。
细分后的地块为最小出让地块，为最小出让单元。
第三节用地平衡表（见附表一）
第七章道路网系统
城东新区主干道有校场路、东出口路、枣林路、宝山路构成二横二纵主干框架，枣林路、校场路、宝山路、东出口路道路红线均为40米，为三块板形式。
次干道一般位于用地功能区与主干道之间，起到辅助运输、划分边界和景观过渡的作用。
基本形成二横一纵的结构，次干道红线为30米、20米，采用三块板和一块板形式。
支路在片区中一般不形成系统，主要用于局部地块用地划分和局部板块的交通出入，红线宽15米，一块板形式。
道路交叉口的通行能力对整个道路资源的利用和潜力的发挥起到决定性的作用，步行交通结合现状和道路的布置体系进行建设，步行系统深入到各个片区以及地块部，与道路系统相交可根据实际情况采用渠化和立交方式，步行系统将绿地休闲场地与公共服务设施有机联系起来，是新区交通组织实现人车分流的关键，是新区形象的重要体现。
第三节交通设施
为适应未来不断增加的机动车交通量的要求，规划中对交通设施的考虑主要是机动车停车位的安排，规划布置9个小型停车场散布在用地。
但随着社会生活的发展，停车方式越来越趋向于就近停靠。
因此各个地块的配建停车场地就显得至关重要。
规划根据地方要求，参考有关规定，对城东新区的各个不同功能地块配建停车标准，作如下规定（附见表二）。
平整铁路钟祥站前广场及周边配套之汽车货运站、公交站场、停车场用地，将其建成为简易广场及货车、公交车社会车辆各自的简易停车场。
第四节道路竖向
在控制性详细规划中道路竖向设计是竖向设计的主要容。
就综合考虑基地的现状地形、防涝以及工程管网的布置要求，为下一步工作中的道路设计、地块部竖向设计提供参考。
道路竖向设计充分考虑与现状道路衔接，雨水排放至镜月湖与莫愁湖，污水排放至城南污水处理厂，道路竖向设计应考虑行车要求，特别是非机动车的行驶要求。
第八章空间环境设计
第一节总体构思
城市空间环境的塑造应在注意各个功能和谐的基础上，充分利用自然山水资源，结合用地功能布局形成景观轴线，再通过对城市干道两侧大型建筑群的合理组织，形成优美的天际轮廓线，营造富有个性的地域标志和个性场所，创造全新的城市形象。
总体景观设计充分考虑镜月湖风景区及莫愁湖风景区，城东松林山景区的景观，将一山二水的自然景观引入新区，由枣林路、宝山路两条结构性城市干道形成十字形景观轴线，将新区中重要的功能空间、特色场所、景观序列等有机地联系起来，形成一个整体。
第二节功能空间设计
1、广场空间
城东新区根据用地功能布局规划了多处广场，一般位于景观轴线及空间序列的端点或交点上，是新区的重要景观节点。
各广场坚持以人为本的原则。
结合各目的用地特点，创造各具特色的个性空间，形成该地段的核心空间，起到标志性场所的作用。
B区、E区结合小区开发，安排多处小区级广场绿地，既美化居住环境，又为居民提供休闲、健体场所。
C区为中心商贸区，结合枣林路两侧大型公共建筑形成开放的公共空间。
D区为行政办公中心区，结合银杏路及东出口路，侧向大型公建形成开放的公共空间，主要有东出口路北侧的大型市政广场及多处绿地。
2、绿地系统
城东新区南临镜月湖、北望莫愁湖、东倚松林山，具有良好的自然生态环境和水山资源。
新区中道路绿化是景观建设的重要容，校场路，石城大道、枣林中两侧各预留3-5米宽的带状绿地。
沿新区北侧的铁路线规划有防护绿带，以密植乔木为主，绿带宽30-50米。
在新区部还散布三块大的市级绿地，结合新区绿带，居住区级绿地形成点、线、面相结合的绿地系统。
3、特征空间
办公空间、商业空间是控制区的主要特殊空间，通过相应的建筑群所围合的特征空间决定了城东新区的风貌特征。
居住空间也是控制区的重要组成部分，也是同市民关系最为密切的空间构成。
在居住空间的营造上，应强调“以人为本”的观念，创造各富个性、舒适、怡人的居住环境是其最重要的目标。
第三节环境设计
1、轮廓线
城东新区主要由枣林路、石城大道和宝山路三条结构性干道两边的办公空间、商业空间及其周边大型建筑及建筑群形成天际轮廓线。
2、标志性建筑
标志性建筑对天际轮廓线起着重要的控制作用。
城东新区的标志性建筑主要集中在枣林路中心商务区的两侧。
2、街道景观
街道景观主要由道路、道路绿化、两侧建筑以及路灯、店牌、广告牌等组成。
街道景观特色的营造要考虑道路的性质、用地功能布局等要素。
4、夜景照明
照明是现代城市美化城市空间的重要手段。
夜景照明系统要结合控制区功能分区而采用不同的照明手段，从而形成不同的夜景特色。
如办公空间体现雕塑感，商业空间体现丰富多彩的夜生活。
控制区城市主干道为夜景照明的重点地段。
通过对道路、道路两边的建筑群以及建筑群所围合广场空间的美化亮化形成各富特色的城市夜景。
城东新区夜景照明的重点是新区中主要活动空间和人流集散空间，主要位于枣林路、石城大道、宝山路三条结构性道路两侧。
另外市政广场周边形成的绿化景观带也是夜景照明的重点区域，通过园林式的照明设计，即满足了绿地系统使用要求，体现“以人为本”的思想，同时美化了景观，为周围市民提供了休闲娱乐的场所。
5、标识系统
标识系统给市民的城市活动提供极大的方便，是最具人性化的城市构件，充分体现了城市环境对人的尊重和关怀，标识系统的好坏，喜接反映了一个城市的品质的高低，标识系统包括建筑标志系统、设施标志系统、机动车路标系统和步行道标志系统；城市标识一定要设计简洁、易识别、成系列。
广告的安置不应破坏原有的建筑空间和建筑立面。
除商业广场、步行街区和集散广场外，禁止设置固定的大型商业广告；沿干道两侧的多层建筑可安置一些造型简洁的广告牌，高出地面６米以上；办公空间应避免安置商业广告。
小型广告结合建筑、设施、小品以及标志系统进行安置。
6、无障碍设计
在控制区的公共活动空间、步行系统、广场和建筑物出入口等区域，有高差的地方均应设计方便步行和轮椅通行的坡道。
在城市主要的人行道按国际惯例铺设连续的盲道。
公共场所中的亭和公厕设计须考虑为残疾人和儿童设置专用的设备。
第九章建设开发控制
第一节开发强度
为了提高土地使用效益、科学引导投资以创造良好的城市空间环境，必须对土地的开放强度进行控制。
土地开发强度涉及到建设容量和环境容量、交通负荷功能和功能需要等容，主要通过容积率和建筑密度来控制。
城东新区是钟祥市新的商务和物流中心区，是未来体现钟祥市现代化建设成就的窗口。
因此，在开发建设过程中，营造一个优良的环境和优美的景观是其首要任务。
控制区的开发强度主要分为三部分：
①沿枣林路、石城大道的高强度开发区域，②沿宝山路的低强度开发，⑤其它地区集中适度强度的开发。
行政办公建筑：
提倡相对集中的布局方式，即通过适当组合，以形成较大体量的建筑群。
既能创造丰富的城市天际轮廓线，又能留出更多的室外公共活动空间。
办公建筑容积率可控制在2.5以下，建筑密度控制在40％以。
商业服务建筑：
应根据不同的性质确定其开发强度。
①商业服务业容积率控制在3.0以下，建筑密度控制在45%左右②金融贸易建筑容积率控制在2.0左右，建筑密度控制在40％以，③住宅小区容积率小于2.0，建筑密度控制在35%以；住宅区中、小学容积率为0.8，建筑密度控制在20%以。
体育、医疗以及其他市政配套设施建设按国家有关规来控制其开发强度。
第二节高度控制
根据城市空间设计，结合城市功能布局和开发强度确定城东新区中建筑的限制高度。
新区位于南湖、莫愁湖之间，建筑的高度对南湖风景区与莫愁湖风景区的景观影响较大。
因此合理地对区建筑高度进行控 城东新区高层建筑主要集中在枣林路两侧。
最高建筑位于枣林路与石城大道交叉口处，控制高度40米，其它地区建筑控制高度依次向南北递减。
为了不影响南湖风景区的景观，南湖路南建筑不宜超过３０米。
城东新区靠主干道两侧，建筑后退红线5-7米，靠次干道两侧，建筑后退红线3米。
除了满足上述要求外，一些大型建筑还要结合建筑性质、建筑高度等确定后退道路红线的距离。
第四节建筑形体与色彩
建筑形体与色彩是城市各种建筑功能的外在表现形式，应通过适度的引导，使城市整体建筑空间健康有序，并通过特定的建筑空间给市民提供丰富多彩的活动场所，表述城市文化涵。
规划对区建筑的形体与色彩原则上作了如下规定：
行政办公区建筑群建筑体量较大，建筑起到对广场的围合作用，建议建筑采用较一致的体量和高度，在天际线上应强调整齐划一。
建筑造型以水平线条为主，开窗简洁，细部处理精致。
建筑色彩上应强调统一协调，以素灰系列为主，简洁明快。
居住区的服务中心建筑群在体量、高度等关系上应符合空间构图的基本原理，建筑的裙楼在近人尺度上应有一定的呼应。
建筑风格可灵活多样，色彩上也应丰富，营造出充满活力的商业氛围。
建议在建设前对整个建筑群深入地做详细的空间环境设计，以保证空间环境品质。
居住建筑群以多层的城市住宅为主，建筑体量不宜过大，在建筑布局上应错落有致。
建筑形式宜采用坡屋顶，可根据不同的开发意向采用不同的风格。
建筑色彩上也可以市场认同为准绳，但在组团之中直保持相同或相近的建筑风格及色彩。
别墅型建筑为小型地块开发方式，建筑体量由于用地的限制为保证协调统一，应统一采用坡屋顶形式。
单体建筑在建筑风格、色彩、开窗等形式上可不作限制，任由个性发挥。
第十章工程规划
第一节给水工程
一、水源
城东新区用水现由钟祥市皇庄水厂供给，该水厂水源取自汉江，供水能力为１０万吨／日。
由于城区远期在城区东北莫愁湖边建城市第二水厂，设计规模10万吨/日，故城东区远期城市供水由城市第二水厂供给。
二、水量预测
城东新区用水量预测采用用地指标法计算，人均指标法校核。
由此求得规划区总的用水量为2.60万吨／日。
２、人均综合指标法
根据《钟祥市城市总体规划》考虑城东新区的用地性质，人均综合用水量标准取570L/d，规划新区总人口为4万人，则规划新区需水量为2.28万吨/日。
以上两种预测结果相近，城东新区需水量取2.72万吨/日。
三、管网布置
规划区管网采用环状管网供水，供水主环布置在火车站前路、枣林路、校场路、宝山路上，水源主人口由校场路引入。
给水管网布置见给水工程规划图。
第二节污水工程
根据《钟祥市城市总体规划》本规划区采用雨污分流制，在规划区形成独立的污水排放系统。
一、污水性质及污水量
规划区用地性质有居住、公建、行政办公以及工业用地，放污水组成有生产、生活污水。
由于规划区污水收集系统比较完善，污水量的计算按给水量的95%计算，则规划区最高日污水量为2.59万吨／日。
二、污水管道布置
在城东新区污水系统布置时，尽量满足以下原则：
1、污水管管径的计算的最小管径取Ｄ＝４００，最小坡度0.3％。
2、污水管道在规划区道路下按收水一侧布置。
3、在竖向布置上，污水管位于雨水管之下。
污水管道布置见《污水工程规划图》
第三节雨水工程
一、雨水量计算
雨水量按下列公式计算：
Ｑ＝Ψ*ｑ*Ｆ。
其中：
Ψ--径流系数，取０．７５，绿地取０．３。
ｑ--设计暴雨强度（L／ｓ．ｈ）
采用钟祥市暴雨强度公式：
q=（L/S.h）
式中：
Ｐ——设计重现期，取1年。
ｔ—一降雨历时（min）.
二、雨水管渠布置
城东规划区雨水以重力排放，最终排放至镜月湖和莫愁湖。
规划区雨水管渠的布置应遵循以下要求：
１、根据地形、道路坡向、雨水干管及管渠按就近排放原则布置。
２、管渠顺道路来布置，覆土深度应尽量控制在0.7m—1.3m左右，覆土不足0.7m的管段需加固处理。
３、雨水管渠的最小坡度应保证不低于规要求的最小坡度。
雨水管道布置见《雨水工程规划图》。
第四节电力工程
一、负荷预测
１、根据城东新区用地性质及建筑面积。
本规划区总建筑面积126.45万平方米。
其中一类住宅41.5万平方米，二类住宅48.6万平方米，行政办公12.6万平方米，商业市场17.6万平方米，文化娱乐2.56万平方米，工业2.5万平方米，公服设施1.09万平方米。
2、预测方法：
根据规划的各类建筑面积，采用单位指标法预测，其结果作为布置10KV变电站及开闭所依据。
Ｓ＝Ｋ1（Ｋ*Ｎ）/１０００ｘcosφ）
式中：
Ｓ—计算视在功率（ＫＶＡ）
Ｋ1一同时系数
Ｋ—一单位指标（W／M）
Ｎ—一建筑面积（Ｍ2）
COSφ—一功率因数
３、单位指标：
参照《建筑电气专业设计技术措施入《城市电力规划规》并结合城东新区的特点取定：
一类住宅建筑：
６０W/M
二类住宅建筑：
４０W/M2；
行政办公建筑：
１００W/M2；
商业金融建筑：
１２０W/M2；
文化娱乐建筑：
８０W/M2；
公共服务设施：
５０W/M2；
医院：
６０W/M2；
４、总负荷：
按照上标准，规划区各类建筑预测负荷共12万KW（见附表2）虑负荷同时率取0.7-0.8，则规划区实际计算负荷为4.5-6.2万KW。
二、电源及10KV配电网
城东新区电源由郢中变电站110KV变电站供电。
规划区10KV配电站主要采用环网供电，根据地块负荷值及其分布组成环网，开环运行。
环网电源取自110KV变电站的不同10KVM母线段。
ｌ、开关站：
根据本规划区用电分布，设置２座开关站，两台10KV环网柜。
２、配电线路：
规划区10KV配电线路全部采用电缆，从110KV变电站出线。
10KV配电电缆沿电缆沟敷设。
电力电缆沟布置在道路东侧或南侧。
路灯供电：
规划区路灯采用独立的供电系统，10KV路灯变配电站尽可能结合道路东侧或南侧建筑物，布置在室。
低压线路采用电缆。
直埋入地方式敷设。
第五节电信工程
一、配置标准及用户预测
１、标准：
参照国城市的规划指标并结合钟祥市实际谓况取定。
住宅：
１．２—２部／户，按平均每户９０—１５０Ｍ2计算。
行政办公：
每２５Ｍ2一部；
商业金融：
每８０Ｍ2一部；
文化娱乐：
每１５０Ｍ2一部；
医院：
每１００Ｍ2一部；
公共服务设施：
每50M2一部；
公用0.9部／百人。
二、电信网
１、电信、邮政局所：
规划区邮政所的布局按最大服务半径500m，每处建筑面积300M2设置，共规划设置邮政所1处。
根据钟祥市城市总体规划，城东己设一座电信大楼，装机容量能满足整个城东用户要求。
２．电信线路：
规划区电信线路主要采用电信管道，布置在道路西侧或北侧。
规划管孔数除电信公用网外，还应适当考虑电信专用网、有线电视和智能化小区管理系统等。
第七节管线综合
一、管线综合容
城东规划管线综合的容有：
给水、污水、雨水、电力、电信、路灯、有线电视电缆管沟线。
二、管线平面综合
根据各种管线性质、易损程度、建筑物对各种管线的安全距离要求以及各种管线相互间安全距离要求，本着压力流避让重力流，易弯曲管线避让不易弯曲管线，临时性管线避让永久性管线等原则。
埋设于一般干道下的各种管线均与道路中心线平行，从建筑红线向道路中心线布置的如下：
西侧、北侧东侧、南侧
ｌ、电信管１、电力管沟
２、燃气管道２、给水管道
３、污（雨）管道３、雨水管道
三、管线竖向综合
地下管线相互交叉时应满足各管道间的最小净距要求。
具体要求见GB50289-98《城市工程管线综合规划规》。
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