三期营销方案426.doc
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世纪春城三期
一组团首批单位营销方案
一、三期一组团营销总体策略
1、营销策略
4月28日取得预售许可证，中原建议首批108套单位集中时间公开发售，因为现场的销售气氛可直接影响客户的成交率。
营销时间初步确定为：
5月1日（周日）进行派筹。
5月21日（周六）进行首批单位选房。
5月1日至5月20日期间为收筹阶段，客户按交5000元诚意认购金的顺序来确定该客户在5月21日当天的选房顺序。
5月21日，客户凭诚意认购书的顺序进入选房区选房。
（现场将会布署排队区域、指示牌及购房流程说明等）。
2、成交优惠方案
5月21日当天，除正常优惠折扣外，成交客户可享受额外4%的优惠。
（一次性付款客户：
95X96；按揭付款客户：
97X96）。
正常阶段，凡成交客户可享受额外2%的优惠。
（一次性付款客户：
95X98；按揭付款客户：
97X98）。
3、价格策略
5月21日公开发售前3-5天，公开世纪春城三期一组团首批单位的销售价格。
4、老带新方案
公开发售一周后正式启用老业主介绍。
5月27日，老带新方案所有资料（包括给业主的函、操作流程等）投递到业主信箱。
二、推广执行方案
以阶段划分（5月1日认筹阶段；5月21日公开发售阶段）
5月1日认筹阶段：
该阶段的推广策略为通过各类媒体的途径来宣传项目三期一组团接受认筹，主要以户外媒体为主，由于报纸媒体属短期媒体，因此中原建议该阶段不会过多考虑报纸媒体。
1、户外媒体
对于关外项目，户外媒体的重要性不言而喻，关于世纪春城三期一组团认筹阶段的户外推广，户外媒体发布的主题为：
关口广告牌（以告示营销时间为主）
候车亭（一是告示营销时间，二是展示三期的各核心卖点）
5月1日，以上所有户外包装媒体全面启动。
2、印刷品
收筹前，户型单张必须印刷完毕，折页可在公开发售前印刷完成。
户型单张
诚意认购书
临时定金协议书
认购书
以上印刷资料必须在5月1日前完成。
3、报纸广告
报纸媒体属短效期媒体，认筹阶段不会过多考虑该媒体，4月底报纸广告量较多，如需投放报纸广告，中原建议可考虑特区报报眼。
媒体
规格
内容
费用
深圳特区报
18*7（报眼）
告示认筹信息
70000元
4、现场包装
现场包装可根据认筹及公开发售阶段的需要来逐步完成，认筹阶段完成以下包装事项：
售楼处内：
楼体模型、形象墙
售楼处外围：
路灯旗、民福路围墙
以上包装事项必须在5月1日前完成。
注：
展板、看楼通道包装、导示牌、户型说明牌在5月13日完成。
5、其它事项
民福路卫生
大部分客户看楼需要从民福路进出，民福路的脏乱直接引起了客户对项目的负面印象，中原希望能得到发展商及物业管理的配合。
售楼处卫生
目前洗手间较脏乱，设施损坏，中原希望管理处能加强卫生清洁，另将售楼内的大垃圾桶更换成小垃圾桶，建议进入洗手间墙面用喷绘美化，门锁等设施修理。
售楼处桌椅的更换及修理
之前提过，希望尽快得到落实，5月1日前完成。
售楼处前桥需要重新刷漆
背景音乐
三期一组团属地块核心地段，产品定位偏高，因此中原认为是否能设置背景音乐，另建议销售期间，看楼通道及样板房能有背景音乐。
三、认筹阶段所需费用
事项
内容
费用
广告牌制作
关口广告牌
23000元
喷绘
候车亭、形象墙、路灯旗、民福路广告牌
50000元
印刷品
户型单张、销售三书
10000元
报纸广告
特区报报眼
70000元
更换沙发布。
。
。
售楼处内的更换与修理
30000元
合计
183000元
5月21日公开发售阶段：
该阶段为整个销售过程的大戏，结合其它各媒体告示三期的公开发售时间以及展示三期产品优势与购买优惠等。
1、户外媒体
关口广告牌画面更换。
2、印刷品
5月14日，完成折页的印刷。
3、现场包装
售楼处包装基本在认筹阶段更换完毕，该阶段的包装主要是针对公开发售的需要进行现场的气氛渲染及包装。
现场包装可根据认筹及公开发售阶段的需要来逐步完成，认筹阶段完成以下包装事项：
商业街树，用紫色幔布包；
进入洗手间墙壁，悬挂喷绘画；
洽谈区墙面喷绘画；
销售所需：
买卖合同展板、活动形象板、销控展板、选房流程展板、选房导示牌等。
以上事项在5月19日前完成。
以上为调整后的营销执行方案，如认筹阶段重点事项会议能得到确认，中原下一步将配合并执行各项工作的完善。
关于公开发售阶段的推广及执行方案，中原将会在下一步提交详细的推广及执行方案。
深圳中原物业顾问有限公司
《世纪春城三期》策划组
2005-4-27
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