path=\ExamPaperRes\2014\1\26\b9d08ae9762b44d8829b83035644579b\d594d15c-90e5-4e35-80b8-516bc393d290.jpg"onload="resizeImgSize（this）;"> 带入内部收益率即名义利率、通货膨胀率，得到实际收益率。
第21题：
以下哪种情况要征收土地增值税?
（）
A．转让商业用房B．出租商业用房
C．赠与商业用房D．继承商业用房
参考答案：
A
[解析]转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，缴纳土地增值税。
第22题：
下列经济评价指标中，只属于房地产置业投资项目清偿能力指标的是（）。
A．利息备付率B．借款偿还期
C．资产负债率D．偿债备付率
参考答案：
D
[解析]mediumnone"colspan="4">房地产投资项目经济评价指标体系
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项目类型盈利能力指标清偿能力指标
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| 静态指标 | 动态指标 |
房地产开发投资成本利润率销售利润率投资利润率静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期借款偿还期利息备付率资金负债率
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房地产置业投资投资利润率资本金利润率、资本金净利润率现金回报率、投资回报率静态投资回收率财务内部收益率财务净现值动态投资回收期借款偿还期偿债备付率资产负债率流动比率速动比率
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由表可以看出，A属于房地产开发投资项目的清偿能力指标，BC两项指标开发投资项目和置业投资项目均有，D只有房地产置业投资项目有，除此之外，流动比率、速动比率都只属于置业投资项目。
第23题：
某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的速动比率为（）。
A．625%B．80.00%
C．133.33%D．200.00%
参考答案：
B
[解析]速动比率=（流动资产总额-存货）/流动负债总额=（2000-1200）/1000=80%。
第24题：
下列关于风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的内容有（）。
A．风险产生的原因分析B．风险发生的概率大小分析
C．风险因素检验D．风险变量间的相关性分析
参考答案：
B
[解析]依照风险辨识、风险估计、风险评价的风险分析的三个阶段中属于风险估计阶段工作的有：
风险发生的概率大小，风险概率分布情况，风险估算。
而题中AD属于风险辨识阶段的工作，C属于风险评价阶段的工作。
第25题：
在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是（）。
A．投资计划与资金筹措表B．资金来源与运用表
C．营业利润测算表D．全部投资现金流量表
参考答案：
B
[解析]资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。
第26题：
某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：
如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元．经分析市场前景为：
好的概率45%；一般的概率35%；不好的概率20%，则该项目净现值期望值为（）万元。
A．2677.5B．3680.60
C．4003.50D．5356.80
参考答案：
A
[解析]净现值期望值=5680×45%+2450×35%-3680×20%=2677.5万元。
第27题：
在开发投资活动中，决策问题包括（）。
A．出售与出租B．物业购置
C．物业处置D．物业更新
参考答案：
A
[解析]在开发投资活动中，决策问题进一步细分为：
土地购置、合作方式、融资结构或财务杠杆与负债结构、出售与出租。
第28题：
反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是（）。
A．还本付息比率B．抵押收益率
C．投资回报率D．项目收益率
参考答案：
C
[解析]投资回报率反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率。
第29题：
（）的建筑规模一般都在3万m3以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。
A．市级购物中心B．区购物商场
C．居住区商场D．邻里服务性商店
参考答案：
A
[解析]市级购物中心的建筑规模一般都在3万m3以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。
第30题：
以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的（）。
A．25%B．30%
C．35%D．40%
参考答案：
B
[解析]以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
第31题：
商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。
A．商用房地产风险更高B．商用房地产的收益更高
C．商用房地产的价值更高D．商用房地产的增值潜力更大
参考答案：
A
[解析]由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。
第32题：
属于既有项目法人融资形式特点的是（）。
A．项目投资由既有项目法人筹集的资本金和债务资金构成
B．新设项目法人承担相应的融资责任和风险
C．从项目投产后的经济效益来考察偿债能力
D．从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
参考答案：
D
[解析]既有项目法人融资的形式是依托现有法人进行的融资活动，其特点是：
不组建新的法人，由既有法人统一组织融资活动并承担融资责任和风险；拟建项目一般在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产；从既有法人的财务整体状况考察融资后的偿债能力。
第33题：
当贷款综合风险度超过（）时，为高风险贷款。
A．50%B．60%
C．80%D．90%
参考答案：
B
[解析]项目风向等级系数确定：
先按照项目建设条件、市场和产品分析以及财务评价的结果，将项目划分成AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其对应的风险系数分别为：
80%、70%、60%和50%。
第34题：
某写字楼2010年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2010年的净经营收入为（）万元。
A．330B．450
C．650D．700
参考答案：
C
[解析]净经营收入=有效毛收入-运营费用=1000×（1-5%-30%）=650万元。
第35题：
不应计入收益性物业运营费用的是（）。
A．抵押贷款利息B．公共设施维修费
C．房产税D．物业保险费
参考答案：
A
多项选择题
第36题：
投资的特性包括（）。
A.投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动
B.投资具有时间性
C.投资的目的在于得到收益
D.投资具有固定性
E.投资具有稳定性
参考答案：
ABC
第37题：
房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括（）。
A.销售时间控制
B.销售数量控制
C.销售价格控制
D.销售区域控制
E.销售结构控制
参考答案：
ABC
[解析]房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。
第38题：
房地产市场供给垄断性主要体现在（）。
A.房地产市场需求的广泛性
B.房地产市场供给的异质性
C.土地所有权的排他性
D.市场信息的不对称性
E.土地的有限性
参考答案：
BCD
[解析]由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。
第39题：
邀请招标适用的建设项目（）。
A.全部使用国有资金投资的建设项目
B.国有资金控股或占主导地位的建设项目
C.项目技术复杂或有特殊要求的建设项目
D.拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的建设项目
E.受自然地域环境限制的建设项目
参考答案：
CDE
[解析]邀请招标适用于以下项目：
①项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的；②受自然地域环境限制的；③涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不适宜公开招标的；④拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的；⑤法律、法规规定不宜公开招标的。
第40题：
制定租售方案的工作内容主要包括（）。
A.租售选择
B.宣传手段选择
C.租售进度安排
D.租售价格确定
E.广告设计及安排
参考答案：
ACE
[解析]制定租售方案的工作内容主要包括租售选择、租售进度、租售价格。
第41题：
房地产市场定位的方式包括（）。
A.避强定位
B.对抗性定位
C.重新定位
D.服务差别化定位
E.产品差别化定位
参考答案：
ABC
[解析]市场定位的方式。
①避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式；②对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式；③重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。
DE两项属于市场定位战略。
市场定位战略还包括人员差别化定位、形象差异化定位。
第42题：
从投资的角度来看，资金时间价值的大小，主要取决于（）。
A.通货膨胀率
B.投资利润率
C.投资净利润率
D.资本金利润率
E.风险因素
参考答案：
ABD
[解析]资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。
从投资的角度来看主要有：
①投资利润率；②通货膨胀率；③风险因素。
第43题：
土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除允许扣除项目所得的金额，允许扣除项目包括（）。
A.取得土地使用权的费用
B.土地开发的成本
C.营业税
D.土地开发的费用
E.房产税
参考答案：
ABCE
[解析]允许扣除项目包括取得土地使用权的费用、土地开发和新建房及配套设施的成本、土地开发和新建房及配套设施的费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金和财政部规定的其他扣除项目。
D选项的房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。
第44题：
城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括（）。
A.市政基础建设费
B.土地出让金
C.征地拆迁费
D.公建配套设施费
E.契税
参考答案：
BC
[解析]以出让方式取得熟地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金、征地拆迁费和基础设施建设费构成。
第45题：
下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（）。
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